लंदन में ऑफ-प्लान: डिपॉज़िट, एक्सचेंज, वारंटी और बिल्डिंग सेफ्टी की जाँचें जो ज़रूरी हैं

लंदन में ऑफ-प्लान खरीदने का मतलब है फ्लैट पूरा होने से पहले, कभी कभी उसका निर्माण शुरू होने से भी पहले, उसके लिए वचनबद्ध हो जाना। आम तौर पर आप एक रिज़र्वेशन फ़ीस देते हैं, फिर एक्सचेंज पर कीमत का लगभग 10%, और शायद आगे चरणबद्ध भुगतान, जिनसे कम्प्लीशन से पहले कुल रकम लगभग 30% तक पहुँच सकती है। बदले में आपकी कीमत और एक खास फ्लैट पक्का हो जाता है, और अनुबंध में एक लॉन्ग-स्टॉप तारीख होती है: अगर उस तारीख तक बिल्डिंग नहीं सौंपी गई, तो आप अपने डिपॉज़िट लेकर सौदे से हट सकते हैं।

सुरक्षा असली है, लेकिन सीमित दायरे में। नए घर की 10 साल की वारंटी आम तौर पर कम्प्लीशन से पहले बिल्डर के दिवालिया होने पर आपके डिपॉज़िट के नुकसान को कवर करती है। बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट 2022 के कारण लंदन के ज़्यादातर टावरों का कम्प्लीशन नियामक की मंज़ूरी पर निर्भर है। और लीज़, स्पेसिफ़िकेशन और सर्विस चार्ज का बजट, सब ऐसे दस्तावेज़ों में लिखे होते हैं जिन्हें आप बाध्य होने से पहले पढ़ सकते हैं।

यह गाइड अक्टूबर 2026 की स्थिति के अनुसार जाँचों को उसी क्रम में रखती है जिसमें वे आपके सामने आती हैं। यह खरीद की पूरी प्रक्रिया नहीं दोहराती, जो हमारी विदेश से खरीदने की चरण दर चरण गाइड में है।

ऑफ-प्लान खरीद में पैसा कैसे चलता है

चरण	आप क्या चुकाते हैं	इसकी सुरक्षा किससे है
रिज़र्वेशन	डेवलपर की तय की हुई रिज़र्वेशन फ़ीस	अगर डेवलपर New Homes Quality Code के तहत पंजीकृत है तो 14 दिन की कूलिंग ऑफ़ अवधि; उसके बाद फ़ीस जोखिम में है
एक्सचेंज	आम तौर पर कीमत का 10%, रिज़र्वेशन फ़ीस घटाकर	बिल्डर के दिवालिया होने पर वारंटी का कम्प्लीशन से पहले का कवर; डिपॉज़िट किस तरह रखा गया है
निर्माण	हर 6 या 12 महीने पर 5% या 10% की संभावित किस्तें, कुल मिलाकर लगभग 30% तक	वही वारंटी कवर, उसकी सीमाओं के भीतर; लॉन्ग-स्टॉप तारीख
कम्प्लीशन	कीमत की बाकी रकम, साथ में स्टाम्प ड्यूटी लैंड टैक्स	स्नैगिंग निरीक्षण; वारंटी का दोष कवर शुरू होता है

रिज़र्वेशन एग्रीमेंट

रिज़र्वेशन एग्रीमेंट फ्लैट को बाज़ार से हटा देता है और एक्सचेंज की समयसारिणी तय करता है, जो अक्सर कुछ ही हफ़्ते दूर होता है। New Homes Quality Code के तहत पंजीकृत डेवलपरों के एग्रीमेंट में 14 दिन की कूलिंग ऑफ़ अवधि होती है, जिसमें आप रद्द करके फ़ीस वापस ले सकते हैं। उसके बाद भी आप रद्द कर सकते हैं, लेकिन डेवलपर पहले से बताई गई उचित लागत अपने पास रख सकता है। Code का संस्करण 2 उन घरों पर लागू है जो 2 मार्च 2026 से रिज़र्व हुए।

हर एग्रीमेंट इतना नरम नहीं होता। कई बाध्यकारी होते हैं, और अगर आप पीछे हटते हैं तो कुछ सीमित स्थितियों को छोड़कर फ़ीस गँवा देते हैं। आम तौर पर फ़ीस कीमत के हिसाब से £10,000 से £50,000 तक होती है। पूछें कि डेवलपर किस कोड के तहत पंजीकृत है, रिफंड वाली धारा पढ़ें, और कूलिंग ऑफ़ अवधि खत्म होते ही फ़ीस को जोखिम में मानें।

अनुबंध: बदलाव, लॉन्ग-स्टॉप और कम्प्लीशन

एक्सचेंज से पहले आपका सॉलिसिटर अनुबंध और लीज़ के मसौदे की समीक्षा करता है। तीन धाराओं पर आपको खुद ध्यान देना चाहिए, सिर्फ़ वकील के भरोसे नहीं।

बदलाव का अधिकार

ऑफ-प्लान अनुबंध डेवलपर को फ्लैट के तैयार आकार, डिज़ाइन और स्पेसिफ़िकेशन को कुछ सीमाओं के भीतर बदलने की छूट देते हैं। पूछें कि वे सीमाएँ क्या हैं: फ्लैट कितना छोटा हो सकता है, कौन सी सामग्री बदली जा सकती है, और अगर बदलाव उन सीमाओं से आगे जाए तो क्या आपके पास कोई उपाय है।

लॉन्ग-स्टॉप तारीख

अनुबंध में कम्प्लीशन की एक अनुमानित तारीख होती है और उसके बाद की एक लॉन्ग-स्टॉप तारीख। अगर लॉन्ग-स्टॉप तारीख तक फ्लैट नहीं बना, तो आप अनुबंध खत्म करके अपने डिपॉज़िट वापस ले सकते हैं। अनुमानित तारीख डेवलपर का अंदाज़ा है। रद्द करने का अधिकार लॉन्ग-स्टॉप तारीख से मिलता है।

कम्प्लीशन का नोटिस

फ्लैट तैयार होने पर डेवलपर कम्प्लीशन का नोटिस देता है, जिसमें बाकी रकम चुकाने के लिए आम तौर पर 10 कार्य दिवस मिलते हैं। जिस खरीदार का पैसा विदेश में है या जिसका मॉर्गेज ऑफ़र नवीनीकृत करना है, उसके लिए यह छोटी अवधि है, क्योंकि ऑफ़र आम तौर पर जारी होने के तीन से छह महीने बाद खत्म हो जाते हैं। नोटिस आने से पहले पैसा और लोन तैयार रखें।

साथ ही ग्राउंड रेंट भी जाँच लें। 30 जून 2022 के बाद दी गई ज़्यादातर नई लीज़ में ग्राउंड रेंट पेपरकॉर्न यानी नाममात्र होता है, लेकिन यह नियम उन लीज़ पर लागू नहीं होता जो उस तारीख से पहले एक्सचेंज हुए अनुबंधों के तहत दी गईं, और लंबे चलने वाले प्रोजेक्टों में यह मायने रख सकता है।

डिपॉज़िट की सुरक्षा और 10 साल की वारंटी

नए घर आम तौर पर 10 साल की वारंटी के साथ बिकते हैं, जो NHBC (उसकी Buildmark पॉलिसी), Premier Guarantee या LABC Warranty जैसे प्रदाता देते हैं, और मॉर्गेज लेंडर इसे ज़रूरी मानते हैं। Buildmark के तीन चरण हैं:

1. एक्सचेंज से कम्प्लीशन तक, बिल्डर के दिवालिया होने पर आपके डिपॉज़िट के नुकसान का, या घर पूरा करने की अतिरिक्त लागत का कवर।
2. कम्प्लीशन के बाद पहले और दूसरे साल में, बिल्डर को आपके बताए दोष ठीक करने होते हैं, और इस ज़िम्मेदारी के पीछे NHBC खड़ा रहता है।
3. तीसरे से दसवें साल तक, घर के तय हिस्सों, जैसे ढाँचे, में दोषों से हुए नुकसान का बीमा, एक न्यूनतम दावा राशि की शर्त के साथ।

वारंटी बिल्डिंग का बीमा नहीं है, और इसके कवर की सीमाएँ हैं। लेंडर कम से कम 10 साल का कवर चाहते हैं: पहले 24 महीनों में बिल्डिंग रेगुलेशंस का पालन न होने और दिवालियापन समेत डेवलपर की देनदारी का कवर, और 25वें से 120वें महीने तक मौसम से बचाव, ढाँचे और नई ड्रेनेज का कवर।

अपने सॉलिसिटर से दो सवाल पूछें। इस बिल्डिंग पर कौन सी वारंटी है, और वह डिपॉज़िट को कितनी रकम तक सुरक्षित करती है? और आपका डिपॉज़िट कैसे रखा गया है: कम्प्लीशन तक किसी स्टेकहोल्डर (तटस्थ पक्ष) के पास, या डेवलपर को जारी कर दिया गया? डेवलपर के विफल होने पर आप कितने जोखिम में हैं, यह इन्हीं जवाबों से तय होता है।

हैंडओवर से पहले बिल्डिंग सेफ्टी: गेटवे, देरी और दूसरी सीढ़ी

बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट 2022 के तहत लंदन के ज़्यादातर टावर ऊँचे जोखिम वाली बिल्डिंग हैं, यानी कम से कम 18 मीटर या सात मंज़िल ऊँची और कम से कम दो घरों वाली। 1 अक्टूबर 2023 से ऐसी बिल्डिंग का निर्माण Building Safety Regulator की मंज़ूरी के बिना शुरू नहीं हो सकता, जिसे Gateway 2 कहते हैं। निर्माण के बाद नियामक को कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट जारी करना होता है, जो Gateway 3 है, और किसी के रहने से पहले बिल्डिंग का नियामक के पास पंजीकरण ज़रूरी है। उससे पहले रहना आपराधिक अपराध है।

नियामक धीमा रहा है। नए निर्माण के लिए Gateway 2 का वैधानिक लक्ष्य 12 हफ़्ते है, लेकिन 2025 की शुरुआत में मंज़ूरियों में औसतन 25 हफ़्ते लगे, उस साल के अंत तक पुराने मामलों में माध्य 37 हफ़्ते रहा, और 2026 में समय कुछ सुधरा। अपने अनुबंध में लिखी बात से आगे किसी हैंडओवर तारीख पर भरोसा न करें।

दो नए नियम उन प्रोजेक्टों पर असर डालते हैं जो अभी पाइपलाइन में हैं। 18 मीटर या उससे ऊँची नई आवासीय बिल्डिंगों में दूसरी सीढ़ी ज़रूरी है। संक्रमण अवधि 30 सितंबर 2026 को खत्म हुई, और जो प्रोजेक्ट पहले जमा हो चुके थे और काफ़ी आगे बढ़ चुके थे, वे सुरक्षित रहे। और 1 अक्टूबर 2026 से बिल्डिंग सेफ्टी लेवी लागू है, जो नई आवासीय बिल्डिंगों पर फ़्लोर एरिया के प्रति वर्ग मीटर के हिसाब से लगती है, स्थानीय प्राधिकरण के अनुसार अलग दरों पर, और कम्प्लीशन या पहली बार रहने से पहले चुकानी होती है। खरीदार यह लेवी सीधे नहीं चुकाते। Berkeley Group के लिए अब लंदन की एक अपार्टमेंट बिल्डिंग को ज़मीन खरीदने से पूरा होने तक कम से कम आठ साल लगते हैं, जबकि एक दशक पहले पाँच साल लगते थे।

हैंडओवर के बाद बिल्डिंग सेफ्टी: Accountable Persons और लागत

निवासियों के आ जाने के बाद ऊँचे जोखिम वाली बिल्डिंग में Accountable Persons होते हैं, जिनमें एक Principal Accountable Person भी होता है, और आग और ढाँचे की सुरक्षा की कानूनी ज़िम्मेदारी इन्हीं की होती है। इन्हें जोखिमों का आकलन और प्रबंधन करना होता है, सेफ्टी केस रिपोर्ट तैयार करनी होती है, बिल्डिंग की जानकारी का "golden thread" रखना होता है, निवासियों से जुड़ाव की रणनीति और शिकायत व्यवस्था चलानी होती है, और माँगने पर निवासियों को अग्नि सुरक्षा की जानकारी देनी होती है। नियामक बिल्डिंग को बिल्डिंग असेसमेंट सर्टिफ़िकेट लेने का निर्देश भी दे सकता है, जिसे बिल्डिंग में प्रदर्शित करना होता है।

इस काम में पैसा लगता है, और यह खर्च आम तौर पर सर्विस चार्ज में जाता है। डेवलपर से पहले साल का सर्विस चार्ज बजट माँगें, पूछें कि उसका कितना हिस्सा बिल्डिंग सेफ्टी की ज़िम्मेदारियों से जुड़ा है, और प्रति वर्ग फ़ुट बजट किया गया चार्ज कितना है। हमारी नियमित खर्चों वाली गाइड बताती है कि सर्विस चार्ज और किन चीज़ों को कवर करता है।

पुरानी बिल्डिंगों का इतिहास अलग है। Grenfell के बाद UK Finance, Building Societies Association और RICS ने दिसंबर 2019 में 18 मीटर और उससे ऊँची बिल्डिंगों के लिए EWS1 बाहरी दीवार समीक्षा शुरू की, और कई फ्लैटों पर लोन देना तब तक रुका रहा जब तक सरकारी मार्गदर्शन ने उन बिल्डिंगों की संख्या घटा नहीं दी जिन्हें इसकी ज़रूरत थी। बड़े बैंकों ने जनवरी 2023 से प्रभावित फ्लैटों पर फिर से लोन देना शुरू किया। 28 जून 2022 से लागू बिल्डिंग सेफ्टी एक्ट की सुरक्षाएँ मौजूदा बिल्डिंगों के योग्य लीजहोल्डरों को क्लैडिंग ठीक करने के खर्च से बचाती हैं और सुरक्षा से जुड़े दूसरे पुराने खर्चों पर सीमा लगाती हैं। बड़े डेवलपरों ने, जिनमें 13 मार्च 2023 को Berkeley भी था, सरकार के Self-Remediation Terms पर हस्ताक्षर किए, जो अप्रैल 2022 तक के 30 सालों में उनकी विकसित की गई बिल्डिंगों में जानलेवा अग्नि सुरक्षा दोषों को कवर करते हैं। नए घर के लिए कम्प्लीशन सर्टिफ़िकेट और पंजीकरण माँगें। रीसेल के लिए बिल्डिंग की अग्नि सुरक्षा और मरम्मत की स्थिति पूछें।

कीमत, वैल्यूएशन और टैक्स का जोखिम

ऑफ-प्लान खरीदार आज की कीमत पर ऐसे कम्प्लीशन के लिए वचन देते हैं जो कई साल दूर हो सकता है। जुलाई 2026 तक के 12 महीनों में लंदन की औसत कीमत 3.3% गिरी, यह लगातार ग्यारहवाँ महीना था जब सालाना आधार पर गिरावट रही। 2025 में इंग्लैंड और वेल्स में फ्लैट बेचने वालों में से 19.9% ने खरीद मूल्य से कम में बेचा। अप्रैल 2026 तक के साल में Berkeley Group ने सावधान और कम जल्दबाज़ी वाले बाज़ार में बिक्री की, और उसकी ऑफ-प्लान बिक्री पर तैयार घरों की बिक्री से ज़्यादा मार पड़ी।

अगर आप उधार लेते हैं, तो लेंडर कम्प्लीशन पर फ्लैट का वैल्यूएशन करता है, और वैल्यूएशन कम आने पर अंतर की रकम आपको खुद जुटानी पड़ती है। स्टाम्प ड्यूटी कम्प्लीशन के समय लागू दरों पर लगती है, रिज़र्वेशन के समय की दरों पर नहीं। हमारे आँकड़े अक्टूबर 2026 के हैं, 28 अक्टूबर 2026 के बजट से पहले के, और घोषित उपाय विधायी रूप मिलने तक कानून नहीं हैं। और हर भुगतान पाउंड में होता है, इसलिए दूसरी मुद्रा से पैसा लगाने वाला खरीदार हर चरण के भुगतान और कम्प्लीशन की बाकी रकम पर विनिमय दर का जोखिम उठाता है।

ऑफ-प्लान चेकलिस्ट

• क्या डेवलपर New Homes Quality Code के तहत पंजीकृत है, और रिज़र्वेशन एग्रीमेंट रिफंड के बारे में क्या कहता है?
• एक्सचेंज की समयसीमा, एक्सचेंज पर डिपॉज़िट और चरणबद्ध भुगतानों का शेड्यूल क्या है?
• कम्प्लीशन की अनुमानित तारीख और लॉन्ग-स्टॉप तारीख क्या हैं, और लॉन्ग-स्टॉप तारीख निकल जाने पर क्या होता है?
• डेवलपर आकार, लेआउट और स्पेसिफ़िकेशन को कितना बदल सकता है?
• बिल्डिंग पर कौन सी वारंटी है, डिपॉज़िट सुरक्षा की सीमा क्या है, और डिपॉज़िट कैसे रखा गया है?
• क्या बिल्डिंग Gateway 2 पास कर चुकी है, और क्या डेवलपर की समयसारिणी नियामक के मंज़ूरी के समय से मेल खाती है?
• बिल्डिंग सेफ्टी की लागत समेत पहले साल का सर्विस चार्ज बजट क्या है?
• क्या ग्राउंड रेंट पेपरकॉर्न है, और डेवलपर का मूल अनुबंध कब एक्सचेंज हुआ था?
• अगर वैल्यूएशन या विनिमय दर आपके खिलाफ़ जाए, तो क्या आप कम्प्लीशन की बाकी रकम और स्टाम्प ड्यूटी चुका पाएँगे?

स्वामित्व के सवालों के लिए लीजहोल्ड और फ्रीहोल्ड पर हमारी गाइड देखें। लंदन के मौजूदा घर हमारे प्रॉपर्टी पेज पर हैं।