Leasehold, freehold en share of freehold: wat u na de hervormingen van 2024 echt bezit bij een appartement in Londen
Wie in Londen een appartement koopt, nieuw of oud, koopt vrijwel zeker een langlopende lease. Dat is juridisch eigendom van het appartement voor een vaste termijn, vaak ergens tussen 99 en 999 jaar, verleend door de verhuurder die het gebouw bezit, de freeholder. U kunt de lease verkopen, verhuren, er een hypotheek op nemen en haar nalaten in een testament. Wat u niet bezit, zijn de constructie, de grond eronder en de gemeenschappelijke delen, en via de servicekosten betaalt u een deel van de kosten van het gebouw.
Twee wijzigingen hebben nieuwe leases voor kopers gunstiger gemaakt dan een paar jaar geleden. De meeste langlopende leases die sinds 30 juni 2022 zijn verleend, hebben een grondrente van één peppercorn per jaar, wat in de praktijk neerkomt op niets. En de Leasehold and Freehold Reform Act 2024 is begonnen de rechten van leaseholders te versterken, al is per oktober 2026 maar een deel ervan van kracht.
Een volgend hervormingswetsvoorstel, dat commonhold de standaard zou maken voor nieuwe appartementen, bestaat alleen als ontwerp. Hieronder scheiden we wat vandaag wet is van wat wordt voorgesteld, omdat verkoopmateriaal dat niet altijd doet.
Waarom een appartement in Londen bijna altijd leasehold is
Leasehold is de normale eigendomsvorm voor appartementen in Engeland. In 2024 tot 2025 was 58% van alle appartementen in Engeland en 93% van de door de eigenaar bewoonde appartementen leasehold, en appartementen vormden 69% van de naar schatting 4.90 miljoen leasehold-woningen in het land. Londen heeft van alle regio's het hoogste aandeel leasehold: 39% van de woningen, oftewel 1.44 miljoen woningen.
Een appartementengebouw heeft gedeelde onderdelen, zoals het dak, de liften en de entree, die iemand moet bezitten en beheren. In Engeland is dat normaal gesproken de freeholder, die leases op de appartementen verleent en de beheerkosten via de servicekosten terughaalt. Freehold, volledig eigendom zonder einddatum, is de normale eigendomsvorm voor huizen; afzonderlijke appartementen worden zelden in freehold verkocht.
Veel internationale kopers vrezen dat leasehold betekent dat u huurt. Dat is niet zo. Een langlopende lease is een eigendomsrecht dat op uw naam is ingeschreven bij HM Land Registry, het Britse kadaster. De echte vragen zijn hoe lang de lease loopt, wat het aanhouden ervan kost en wat de lease u toestaat.
De vier eigendomsvormen naast elkaar
| Eigendomsvorm | Wat u bezit | Wie het gebouw beheert | Waar u het in Londen tegenkomt |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Het appartement voor de looptijd van de lease | De freeholder of diens beheerder, gefinancierd uit de servicekosten | Bijna alle nieuwbouwappartementen en de meeste oudere |
| Freehold | Grond en gebouw, zonder einddatum | De eigenaar | Huizen; heel zelden een afzonderlijk appartement |
| Share of freehold | Een lease op het appartement plus een aandeel in de freehold, meestal via een vennootschap van de eigenaren | De eigenaren van de appartementen samen | Vooral oudere verbouwde panden |
| Commonhold | Het appartement in freehold plus lidmaatschap van een commonhold association | De vereniging, zonder verhuurder | Zeldzaam: in totaal minder dan 20 projecten |
Share of freehold en commonhold in de praktijk
Share of freehold
Bij share of freehold hebt u nog steeds een lease op uw appartement, maar bent u samen met de andere eigenaren ook mede-eigenaar van de freehold van het gebouw, meestal als lid of aandeelhouder van een vennootschap die zij bezitten, of rechtstreeks via de eigendomstitel als er vier eigenaren of minder zijn. De voorwaarden van de lease blijven voor u gelden. Wat verandert, is de zeggenschap: de eigenaren stellen samen de servicekosten vast en kunnen elkaar meestal onderling verlengingen van de lease toekennen. Deze constructie komt vaker voor in oudere verbouwde panden dan in nieuwbouwtorens, dus een koper van een nieuw appartement krijgt haar waarschijnlijk niet aangeboden.
Commonhold
Bij commonhold krijgt u de freehold van uw appartement en het lidmaatschap van een commonhold association, een vennootschap die de gemeenschappelijke delen bezit en beheert. Er is geen verhuurder en geen looptijd. De vorm werd ingevoerd met de Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 en trad in 2004 in werking, maar wordt nauwelijks gebruikt, met minder dan 20 commonhold-projecten, en geldverstrekkers zijn er voorzichtig mee geweest. Wordt een project in Londen als commonhold verkocht, vraag er dan voorlopig vroeg naar bij uw advocaat (solicitor) en uw geldverstrekker.
Grondrente bij een nieuwe lease: de peppercorn-regel
Onder de Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 mogen de meeste nieuwe langlopende woonleases van meer dan 21 jaar, voor één woning en op of na 30 juni 2022 verleend tegen een koopsom (premium), alleen een symbolische grondrente (peppercorn) hebben. De verhuurder mag geen vergoeding vragen voor de inning ervan. Voor seniorenwoningen geldt de datum 1 april 2023.
De uitzonderingen zijn van belang voor off-plan kopers. De regel geldt niet voor een lease die is verleend op grond van een contract dat vóór 30 juni 2022 is uitgewisseld, ook als de lease zelf later wordt verleend, en sommige langlopende off-plan projecten vallen in die categorie. Zakelijke leases, woningbouw onder leiding van bewonersgroepen (community-led housing) en sommige woonfinancieringsproducten vallen er ook buiten, en bij een vrijwillige verlenging van de lease kan de oude grondrente blijven gelden voor de rest van de oorspronkelijke termijn. De lokale Trading Standards handhaven de wet, met boetes van £500 tot £30,000, en een verboden grondrente moet binnen 28 dagen worden terugbetaald.
Voor een koper die in 2026 de overdracht van een nieuwbouwappartement afrondt, hoort de lease dus een peppercorn te vermelden. Uw advocaat moet dat bevestigen, en ook wanneer het oorspronkelijke contract van de ontwikkelaar is uitgewisseld.
De wet van 2024: wat vandaag van kracht is
De Leasehold and Freehold Reform Act 2024 kreeg op 24 mei 2024 de koninklijke bekrachtiging (Royal Assent), maar voor het grootste deel zijn verdere stappen nodig voordat het geldt. Per oktober 2026 zijn drie groepen wijzigingen van kracht:
- vanaf 24 juli 2024: bepalingen over rentcharges, geschillen over servicekosten en wijzigingen van de Building Safety Act 2022;
- vanaf 31 januari 2025: het vervallen van de eis van twee jaar eigendom, zodat een nieuwe eigenaar meteen een wettelijke verlenging van de lease kan aanvragen of kan meedoen aan de aankoop van de freehold;
- vanaf 3 maart 2025: wijzigingen in het Right to Manage, waarmee leaseholders het beheer van hun gebouw kunnen overnemen: de grens voor niet-woonruimte in gebouwen met gemengde functies ging van 25% naar 50%, en leaseholders betalen niet langer de kosten van de freeholder bij een verzoek.
Voor een koper van een gloednieuw appartement met een lease van ruim meer dan 80 jaar zijn de verlengingsregels een zorg voor later. De wijziging in het Right to Manage is relevanter, omdat bewoners van een toren met gemengde functies, met winkels of kantoren onder de appartementen, daardoor makkelijker zelf kunnen bepalen hoe het gebouw wordt beheerd.
Wat nog niet is ingegaan, en de rechtszaak
Verschillende kernmaatregelen van de wet staan wel in de wet, maar hebben nog geen datum van inwerkingtreding:
- de afschaffing van de marriage value, de extra premie die vandaag verschuldigd is wanneer een lease met nog 80 jaar of minder wordt verlengd;
- een nieuwe waarderingsmethode voor verlengingen van de lease en aankopen van de freehold, en een standaardverlenging van de lease met 990 jaar tegen een grondrente van nul;
- een verbod op de verkoop van nieuwe huizen in leasehold, met beperkte uitzonderingen;
- een pakket maatregelen over transparantie van de servicekosten.
Bij twee daarvan is vooruitgang geboekt. De consultatie van de regering over de waarderingstarieven ging op 15 juli 2026 open en werd verlengd tot 21 oktober 2026. Op de dag dat de consultatie openging, bevestigde de regering ook dat verhuurders een jaarlijks gebouwrapport moeten verstrekken en een standaardformulier moeten gebruiken voor de aanslag servicekosten, dat leaseholders worden beschermd tegen het betalen van juridische kosten van de verhuurder zonder toetsing door een rechter of tribunaal, en dat zij recht krijgen op gebouwinformatie tot zes jaar terug. Deze regels moeten zo snel mogelijk vanaf 2027 in werking treden, via lagere regelgeving. Over regels voor commissies op verzekeringen volgt nog een consultatie.
Tegen de hervormingen loopt ook een juridische procedure. Een groep freeholders, onder wie Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden en John Lyon's Charity, voerde aan dat de wijzigingen in waardering en grondrente hun mensenrechten schonden. Het High Court wees de vordering op 24 oktober 2025 af. Tegen de uitspraak loopt een hoger beroep, met een zitting bij het Court of Appeal in april 2027.
De volgende hervorming: de ontwerp-Commonhold and Leasehold Reform Bill
Alles in dit deel is een voorstel, geen wet. De regering publiceerde op 27 januari 2026 een ontwerp van de Commonhold and Leasehold Reform Bill, bevestigde het in de King's Speech van 13 mei 2026, en de woningcommissie van het Lagerhuis (Commons Housing Committee) publiceerde op 27 mei 2026 haar rapport over het ontwerp. De belangrijkste voorstellen zijn:
- de grondrente bij bestaande langlopende woonleases begrenzen op £250 per jaar, dalend tot een symbolisch bedrag (peppercorn) na 40 jaar;
- leasehold verbieden voor de meeste nieuwe appartementen en commonhold de standaard maken;
- forfeiture afschaffen, het recht van de verhuurder om een lease bij een tekortkoming te beëindigen;
- het makkelijker maken om bestaande gebouwen om te zetten naar commonhold, en meer transparantie over de servicekosten.
De regering verwacht dat het plafond op de grondrente in 2028 van kracht is. Per oktober 2026 was de Bill nog niet formeel bij het Parlement ingediend, en had de regering laten weten in het najaar van 2026 met een ingrijpend gewijzigde versie te komen. Tot de Bill is aangenomen, blijft forfeiture deel van de wet en worden nieuwe appartementen nog steeds als leasehold verkocht.
Voor een koper van vandaag zit een nieuw appartement met een langlopende lease en een peppercorn-grondrente op het gebied van de grondrente al dicht bij wat de hervormingen beogen. De open vragen gaan over de servicekosten en het beheer van het gebouw, en daarom besteedt onze gids over lopende kosten daar het grootste deel van zijn ruimte aan.
Voordat u de lease tekent: wat u moet controleren
- De looptijd van de lease, uitgedrukt in een aantal jaren vanaf een vermelde begindatum, niet als "lang".
- De grondrente: een peppercorn, of zo niet, waarom niet, inclusief de datum waarop het contract van de ontwikkelaar voor het eerst is uitgewisseld.
- De clausules over de servicekosten: wat erin zit, hoe de kosten worden verdeeld en wat de begroting voor het eerste jaar is.
- Gebruiksbeperkingen: veel leases verbieden kortetermijnverhuur of zakelijk gebruik, wat van belang is als u het appartement wilt verhuren. Zie onze gids over een appartement in Londen verhuren.
- Wie de freeholder en de beheerder zijn, en of er een beheervennootschap van de bewoners is.
- Bij een bestaand appartement: de brandveiligheidsstatus van het gebouw en of uw lease in aanmerking komt voor de bescherming van leaseholders onder de Building Safety Act, wat u kunt nagaan met de online controletool van de regering.
Een advocaat in Londen leest de lease voor u als onderdeel van de aankoop; onze stapsgewijze aankoopgids legt uit waar dat in het proces gebeurt. Actuele woningen in Londen staan op onze pagina met woningen.
