Londra'da Bir Dairenin Yıllık Giderleri: Aidat, Zemin Kirası, Council Tax ve Sigorta
Londra'da daire sahibi olanların çoğu için en büyük yıllık gider aidattır (service charge): binanın işletilmesi, onarımı, sigortalanması ve güvenli tutulması masraflarından sizin payınız. 2025'te Londra'da satışa çıkarılan dairelerde ortalama aidat yıllık £2.801, yani aylık yaklaşık £233'tü; bu, bir yılda %6,4, beş yılda %41,2 artış demek. Council tax (belediye vergisi) bunun üzerine eklenir. Daireyi eşyalı bir ikinci konut olarak tutan mülk sahibi, Camden ve Tower Hamlets gibi ikinci konut ek ücreti uygulayan ilçelerde (borough) normal tutarın iki katını ödeyebilir.
Yeni bir kira sözleşmesinde (lease) zemin kirası (ground rent) genellikle sıfırdır, çünkü 30 Haziran 2022'den bu yana verilen uzun süreli kira sözleşmelerinin çoğunda bu bedel sembolik bir tutarla (peppercorn) sınırlıdır. Bina sigortası normalde aidatın içindedir. Bu kalemlerin ötesindeki maliyetler daireyi nasıl kullandığınıza bağlı: kiraya veren bir ev sahibi kira gelirinden vergi öder ve lisans alması gerekebilir; daireye bir şirket üzerinden sahip olan ise £500.000'ın üzerindeki konutlar için yıllık bir vergi öder.
Buradaki tüm vergi rakamları, 28 Ekim 2026'daki Sonbahar Bütçesi (Autumn Budget) öncesindeki Ekim 2026 durumunu yansıtıyor. Aşağıda ele alınan High Value Council Tax Surcharge duyuruldu ama henüz yasalaşmadı.
Aidat: çoğu zaman en büyük kalem
2025'te İngiltere ve Galler genelinde ortalama aidat %4,6 artışla yıllık £2.405'ti; Londra'da ise £2.801. Londra rakamı her yaştan ve her türden dairenin ortalaması ve etrafındaki aralık geniş. Konsiyerj, spor salonu ve benzeri olanakları bulunan yeni kulelerin aidatı, genellikle dönüştürülmüş bir evin ya da küçük bir binanın aidatından yüksektir.
Aidat yalnızca yıllık bütçeniz için önemli değil. Dairelerin %37'sinde yıllık aidat, dairenin değerinin %1'ini aşıyor. Bazı konut kredisi verenler bu seviyenin üzerinde kriterlerini sıkılaştırdı ve aidatı yüksek dairelerin satışı zorlaştı. Daireyi ileride satmayı ya da kredisini yenilemeyi planlayan alıcı, aidata yalnızca sterlin tutarı olarak değil, değere oranı olarak da bakmalı.
Yeni bir binada bakılacak bir geçmiş yoktur, yalnızca bir bütçe vardır. Geliştiriciden o binaya ait yıllık ve fit kare başına bütçelenmiş aidatı, neleri kapsadığını ve bir yedek fon (reserve ya da sinking fund) oluşturulup oluşturulmadığını isteyin. İlk yılın bütçesi bir tahmindir; sonraki yıllar ondan farklı olabilir.
Aidat neyi karşılar ve 2027'de gelecek kurallar
Aidat, binanın işletme, onarım, sigorta ve güvenlik masraflarından sizin payınızdır; konsiyerji ya da spor salonu olan bir kulede bunların masrafını da karşılar. Building Safety Act 2022 kapsamındaki yüksek riskli bir binada (en az 18 metre ya da yedi kat yüksekliğinde ve en az iki konut içeren), Sorumlu Kişiler (Accountable Persons) yangın ve yapısal riskleri değerlendirip yönetmek, bir güvenlik raporu (safety case report) hazırlamak, bina bilgilerinin “altın ipliğini” (golden thread) tutmak ve sakinlerin katılımına yönelik bir strateji yürütmek zorundadır. Bu işlerin maliyeti genellikle aidata yansır; bu yüzden bütçenin ne kadarının bunlarla ilgili olduğunu sorun.
Leasehold sahipleri yakında daha fazla bilgiye erişecek. Hükümet 15 Temmuz 2026'da şunları teyit etti: bina sahiplerinden (landlord) yıllık bir bina raporu, standart bir aidat talep formu, bir mahkeme ya da tribunal denetimi olmadan bina sahiplerinin hukuk masraflarını ödemeye karşı koruma ve altı yıla kadar geriye giden bina bilgilerine erişim hakkı. Bunların ikincil mevzuatla 2027'den itibaren mümkün olan en kısa sürede yürürlüğe girmesi bekleniyor. Bina sahiplerinin ve aracıların bina sigortasından aldıkları komisyonlara ilişkin kurallar için ise ek bir danışma süreci gerekiyor.
Bu kurallar başlayana kadar size neyin faturalanabileceğini belirleyen temel belge kira sözleşmesidir; 2024 Yasası'nın aidat uyuşmazlıklarına ilişkin hükümleri ise 24 Temmuz 2024'ten bu yana uygulanıyor. Leasehold ve freehold rehberimiz reformları daha ayrıntılı ele alıyor.
Zemin kirası: yeni sözleşmelerde genellikle sıfır
Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 uyarınca, 30 Haziran 2022'de veya sonrasında bir bedel (premium) karşılığında verilen yeni uzun süreli konut kira sözleşmelerinin çoğunda yalnızca sembolik (peppercorn) bir zemin kirası istenebilir ve bunun tahsili için ücret alınamaz. Yeni konut alıcıları için başlıca istisna, sözleşmeleri 30 Haziran 2022'den önce karşılıklı teati edilmiş (exchange) bir alım kapsamında verilen kira sözleşmesidir: kira sözleşmesi daha sonra verilse bile zemin kirası korunabilir. Hangisinin geçerli olduğunu avukatınız (solicitor) teyit etmeli.
Zemin kirası olan mevcut sözleşmeler için Commonhold and Leasehold Reform Bill taslağı, yıllık £250'lık bir tavan ve 40 yıl sonra sembolik tutara inişi öneriyor. Bu yalnızca bir öneri: Ekim 2026 itibarıyla tasarı Parlamento'ya resmen sunulmamıştı.
Council tax ve ikinci konut ek ücreti
Council tax, her Londra ilçesinin belirlediği yıllık bir yerel vergidir ve tutarı konutun değerleme bandına bağlıdır. İkinci konut ve boş konut sahipleri de bu vergiyi öder. Bant tutarlarını burada vermiyoruz, çünkü ilçeden ilçeye değişiyor ve her yıl yeniden belirleniyor; belirli bir dairenin tutarını avukatınızdan ya da ilçenin web sitesinden öğrenebilirsiniz.
1 Nisan 2025'ten bu yana İngiltere'deki belediyeler, kimsenin asıl ikametgâhı olmayan eşyalı konutlara %100'e kadar, yani normal tutarın iki katına kadar ek ücret uygulayabiliyor. Uzun süredir boş duran konutlara bir yıldan sonra ek ücret uygulanabiliyor ve on yıldan sonra bu, normal tutarın dört katına kadar çıkabiliyor. Londra'da Camden, %100 ikinci konut ek ücretini 1 Nisan 2025'ten itibaren bekleme süresi olmadan uyguluyor; Tower Hamlets de %100 ekleyerek toplamı %200'e çıkarıyor. Her ilçe kendi kararını verdiği için düşündüğünüz her daire için ilgili ilçeye danışın.
Zorunlu istisnalar da var; satılık ya da kiralık olarak aktif biçimde pazarlanan konutlar 12 aya kadar bunlardan biri. Daire kiradaysa council tax'i kimin ödeyeceği kiralama düzenlemesine bağlıdır; bütçenizi yapmadan önce bunu ilçeyle ve kiralama acentesiyle teyit edin.
High Value Council Tax Surcharge: £2 milyonun üzerindeki konutlar için bir öneri
Hükümet 26 Kasım 2025'teki Sonbahar Bütçesi'nde, çoğu zaman “malikâne vergisi” (mansion tax) diye anılan High Value Council Tax Surcharge'ı duyurdu. Nisan 2028'de başlaması planlanan bu ek vergiyi, İngiltere'de £2 milyon veya daha fazla değerdeki bir konutta oturan kişi değil konutun sahibi, normal council tax'in üzerine ödeyecek. Değerler Valuation Office'in yapacağı bir çalışmayla 2026 seviyelerinde belirlenecek ve beş yılda bir yenilenecek.
| Mülk değeri (önerilen bantlar) | Önerilen yıllık ek vergi |
|---|---|
| £2 milyon ile £2,5 milyon arası | £2.500 |
| £2,5 milyon ile £3,5 milyon arası | £3.500 |
| £3,5 milyon ile £5 milyon arası | £5.000 |
| £5 milyonun üzeri | £7.500 |
Tutarlar enflasyonla birlikte artacak. Danışma süreci 19 Mayıs ile 14 Temmuz 2026 arasında yürütüldü ve hükümet henüz yanıt vermedi. Süreçte Birleşik Krallık'ta yaşamayan mülk sahipleri için ek bir ücret de gündeme geldi, ancak ayrıntı verilmedi. Eşiğin £1,5 milyona indirilmesi beklenmiyor. Ek vergi henüz yasa değil; 28 Ekim 2026'daki Bütçe daha fazlasını söyleyebilir.
Sigorta ve garanti
Bina sigortası aidatın karşıladığı maliyetlerden biri; bu yüzden kendi poliçenizi almadan önce binanın poliçesinin neyi kapsadığını okuyun. Bunun dışında neyi sigortalatacağınız daireyi nasıl kullandığınıza bağlı. Eşya ya da ev sahibi sigortası için o daireye özel teklif alın.
Yeni bir daire ayrıca NHBC'nin Buildmark'ı gibi 10 yıllık bir garantiyle gelir, ama bu bir bina sigortası değildir. Birinci ve ikinci yıllarda müteahhit bildirdiğiniz kusurları gidermek zorundadır; üçüncü ile onuncu yıllar arasında ise taşıyıcı sistem gibi belirli bölümlerdeki kusurların yol açtığı hasarlara karşı, asgari bir hasar tutarı şartıyla teminat sağlar. Bir sigorta poliçesinin yerini tutmaz.
Tüm tablo
| Gider | Kimi kapsar | Tutarı |
|---|---|---|
| Aidat (service charge) | Her leasehold sahibi | 2025'te Londra ortalaması yıllık £2.801 |
| Zemin kirası (ground rent) | Leasehold sahipleri | 30 Haziran 2022'den bu yana çoğu yeni sözleşmede sembolik (peppercorn) |
| Council tax | Mülk sahibi ya da oturan kişi, ilçeye ve banda göre | Eşyalı ikinci konutlarda %100'e kadar ek ücret |
| High Value Council Tax Surcharge | £2 milyon veya üzeri değerdeki konutların sahipleri | Nisan 2028'den itibaren yıllık £2.500 ile £7.500 arası öneriliyor; henüz yasa değil |
| Kira gelirine gelir vergisi | Ev sahipleri | Non-Resident Landlord Scheme kapsamında %20 stopaj; Nisan 2027'den itibaren %22 |
| ATED | £500.000'ın üzerinde konutu olan şirketler | 2026-2027'de yıllık £4.600'dan başlıyor |
Ev sahipleri için kira geliri Non-Resident Landlord Scheme üzerinden vergilendirilir: acente, size ödeme yapmadan önce temel oranda vergiyi keser. İlçeden lisans almak da gerekebilir. Yıllık ücreti olan zorunlu ulusal ev sahibi veri tabanının 2026 sonundan itibaren bölge bölge devreye girmesi bekleniyor; ücret henüz belirlenmedi. Şirketler, değeri £500.000'ı aşan konutlar için Annual Tax on Enveloped Dwellings öder. Londra'da daire kiraya verme ve yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için vergiler rehberlerimiz ikisini de ele alıyor.
Satın almadan önce sorulacak sorular
- İlk yıl için bütçelenen aidat yıllık ve fit kare başına ne kadar, neleri kapsıyor?
- Bütçenin ne kadarı bina güvenliği yükümlülükleriyle ilgili ve bir yedek fon oluşturuluyor mu?
- Aidat, dairenin değerinin %1'ini aşıyor mu?
- Zemin kirası sembolik mi, değilse neden?
- Daire hangi ilçede, ilçe ikinci konut ek ücreti uyguluyor mu ve daire kiraya verilirse council tax'i kim ödeyecek?
- Daire 2026 değerleriyle £2 milyon veya üzerinde olup önerilen ek verginin kapsamına girebilir mi?
- Bina sigortasını kim yaptırıyor ve poliçe neyi kapsıyor?
- 28 Ekim 2026 Bütçesi yukarıdaki rakamlardan herhangi birini değiştirdi mi?
Şu anda çalıştığımız Londra konutları projeler sayfamızda, serinin tamamı ise Birleşik Krallık bölümünde.
