Leasehold, freehold și share of freehold: ce dețineți de fapt într-un apartament din Londra după reformele din 2024
Când cumpărați un apartament în Londra, nou sau vechi, cumpărați aproape sigur un leasehold pe termen lung. Acesta este dreptul legal de proprietate asupra apartamentului pe o durată determinată, adesea între 99 și 999 de ani, acordat de proprietarul clădirii, numit freeholder. Îl puteți vinde, închiria, ipoteca și lăsa moștenire prin testament. Nu dețineți structura clădirii, terenul de sub ea și nici părțile comune, iar costurile clădirii le plătiți proporțional, prin taxa de întreținere.
Două schimbări au făcut ca noile contracte de leasehold să fie mai avantajoase pentru cumpărători decât acum câțiva ani. Majoritatea contractelor lungi încheiate după 30 iunie 2022 au un ground rent simbolic, de un „peppercorn” pe an, adică practic nimic. Iar Leasehold and Freehold Reform Act 2024 a început să întărească drepturile proprietarilor în regim leasehold, deși în octombrie 2026 doar o parte din lege este în vigoare.
Un nou proiect de reformă, care ar face din commonhold regimul implicit pentru apartamentele noi, există doar sub formă de proiect. Mai jos separăm ce este lege astăzi de ce este doar propus, pentru că materialele de vânzare nu fac întotdeauna această distincție.
De ce un apartament din Londra este aproape întotdeauna leasehold
Leasehold este regimul obișnuit pentru apartamentele din Anglia. În 2024-2025, 58% din toate apartamentele din Anglia și 93% din apartamentele locuite de proprietari erau în regim leasehold, iar apartamentele reprezentau 69% din cele aproximativ 4.90 milioane de locuințe leasehold din țară. Londra are cea mai mare pondere de leasehold dintre toate regiunile: 39% din locuințe, adică 1.44 milioane.
Un bloc de apartamente are părți comune, cum ar fi acoperișul, liftul și intrarea, pe care cineva trebuie să le dețină și să le administreze. În Anglia, acesta este în mod normal freeholderul, care acordă contractele de leasehold pentru apartamente și își recuperează costurile de funcționare prin taxa de întreținere. Freehold, proprietatea deplină fără dată de expirare, este regimul obișnuit pentru case; apartamentele individuale se vând rareori în regim freehold.
Mulți cumpărători internaționali se tem că leasehold înseamnă chirie. Nu este așa. Un leasehold pe termen lung este un drept de proprietate înregistrat pe numele dumneavoastră la HM Land Registry. Întrebările reale sunt cât durează contractul, cât costă deținerea lui și ce vă permite să faceți.
Cele patru regimuri, comparativ
| Regimul | Ce dețineți | Cine administrează clădirea | Unde îl întâlniți în Londra |
|---|---|---|---|
| Leasehold | Apartamentul, pe durata contractului | Freeholderul sau agentul său de administrare, finanțat din taxele de întreținere | Aproape toate apartamentele noi și majoritatea celor vechi |
| Freehold | Terenul și clădirea, fără dată de expirare | Proprietarul | Casele; foarte rar un apartament individual |
| Share of freehold | Un leasehold pentru apartament plus o cotă din freehold, de obicei printr-o companie a proprietarilor | Proprietarii apartamentelor, împreună | Mai ales clădirile vechi transformate în apartamente |
| Commonhold | Apartamentul în regim freehold plus calitatea de membru într-o asociație commonhold | Asociația, fără freeholder | Rar: mai puțin de 20 de proiecte în total |
Share of freehold și commonhold în practică
Share of freehold
În regim share of freehold dețineți în continuare un leasehold pentru apartament, dar sunteți și coproprietar al freehold-ului clădirii împreună cu ceilalți proprietari de apartamente, de obicei ca membru sau acționar al unei companii pe care o dețin aceștia ori direct în titlul de proprietate, atunci când sunt cel mult patru proprietari. Clauzele contractului de leasehold continuă să vă oblige. Se schimbă controlul: proprietarii stabilesc împreună taxa de întreținere și de obicei își pot acorda între ei prelungiri ale contractelor. Acest aranjament este mai frecvent în clădirile vechi transformate în apartamente decât în turnurile noi, așa că un cumpărător de apartament nou are puține șanse să îl primească.
Commonhold
Commonhold vă dă freehold-ul apartamentului și calitatea de membru într-o asociație commonhold, o companie care deține și administrează părțile comune. Nu există freeholder și nici durată a contractului. Regimul a fost creat prin Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 și a intrat în vigoare în 2004, dar a fost adoptat foarte puțin, în mai puțin de 20 de proiecte, iar creditorii au fost prudenți cu el. Deocamdată, dacă un proiect din Londra se vinde în regim commonhold, discutați din timp despre asta cu avocatul (solicitor) și cu creditorul.
Ground rent la un contract nou: regula peppercorn
Conform Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, majoritatea contractelor rezidențiale noi de leasehold pe mai mult de 21 de ani, pentru o singură locuință și acordate contra unei sume inițiale (premium) la 30 iunie 2022 sau după această dată, pot avea doar un ground rent simbolic (peppercorn). Freeholderul nu poate percepe o taxă pentru încasarea lui. Pentru locuințele destinate pensionarilor, data este 1 aprilie 2023.
Excepțiile contează pentru cumpărătorii off-plan. Regula nu acoperă un contract de leasehold acordat în baza unui contract semnat (exchanged) înainte de 30 iunie 2022, chiar dacă leasehold-ul se acordă mai târziu, iar unele proiecte off-plan de durată intră în această categorie. Sunt exceptate și contractele comerciale, locuințele construite la inițiativa comunităților și unele produse de finanțare a locuinței, iar o prelungire voluntară a contractului poate păstra vechiul ground rent pentru restul duratei inițiale. Legea este aplicată de serviciile locale Trading Standards, cu amenzi între £500 și £30,000, iar orice chirie interzisă trebuie rambursată în 28 de zile.
Pentru un cumpărător care finalizează în 2026 achiziția unui apartament nou, contractul de leasehold ar trebui deci să prevadă un peppercorn. Avocatul trebuie să confirme acest lucru, precum și data la care a fost semnat contractul inițial al dezvoltatorului.
Legea din 2024: ce este în vigoare astăzi
Leasehold and Freehold Reform Act 2024 a primit asentimentul regal (Royal Assent) pe 24 mai 2024, dar cea mai mare parte a ei are nevoie de pași suplimentari pentru a se aplica. În octombrie 2026 sunt în vigoare trei seturi de schimbări:
- din 24 iulie 2024, prevederile privind rentcharges, litigiile legate de taxa de întreținere și modificările aduse Building Safety Act 2022;
- din 31 ianuarie 2025, eliminarea cerinței de a deține proprietatea de doi ani, astfel încât un proprietar nou poate cere imediat o prelungire legală a contractului sau se poate alătura unei cumpărări a freehold-ului;
- din 3 martie 2025, modificările la Right to Manage, dreptul prin care proprietarii în regim leasehold pot prelua administrarea clădirii: limita pentru spațiile nerezidențiale din clădirile cu funcțiuni mixte a crescut de la 25% la 50%, iar proprietarii nu mai plătesc costurile freeholderului aferente cererii.
Pentru cumpărătorul unui apartament complet nou, cu un contract de leasehold de mult peste 80 de ani, regulile de prelungire sunt o preocupare îndepărtată. Schimbarea privind Right to Manage este mai relevantă, pentru că le permite mai ușor locatarilor dintr-un turn cu funcțiuni mixte, cu magazine sau birouri sub apartamente, să preia controlul asupra modului în care este administrată clădirea.
Ce nu a început încă și contestația în instanță
Mai multe dintre măsurile principale ale legii sunt adoptate, dar nu au o dată de intrare în vigoare:
- abolirea marriage value, suma suplimentară care se plătește astăzi la prelungirea unui contract de leasehold cu 80 de ani sau mai puțin rămași;
- o nouă metodă de evaluare pentru prelungirea contractelor și cumpărarea freehold-ului, precum și o prelungire standard de 990 de ani cu ground rent zero;
- interzicerea vânzării de case noi în regim leasehold, cu excepții limitate;
- un pachet privind transparența taxei de întreținere.
La două dintre ele s-au făcut progrese. Consultarea guvernului privind ratele de evaluare a început pe 15 iulie 2026 și a fost prelungită până pe 21 octombrie 2026. În aceeași zi, guvernul a confirmat că freeholderii vor trebui să furnizeze un raport anual despre clădire și să folosească un formular standard de solicitare a taxei de întreținere, că proprietarii în regim leasehold vor fi protejați de plata cheltuielilor de judecată ale freeholderilor fără verificarea unei instanțe sau a unui tribunal și că vor avea dreptul să primească informații despre clădire pe o perioadă de până la șase ani în urmă. Măsurile ar urma să intre în vigoare cât mai curând posibil începând din 2027, prin legislație secundară. Regulile privind comisioanele din asigurări au nevoie de o nouă consultare.
Reformele sunt contestate și în instanță. Un grup de freeholderi, printre care Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden și John Lyon’s Charity, a susținut că modificările privind evaluarea și ground rent le încalcă drepturile omului. High Court a respins contestația pe 24 octombrie 2025. Decizia este atacată cu apel, iar audierea la Court of Appeal este programată în aprilie 2027.
Următoarea reformă: proiectul Commonhold and Leasehold Reform Bill
Tot ce apare în această secțiune este o propunere, nu lege. Guvernul a publicat proiectul Commonhold and Leasehold Reform Bill pe 27 ianuarie 2026 și l-a confirmat în King’s Speech din 13 mai 2026, iar Housing Committee a Camerei Comunelor și-a publicat raportul despre proiect pe 27 mai 2026. Principalele propuneri sunt:
- plafonarea ground rent la contractele rezidențiale lungi existente la £250 pe an, cu coborâre la o sumă simbolică după 40 de ani;
- interzicerea regimului leasehold pentru majoritatea apartamentelor noi și transformarea commonhold în regim implicit;
- abolirea forfeiture, dreptul freeholderului de a rezilia contractul de leasehold pentru o încălcare;
- simplificarea conversiei clădirilor existente la commonhold și mai multă transparență privind taxa de întreținere.
Guvernul se așteaptă ca plafonul pentru ground rent să fie aplicat în 2028. În octombrie 2026, proiectul de lege nu fusese încă prezentat oficial în Parlament, iar guvernul anunțase că va aduce o versiune modificată substanțial în toamna lui 2026. Până la adoptare, forfeiture rămâne parte din lege, iar apartamentele noi se vând în continuare în regim leasehold.
Pentru un cumpărător de astăzi, un apartament nou cumpărat cu un leasehold lung și ground rent simbolic este deja aproape de ce urmăresc reformele în privința chiriei pentru teren. Întrebările deschise sunt taxele de întreținere și modul în care este administrată clădirea, motiv pentru care ghidul nostru despre costurile curente le dedică cea mai mare parte din spațiu.
Înainte de a semna contractul de leasehold: ce să verificați
- Durata contractului, scrisă ca număr de ani de la o dată de început precizată, nu ca „lungă”.
- Ground rent: o sumă simbolică (peppercorn) sau, dacă nu, de ce nu, inclusiv data la care a fost semnat prima dată contractul dezvoltatorului.
- Clauzele privind taxa de întreținere: ce acoperă, cum se împart costurile și care este bugetul pentru primul an.
- Restricțiile de folosință: multe contracte interzic închirierile pe termen scurt sau folosirea în scop comercial, ceea ce contează dacă vreți să închiriați apartamentul. Consultați ghidul nostru despre închirierea unui apartament în Londra.
- Cine sunt freeholderul și agentul de administrare și dacă există o companie de administrare a locatarilor.
- Pentru un apartament la revânzare, situația clădirii privind siguranța la incendiu și dacă contractul dumneavoastră beneficiază de protecțiile din Building Safety Act pentru proprietarii în regim leasehold, ceea ce se poate verifica cu instrumentul online al guvernului.
Un avocat din Londra citește contractul de leasehold pentru dumneavoastră ca parte a achiziției; ghidul nostru pas cu pas pentru cumpărare explică în ce moment se întâmplă asta. Locuințele actuale din Londra se găsesc pe pagina noastră de proprietăți.
