Off-plan in Londen: aanbetalingen

Off-plan kopen in Londen betekent dat u zich vastlegt op een appartement voordat het af is, soms zelfs voordat de bouw is begonnen. Doorgaans betaalt u eerst een reserveringsvergoeding, daarna ongeveer 10% van de prijs bij de exchange (de uitwisseling van de contracten), en mogelijk nog termijnbetalingen die het totaal vóór de oplevering op ongeveer 30% kunnen brengen. In ruil daarvoor legt u een prijs en een specifiek appartement vast, en het contract geeft u een uiterste datum (long-stop date) waarna u met uw aanbetalingen kunt afzien van de koop als het gebouw niet is opgeleverd.

De bescherming is reëel, maar specifiek. Een woninggarantie van 10 jaar dekt normaal gesproken het verlies van uw aanbetaling als de bouwer vóór de oplevering failliet gaat. Onder de Building Safety Act 2022 hangt de oplevering van de meeste Londense torens af van een goedkeuring door de toezichthouder. En de lease, de specificaties en de begroting van de servicekosten staan allemaal in documenten die u kunt lezen voordat u gebonden bent.

Deze gids behandelt de controles in de volgorde waarin u ze tegenkomt, per oktober 2026. Het volledige aankoopproces staat er niet opnieuw in; dat vindt u in onze stapsgewijze gids voor kopen vanuit het buitenland.

Hoe het geld loopt bij een off-plan aankoop

Fase	Wat u betaalt	Waardoor het beschermd is
Reservering	Een reserveringsvergoeding die de ontwikkelaar vaststelt	Een bedenktijd van 14 dagen als de ontwikkelaar is geregistreerd onder de New Homes Quality Code; daarna loopt de vergoeding risico
Exchange	Meestal 10% van de prijs, min de reserveringsvergoeding	De dekking van de garantie vóór oplevering tegen faillissement van de bouwer; de manier waarop de aanbetaling wordt bewaard
Bouw	Mogelijke termijnen van 5% of 10% elke 6 of 12 maanden, tot ongeveer 30% in totaal	Dezelfde garantiedekking, binnen haar grenzen; de long-stop date
Oplevering	Het restant van de prijs, plus Stamp Duty Land Tax	Inspectie op gebreken (snagging); de dekking van de garantie voor gebreken gaat in

De reserveringsovereenkomst

De reserveringsovereenkomst haalt het appartement van de markt en legt een tijdschema voor de exchange vast, die vaak al binnen enkele weken valt. Bij ontwikkelaars die zijn geregistreerd onder de New Homes Quality Code geldt een bedenktijd van 14 dagen waarin u kunt annuleren en de vergoeding terugkrijgt. Daarna kunt u nog steeds annuleren, maar de ontwikkelaar mag redelijke kosten die hij vooraf heeft gemeld inhouden. Versie 2 van de Code geldt voor woningen die vanaf 2 maart 2026 zijn gereserveerd.

Niet elke overeenkomst is zo soepel. Veel zijn bindend, en als u afhaakt, verliest u de vergoeding, behalve in beperkte gevallen. Gebruikelijke vergoedingen liggen tussen £10,000 en £50,000, afhankelijk van de waarde. Vraag onder welke code de ontwikkelaar is geregistreerd, lees de terugbetalingsclausule en beschouw de vergoeding als risicodragend zodra een eventuele bedenktijd is verstreken.

Het contract: wijzigingen, long-stop en oplevering

Uw advocaat (solicitor) beoordeelt het conceptcontract en de lease vóór de exchange. Drie clausules verdienen uw eigen aandacht, niet alleen die van uw advocaat.

Het recht om te wijzigen

Off-plan contracten staan de ontwikkelaar toe de uiteindelijke oppervlakte, het ontwerp en de specificaties van het appartement binnen bepaalde grenzen te wijzigen. Vraag wat die grenzen zijn: hoeveel kleiner het appartement mag worden, welke materialen mogen worden vervangen, en of u enig verhaal hebt als de wijziging verder gaat.

De long-stop date

Het contract noemt een verwachte opleveringsdatum en een latere uiterste datum, de long-stop date. Is het appartement op de long-stop date niet gebouwd, dan kunt u het contract beëindigen en uw aanbetalingen terugkrijgen. De verwachte datum is een schatting van de ontwikkelaar; de long-stop date is de datum die u het recht geeft om te annuleren.

De notice to complete

Als het appartement klaar is, stuurt de ontwikkelaar een notice to complete, een sommatie om de koop af te ronden, meestal met 10 werkdagen om het restant te betalen. Dat is een korte termijn voor een koper van wie het geld in het buitenland staat of van wie het hypotheekaanbod moet worden vernieuwd, omdat zulke aanbiedingen doorgaans drie tot zes maanden na afgifte verlopen. Zorg dat het geld en de lening klaarstaan voordat de notice binnenkomt.

Controleer tegelijk de grondrente. De meeste nieuwe leases die sinds 30 juni 2022 zijn verleend, hebben een symbolische grondrente (peppercorn), maar de regel geldt niet voor leases die zijn verleend op grond van contracten die vóór die datum zijn uitgewisseld, en dat kan bij langlopende projecten uitmaken.

Bescherming van de aanbetaling en de garantie van 10 jaar

Nieuwe woningen worden normaal gesproken verkocht met een garantie van 10 jaar van een aanbieder zoals NHBC (met de Buildmark-polis), Premier Guarantee of LABC Warranty, en hypotheekverstrekkers eisen er een. Buildmark kent drie fasen:

Van de exchange tot de oplevering: dekking voor het verlies van uw aanbetaling, of voor de extra kosten om de woning af te bouwen, als de bouwer failliet gaat.
In het eerste en tweede jaar na de oplevering moet de bouwer gebreken die u meldt herstellen, en NHBC staat achter die verplichting.
In het derde tot en met tiende jaar: een verzekering voor schade door gebreken in bepaalde onderdelen van de woning, zoals de constructie, met een minimale claimwaarde.

Een garantie is geen opstalverzekering, en de dekking heeft grenzen. Geldverstrekkers verwachten minstens 10 jaar dekking, waarbij de eerste 24 maanden het niet naleven van de Building Regulations en de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar, inclusief faillissement, dekken, en de maanden 25 tot en met 120 de waterdichtheid, de constructie en nieuwe afvoeren.

Stel uw advocaat twee vragen. Welke garantie dekt dit gebouw, en tot welk bedrag beschermt die aanbetalingen? En hoe wordt uw aanbetaling bewaard: door een onafhankelijke bewaarder (stakeholder) tot de oplevering, of wordt ze aan de ontwikkelaar vrijgegeven? De antwoorden bepalen hoe kwetsbaar u bent als de ontwikkelaar omvalt.

Bouwveiligheid vóór de oplevering: gateways, vertragingen en tweede trappenhuizen

De meeste Londense torens zijn gebouwen met een hoger risico onder de Building Safety Act 2022, dat wil zeggen minstens 18 meter of zeven verdiepingen hoog met minstens twee woningen. Sinds 1 oktober 2023 mag de bouw van zo'n gebouw niet beginnen zonder goedkeuring van de Building Safety Regulator, bekend als Gateway 2. Na de bouw moet de toezichthouder een opleveringscertificaat afgeven, Gateway 3, en moet het gebouw bij de toezichthouder zijn geregistreerd voordat iemand erin trekt; wie er eerder in gaat wonen, begaat een strafbaar feit.

De toezichthouder werkt traag. De wettelijke termijn voor Gateway 2 bij nieuwbouw is 12 weken, maar goedkeuringen duurden begin 2025 gemiddeld 25 weken, oudere dossiers hadden eind dat jaar een mediaan van 37 weken, en in 2026 gingen de doorlooptijden iets omlaag. Reken niet op een opleveringsdatum die verder gaat dan wat uw contract zegt.

Twee nieuwere regels raken projecten die nu in de pijplijn zitten. Nieuwe woongebouwen van 18 meter of hoger hebben een tweede trappenhuis nodig; de overgangsperiode eindigde op 30 september 2026, en projecten die al waren ingediend en voldoende gevorderd zijn beschermd. Daarnaast geldt sinds 1 oktober 2026 een Building Safety Levy op nieuwe woongebouwen, per vierkante meter vloeroppervlak, tegen tarieven die per gemeente verschillen, te betalen vóór de oplevering of de eerste bewoning. Kopers betalen de heffing niet rechtstreeks. Bij Berkeley Group duurt een Londens appartementengebouw nu minstens acht jaar van grondaankoop tot oplevering, tegen vijf jaar een decennium geleden.

Bouwveiligheid na de oplevering: accountable persons en kosten

Zodra de bewoners er wonen, heeft een gebouw met een hoger risico Accountable Persons, onder wie een Principal Accountable Person, die wettelijk verantwoordelijk zijn voor de brand- en constructieveiligheid. Zij moeten de risico's beoordelen en beheersen, een veiligheidsrapport (safety case report) opstellen, de "golden thread" van gebouwinformatie bijhouden, een strategie voor bewonersbetrokkenheid en een klachtensysteem uitvoeren, en bewoners op verzoek informatie over brandveiligheid geven. De toezichthouder kan het gebouw ook verplichten een building assessment certificate aan te vragen, dat in het gebouw moet hangen.

Dit werk kost geld, en die kosten komen doorgaans in de servicekosten terecht. Vraag de ontwikkelaar naar de begroting van de servicekosten voor het eerste jaar, welk deel daarvan op verplichtingen rond bouwveiligheid betrekking heeft, en de begrote kosten per vierkante voet. Onze gids over lopende kosten legt uit wat de servicekosten verder dekken.

Oudere gebouwen hebben een andere voorgeschiedenis. Na Grenfell voerden UK Finance, de Building Societies Association en RICS in december 2019 de EWS1-beoordeling van buitenmuren in voor gebouwen van 18 meter en hoger, en de financiering van veel appartementen viel stil tot richtlijnen van de regering het aantal gebouwen dat er een nodig had, beperkten; grote banken hervatten vanaf januari 2023 de financiering van getroffen appartementen. De bescherming onder de Building Safety Act, van kracht sinds 28 juni 2022, vrijwaart leaseholders in bestaande gebouwen die aan de voorwaarden voldoen van de kosten voor het herstel van gevelbekleding en begrenst andere historische veiligheidskosten. Grote ontwikkelaars, waaronder Berkeley op 13 maart 2023, ondertekenden de Self-Remediation Terms van de regering, die levensbedreigende brandveiligheidsgebreken dekken in gebouwen die zij in de 30 jaar tot april 2022 hebben ontwikkeld. Vraag bij nieuwbouw naar het opleveringscertificaat en de registratie; vraag bij een bestaand appartement naar de status van brandveiligheid en herstelwerk van het gebouw.

Risico's rond prijs, taxatie en belasting

Off-plan kopers leggen zich vast tegen de prijs van vandaag voor een oplevering die jaren weg kan zijn. De gemiddelde prijs in Londen daalde in de 12 maanden tot juli 2026 met 3.3%, de elfde maand op rij met een daling op jaarbasis. In 2025 verkocht 19.9% van de verkopers van een appartement in Engeland en Wales onder de prijs die zij hadden betaald. In het jaar tot april 2026 verkocht Berkeley Group in een voorzichtige markt met weinig urgentie, en de off-plan verkopen hadden daar meer last van dan de verkopen van opgeleverde woningen.

Leent u, dan taxeert de geldverstrekker het appartement bij de oplevering, en bij een lagere taxatie moet u het verschil zelf financieren. Stamp Duty wordt geheven tegen de tarieven die gelden op het moment van oplevering, niet bij de reservering; onze cijfers gelden per oktober 2026, vóór de begroting van 28 oktober 2026, en aangekondigde maatregelen zijn pas wet als ze wettelijk zijn vastgelegd. En elke betaling is in ponden, dus een koper die vanuit een andere valuta financiert, loopt wisselkoersrisico op elke termijnbetaling en op het restbedrag bij de oplevering.

De off-plan checklist

Is de ontwikkelaar geregistreerd onder de New Homes Quality Code, en wat zegt de reserveringsovereenkomst over terugbetaling?
Wat zijn de deadline voor de exchange, de aanbetaling bij de exchange en het schema van de termijnbetalingen?
Wat zijn de verwachte opleveringsdatum en de long-stop date, en wat gebeurt er als de long-stop date verstrijkt?
Hoe ver mag de ontwikkelaar de oppervlakte, de indeling en de specificaties wijzigen?
Welke garantie dekt het gebouw, wat is de grens van de bescherming van de aanbetaling, en hoe wordt de aanbetaling bewaard?
Is het gebouw door Gateway 2 gekomen, en past het tijdschema van de ontwikkelaar bij de goedkeuringstermijnen van de toezichthouder?
Wat is de begroting van de servicekosten voor het eerste jaar, inclusief de kosten voor bouwveiligheid?
Is de grondrente een symbolisch bedrag (peppercorn), en wanneer is het oorspronkelijke contract van de ontwikkelaar uitgewisseld?
Kunt u het restbedrag bij de oplevering en de Stamp Duty betalen als de taxatie of de wisselkoers tegenvalt?

Voor vragen over het eigendomsrecht leest u onze gids over leasehold en freehold. Actuele woningen in Londen staan op onze pagina met woningen.

Off-plan in Londen: aanbetalingen, exchange, garanties en de controles op bouwveiligheid