Leasehold, freehold e share of freehold: che cosa si possiede davvero con un appartamento a Londra dopo le riforme del 2024
Quando compra un appartamento a Londra, nuovo o vecchio, quasi certamente compra un leasehold di lunga durata. È la proprietà legale dell'appartamento per un periodo determinato, spesso da 99 a 999 anni, concessa dal landlord che possiede l'edificio, detto freeholder. Può venderlo, affittarlo, ipotecarlo e lasciarlo in eredità per testamento. Non possiede invece la struttura, il terreno sottostante né le parti comuni, e paga una quota dei costi dell'edificio tramite le spese condominiali (service charge).
Due cambiamenti hanno reso i nuovi leasehold più favorevoli agli acquirenti rispetto a qualche anno fa. La maggior parte dei leasehold di lunga durata concessi dal 30 giugno 2022 prevede un ground rent di un peppercorn (un granello di pepe) all'anno, cioè in pratica nulla. E il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ha iniziato a rafforzare i diritti dei titolari di leasehold, anche se a ottobre 2026 è in vigore solo in parte.
Un'ulteriore proposta di riforma, che renderebbe il commonhold la forma predefinita per i nuovi appartamenti, esiste solo in bozza. Di seguito separiamo ciò che è legge oggi da ciò che è soltanto proposto, perché il materiale di vendita non sempre lo fa.
Perché un appartamento a Londra è quasi sempre in leasehold
Il leasehold è la forma di proprietà normale per gli appartamenti in Inghilterra. Nel 2024-2025 era in leasehold il 58% di tutti gli appartamenti in Inghilterra e il 93% di quelli abitati dai proprietari, e gli appartamenti costituivano il 69% dei circa 4.90 milioni di abitazioni in leasehold stimate nel paese. Londra ha la quota di leasehold più alta tra tutte le regioni: il 39% delle sue abitazioni, pari a 1.44 milioni di case.
Un condominio ha parti comuni, come il tetto, gli ascensori e l'ingresso, che qualcuno deve possedere e gestire. In Inghilterra di norma è il freeholder, che concede i leasehold degli appartamenti e recupera i costi di gestione con le spese condominiali. Il freehold, la piena proprietà senza scadenza, è la forma normale per le case; i singoli appartamenti si vendono raramente in freehold.
Molti acquirenti internazionali temono che leasehold voglia dire affitto. Non è così. Un leasehold di lunga durata è un diritto di proprietà registrato a Suo nome presso l'HM Land Registry. Le vere domande sono quanto dura il leasehold, quanto costa mantenerlo e che cosa Le consente di fare.
Le quattro forme di proprietà a confronto
| Forma di proprietà | Che cosa si possiede | Chi gestisce l'edificio | Dove la si trova a Londra |
|---|---|---|---|
| Leasehold | L'appartamento per la durata del leasehold | Il freeholder o il suo amministratore (managing agent), finanziati dalle spese condominiali | Quasi tutti gli appartamenti di nuova costruzione e la maggior parte di quelli più vecchi |
| Freehold | Terreno ed edificio, senza scadenza | Il proprietario | Case; molto raramente un singolo appartamento |
| Share of freehold | Un leasehold dell'appartamento più una quota del freehold, di solito tramite una società dei proprietari | I proprietari degli appartamenti insieme | Soprattutto vecchi edifici riconvertiti |
| Commonhold | L'appartamento in freehold più l'adesione a una commonhold association | L'associazione, senza landlord | Raro: meno di 20 complessi in tutto |
Share of freehold e commonhold nella pratica
Share of freehold
Con lo share of freehold si continua ad avere un leasehold sul proprio appartamento, ma si è anche comproprietari del freehold dell'edificio insieme agli altri proprietari, di solito come membri o soci di una società di loro proprietà, oppure direttamente sul titolo se i proprietari sono quattro o meno. Le clausole del leasehold restano vincolanti. Quello che cambia è il controllo: i proprietari insieme fissano le spese condominiali e di solito possono concedersi a vicenda le proroghe dei leasehold. Questa formula è più comune nei vecchi edifici riconvertiti che nelle torri di nuova costruzione, quindi difficilmente verrà proposta a chi compra un appartamento nuovo.
Commonhold
Il commonhold Le dà il freehold del Suo appartamento e l'adesione a una commonhold association, una società che possiede e gestisce le parti comuni. Non ci sono né un landlord né una scadenza. È stato creato dal Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 ed è entrato in vigore nel 2004, ma la diffusione è stata minima, con meno di 20 complessi in commonhold, e le banche si sono mostrate prudenti. Per ora, se un progetto londinese viene venduto in commonhold, ne parli presto con il Suo solicitor e con la Sua banca.
Ground rent su un nuovo leasehold: la regola del peppercorn
Con il Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, la maggior parte dei nuovi leasehold residenziali di lunga durata, cioè oltre 21 anni, per una singola abitazione e concessi dietro pagamento di un premio dal 30 giugno 2022 in poi, può prevedere solo un ground rent simbolico (peppercorn). Il landlord non può addebitare costi per riscuoterlo. Per le residenze per anziani la data è il 1° aprile 2023.
Le eccezioni contano per chi compra off-plan. La regola non copre un leasehold concesso in base a un contratto scambiato prima del 30 giugno 2022, anche se il leasehold viene concesso più tardi, e alcuni progetti off-plan di lunga durata rientrano in questa categoria. Ne restano fuori anche i leasehold commerciali, l'edilizia promossa dalle comunità e alcuni prodotti di finanziamento per la casa, e una proroga volontaria del leasehold può mantenere il vecchio ground rent per il resto della durata originaria. Il rispetto della legge è affidato ai Trading Standards locali, con sanzioni da £500 a £30,000, e qualsiasi canone vietato va rimborsato entro 28 giorni.
Per chi completa l'acquisto di un appartamento di nuova costruzione nel 2026, quindi, il leasehold dovrebbe indicare un peppercorn. Il Suo solicitor dovrebbe confermarlo, e confermare quando è stato scambiato il contratto originale del costruttore.
La legge del 2024: che cosa è in vigore oggi
Il Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ha ricevuto il Royal Assent il 24 maggio 2024, ma in gran parte richiede ulteriori passaggi prima di applicarsi. A ottobre 2026 sono in vigore tre gruppi di modifiche:
- dal 24 luglio 2024, le disposizioni sui rentcharge e sulle controversie relative alle spese condominiali, e le modifiche al Building Safety Act 2022;
- dal 31 gennaio 2025, la fine del requisito dei due anni di proprietà, per cui un nuovo proprietario può chiedere subito una proroga del leasehold prevista dalla legge o partecipare all'acquisto del freehold;
- dal 3 marzo 2025, le modifiche al Right to Manage, il diritto dei titolari di leasehold di assumere la gestione del proprio edificio: il limite di superficie non residenziale negli edifici a uso misto è salito dal 25% al 50%, e i titolari di leasehold non pagano più i costi sostenuti dal freeholder per la richiesta.
Per chi compra un appartamento nuovo con un leasehold ben oltre gli 80 anni, le regole sulle proroghe sono una preoccupazione lontana. La modifica al Right to Manage è più rilevante, perché rende più facile per i residenti di una torre a uso misto, con negozi o uffici sotto gli appartamenti, prendere il controllo della gestione dell'edificio.
Che cosa non è ancora partito, e il ricorso in tribunale
Diverse misure di punta della legge sono già scritte nella norma ma senza una data di entrata in vigore:
- l'abolizione del marriage value, il premio aggiuntivo che oggi si paga quando si proroga un leasehold con 80 anni o meno residui;
- un nuovo metodo di valutazione per le proroghe dei leasehold e gli acquisti del freehold, e una proroga standard di 990 anni con ground rent zero;
- il divieto di vendere nuove case in leasehold, con eccezioni limitate;
- un pacchetto sulla trasparenza delle spese condominiali.
Su due di queste ci sono stati progressi. La consultazione del governo sui tassi di valutazione si è aperta il 15 luglio 2026 ed è stata prorogata fino al 21 ottobre 2026. Lo stesso giorno il governo ha confermato che i landlord dovranno fornire un rapporto annuale sull'edificio e usare un modulo standard per la richiesta delle spese condominiali, che i titolari di leasehold saranno tutelati dal pagamento delle spese legali dei landlord senza il controllo di un giudice o di un tribunale, e che avranno diritto alle informazioni sull'edificio fino a sei anni indietro. Queste misure dovrebbero entrare in vigore il prima possibile a partire dal 2027, tramite normativa secondaria. Le regole sulle commissioni assicurative richiedono un'ulteriore consultazione.
Le riforme devono anche affrontare un ricorso. Un gruppo di freeholder, tra cui Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden e John Lyon's Charity, ha sostenuto che le modifiche alla valutazione e al ground rent violassero i loro diritti umani. L'High Court ha respinto il ricorso il 24 ottobre 2025. La decisione è stata impugnata, e l'udienza davanti alla Court of Appeal è prevista per aprile 2027.
La prossima riforma: la bozza del Commonhold and Leasehold Reform Bill
Tutto ciò che è in questa sezione è una proposta, non legge. Il governo ha pubblicato la bozza del Commonhold and Leasehold Reform Bill il 27 gennaio 2026, l'ha confermata nel King's Speech del 13 maggio 2026, e il Commons Housing Committee ha pubblicato la sua relazione sulla bozza il 27 maggio 2026. Le principali proposte sono:
- un tetto di £250 all'anno al ground rent sui leasehold residenziali di lunga durata esistenti, che scenderebbe a un peppercorn dopo 40 anni;
- il divieto del leasehold per la maggior parte dei nuovi appartamenti, con il commonhold come forma predefinita;
- l'abolizione della forfeiture, il diritto del landlord di porre fine a un leasehold in caso di violazione;
- regole più semplici per convertire gli edifici esistenti al commonhold, e ulteriore trasparenza sulle spese condominiali.
Il governo prevede che il tetto al ground rent sia in vigore nel 2028. A ottobre 2026 il disegno di legge non era ancora stato presentato formalmente al Parlamento, e il governo aveva detto che ne avrebbe presentato una versione sostanzialmente modificata nell'autunno 2026. Finché non sarà approvato, la forfeiture resta parte della legge e i nuovi appartamenti continuano a essere venduti in leasehold.
Per chi compra oggi, un appartamento nuovo acquistato con un leasehold di lunga durata e un ground rent simbolico è già vicino a ciò che le riforme puntano a ottenere sul canone. Le questioni aperte sono le spese condominiali e la gestione dell'edificio, ed è per questo che la nostra guida ai costi di gestione dedica loro la maggior parte dello spazio.
Prima di firmare il leasehold: che cosa verificare
- La durata del leasehold, scritta come numero di anni da una data di inizio indicata, non come «lunga».
- Il ground rent: un peppercorn o, in caso contrario, il motivo, compresa la data in cui è stato scambiato per la prima volta il contratto del costruttore.
- Le clausole sulle spese condominiali: che cosa coprono, come si ripartiscono i costi e qual è il preventivo del primo anno.
- Limiti d'uso: molti leasehold vietano gli affitti brevi o l'uso commerciale, il che conta se intende affittare l'appartamento. Veda la nostra guida su come affittare un appartamento a Londra.
- Chi sono il freeholder e l'amministratore, e se esiste una società di gestione dei residenti.
- Per un appartamento in rivendita, la situazione dell'edificio in materia di sicurezza antincendio e se il Suo leasehold ha diritto alle tutele per i titolari di leasehold del Building Safety Act, cosa che si può verificare con lo strumento online del governo.
Un solicitor londinese legge il leasehold per Lei nell'ambito dell'acquisto; la nostra guida passo per passo all'acquisto spiega in quale momento. Le abitazioni di Londra disponibili oggi sono nella nostra pagina degli immobili.
