الشراء على الخارطة في لندن: الدفعات المقدمة وتبادل العقود والضمانات وفحوص سلامة المبنى

الشراء على الخارطة في لندن يعني أن تلتزم بشقة قبل اكتمالها، وأحيانًا قبل أن يبدأ بناؤها. تدفع عادة رسم حجز، ثم نحو 10% من السعر عند تبادل العقود، وربما دفعات مرحلية أخرى قد يصل مجموعها إلى نحو 30% قبل إتمام الصفقة. وفي المقابل تثبّت السعر وتضمن شقة محددة، ويمنحك العقد موعدًا نهائيًا قاطعًا (long-stop date) يحق لك بعده الانسحاب واسترداد دفعاتك إذا لم يُسلَّم المبنى.

الحماية حقيقية لكنها محددة. فضمان المساكن الجديدة لمدة 10 سنوات يغطي عادة خسارة دفعتك المقدمة إذا أعسر البنّاء قبل إتمام الصفقة. وقانون سلامة المباني لعام 2022 (Building Safety Act 2022) يجعل إتمام معظم الأبراج في لندن مرهونًا بموافقة الجهة التنظيمية. أما عقد الإيجار والمواصفات وميزانية رسوم الخدمة فكلها مدونة في وثائق يمكنك قراءتها قبل أن تلتزم.

يتناول هذا الدليل الفحوص بالترتيب الذي تمر به، كما هي في أكتوبر 2026. ولا يكرر خطوات الشراء كاملة، فهي موجودة في دليلنا خطوة بخطوة للشراء من الخارج.

كيف تنتقل الأموال في صفقة على الخارطة

المرحلة	ما تدفعه	ما الذي يحميه
الحجز	رسم حجز يحدده المطوّر	فترة تراجع مدتها 14 يومًا إذا كان المطوّر مسجلًا بموجب New Homes Quality Code، وبعدها يصبح الرسم معرضًا للخسارة
تبادل العقود	عادة 10% من السعر، مخصومًا منها رسم الحجز	تغطية الضمان قبل الإتمام في حال إعسار البنّاء، وطريقة الاحتفاظ بالدفعة المقدمة
البناء	أقساط محتملة بنسبة 5% أو 10% كل 6 أو 12 شهرًا، حتى نحو 30% إجمالًا	تغطية الضمان نفسها ضمن حدودها، والموعد النهائي القاطع
إتمام الصفقة	باقي السعر، إضافة إلى ضريبة الدمغة على الأراضي (Stamp Duty Land Tax)	فحص العيوب (snagging)، وبدء تغطية الضمان للعيوب

اتفاقية الحجز

تسحب اتفاقية الحجز الشقة من السوق وتحدد جدولًا زمنيًا لتبادل العقود، وكثيرًا ما يكون بعد أسابيع قليلة فقط. ولدى المطوّرين المسجلين بموجب New Homes Quality Code تتضمن الاتفاقية فترة تراجع مدتها 14 يومًا يمكنك خلالها الإلغاء واسترداد الرسم. وبعدها يظل بإمكانك الإلغاء، لكن يحق للمطوّر الاحتفاظ بتكاليف معقولة أفصح عنها. والإصدار الثاني من هذه المدونة ينطبق على المساكن المحجوزة اعتبارًا من 2 مارس 2026.

وليست كل الاتفاقيات بهذا التساهل. فكثير منها ملزم، وإذا انسحبت تخسر الرسم إلا في حالات محدودة. وتتراوح الرسوم المعتادة بين £10,000 و£50,000 حسب القيمة. اسأل عن المدونة التي سُجل المطوّر بموجبها، واقرأ بند الاسترداد، واعتبر الرسم معرضًا للخسارة بمجرد انتهاء أي فترة تراجع.

العقد: التعديل والموعد النهائي القاطع وإتمام الصفقة

يراجع محاميك مسودة العقد وعقد الإيجار قبل تبادل العقود. وهناك ثلاثة بنود تستحق انتباهك أنت، لا انتباه محاميك وحده.

حق التعديل

تسمح عقود الشراء على الخارطة للمطوّر بتعديل المساحة النهائية للشقة وتصميمها ومواصفاتها ضمن حدود معينة. اسأل عن هذه الحدود: إلى أي مدى يمكن أن تصغر الشقة، وأي المواد يمكن استبدالها، وهل لديك أي سبيل للانتصاف إذا تجاوز التغيير تلك الحدود.

الموعد النهائي القاطع

ينص العقد على موعد متوقع لإتمام الصفقة وعلى موعد نهائي قاطع لاحق له. فإذا لم تُبنَ الشقة بحلول الموعد النهائي القاطع، يحق لك إنهاء العقد واسترداد دفعاتك. الموعد المتوقع تقدير من المطوّر، أما الموعد النهائي القاطع فهو الذي يمنحك حق الإلغاء.

إشعار الإتمام

حين تصبح الشقة جاهزة، يرسل المطوّر إشعار الإتمام (notice to complete)، ويمنحك عادة 10 أيام عمل لسداد الباقي. وهذه مهلة قصيرة لمشترٍ أمواله في الخارج أو يحتاج إلى تجديد عرض الرهن العقاري، إذ تنتهي صلاحية العروض عادة بعد ثلاثة إلى ستة أشهر من إصدارها. جهّز المال والقرض قبل وصول الإشعار.

وتحقق من إيجار الأرض في الوقت نفسه. فمعظم عقود الإيجار الجديدة الممنوحة منذ 30 يونيو 2022 تتضمن إيجار أرض رمزيًا (peppercorn)، لكن القاعدة لا تشمل عقود الإيجار الممنوحة بموجب عقود جرى تبادلها قبل ذلك التاريخ، وهو ما قد يهم في المشاريع الممتدة لسنوات طويلة.

حماية الدفعة المقدمة وضمان السنوات العشر

تُباع المساكن الجديدة عادة بضمان لمدة 10 سنوات من جهة مثل NHBC (عبر وثيقة Buildmark) أو Premier Guarantee أو LABC Warranty، ويشترطه مقرضو الرهن العقاري. ولوثيقة Buildmark ثلاث مراحل:

1. من تبادل العقود حتى إتمام الصفقة، تغطية لخسارة دفعتك المقدمة، أو للتكلفة الإضافية لإكمال المسكن، إذا أعسر البنّاء.
2. في السنتين الأولى والثانية بعد الإتمام، يجب على البنّاء إصلاح العيوب التي تبلغ عنها، وتقف NHBC ضامنة لهذا الالتزام.
3. من السنة الثالثة إلى العاشرة، تأمين ضد الأضرار الناتجة عن عيوب في أجزاء محددة من المسكن، مثل الهيكل الإنشائي، بشرط ألا تقل قيمة المطالبة عن حد أدنى.

الضمان ليس تأمينًا على المبنى، وتغطيته محدودة. ويتوقع المقرضون تغطية لا تقل عن 10 سنوات، تشمل في الأشهر الـ24 الأولى عدم الامتثال للوائح البناء (Building Regulations) ومسؤولية المطوّر بما فيها الإعسار، وتشمل من الشهر 25 إلى الشهر 120 مقاومة المبنى للعوامل الجوية والهيكل الإنشائي وشبكات الصرف الجديدة.

اطرح على محاميك سؤالين. أي ضمان يغطي هذا المبنى، وحتى أي مبلغ يحمي الدفعات المقدمة؟ وكيف تُحفظ دفعتك المقدمة: لدى طرف أمين محايد (stakeholder) حتى إتمام الصفقة، أم تُسلَّم إلى المطوّر؟ فالإجابتان تحددان مدى انكشافك إذا تعثر المطوّر.

سلامة المبنى قبل التسليم: البوابات والتأخير والدرج الثاني

معظم الأبراج في لندن مبانٍ عالية المخاطر بموجب قانون سلامة المباني لعام 2022، أي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا أو سبعة طوابق على الأقل وتضم مسكنين على الأقل. ومنذ 1 أكتوبر 2023 لا يجوز البدء في بناء مثل هذا المبنى دون موافقة الجهة التنظيمية لسلامة المباني (Building Safety Regulator)، وهي الموافقة المعروفة باسم Gateway 2. وبعد البناء يجب أن تصدر الجهة التنظيمية شهادة الإنجاز، وهي Gateway 3، ويجب تسجيل المبنى لديها قبل أن يسكنه أحد، والسكن فيه قبل ذلك جريمة جنائية.

وقد كانت الجهة التنظيمية بطيئة. فالمهلة القانونية المستهدفة لموافقة Gateway 2 في المبنى الجديد 12 أسبوعًا، لكن متوسط الموافقات بلغ 25 أسبوعًا في مطلع 2025، ووصل الوسيط في الحالات القديمة إلى 37 أسبوعًا بنهاية ذلك العام، ثم تحسنت المدد إلى حد ما في 2026. لا تعتمد على أي موعد تسليم يتجاوز ما ينص عليه عقدك.

وهناك قاعدتان أحدث تؤثران على المشاريع التي هي قيد الإعداد الآن. فالمباني السكنية الجديدة التي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا أو أكثر تحتاج إلى درج ثانٍ، وقد انتهت الفترة الانتقالية في 30 سبتمبر 2026، مع حماية المشاريع التي قُدمت بالفعل وقطعت شوطًا كافيًا. كما تُطبق اعتبارًا من 1 أكتوبر 2026 رسوم سلامة المباني (Building Safety Levy)، التي تُفرض على المباني السكنية الجديدة لكل متر مربع من المساحة بنسب تختلف حسب السلطة المحلية، وتُستحق قبل إتمام البناء أو قبل أول إشغال. ولا يدفع المشترون هذه الرسوم مباشرة. وبالنسبة لـ Berkeley Group، صار بناء عمارة سكنية في لندن يستغرق ثماني سنوات على الأقل من الاستحواذ حتى الإنجاز، مقابل خمس سنوات قبل عقد.

سلامة المبنى بعد التسليم: الأشخاص المسؤولون والتكاليف

بمجرد انتقال السكان، يصبح للمبنى عالي المخاطر أشخاص مسؤولون (Accountable Persons)، من بينهم شخص مسؤول رئيسي (Principal Accountable Person)، يتحملون قانونًا مسؤولية السلامة من الحريق والسلامة الإنشائية. ويجب عليهم تقييم المخاطر وإدارتها، وإعداد تقرير ملف السلامة، والحفاظ على «الخيط الذهبي» (golden thread) لمعلومات المبنى، وتطبيق استراتيجية لإشراك السكان ونظام للشكاوى، وتزويد السكان بمعلومات السلامة من الحريق عند الطلب. ويمكن للجهة التنظيمية أيضًا أن تلزم المبنى بالحصول على شهادة تقييم المبنى، التي يجب عرضها داخله.

وهذا العمل يكلف مالًا، وتنتقل تكلفته عادة إلى رسوم الخدمة. اطلب من المطوّر ميزانية رسوم الخدمة للسنة الأولى، والجزء منها المرتبط بواجبات سلامة المبنى، والرسوم المقدرة لكل قدم مربعة. ويشرح دليلنا لتكاليف التشغيل ما تغطيه رسوم الخدمة غير ذلك.

أما المباني الأقدم فلها تاريخ مختلف. فبعد حريق Grenfell، أدخلت UK Finance وجمعية جمعيات البناء (Building Societies Association) وRICS في ديسمبر 2019 مراجعة الجدران الخارجية EWS1 للعمارات التي يبلغ ارتفاعها 18 مترًا فأكثر، وتوقف الإقراض على كثير من الشقق إلى أن قلّصت التوجيهات الحكومية عدد المباني التي تحتاج إليها، ثم استأنفت البنوك الكبرى الإقراض على الشقق المتأثرة اعتبارًا من يناير 2023. وتحمي أحكام قانون سلامة المباني، النافذة منذ 28 يونيو 2022، أصحاب حق الانتفاع المؤهلين في المباني القائمة من تكاليف معالجة الكسوة الخارجية، وتضع سقفًا لتكاليف السلامة التاريخية الأخرى. ووقّع كبار المطوّرين، ومنهم Berkeley في 13 مارس 2023، شروط المعالجة الذاتية (Self-Remediation Terms) الحكومية التي تغطي عيوب السلامة من الحريق المهددة للحياة في المباني التي طوروها خلال السنوات الثلاثين المنتهية في أبريل 2022. وفي المبنى الجديد، اطلب شهادة الإنجاز وإثبات التسجيل، وفي إعادة البيع، اسأل عن وضع المبنى من حيث السلامة من الحريق والمعالجة.

مخاطر السعر والتقييم والضرائب

يلتزم من يشتري على الخارطة بسعر اليوم مقابل إتمام قد يكون بعد سنوات. فقد تراجع متوسط السعر في لندن بنسبة 3.3% خلال الأشهر الاثني عشر المنتهية في يوليو 2026، وهو الشهر الحادي عشر على التوالي من التراجع السنوي. وفي 2025 باع 19.9% من بائعي الشقق في إنجلترا وويلز بأقل مما دفعوا. وفي العام المنتهي في أبريل 2026 باعت Berkeley Group في سوق حذر لا استعجال فيه، وتضررت مبيعاتها على الخارطة أكثر من مبيعات المساكن المكتملة.

إذا اقترضت، يقيّم المقرض الشقة عند إتمام الصفقة، وأي تقييم أدنى يتركك لتمويل الفارق بنفسك. وتُفرض ضريبة الدمغة بالنسب السارية عند الإتمام لا عند الحجز، وأرقامنا كما هي في أكتوبر 2026، قبل ميزانية 28 أكتوبر 2026، والإجراءات المعلنة لا تصبح قانونًا إلا بعد إقرارها تشريعيًا. ثم إن كل دفعة بالجنيه الإسترليني، فالمشتري الذي يمول من عملة أخرى يتحمل مخاطر سعر الصرف على كل دفعة مرحلية وعلى المبلغ المتبقي عند الإتمام.

قائمة التحقق للشراء على الخارطة

• هل المطوّر مسجل بموجب New Homes Quality Code، وماذا تقول اتفاقية الحجز عن الاسترداد؟
• ما الموعد النهائي لتبادل العقود، وما الدفعة المقدمة عند التبادل، وما جدول الدفعات المرحلية؟
• ما الموعد المتوقع لإتمام الصفقة وما الموعد النهائي القاطع، وماذا يحدث إذا مر الموعد النهائي القاطع؟
• إلى أي مدى يمكن للمطوّر تعديل المساحة والتصميم الداخلي والمواصفات؟
• أي ضمان يغطي المبنى، وما حد حماية الدفعات المقدمة، وكيف تُحفظ الدفعة؟
• هل حصل المبنى على موافقة Gateway 2، وهل يتسق الجدول الزمني للمطوّر مع مدد موافقة الجهة التنظيمية؟
• ما ميزانية رسوم الخدمة للسنة الأولى، بما فيها تكاليف سلامة المبنى؟
• هل إيجار الأرض رمزي، ومتى جرى تبادل العقد الأصلي للمطوّر؟
• هل يمكنك تمويل المبلغ المتبقي عند الإتمام وضريبة الدمغة إذا تحرك التقييم أو سعر الصرف في غير صالحك؟

لمسائل نوع الملكية، راجع دليلنا حول حق الانتفاع والتملك الحر. والمساكن المتاحة حاليًا في لندن معروضة في صفحة العقارات.