Off-plan în Londra: avansuri

A cumpăra off-plan în Londra înseamnă să vă angajați pentru un apartament înainte ca acesta să fie gata, uneori chiar înainte să înceapă construcția. De regulă plătiți o taxă de rezervare, apoi aproximativ 10% din preț la semnarea contractului (exchange) și, eventual, plăți eșalonate care pot duce totalul la aproximativ 30% înainte de finalizarea tranzacției (completion). În schimb, vă asigurați prețul și un apartament anume, iar contractul vă dă o dată-limită finală (long-stop date) după care vă puteți retrage și vă recuperați avansurile dacă clădirea nu este livrată.

Protecțiile există, dar sunt precise. O garanție de 10 ani pentru locuințe noi acoperă de obicei pierderea avansului dacă constructorul intră în insolvență înainte de finalizare. Building Safety Act 2022 condiționează finalizarea majorității turnurilor din Londra de aprobarea unei autorități de reglementare. Iar contractul de leasehold, specificațiile și bugetul taxei de întreținere sunt toate descrise în documente pe care le puteți citi înainte de a vă obliga.

Acest ghid prezintă verificările în ordinea în care apar, cu situația din octombrie 2026. Nu reia tot procesul de cumpărare, descris în ghidul nostru pas cu pas pentru cumpărarea din străinătate.

Cum circulă banii la o achiziție off-plan

Etapa	Ce plătiți	Ce protejează suma
Rezervarea	O taxă de rezervare stabilită de dezvoltator	O perioadă de reflecție de 14 zile dacă dezvoltatorul este înregistrat conform New Homes Quality Code; după aceea taxa este expusă riscului
Semnarea contractului (exchange)	De obicei 10% din preț, minus taxa de rezervare	Acoperirea garanției înainte de finalizare, pentru insolvența constructorului; modul în care este păstrat avansul
Construcția	Eventuale rate de 5% sau 10% la fiecare 6 sau 12 luni, până la aproximativ 30% în total	Aceeași acoperire a garanției, în limitele ei; data-limită finală
Finalizarea (completion)	Restul prețului, plus Stamp Duty Land Tax	Recepția cu listă de remedieri; începe acoperirea garanției pentru defecte

Contractul de rezervare

Contractul de rezervare scoate apartamentul de pe piață și stabilește un calendar pentru semnarea contractului, de multe ori la doar câteva săptămâni distanță. La dezvoltatorii înregistrați conform New Homes Quality Code, contractul include o perioadă de reflecție de 14 zile, în care puteți anula și vă primiți taxa înapoi. După aceea puteți anula în continuare, dar dezvoltatorul poate reține costurile rezonabile pe care le-a declarat. Versiunea 2 a codului se aplică locuințelor rezervate începând cu 2 martie 2026.

Nu toate contractele sunt atât de îngăduitoare. Multe sunt obligatorii, iar dacă renunțați pierdeți taxa, cu excepția unor situații limitate. Taxele obișnuite sunt între £10,000 și £50,000, în funcție de valoare. Întrebați conform cărui cod este înregistrat dezvoltatorul, citiți clauza de rambursare și considerați taxa expusă riscului odată ce se încheie perioada de reflecție, dacă există.

Contractul: modificări, data-limită finală și finalizarea

Avocatul dumneavoastră (solicitor) analizează proiectul de contract și contractul de leasehold înainte de semnare. Trei clauze merită atenția dumneavoastră, nu doar a avocatului.

Dreptul de a modifica

Contractele off-plan îi permit dezvoltatorului să modifice, în anumite limite, suprafața finală, designul și specificațiile apartamentului. Întrebați care sunt limitele: cu cât poate fi mai mic apartamentul, ce materiale pot fi înlocuite și dacă aveți vreun remediu atunci când modificarea le depășește.

Data-limită finală (long-stop date)

Contractul indică o dată estimată de finalizare și o dată-limită finală, ulterioară. Dacă apartamentul nu este construit până la data-limită finală, puteți rezilia contractul și vă recuperați avansurile. Data estimată este aprecierea dezvoltatorului; data-limită finală este cea care vă dă dreptul să anulați.

Notificarea de finalizare

Când apartamentul este gata, dezvoltatorul vă transmite notificarea de finalizare (notice to complete), care vă dă de obicei 10 zile lucrătoare pentru plata restului de preț. Este un interval scurt pentru un cumpărător care are fondurile în străinătate sau a cărui ofertă de credit ipotecar trebuie reînnoită, pentru că ofertele expiră de regulă la trei până la șase luni de la emitere. Aveți banii și creditul pregătite înainte să sosească notificarea.

Verificați în același timp ground rent. Majoritatea contractelor noi de leasehold încheiate după 30 iunie 2022 au un ground rent simbolic (peppercorn), dar regula nu acoperă contractele de leasehold acordate în baza unor contracte semnate înainte de această dată, ceea ce poate conta la proiectele care se întind pe mulți ani.

Protecția avansului și garanția de 10 ani

Locuințele noi se vând de obicei cu o garanție de 10 ani de la un furnizor precum NHBC (polița Buildmark), Premier Guarantee sau LABC Warranty, iar creditorii ipotecari o cer. Buildmark are trei etape:

De la semnarea contractului până la finalizare, acoperirea pierderii avansului sau a costului suplimentar de finalizare a locuinței, dacă constructorul intră în insolvență.
În primii doi ani după finalizare, constructorul trebuie să remedieze defectele pe care le semnalați, iar NHBC garantează această obligație.
Din anul trei până în anul zece, asigurare pentru daunele cauzate de defecte ale unor părți anume ale locuinței, cum ar fi structura, peste o valoare minimă a daunei.

O garanție nu este o asigurare a clădirii, iar acoperirea are limite. Creditorii cer o acoperire de cel puțin 10 ani, în care primele 24 de luni acoperă nerespectarea Building Regulations și răspunderea dezvoltatorului, inclusiv insolvența, iar lunile 25-120 acoperă etanșeitatea la intemperii, structura și noile sisteme de canalizare.

Puneți-i avocatului două întrebări. Ce garanție acoperă această clădire și până la ce sumă protejează avansurile? Și cum este păstrat avansul: de un terț depozitar (stakeholder) până la finalizare sau este eliberat către dezvoltator? Răspunsurile arată cât de expus sunteți dacă dezvoltatorul eșuează.

Siguranța clădirii înainte de predare: etape de aprobare, întârzieri și a doua scară

Majoritatea turnurilor din Londra sunt clădiri cu risc ridicat în sensul Building Safety Act 2022, adică au cel puțin 18 metri sau șapte etaje și cel puțin două locuințe. Din 1 octombrie 2023, construcția unei astfel de clădiri nu poate începe fără aprobarea Building Safety Regulator, cunoscută ca Gateway 2. După construcție, autoritatea trebuie să emită un certificat de finalizare, Gateway 3, iar clădirea trebuie înregistrată la autoritate înainte să se mute cineva în ea; ocuparea mai devreme este infracțiune.

Autoritatea a lucrat încet. Termenul legal pentru Gateway 2 la o clădire nouă este de 12 săptămâni, dar aprobările au durat în medie 25 de săptămâni la începutul lui 2025, dosarele mai vechi au avut o mediană de 37 de săptămâni la sfârșitul acelui an, iar termenele s-au îmbunătățit întrucâtva în 2026. Nu vă bazați pe nicio dată de predare dincolo de ce scrie în contract.

Două reguli mai noi afectează proiectele aflate acum în pregătire. Clădirile rezidențiale noi de 18 metri sau mai mult au nevoie de o a doua scară; perioada de tranziție s-a încheiat pe 30 septembrie 2026, iar proiectele deja depuse și suficient de avansate sunt protejate. Apoi, din 1 octombrie 2026 se aplică Building Safety Levy, o taxă percepută pentru clădirile rezidențiale noi pe metru pătrat de suprafață, la cote care diferă în funcție de autoritatea locală, plătibilă înainte de finalizare sau de prima ocupare. Cumpărătorii nu plătesc direct această taxă. La Berkeley Group, o clădire de apartamente din Londra are acum nevoie de cel puțin opt ani de la achiziție până la finalizare, față de cinci ani acum un deceniu.

Siguranța clădirii după predare: persoanele responsabile și costurile

După ce locatarii se mută, o clădire cu risc ridicat are persoane responsabile (Accountable Persons), printre care o persoană responsabilă principală (Principal Accountable Person), care răspund legal pentru siguranța la incendiu și siguranța structurală. Acestea trebuie să evalueze și să gestioneze riscurile, să întocmească un raport privind siguranța clădirii (safety case report), să păstreze „golden thread”, adică firul continuu de informații despre clădire, să aplice o strategie de implicare a locatarilor și un sistem de reclamații și să le ofere locatarilor, la cerere, informații despre siguranța la incendiu. Autoritatea poate cere și ca pentru clădire să se obțină un certificat de evaluare (building assessment certificate), care trebuie afișat în clădire.

Această muncă are un cost, care ajunge de obicei în taxa de întreținere. Cereți dezvoltatorului bugetul taxei de întreținere pentru primul an, ce parte din el privește obligațiile de siguranță a clădirii și taxa bugetată pe picior pătrat. Ghidul nostru despre costurile curente explică ce mai acoperă taxa de întreținere.

Clădirile mai vechi au altă istorie. După incendiul Grenfell, UK Finance, Building Societies Association și RICS au introdus în decembrie 2019 evaluarea pereților exteriori EWS1 pentru blocurile de 18 metri și peste, iar creditarea pentru multe apartamente s-a blocat până când ghidurile guvernului au redus numărul clădirilor care aveau nevoie de ea; marile bănci au reluat creditarea pentru apartamentele afectate din ianuarie 2023. Protecțiile din Building Safety Act, în vigoare din 28 iunie 2022, îi scutesc pe proprietarii în regim leasehold eligibili din clădirile existente de costurile de remediere a fațadelor (cladding) și plafonează alte costuri istorice de siguranță. Marii dezvoltatori, inclusiv Berkeley pe 13 martie 2023, au semnat Self-Remediation Terms ale guvernului, care acoperă defectele de siguranță la incendiu ce pun viața în pericol în clădirile pe care le-au dezvoltat în cei 30 de ani de până în aprilie 2022. Pentru o locuință nouă, cereți certificatul de finalizare și înregistrarea; pentru o revânzare, cereți situația clădirii privind siguranța la incendiu și remedierea.

Riscul de preț, de evaluare și fiscal

Cumpărătorii off-plan se angajează la prețul de astăzi pentru o finalizare care poate veni peste ani. Prețul mediu din Londra a scăzut cu 3.3% în cele 12 luni până în iulie 2026, a unsprezecea lună consecutivă de scădere anuală. În 2025, 19.9% dintre vânzătorii de apartamente din Anglia și Țara Galilor au vândut sub prețul cu care cumpăraseră. În anul încheiat în aprilie 2026, Berkeley Group a vândut pe o piață prudentă, fără urgență, iar vânzările sale off-plan au suferit mai mult decât vânzările de locuințe finalizate.

Dacă vă împrumutați, creditorul evaluează apartamentul la finalizare, iar o evaluare mai mică vă lasă să acoperiți diferența. Stamp Duty se calculează la cotele în vigoare la finalizare, nu la rezervare; cifrele noastre sunt valabile în octombrie 2026, înainte de bugetul din 28 octombrie 2026, iar măsurile anunțate nu devin lege până nu sunt legiferate. În plus, fiecare plată se face în lire, așa că un cumpărător care se finanțează din altă monedă suportă un risc valutar la fiecare plată eșalonată și la restul de preț de la finalizare.

Lista de verificări pentru off-plan

Este dezvoltatorul înregistrat conform New Homes Quality Code și ce spune contractul de rezervare despre rambursări?
Care sunt termenul pentru semnarea contractului, avansul la semnare și calendarul plăților eșalonate?
Care sunt data estimată de finalizare și data-limită finală și ce se întâmplă dacă data-limită finală trece?
Cât de mult poate modifica dezvoltatorul suprafața, compartimentarea și specificațiile?
Ce garanție acoperă clădirea, care este limita de protecție a avansului și cum este păstrat avansul?
A trecut clădirea de Gateway 2 și este calendarul dezvoltatorului compatibil cu termenele de aprobare ale autorității?
Care este bugetul taxei de întreținere pentru primul an, inclusiv costurile de siguranță a clădirii?
Este ground rent o sumă simbolică (peppercorn) și când a fost semnat contractul inițial al dezvoltatorului?
Puteți plăti restul de preț și Stamp Duty dacă evaluarea sau cursul de schimb se mișcă în defavoarea dumneavoastră?

Pentru întrebările legate de regimul de proprietate, consultați ghidul nostru despre leasehold și freehold. Locuințele actuale din Londra se găsesc pe pagina noastră de proprietăți.

Off-plan în Londra: avansuri, semnarea contractului, garanții și verificările de siguranță a clădirii