Leasehold, freehold et share of freehold : ce que vous possédez vraiment avec un appartement à Londres après les réformes de 2024
Quand vous achetez un appartement à Londres, neuf ou ancien, vous achetez presque à coup sûr un bail de longue durée (leasehold). Il s’agit d’une propriété juridique de l’appartement pour une durée déterminée, souvent de 99 à 999 ans, consentie par le bailleur propriétaire de l’immeuble, appelé le freeholder. Vous pouvez le vendre, le louer, l’hypothéquer et le transmettre par testament. Vous ne possédez en revanche ni la structure, ni le terrain qui la porte, ni les parties communes, et vous payez une part des coûts de l’immeuble par le biais des charges (service charge).
Deux changements ont rendu les nouveaux baux plus favorables aux acheteurs qu’il y a quelques années. La plupart des baux de longue durée consentis depuis le 30 juin 2022 prévoient un ground rent (redevance foncière) d’un « peppercorn » par an, c’est-à-dire rien en pratique. Et le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 a commencé à renforcer les droits des leaseholders, même si, en octobre 2026, une partie seulement de la loi est en vigueur.
Un autre projet de réforme, qui ferait du commonhold le régime par défaut des appartements neufs, n’existe qu’à l’état de projet. Nous distinguons ci-dessous ce qui est la loi aujourd’hui de ce qui est proposé, car les documents commerciaux ne le font pas toujours.
Pourquoi un appartement londonien est presque toujours en leasehold
Le leasehold est le régime normal des appartements en Angleterre. En 2024-2025, 58 % de l’ensemble des appartements anglais et 93 % des appartements occupés par leur propriétaire étaient en leasehold, et les appartements représentaient 69 % des quelque 4,90 millions de logements en leasehold du pays. Londres a la plus forte proportion de leasehold de toutes les régions : 39 % de ses logements, soit 1,44 million.
Un immeuble d’appartements comporte des parties partagées, comme la toiture, les ascenseurs et l’entrée, que quelqu’un doit posséder et gérer. En Angleterre, c’est normalement le freeholder, qui consent les baux des appartements et récupère les frais de fonctionnement par les charges. Le freehold, pleine propriété sans date de fin, est le régime normal des maisons ; les appartements sont rarement vendus individuellement en freehold.
Une crainte répandue chez les acheteurs internationaux est que le leasehold revienne à louer. Ce n’est pas le cas. Un bail de longue durée est un droit de propriété inscrit à votre nom au HM Land Registry. Les vraies questions sont la durée restante du bail, son coût de détention et ce qu’il vous permet de faire.
Les quatre régimes côte à côte
| Régime | Ce que vous possédez | Qui gère l’immeuble | Où on le rencontre à Londres |
|---|---|---|---|
| Leasehold | L’appartement pour la durée du bail | Le freeholder ou son agent de gestion, financé par les charges | Presque tous les appartements neufs et la plupart des anciens |
| Freehold | Le terrain et le bâtiment, sans date de fin | Le propriétaire | Les maisons ; très rarement un appartement seul |
| Share of freehold | Un bail sur l’appartement plus une part du freehold, en général via une société de propriétaires | Les propriétaires des appartements ensemble | Surtout des immeubles anciens transformés en appartements |
| Commonhold | L’appartement en freehold plus l’adhésion à une commonhold association | L’association, sans bailleur | Rare : moins de 20 programmes au total |
Le share of freehold et le commonhold en pratique
Share of freehold
Avec un share of freehold, vous détenez toujours un bail sur votre appartement, mais vous êtes aussi copropriétaire du freehold de l’immeuble avec les autres propriétaires, en général comme membre ou actionnaire d’une société qui leur appartient, ou directement sur le titre lorsqu’ils sont quatre ou moins. Les clauses du bail continuent de s’imposer à vous. Ce qui change, c’est le contrôle : les propriétaires fixent ensemble les charges et peuvent en général s’accorder entre eux des prolongations de bail. Cette formule est plus courante dans les immeubles anciens transformés que dans les tours neuves, si bien qu’un acheteur d’appartement neuf a peu de chances de se la voir proposer.
Commonhold
Le commonhold vous donne le freehold de votre appartement et l’adhésion à une commonhold association, une société qui possède et gère les parties communes. Il n’y a ni bailleur ni durée de bail. Ce régime a été créé par le Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 et est entré en vigueur en 2004, mais il a très peu été adopté, avec moins de 20 programmes en commonhold, et les prêteurs s’en sont méfiés. Pour l’instant, si un programme londonien est vendu en commonhold, interrogez tôt votre solicitor et votre prêteur.
Le ground rent sur un bail récent : la règle du peppercorn
En vertu du Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, la plupart des nouveaux baux résidentiels de longue durée de plus de 21 ans, portant sur un seul logement et consentis contre un prix (premium) depuis le 30 juin 2022, ne peuvent prévoir qu’un ground rent symbolique (peppercorn). Le bailleur ne peut pas facturer de frais pour le percevoir. Pour les résidences pour personnes âgées, la date est le 1er avril 2023.
Les exceptions comptent pour les acheteurs sur plan. La règle ne couvre pas un bail consenti en exécution d’un contrat échangé avant le 30 juin 2022, même si le bail lui-même est consenti plus tard, et certains programmes sur plan de longue haleine entrent dans cette catégorie. Les baux commerciaux, le logement à initiative communautaire et certains produits de financement du logement sont aussi hors champ, et une prolongation de bail négociée peut conserver l’ancien ground rent pour le reste de la durée initiale. Les services locaux de Trading Standards font appliquer la loi, avec des amendes de 500 £ à 30 000 £, et toute redevance interdite doit être remboursée dans les 28 jours.
Pour un acheteur qui finalise l’achat d’un appartement neuf en 2026, le bail doit donc indiquer un peppercorn. Votre solicitor doit le confirmer, et vérifier la date à laquelle le contrat initial du promoteur a été échangé.
La loi de 2024 : ce qui est en vigueur aujourd’hui
Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 a reçu la sanction royale le 24 mai 2024, mais l’essentiel de ses dispositions nécessite d’autres étapes avant de s’appliquer. En octobre 2026, trois séries de changements sont en vigueur :
- depuis le 24 juillet 2024, les dispositions sur les rentcharges, sur les litiges relatifs aux charges et les modifications du Building Safety Act 2022 ;
- depuis le 31 janvier 2025, la fin de la condition de deux ans de détention : un nouveau propriétaire peut demander immédiatement une prolongation légale de son bail ou se joindre à un rachat du freehold ;
- depuis le 3 mars 2025, des changements au Right to Manage, qui permet aux leaseholders de reprendre la gestion de leur immeuble : le plafond de surfaces non résidentielles dans les immeubles mixtes est passé de 25 % à 50 %, et les leaseholders ne paient plus les frais engagés par le freeholder pour une demande.
Pour l’acheteur d’un appartement neuf avec un bail de bien plus de 80 ans, les règles de prolongation sont une préoccupation lointaine. Le changement du Right to Manage le concerne davantage, car il permet plus facilement aux résidents d’une tour mixte, avec commerces ou bureaux sous les appartements, de prendre la main sur la gestion de l’immeuble.
Ce qui n’a pas encore démarré, et le recours en justice
Plusieurs mesures phares de la loi sont votées mais sans date d’entrée en vigueur :
- la suppression de la marriage value, le supplément de prix dû aujourd’hui lorsqu’on prolonge un bail dont il reste 80 ans ou moins ;
- une nouvelle méthode d’évaluation des prolongations de bail et des rachats de freehold, et une prolongation standard de 990 ans avec un ground rent nul ;
- l’interdiction de vendre des maisons neuves en leasehold, sauf exceptions limitées ;
- un ensemble de mesures sur la transparence des charges.
Deux d’entre elles ont avancé. La consultation du gouvernement sur les taux d’évaluation s’est ouverte le 15 juillet 2026 et a été prolongée jusqu’au 21 octobre 2026. Le même jour, le gouvernement a confirmé que les bailleurs devront fournir un rapport annuel sur l’immeuble et utiliser un formulaire standard d’appel de charges, que les leaseholders seront protégés contre le paiement des frais juridiques des bailleurs sans contrôle d’un tribunal, et qu’ils auront un droit d’accès aux informations sur l’immeuble remontant jusqu’à six ans. Ces mesures doivent entrer en vigueur dès que possible à partir de 2027, par voie réglementaire. Les règles sur les commissions d’assurance doivent encore faire l’objet d’une consultation.
Les réformes font aussi l’objet d’un recours en justice. Un groupe de freeholders, dont Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden et John Lyon’s Charity, a soutenu que les changements touchant l’évaluation et le ground rent portaient atteinte à leurs droits fondamentaux. La High Court a rejeté ce recours le 24 octobre 2025. La décision fait l’objet d’un appel, avec une audience devant la Court of Appeal prévue en avril 2027.
La prochaine réforme : le projet de Commonhold and Leasehold Reform Bill
Tout ce qui figure dans cette section est une proposition, pas la loi. Le gouvernement a publié un projet de Commonhold and Leasehold Reform Bill le 27 janvier 2026, l’a confirmé dans le discours du Trône (King’s Speech) du 13 mai 2026, et la commission du Logement de la Chambre des communes a publié son rapport sur le projet le 27 mai 2026. Ses principales propositions consistent à :
- plafonner le ground rent des baux résidentiels de longue durée existants à 250 £ par an, ramené à un peppercorn au bout de 40 ans ;
- interdire le leasehold pour la plupart des appartements neufs et faire du commonhold le régime par défaut ;
- supprimer la forfeiture, le droit du bailleur de mettre fin à un bail en cas de manquement ;
- faciliter la conversion des immeubles existants en commonhold, et renforcer encore la transparence des charges.
Le gouvernement prévoit que le plafond du ground rent sera en place en 2028. En octobre 2026, le texte n’avait pas été formellement déposé au Parlement, et le gouvernement avait annoncé une version profondément remaniée pour l’automne 2026. Tant qu’il n’est pas adopté, la forfeiture reste dans le droit, et les appartements neufs continuent d’être vendus en leasehold.
Pour un acheteur d’aujourd’hui, un appartement neuf acheté avec un bail de longue durée et un ground rent symbolique est déjà proche de ce que visent les réformes en matière de redevance. Les questions ouvertes portent sur les charges et sur la gestion de l’immeuble, et c’est pourquoi notre guide des frais courants leur consacre l’essentiel de ses pages.
Avant de signer le bail : ce qu’il faut vérifier
- La durée du bail, exprimée en nombre d’années à partir d’une date de début précise, et non comme « longue ».
- Le ground rent : un peppercorn, et sinon pourquoi, y compris la date à laquelle le contrat du promoteur a été échangé pour la première fois.
- Les clauses sur les charges : ce qui est couvert, comment les coûts sont répartis et quel est le budget de la première année.
- Les restrictions d’usage : beaucoup de baux interdisent la location de courte durée ou l’usage professionnel, ce qui compte si vous comptez louer l’appartement. Voir notre guide sur la mise en location d’un appartement à Londres.
- L’identité du freeholder et de l’agent de gestion, et l’existence éventuelle d’une société de gestion des résidents.
- Pour un appartement de revente, l’état de l’immeuble en matière de sécurité incendie et l’éligibilité de votre bail aux protections du Building Safety Act pour les leaseholders, que l’on peut vérifier avec l’outil en ligne du gouvernement.
Un solicitor londonien lit le bail pour vous dans le cadre de l’achat ; notre guide d’achat étape par étape explique à quel moment. Les logements londoniens actuellement proposés figurent sur notre page des biens.
