Comprare off-plan a Londra: depositi, exchange, garanzie e i controlli sulla sicurezza degli edifici
Comprare off-plan a Londra significa impegnarsi su un appartamento prima che sia finito, a volte prima ancora che i lavori siano iniziati. Di solito si paga una quota di prenotazione, poi circa il 10% del prezzo allo scambio dei contratti (exchange), ed eventualmente altri pagamenti per stati di avanzamento che possono portare il totale a circa il 30% prima del completamento. In cambio si blocca il prezzo di uno specifico appartamento, e il contratto fissa una data limite (long-stop date) oltre la quale, se l'edificio non viene consegnato, si può recedere recuperando i depositi.
Le tutele sono reali ma circoscritte. Una garanzia decennale sulle case nuove copre di norma la perdita del deposito se il costruttore diventa insolvente prima del completamento. Il Building Safety Act 2022 subordina il completamento della maggior parte delle torri londinesi al via libera di un ente regolatore. E il contratto di leasehold, il capitolato e il preventivo delle spese condominiali sono tutti messi per iscritto in documenti che si possono leggere prima di essere vincolati.
Questa guida segue i controlli nell'ordine in cui si presentano, aggiornata a ottobre 2026. Non ripete l'intera procedura di acquisto, che trova nella nostra guida passo per passo all'acquisto dall'estero.
Come si muove il denaro in un acquisto off-plan
| Fase | Che cosa si paga | Che cosa lo tutela |
|---|---|---|
| Prenotazione | Una quota di prenotazione fissata dal costruttore | Un periodo di ripensamento di 14 giorni se il costruttore è registrato al New Homes Quality Code; dopo, la quota è a rischio |
| Exchange | Di solito il 10% del prezzo, meno la quota di prenotazione | La copertura della garanzia prima del completamento contro l'insolvenza del costruttore; il modo in cui è custodito il deposito |
| Costruzione | Eventuali rate del 5% o del 10% ogni 6 o 12 mesi, fino a circa il 30% in totale | La stessa copertura della garanzia, entro i suoi limiti; la long-stop date |
| Completamento | Il saldo del prezzo, più la Stamp Duty Land Tax | Ispezione dei difetti (snagging); parte la copertura dei difetti della garanzia |
L'accordo di prenotazione
L'accordo di prenotazione toglie l'appartamento dal mercato e fissa un calendario per l'exchange, che spesso arriva dopo poche settimane. Per i costruttori registrati al New Homes Quality Code, l'accordo prevede un periodo di ripensamento di 14 giorni durante il quale si può annullare e riavere la quota. Dopo si può ancora annullare, ma il costruttore può trattenere i costi ragionevoli che ha dichiarato. La versione 2 del Code si applica alle case prenotate dal 2 marzo 2026.
Non tutti gli accordi sono così indulgenti. Molti sono vincolanti, e chi si ritira perde la quota salvo in casi limitati. Le quote tipiche vanno da £10,000 a £50,000 a seconda del valore. Chieda a quale codice è registrato il costruttore, legga la clausola sul rimborso e consideri la quota a rischio una volta finito l'eventuale periodo di ripensamento.
Il contratto: modifiche, long-stop e completamento
Prima dell'exchange il Suo solicitor esamina la bozza del contratto e del leasehold. Tre clausole meritano la Sua attenzione diretta, non solo quella del Suo legale.
Il diritto di modifica
I contratti off-plan consentono al costruttore di modificare, entro certi limiti, la superficie finale, il progetto e il capitolato dell'appartamento. Chieda quali sono questi limiti: quanto più piccolo può risultare l'appartamento, quali materiali possono essere sostituiti e se ha qualche rimedio quando la modifica va oltre.
La long-stop date
Il contratto indica una data di completamento prevista e una data limite successiva, la long-stop date. Se entro la long-stop date l'appartamento non è costruito, può risolvere il contratto e recuperare i depositi. La data prevista è una stima del costruttore; la long-stop date è quella che Le dà il diritto di recedere.
La notifica di completamento
Quando l'appartamento è pronto, il costruttore invia la notifica di completamento (notice to complete), che di solito concede 10 giorni lavorativi per pagare il saldo. È una finestra breve per chi ha i fondi all'estero o deve rinnovare l'offerta di mutuo, visto che le offerte scadono in genere da tre a sei mesi dopo l'emissione. Prepari denaro e finanziamento prima che arrivi la notifica.
Nello stesso momento controlli il ground rent. La maggior parte dei nuovi leasehold concessi dal 30 giugno 2022 prevede un ground rent simbolico (peppercorn), ma la regola non copre i leasehold concessi in base a contratti scambiati prima di quella data, e questo può contare nei progetti che durano molti anni.
Tutela del deposito e garanzia decennale
Le case nuove si vendono di norma con una garanzia decennale di un fornitore come NHBC (con la polizza Buildmark), Premier Guarantee o LABC Warranty, e le banche che concedono mutui la richiedono. Buildmark prevede tre fasi:
- Dall'exchange al completamento, copertura per la perdita del deposito, o per il costo aggiuntivo per completare la casa, se il costruttore diventa insolvente.
- Nel primo e nel secondo anno dopo il completamento, il costruttore deve rimediare ai difetti che Lei segnala, e NHBC fa da garante di questo obbligo.
- Dal terzo al decimo anno, un'assicurazione per i danni causati da difetti in parti specificate della casa, come la struttura, con un valore minimo di sinistro.
Una garanzia non è un'assicurazione dell'edificio, e la copertura ha dei limiti. Le banche si aspettano almeno 10 anni di copertura: i primi 24 mesi per la non conformità alle Building Regulations e la responsabilità del costruttore, insolvenza compresa, e i mesi dal 25 al 120 per tenuta agli agenti atmosferici, struttura e nuovi impianti di drenaggio.
Faccia due domande al Suo solicitor. Quale garanzia copre questo edificio, e fino a quale importo tutela i depositi? E come viene custodito il deposito: da un terzo depositario (stakeholder) fino al completamento, o viene girato al costruttore? Dalle risposte dipende quanto è esposto se il costruttore fallisce.
Sicurezza dell'edificio prima della consegna: gateway, ritardi e seconde scale
La maggior parte delle torri londinesi sono edifici ad alto rischio ai sensi del Building Safety Act 2022, cioè alti almeno 18 metri o sette piani e con almeno due abitazioni. Dal 1° ottobre 2023 i lavori di un edificio di questo tipo non possono iniziare senza l'approvazione del Building Safety Regulator, il cosiddetto Gateway 2. Finita la costruzione, l'ente deve rilasciare un certificato di completamento, il Gateway 3, e l'edificio deve essere registrato presso l'ente prima che chiunque vi vada ad abitare; occuparlo prima è un reato.
L'ente regolatore è stato lento. Per una nuova costruzione l'obiettivo di legge per il Gateway 2 è di 12 settimane, ma all'inizio del 2025 le approvazioni richiedevano in media 25 settimane, alla fine di quell'anno le pratiche pregresse avevano una mediana di 37 settimane, e nel 2026 i tempi sono un po' migliorati. Non faccia affidamento su nessuna data di consegna oltre a quella scritta nel contratto.
Due regole più recenti riguardano i progetti oggi in preparazione. I nuovi edifici residenziali da 18 metri in su devono avere una seconda scala; il periodo transitorio è finito il 30 settembre 2026, con una tutela per i progetti già presentati e sufficientemente avanzati. Inoltre dal 1° ottobre 2026 si applica il Building Safety Levy, un prelievo sui nuovi edifici residenziali calcolato per metro quadrato di superficie, con aliquote che variano da un'amministrazione locale all'altra, da pagare prima del completamento o della prima occupazione. Gli acquirenti non pagano direttamente il prelievo. Per Berkeley Group, oggi un edificio residenziale londinese richiede almeno otto anni dall'acquisizione al completamento, contro i cinque di un decennio fa.
Sicurezza dell'edificio dopo la consegna: soggetti responsabili e costi
Una volta arrivati i residenti, un edificio ad alto rischio ha dei soggetti responsabili (Accountable Persons), tra cui un Principal Accountable Person, che rispondono per legge della sicurezza antincendio e strutturale. Devono valutare e gestire i rischi, redigere un safety case report, tenere il «golden thread» delle informazioni sull'edificio, gestire una strategia di coinvolgimento dei residenti e un sistema di reclami, e dare ai residenti che le chiedono le informazioni sulla sicurezza antincendio. L'ente regolatore può anche imporre all'edificio di ottenere un building assessment certificate, che va esposto nell'edificio.
Questo lavoro costa, e di solito il costo confluisce nelle spese condominiali. Chieda al costruttore il preventivo delle spese condominiali per il primo anno, quanta parte è legata agli obblighi di sicurezza dell'edificio e la spesa preventivata per piede quadrato. La nostra guida ai costi di gestione spiega che cos'altro coprono le spese condominiali.
Gli edifici più vecchi hanno una storia diversa. Dopo Grenfell, UK Finance, la Building Societies Association e il RICS hanno introdotto a dicembre 2019 la verifica delle pareti esterne EWS1 per gli edifici da 18 metri in su, e i mutui su molti appartamenti si sono bloccati finché le linee guida del governo non hanno ridotto il numero di edifici che ne avevano bisogno; da gennaio 2023 le grandi banche hanno ripreso a concedere mutui sugli appartamenti interessati. Le tutele del Building Safety Act, in vigore dal 28 giugno 2022, proteggono i titolari di leasehold che ne hanno i requisiti negli edifici esistenti dai costi di bonifica dei rivestimenti (cladding) e fissano un tetto agli altri costi di sicurezza pregressi. I grandi costruttori, tra cui Berkeley il 13 marzo 2023, hanno firmato i Self-Remediation Terms del governo, che coprono i difetti di sicurezza antincendio pericolosi per la vita negli edifici da loro realizzati nei 30 anni fino ad aprile 2022. Per una nuova costruzione chieda il certificato di completamento e la registrazione; per una rivendita, chieda la situazione dell'edificio quanto a sicurezza antincendio e bonifica.
Rischio di prezzo, di valutazione e fiscale
Chi compra off-plan si impegna al prezzo di oggi per un completamento che può essere lontano anni. Il prezzo medio di Londra è sceso del 3.3% nei 12 mesi fino a luglio 2026, l'undicesimo mese consecutivo di calo annuo. Nel 2025 il 19.9% di chi ha venduto un appartamento in Inghilterra e Galles lo ha ceduto a meno di quanto lo aveva pagato. Nell'esercizio chiuso ad aprile 2026 Berkeley Group ha venduto in un mercato prudente e con poca urgenza, e le sue vendite off-plan ne hanno risentito più di quelle di case finite.
Se compra con un mutuo, la banca valuta l'appartamento al completamento, e se la valutazione è più bassa la differenza resta a Suo carico. Lo Stamp Duty si paga con le aliquote in vigore al completamento, non alla prenotazione; i nostri dati sono aggiornati a ottobre 2026, prima del Budget del 28 ottobre 2026, e le misure annunciate non sono legge finché non vengono approvate. Inoltre ogni pagamento è in sterline, quindi chi si finanzia in un'altra valuta corre un rischio di cambio su ogni rata e sul saldo al completamento.
La checklist off-plan
- Il costruttore è registrato al New Homes Quality Code, e che cosa dice l'accordo di prenotazione sui rimborsi?
- Quali sono la scadenza per l'exchange, il deposito all'exchange e il calendario dei pagamenti per stati di avanzamento?
- Quali sono la data di completamento prevista e la long-stop date, e che cosa succede se la long-stop date viene superata?
- Fino a che punto il costruttore può modificare superficie, distribuzione degli spazi e capitolato?
- Quale garanzia copre l'edificio, qual è il limite della tutela sui depositi, e come viene custodito il deposito?
- L'edificio ha superato il Gateway 2, e il calendario del costruttore è compatibile con i tempi di approvazione dell'ente regolatore?
- Qual è il preventivo delle spese condominiali per il primo anno, costi di sicurezza dell'edificio compresi?
- Il ground rent è simbolico (peppercorn), e quando è stato scambiato il contratto originale del costruttore?
- Riuscirebbe a coprire il saldo al completamento e lo Stamp Duty se la valutazione o il cambio si muovessero a Suo sfavore?
Per le questioni sulla forma di proprietà, consulti la nostra guida a leasehold e freehold. Le abitazioni di Londra disponibili oggi sono nella nostra pagina degli immobili.
