Londra'da Proje Aşamasında Alım: Depozitolar, Sözleşme Teatisi, Garantiler ve Bina Güvenliği Kontrolleri

Londra'da proje aşamasında alım yapmak, bir daireye o daire bitmeden, hatta bazen inşaatı başlamadan bağlanmak demek. Genellikle önce bir rezervasyon ücreti, ardından sözleşme teatisinde (exchange) fiyatın yaklaşık %10'unu ödersiniz; bunu, tamamlanmadan (completion) önce toplamı %30 civarına çıkarabilecek ara ödemeler izleyebilir. Karşılığında fiyatı ve belirli bir daireyi sabitlersiniz. Sözleşme de size bir son tarih (long-stop date) tanır: bina bu tarihe kadar teslim edilmezse depozitolarınızı geri alıp sözleşmeden çekilebilirsiniz.

Korumalar gerçek ama belirli durumlarla sınırlı. 10 yıllık yeni konut garantisi, müteahhit tamamlanmadan önce iflas ederse depozitonuzun kaybını normalde karşılar. Building Safety Act 2022, Londra'daki çoğu kulenin tamamlanmasını bir düzenleyicinin onayına bağlar. Kira sözleşmesi (lease), teknik şartname ve aidat bütçesi de bağlanmadan önce okuyabileceğiniz belgelerde yazılıdır.

Bu rehber, kontrolleri karşınıza çıktıkları sırayla ve Ekim 2026 itibarıyla ele alıyor. Satın alma sürecinin tamamını burada tekrarlamıyoruz; süreç, yurt dışından alım için adım adım rehberimizde anlatılıyor.

Proje aşamasındaki bir alımda para nasıl akar

Aşama	Ne ödersiniz	Onu ne korur
Rezervasyon	Geliştiricinin belirlediği bir rezervasyon ücreti	Geliştirici New Homes Quality Code'a kayıtlıysa 14 günlük cayma süresi; bu sürenin ardından ücret risk altındadır
Sözleşme teatisi (exchange)	Genellikle fiyatın %10'u, rezervasyon ücreti düşülerek	Garantinin tamamlanma öncesinde müteahhit iflasına karşı sağladığı teminat; depozitonun nasıl tutulduğu
İnşaat	6 ya da 12 ayda bir %5 veya %10'luk olası taksitler, toplamda yaklaşık %30'a kadar	Sınırları dahilinde aynı garanti teminatı; son tarih (long-stop date)
Tamamlanma (completion)	Fiyatın kalanı ve Stamp Duty Land Tax	Eksik ve kusur denetimi (snagging); garantinin kusur teminatı başlar

Rezervasyon sözleşmesi

Rezervasyon sözleşmesi daireyi piyasadan çeker ve sözleşme teatisi için bir takvim belirler; teati çoğu zaman yalnızca birkaç hafta sonradır. New Homes Quality Code'a kayıtlı geliştiricilerde sözleşme, iptal edip ücreti geri alabileceğiniz 14 günlük bir cayma süresi içerir. Bundan sonra da iptal edebilirsiniz, ancak geliştirici önceden bildirdiği makul masrafları alıkoyabilir. Code'un 2. versiyonu, 2 Mart 2026'dan itibaren rezerve edilen konutlara uygulanıyor.

Her sözleşme bu kadar esnek değil. Birçoğu bağlayıcıdır ve sınırlı durumlar dışında vazgeçerseniz ücreti kaybedersiniz. Tipik ücretler değere göre £10.000 ile £50.000 arasında değişir. Geliştiricinin hangi koda kayıtlı olduğunu sorun, iade maddesini okuyun ve cayma süresi biter bitmez ücreti risk altında sayın.

Sözleşme: değişiklik hakkı, son tarih ve tamamlanma

Avukatınız (solicitor), sözleşme teatisinden önce satış sözleşmesi ve kira sözleşmesi taslaklarını inceler. Üç madde yalnızca avukatınızın değil, sizin de dikkatinizi hak ediyor.

Değişiklik hakkı

Proje aşamasındaki sözleşmeler, geliştiricinin dairenin bitmiş büyüklüğünü, tasarımını ve teknik şartnamesini belirli sınırlar içinde değiştirmesine izin verir. Bu sınırların ne olduğunu sorun: daire ne kadar küçülebilir, hangi malzemeler başkasıyla değiştirilebilir ve değişiklik sınırları aşarsa elinizde bir çözüm yolu var mı?

Son tarih (long-stop date)

Sözleşmede öngörülen bir tamamlanma tarihi ve ondan sonra gelen bir son tarih yer alır. Daire son tarihe kadar inşa edilmezse sözleşmeyi feshedip depozitolarınızı geri alabilirsiniz. Öngörülen tarih geliştiricinin tahminidir; size iptal hakkı veren ise son tarihtir.

Tamamlanma bildirimi

Daire hazır olduğunda geliştirici bir tamamlanma bildirimi (notice to complete) gönderir ve kalan tutarı ödemeniz için genellikle 10 iş günü tanır. Parası yurt dışında olan ya da kredi teklifinin yenilenmesi gereken bir alıcı için bu kısa bir süre, çünkü kredi teklifleri genellikle düzenlendikten üç ila altı ay sonra geçerliliğini yitirir. Bildirim gelmeden önce parayı ve krediyi hazır edin.

Zemin kirasını da aynı anda kontrol edin. 30 Haziran 2022'den bu yana verilen yeni kira sözleşmelerinin çoğunda zemin kirası sembolik (peppercorn) düzeydedir, ancak bu kural o tarihten önce teati edilmiş sözleşmeler kapsamında verilen kira sözleşmelerini kapsamaz. Uzun süren projelerde bu fark önemli olabilir.

Depozito koruması ve 10 yıllık garanti

Yeni konutlar normalde NHBC (Buildmark poliçesi), Premier Guarantee ya da LABC Warranty gibi bir sağlayıcının 10 yıllık garantisiyle satılır ve konut kredisi verenler bunu şart koşar. Buildmark'ın üç aşaması vardır:

1. Sözleşme teatisinden tamamlanmaya kadar: müteahhit iflas ederse depozitonuzun kaybına ya da konutun tamamlanmasının ek maliyetine karşı teminat.
2. Tamamlanmadan sonraki birinci ve ikinci yıllarda müteahhit bildirdiğiniz kusurları gidermek zorundadır ve NHBC bu yükümlülüğün arkasında durur.
3. Üçüncü ile onuncu yıllar arasında: taşıyıcı sistem gibi konutun belirli bölümlerindeki kusurların yol açtığı hasara karşı, asgari bir hasar tutarı şartıyla sigorta.

Garanti bir bina sigortası değildir ve teminatın sınırları vardır. Kredi verenler en az 10 yıllık teminat bekler: ilk 24 ay Yapı Yönetmeliği'ne (Building Regulations) aykırılıkları ve iflas dahil geliştiricinin sorumluluğunu, 25. ile 120. aylar ise dış etkenlere karşı yalıtımı, taşıyıcı sistemi ve yeni drenajı kapsamalıdır.

Avukatınıza iki soru sorun. Bu binayı hangi garanti kapsıyor ve depozitoları hangi tutara kadar koruyor? Depozitonuz nasıl tutuluyor: tamamlanmaya kadar bağımsız bir emanetçide (stakeholder) mi duruyor, yoksa geliştiriciye mi aktarılıyor? Geliştirici batarsa ne kadar açıkta kalacağınızı bu cevaplar belirler.

Teslimden önce bina güvenliği: onay aşamaları, gecikmeler ve ikinci merdivenler

Londra'daki kulelerin çoğu Building Safety Act 2022 kapsamında yüksek riskli binadır; yani en az 18 metre ya da yedi kat yüksekliğinde ve en az iki konut içerir. 1 Ekim 2023'ten bu yana böyle bir binanın inşaatı, Gateway 2 olarak bilinen Building Safety Regulator (Bina Güvenliği Düzenleyicisi) onayı olmadan başlayamaz. İnşaattan sonra düzenleyicinin bir tamamlanma sertifikası (Gateway 3) vermesi ve binanın, kimse taşınmadan önce düzenleyiciye kaydedilmesi gerekir; binada bundan önce oturmak suçtur.

Düzenleyici yavaş çalıştı. Yeni bir binada Gateway 2 için yasal hedef 12 hafta, ancak onaylar 2025'in başında ortalama 25 hafta sürdü, aynı yılın sonunda eski başvurularda medyan süre 37 haftaydı ve 2026'da süreler bir ölçüde iyileşti. Sözleşmenizde yazanın ötesinde hiçbir teslim tarihine güvenmeyin.

Daha yeni iki kural, şu an yoldaki projeleri etkiliyor. 18 metre ve üzerindeki yeni konut binalarında ikinci bir merdiven gerekiyor; geçiş dönemi 30 Eylül 2026'da sona erdi ve daha önce başvurusu yapılmış, yeterince ilerlemiş projeler korunuyor. Ayrıca yeni konut binalarına metrekare başına ve yerel yönetime göre değişen oranlarla uygulanan Building Safety Levy (bina güvenliği harcı) 1 Ekim 2026'dan itibaren geçerli ve tamamlanmadan ya da ilk kullanımdan önce ödenmesi gerekiyor. Alıcılar bu harcı doğrudan ödemez. Berkeley Group için Londra'da bir apartman binası artık arsa alımından tamamlanmaya kadar en az sekiz yıl sürüyor; on yıl önce bu süre beş yıldı.

Teslimden sonra bina güvenliği: sorumlu kişiler ve maliyetler

Sakinler taşındıktan sonra yüksek riskli bir binanın, yangın ve yapısal güvenlikten yasal olarak sorumlu Sorumlu Kişileri (Accountable Persons) olur; bunların arasında bir Baş Sorumlu Kişi (Principal Accountable Person) de bulunur. Bu kişiler riskleri değerlendirip yönetmek, bir güvenlik raporu (safety case report) hazırlamak, bina bilgilerinin “altın ipliğini” (golden thread) tutmak, sakinlerin katılımına yönelik bir strateji ile bir şikâyet sistemi yürütmek ve istendiğinde sakinlere yangın güvenliği bilgisi vermek zorundadır. Düzenleyici ayrıca binanın, bina içinde asılması gereken bir bina değerlendirme sertifikası (building assessment certificate) almasını isteyebilir.

Bu işlerin bir maliyeti var ve bu maliyet genellikle aidata yansır. Geliştiriciden ilk yılın aidat bütçesini, bunun ne kadarının bina güvenliği yükümlülükleriyle ilgili olduğunu ve fit kare başına bütçelenen aidatı isteyin. Yıllık giderler rehberimiz aidatın başka neleri kapsadığını açıklıyor.

Eski binaların geçmişi farklı. Grenfell'den sonra UK Finance, Building Societies Association ve RICS, Aralık 2019'da 18 metre ve üzerindeki bloklar için EWS1 dış cephe incelemesini getirdi. Hükümet rehberliği bu incelemeye ihtiyaç duyan binaların sayısını daraltana kadar birçok daireye kredi verilmesi durdu; büyük bankalar etkilenen dairelere Ocak 2023'ten itibaren yeniden kredi vermeye başladı. 28 Haziran 2022'den beri yürürlükte olan Building Safety Act korumaları, mevcut binalarda şartları taşıyan leasehold sahiplerini cephe kaplaması (cladding) iyileştirme maliyetlerinden korur ve geçmişe dönük diğer güvenlik maliyetlerine tavan getirir. Aralarında 13 Mart 2023'te imzalayan Berkeley'nin de bulunduğu büyük geliştiriciler, Nisan 2022'ye kadarki 30 yılda geliştirdikleri binalardaki hayati yangın güvenliği kusurlarını kapsayan hükümetin Self-Remediation Terms (kendi kendine iyileştirme koşulları) belgesini imzaladı. Yeni bir binada tamamlanma sertifikasını ve kaydı isteyin; ikinci el bir dairede ise binanın yangın güvenliği ve iyileştirme durumunu sorun.

Fiyat, değerleme ve vergi riski

Proje aşamasındaki alıcılar, yıllar sonra gerçekleşebilecek bir tamamlanma için bugünün fiyatına bağlanır. Londra'nın ortalama fiyatı Temmuz 2026'ya kadarki 12 ayda %3,3 düştü; bu, üst üste on birinci yıllık düşüş ayıydı. 2025'te İngiltere ve Galler'de daire satanların %19,9'u aldıkları fiyatın altında sattı. Nisan 2026'ya kadarki yılda Berkeley Group temkinli ve acelesiz bir piyasada satış yaptı ve proje aşamasındaki satışları, bitmiş konut satışlarından daha fazla etkilendi.

Kredi kullanıyorsanız kredi veren daireyi tamamlanma aşamasında değerler; değerleme düşük çıkarsa aradaki farkı sizin karşılamanız gerekir. Stamp Duty rezervasyon anındaki değil, tamamlanma anında yürürlükte olan oranlarla alınır; rakamlarımız 28 Ekim 2026 Bütçesi öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor ve duyurulan düzenlemeler yasalaşana kadar yasa sayılmaz. Ayrıca her ödeme sterlin cinsindendir; başka bir para birimiyle finansman sağlayan alıcı, her ara ödemede ve tamamlanmadaki kalan tutarda kur riski taşır.

Proje aşamasında alım kontrol listesi

• Geliştirici New Homes Quality Code'a kayıtlı mı ve rezervasyon sözleşmesi iade konusunda ne diyor?
• Sözleşme teatisinin son günü, teatide ödenecek depozito ve ara ödeme takvimi ne?
• Öngörülen tamamlanma tarihi ve son tarih (long-stop date) ne, son tarih geçerse ne olur?
• Geliştirici büyüklüğü, yerleşimi ve teknik şartnameyi ne ölçüde değiştirebilir?
• Binayı hangi garanti kapsıyor, depozito korumasının üst sınırı ne ve depozito nasıl tutuluyor?
• Bina Gateway 2'den geçti mi ve geliştiricinin takvimi düzenleyicinin onay süreleriyle tutarlı mı?
• Bina güvenliği maliyetleri dahil ilk yılın aidat bütçesi ne kadar?
• Zemin kirası sembolik mi ve geliştiricinin asıl sözleşmesi ne zaman teati edildi?
• Değerleme ya da döviz kuru aleyhinize dönerse tamamlanmadaki kalan tutarı ve Stamp Duty'yi karşılayabilir misiniz?

Mülkiyet türüyle ilgili sorular için leasehold ve freehold rehberimize bakın. Güncel Londra konutları projeler sayfamızda.