Leasehold, freehold і share of freehold: чим ви насправді володієте, купуючи квартиру в Лондоні після реформ 2024 року
Купуючи квартиру в Лондоні, нову чи стару, ви майже напевно купуєте довгостроковий leasehold. Це юридична власність на квартиру на фіксований строк, часто від 99 до 999 років, яку надає власник будинку, так званий freeholder. Квартиру можна продати, здати в оренду, заставити під іпотеку і заповісти. Не належать вам несучі конструкції, земля під будинком і місця спільного користування, а свою частку витрат на будинок ви сплачуєте через експлуатаційні платежі (service charge).
Дві зміни зробили нові договори leasehold вигіднішими для покупців, ніж кілька років тому. Більшість довгострокових договорів, укладених після 30 червня 2022 року, передбачають земельну ренту (ground rent) в одне перцеве зернятко (peppercorn) на рік, тобто на практиці нуль. А Закон про реформу leasehold і freehold 2024 року (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) почав посилювати права власників leasehold, хоча станом на жовтень 2026 року діє лише його частина.
Ще один законопроєкт про реформу, який зробив би commonhold стандартною формою для нових квартир, існує лише як проєкт. Нижче ми відокремлюємо те, що є законом сьогодні, від того, що лише запропоновано, бо рекламні матеріали не завжди це роблять.
Чому лондонська квартира майже завжди leasehold
Leasehold є звичайною формою власності на квартири в Англії. У 2024/2025 році 58% усіх квартир в Англії і 93% квартир, у яких живуть самі власники, були leasehold, а квартири становили 69% з приблизно 4.90 млн помешкань leasehold у країні. У Лондоні частка leasehold найвища серед усіх регіонів: 39% житла, або 1.44 млн помешкань.
У багатоквартирному будинку є спільні частини, як-от дах, ліфти і вхід, якими хтось має володіти й управляти. В Англії це зазвичай freeholder, який надає договори leasehold на квартири і відшкодовує витрати на утримання через експлуатаційні платежі. Freehold, тобто повна власність без кінцевої дати, є звичайною формою власності на будинки; окремі квартири рідко продають на умовах freehold.
Міжнародні покупці часто побоюються, що leasehold означає оренду. Це не так. Довгостроковий leasehold є майновим правом, зареєстрованим на ваше ім'я в Земельному реєстрі HM Land Registry. Справжні питання в іншому: на який строк укладено договір, скільки коштує його утримання і що він дозволяє робити.
Чотири форми власності поруч
| Форма власності | Чим ви володієте | Хто управляє будинком | Де вона трапляється в Лондоні |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Квартирою на строк договору | Freeholder або його керуючий агент, за рахунок експлуатаційних платежів | Майже всі квартири в новобудовах і більшість старіших |
| Freehold | Землею і будівлею, без кінцевої дати | Власник | Будинки; дуже рідко окрема квартира |
| Share of freehold | Квартирою за договором leasehold плюс часткою у freehold, зазвичай через компанію власників | Власники квартир спільно | Переважно старіші переобладнані будинки |
| Commonhold | Квартирою як freehold плюс членством в асоціації commonhold | Асоціація, без власника будинку | Рідко: загалом менше 20 проєктів |
Share of freehold і commonhold на практиці
Share of freehold
За share of freehold ви так само маєте договір leasehold на свою квартиру, але ще й спільно з іншими власниками квартир володієте freehold будинку, зазвичай як учасник чи акціонер їхньої компанії або безпосередньо через запис у титулі, якщо власників четверо чи менше. Умови договору leasehold і далі для вас обов'язкові. Змінюється контроль: власники спільно встановлюють експлуатаційні платежі і зазвичай можуть самі продовжувати одне одному договори. Така схема частіше трапляється в старіших переобладнаних будинках, ніж у нових висотках, тож покупцеві нової квартири її навряд чи запропонують.
Commonhold
Commonhold дає вам freehold на квартиру і членство в асоціації commonhold, тобто компанії, яка володіє місцями спільного користування й управляє ними. Немає ні власника будинку, ні строку договору. Цю форму створив Закон про commonhold і реформу leasehold 2002 року (Commonhold and Leasehold Reform Act 2002), що набув чинності у 2004 році, але поширилася вона мізерно, менше ніж у 20 проєктах, а кредитори ставляться до неї обережно. Тож поки що, якщо лондонський проєкт продають як commonhold, обговоріть це зі своїм солісітором і кредитором якомога раніше.
Земельна рента за новим договором: правило перцевого зернятка
За Законом про реформу leasehold (земельна рента) 2022 року (Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022) більшість нових довгострокових договорів оренди житла строком понад 21 рік на одне помешкання, укладених за одноразову плату 30 червня 2022 року або пізніше, можуть передбачати лише символічну земельну ренту. Власник будинку не може брати плату за її збирання. Для житла для людей пенсійного віку діє дата 1 квітня 2023 року.
Для покупців off-plan важливі винятки. Правило не поширюється на договір leasehold, укладений на підставі контракту, обмін яким відбувся до 30 червня 2022 року, навіть якщо сам договір leasehold укладено пізніше, і до цієї категорії потрапляють деякі довготривалі проєкти off-plan. Поза дією закону також комерційні договори, житло громадських ініціатив і деякі продукти житлового фінансування, а добровільне продовження договору може зберегти стару ренту до кінця первісного строку. Виконання закону контролюють місцеві служби Trading Standards, штрафи становлять від £500 до £30,000, а будь-яку заборонену ренту треба повернути протягом 28 днів.
Отже, у покупця, який завершує угоду щодо квартири в новобудові у 2026 році, договір leasehold має передбачати символічну ренту. Ваш солісітор має це підтвердити, а також з'ясувати, коли відбувся обмін первісним договором девелопера.
Закон 2024 року: що діє сьогодні
Закон про реформу leasehold і freehold 2024 року отримав королівську санкцію 24 травня 2024 року, але більша його частина потребує додаткових кроків, перш ніж почне діяти. Станом на жовтень 2026 року діють три групи змін:
- з 24 липня 2024 року положення про рентні платежі (rentcharges), спори щодо експлуатаційних платежів і поправки до Закону про безпеку будівель 2022 року (Building Safety Act 2022);
- з 31 січня 2025 року скасування вимоги про два роки володіння, тож новий власник може відразу вимагати законного продовження договору leasehold або долучитися до викупу freehold;
- з 3 березня 2025 року зміни до права на управління (Right to Manage), за яким власники leasehold можуть перебрати управління своїм будинком: межа нежитлової площі в будинках змішаного призначення зросла з 25% до 50%, і власники leasehold більше не сплачують витрати freeholder, пов'язані з такою вимогою.
Для покупця новісінької квартири з договором leasehold на значно більше ніж 80 років правила продовження є далекою перспективою. Важливіша зміна права на управління, бо вона полегшує мешканцям висотки змішаного призначення, з магазинами чи офісами під квартирами, взяти під контроль управління будинком.
Що ще не почалося, і оскарження в суді
Кілька найгучніших положень закону ухвалено, але дати набуття чинності для них немає:
- скасування marriage value, тобто додаткової премії, яку сьогодні платять за продовження договору, коли до його кінця залишається 80 років або менше;
- новий метод оцінки для продовження договорів і викупу freehold, а також стандартне продовження договору на 990 років з нульовою земельною рентою;
- заборона продажу нових будинків на умовах leasehold, з обмеженими винятками;
- пакет заходів щодо прозорості експлуатаційних платежів.
У двох із них є просування. Урядові консультації щодо ставок оцінки відкрилися 15 липня 2026 року і були продовжені до 21 жовтня 2026 року. Того ж дня уряд підтвердив, що власники будинків мають надавати щорічний звіт про будинок і використовувати стандартну форму рахунку на експлуатаційні платежі, що власники leasehold будуть захищені від оплати судових витрат власника будинку без перевірки судом чи трибуналом і що вони матимуть право на інформацію про будинок за період до шести років. Ці правила мають набути чинності якнайшвидше з 2027 року через підзаконні акти. Правила щодо страхових комісій потребують додаткових консультацій.
Реформи також оскаржують у суді. Група власників freehold, серед них Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden і John Lyon's Charity, стверджувала, що зміни в оцінці та земельній ренті порушують їхні права людини. Високий суд відхилив позов 24 жовтня 2025 року. Рішення оскаржено, і розгляд в Апеляційному суді призначено на квітень 2027 року.
Наступна реформа: проєкт закону про commonhold і реформу leasehold
Усе в цьому розділі є пропозицією, а не законом. 27 січня 2026 року уряд опублікував проєкт закону про commonhold і реформу leasehold (Commonhold and Leasehold Reform Bill), підтвердив його в тронній промові короля 13 травня 2026 року, а 27 травня 2026 року житловий комітет Палати громад опублікував свою доповідь щодо проєкту. Основні пропозиції:
- обмежити земельну ренту за чинними довгостроковими договорами оренди житла сумою £250 на рік зі зниженням до символічної ренти через 40 років;
- заборонити leasehold для більшості нових квартир і зробити commonhold стандартною формою;
- скасувати forfeiture, тобто право власника будинку припинити договір leasehold за порушення;
- полегшити переведення наявних будинків на commonhold і додати прозорості експлуатаційним платежам.
Уряд очікує, що обмеження земельної ренти запрацює у 2028 році. Станом на жовтень 2026 року законопроєкт офіційно не був внесений до парламенту, а уряд заявляв, що восени 2026 року внесе суттєво змінену версію. Доки його не ухвалять, forfeiture залишається частиною права, а нові квартири й далі продають на умовах leasehold.
Для сьогоднішнього покупця нова квартира з довгостроковим договором leasehold і символічною земельною рентою вже близька до того, чого реформи прагнуть щодо ренти. Відкритими питаннями залишаються експлуатаційні платежі та управління будинком, тому наш путівник про поточні витрати присвячує їм більшу частину тексту.
Перш ніж підписати договір leasehold: що перевірити
- Строк договору, записаний як кількість років від зазначеної дати початку, а не як «довгостроковий».
- Земельну ренту: символічна вона чи ні, а якщо ні, то чому, зокрема дату, коли вперше відбувся обмін договором девелопера.
- Пункти про експлуатаційні платежі: що вони покривають, як розподіляються витрати і який кошторис на перший рік.
- Обмеження на використання: багато договорів забороняють короткострокову оренду або комерційне використання, і це важливо, якщо ви плануєте здавати квартиру. Дивіться наш путівник про здачу квартири в Лондоні в оренду.
- Хто є freeholder і керуючим агентом і чи є керуюча компанія мешканців.
- Для квартири на вторинному ринку: стан пожежної безпеки будинку і чи підпадає ваш договір під захист власників leasehold за Законом про безпеку будівель, що можна перевірити онлайн-інструментом уряду.
Лондонський солісітор читає договір leasehold за вас у межах угоди; на якому етапі це відбувається, пояснено в нашому покроковому путівнику з купівлі. Актуальні лондонські об'єкти зібрані на нашій сторінці нерухомості.
