Leasehold, freehold y share of freehold: qué posee realmente en un apartamento de Londres tras las reformas de 2024
Cuando compra un apartamento en Londres, nuevo o antiguo, casi seguro que compra un leasehold de larga duración. Es la propiedad legal del apartamento durante un plazo fijo, a menudo de entre 99 y 999 años, concedida por el propietario del edificio, llamado freeholder. Puede venderlo, alquilarlo, hipotecarlo y dejarlo en herencia. Lo que no posee es la estructura, el suelo sobre el que se levanta ni las zonas comunes, y paga una parte de los costes del edificio a través de los gastos de comunidad (service charge).
Dos cambios han hecho que los leaseholds nuevos sean mejores para los compradores que hace unos años. La mayoría de los leaseholds largos concedidos desde el 30 de junio de 2022 llevan una renta del suelo (ground rent) de un peppercorn al año, es decir, nada en la práctica. Y la Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ha empezado a reforzar los derechos de los titulares de un leasehold, aunque a octubre de 2026 solo está en vigor una parte.
Otro proyecto de reforma, que haría del commonhold la opción por defecto para los apartamentos nuevos, existe solo como borrador. A continuación separamos lo que hoy es ley de lo que es una propuesta, porque el material comercial no siempre lo hace.
Por qué un apartamento en Londres es casi siempre leasehold
El leasehold es la forma de tenencia normal de los apartamentos en Inglaterra. En 2024-2025, el 58% de todos los apartamentos de Inglaterra y el 93% de los apartamentos ocupados por sus propietarios eran leasehold, y los apartamentos suponían el 69% de los aproximadamente 4.90 millones de viviendas en leasehold del país. Londres tiene la mayor proporción de leasehold de todas las regiones: el 39% de sus viviendas, es decir, 1.44 millones.
Un edificio de apartamentos tiene partes compartidas, como el tejado, los ascensores y la entrada, que alguien tiene que poseer y gestionar. En Inglaterra suele ser el freeholder, que concede los leaseholds de los apartamentos y recupera los costes de funcionamiento a través de los gastos de comunidad. El freehold, la propiedad plena sin fecha de fin, es la forma de tenencia normal de las casas; los apartamentos sueltos rara vez se venden en freehold.
Muchos compradores internacionales temen que un leasehold equivalga a alquilar. No es así. Un leasehold largo es un derecho de propiedad inscrito a su nombre en el HM Land Registry. Las preguntas que importan son cuánto dura el leasehold, cuánto cuesta mantenerlo y qué le permite hacer.
Las cuatro formas de tenencia, una al lado de otra
| Forma de tenencia | Qué posee | Quién gestiona el edificio | Dónde la encontrará en Londres |
|---|---|---|---|
| Leasehold | El apartamento durante el plazo del leasehold | El freeholder o su administrador (managing agent), con cargo a los gastos de comunidad | Casi todos los apartamentos de obra nueva y la mayoría de los antiguos |
| Freehold | El terreno y el edificio, sin fecha de fin | El propietario | Casas; muy rara vez un apartamento suelto |
| Share of freehold | Un leasehold del apartamento más una parte del freehold, normalmente a través de una sociedad de los propietarios | Los propietarios de los apartamentos en conjunto | Sobre todo edificios antiguos reconvertidos |
| Commonhold | El apartamento en freehold más la pertenencia a una asociación de commonhold | La asociación, sin propietario del edificio | Poco frecuente: menos de 20 promociones en total |
El share of freehold y el commonhold en la práctica
Share of freehold
Con un share of freehold sigue teniendo un leasehold de su apartamento, pero además es copropietario del freehold del edificio junto con los demás propietarios de apartamentos, normalmente como socio o accionista de una sociedad que les pertenece, o directamente en el título cuando hay cuatro propietarios o menos. Las condiciones del leasehold le siguen obligando. Lo que cambia es el control: los propietarios en conjunto fijan los gastos de comunidad y normalmente pueden concederse entre ellos prórrogas del leasehold. Esta fórmula es más habitual en edificios antiguos reconvertidos que en torres de obra nueva, así que es poco probable que se la ofrezcan al comprar un apartamento nuevo.
Commonhold
El commonhold le da el freehold de su apartamento y la pertenencia a una asociación de commonhold (commonhold association), una sociedad que posee y gestiona las zonas comunes. No hay propietario del edificio ni plazo de leasehold. Lo creó la Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 y entró en vigor en 2004, pero su implantación ha sido mínima, con menos de 20 promociones en commonhold, y los prestamistas lo han mirado con cautela. Por ahora, si un proyecto de Londres se vende en commonhold, consulte pronto a su abogado (solicitor) y a su prestamista.
La ground rent en un leasehold nuevo: la regla del peppercorn
Con la Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, la mayoría de los leaseholds residenciales largos nuevos de más de 21 años, para una sola vivienda y concedidos a cambio de un pago inicial (premium) a partir del 30 de junio de 2022, solo pueden llevar una ground rent simbólica (peppercorn). El propietario no puede cobrar ninguna comisión por recaudarla. Para las viviendas para personas jubiladas, la fecha es el 1 de abril de 2023.
Las excepciones importan a quien compra sobre plano. La norma no cubre un leasehold concedido en virtud de un contrato intercambiado antes del 30 de junio de 2022, aunque el leasehold en sí se conceda más tarde, y algunos proyectos sobre plano que llevan años en marcha entran en esa categoría. También quedan fuera los arrendamientos comerciales, la vivienda impulsada por la comunidad y algunos productos de financiación de vivienda, y una prórroga voluntaria del leasehold puede mantener la ground rent antigua durante el resto del plazo original. Los servicios locales de Trading Standards se encargan de hacer cumplir la ley, con sanciones de £500 a £30,000, y cualquier renta prohibida debe devolverse en un plazo de 28 días.
Así que, para un comprador que cierra la compra de un apartamento de obra nueva en 2026, el leasehold debería indicar un peppercorn. Su abogado debe confirmarlo, y confirmar cuándo se intercambió el contrato original del desarrollador.
La ley de 2024: qué está en vigor hoy
La Leasehold and Freehold Reform Act 2024 recibió la sanción real el 24 de mayo de 2024, pero la mayor parte necesita pasos adicionales antes de aplicarse. A octubre de 2026 están en vigor tres bloques de cambios:
- desde el 24 de julio de 2024, las disposiciones sobre rentcharges, sobre litigios por gastos de comunidad y las modificaciones de la Building Safety Act 2022;
- desde el 31 de enero de 2025, el fin del requisito de dos años de titularidad, de modo que un nuevo propietario puede pedir una prórroga legal del leasehold o sumarse a la compra del freehold desde el primer día;
- desde el 3 de marzo de 2025, los cambios en el Right to Manage, por el que los titulares de un leasehold pueden asumir la gestión de su edificio: el límite de superficie no residencial en los edificios de uso mixto subió del 25% al 50%, y los titulares de un leasehold ya no pagan los costes del freeholder por la solicitud.
Para quien compra un apartamento recién construido con un leasehold de bastante más de 80 años, las normas sobre prórrogas son una preocupación lejana. El cambio en el Right to Manage importa más, porque facilita que los residentes de una torre de uso mixto, con tiendas u oficinas debajo de los apartamentos, tomen el control de la gestión del edificio.
Lo que todavía no ha empezado, y el recurso judicial
Varias de las medidas estrella de la ley están en el texto legal sin fecha de entrada en vigor:
- la eliminación del marriage value, el sobrecoste que hoy se paga al prorrogar un leasehold al que le quedan 80 años o menos;
- un nuevo método de valoración para las prórrogas del leasehold y las compras del freehold, y una prórroga estándar de 990 años con ground rent cero;
- la prohibición de vender casas nuevas en leasehold, con excepciones limitadas;
- un paquete de medidas sobre transparencia de los gastos de comunidad.
En dos de ellas ha habido avances. La consulta del gobierno sobre los tipos de valoración se abrió el 15 de julio de 2026 y se amplió hasta el 21 de octubre de 2026. El mismo día en que se abrió la consulta, el gobierno confirmó que los propietarios de los edificios tendrán que presentar un informe anual del edificio y usar un formulario estándar para reclamar los gastos de comunidad, que los titulares de un leasehold estarán protegidos frente a tener que pagar los costes legales de los propietarios sin control de un juzgado o tribunal, y que tendrán derecho a obtener información del edificio de hasta seis años atrás. Está previsto que entren en vigor lo antes posible a partir de 2027, mediante legislación secundaria. Las normas sobre las comisiones de los seguros necesitan una consulta adicional.
Las reformas también se enfrentan a un recurso judicial. Un grupo de freeholders, entre ellos Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden y John Lyon’s Charity, alegó que los cambios en la valoración y en la ground rent vulneraban sus derechos humanos. El High Court desestimó el recurso el 24 de octubre de 2025. La decisión está apelada, con una vista ante el Court of Appeal prevista para abril de 2027.
La próxima reforma: el borrador del Commonhold and Leasehold Reform Bill
Todo lo que contiene esta sección es una propuesta, no ley. El gobierno publicó el borrador del Commonhold and Leasehold Reform Bill el 27 de enero de 2026, lo confirmó en el Discurso del Rey del 13 de mayo de 2026, y la comisión de vivienda de la Cámara de los Comunes publicó su informe sobre el borrador el 27 de mayo de 2026. Sus principales propuestas son:
- limitar la ground rent de los leaseholds residenciales largos existentes a £250 al año, que bajaría a un peppercorn al cabo de 40 años;
- prohibir el leasehold en la mayoría de los apartamentos nuevos y hacer del commonhold la opción por defecto;
- abolir el forfeiture, el derecho del propietario a poner fin a un leasehold por un incumplimiento;
- facilitar la conversión de edificios existentes a commonhold y sumar más transparencia en los gastos de comunidad.
El gobierno espera que el tope a la ground rent esté en vigor en 2028. A octubre de 2026 el proyecto de ley no se había presentado formalmente en el Parlamento, y el gobierno había dicho que presentaría una versión sustancialmente modificada en otoño de 2026. Hasta que se apruebe, el forfeiture sigue formando parte de la ley y los apartamentos nuevos se siguen vendiendo en leasehold.
Para un comprador de hoy, un apartamento nuevo comprado con un leasehold largo y una ground rent simbólica ya está cerca de lo que buscan las reformas en materia de renta. Las cuestiones abiertas son los gastos de comunidad y la gestión del edificio, y por eso nuestra guía de costes de mantenimiento les dedica la mayor parte de su extensión.
Antes de firmar el leasehold: qué comprobar
- El plazo del leasehold, expresado como un número de años desde una fecha de inicio indicada, no como «largo».
- La ground rent: un peppercorn o, si no lo es, por qué no, incluida la fecha en que se intercambió por primera vez el contrato del desarrollador.
- Las cláusulas de los gastos de comunidad: qué cubren, cómo se reparten los costes y cuál es el presupuesto del primer año.
- Las restricciones de uso: muchos leaseholds prohíben los alquileres de corta duración o el uso comercial, algo que importa si piensa alquilar el apartamento. Consulte nuestra guía para alquilar un apartamento en Londres.
- Quiénes son el freeholder y el administrador, y si existe una sociedad de gestión de los residentes.
- En un apartamento de reventa, la situación del edificio en materia de seguridad contra incendios y si su leasehold cumple los requisitos para las protecciones de la Building Safety Act para titulares de un leasehold, algo que puede comprobarse con la herramienta en línea del gobierno.
Un abogado de Londres revisa el leasehold por usted como parte de la compra; nuestra guía de compra paso a paso explica en qué momento ocurre. Las viviendas actuales de Londres están en nuestra página de propiedades.
