Închirierea unui apartament în Londra în 2026: Renters’ Rights Act, garanțiile, licențele și regula celor 90 de nopți
Dacă cumpărați un apartament în Londra ca să îl închiriați, o faceți într-un sistem nou. Din 1 mai 2026, majoritatea contractelor de închiriere private din Anglia sunt assured periodic tenancies, fără dată fixă de încheiere, evacuările „fără culpă” (no-fault) în baza section 21 au fost abolite, iar un proprietar care vrea apartamentul înapoi are nevoie de unul dintre temeiurile legale de recuperare a posesiei. Un chiriaș care plătește și respectă clauzele poate rămâne cât timp dorește și poate pleca cu un preaviz de două luni.
Celelalte reguli cu care se confruntă un proprietar din străinătate există de mai mult timp. Garanțiile trebuie protejate într-o schemă guvernamentală în 30 de zile și sunt plafonate la chiria pe cinci săptămâni pentru majoritatea închirierilor. Mai multe districte din Londra cer o licență pentru unele sau pentru toate locuințele închiriate. Iar în Greater London, închirierea pe termen scurt a unei locuințe pentru mai mult de 90 de nopți pe an necesită autorizație de urbanism.
Mai jos le luăm pe rând, cu situația din octombrie 2026, apoi trecem la impozitul pe chirie, care se reține din chiria însăși atunci când proprietarul locuiește în străinătate. Cifrele fiscale sunt cele în vigoare înainte de Autumn Budget din 28 octombrie 2026.
Ce s-a schimbat pe 1 mai 2026
Renters’ Rights Act 2025 a primit asentimentul regal (Royal Assent) pe 27 octombrie 2025, iar autoritățile locale au primit noi puteri de investigare și de sancționare din 27 decembrie 2025. Principalele schimbări pentru proprietari au intrat în vigoare pe 1 mai 2026:
- Evacuările „fără culpă” în baza section 21 au fost abolite. Notificările section 21 transmise înainte de 1 mai 2026 au avut doar un interval limitat pentru acțiunile în instanță: cel mai scurt dintre șase luni de la transmitere și trei luni de la 1 mai 2026.
- Majoritatea contractelor assured shorthold tenancies, noi și existente, au devenit assured periodic tenancies, care continuă fără dată de încheiere. Chiriașii pot pleca cu un preaviz de două luni.
- Proprietarii nu pot accepta oferte peste chiria anunțată, anunțurile trebuie să arate chiria cerută, iar un proprietar nu poate cere în avans mai mult decât chiria pe o lună.
- Proprietarii nu îi pot discrimina pe chiriașii cu copii sau pe cei care primesc ajutoare sociale. Chiriașii pot cere să țină un animal de companie, iar proprietarul poate refuza doar cu un motiv întemeiat.
- Amenzile civile maxime pentru anumite contravenții privind locuințele au crescut de la £30,000 la £40,000, iar ordinele de restituire a chiriei pot ajunge la chiria pe doi ani.
Proprietarii au trebuit, de asemenea, să le dea chiriașilor existenți Renters’ Rights Act Information Sheet al guvernului până la 31 mai 2026. Dacă cumpărați un apartament deja închiriat, cereți-i vânzătorului dovada că acest lucru s-a făcut.
Încheierea unui contract de închiriere: temeiurile și preavizul
Pentru a recupera posesia, un proprietar are acum nevoie de un temei legal și de o notificare section 8. Printre temeiuri se numără vânzarea proprietății sau mutarea proprietarului în ea, niciunul dintre ele neputând fi folosit în primele 12 luni ale contractului, precum și restanțele la chirie și comportamentul antisocial. Preavizul pentru majoritatea temeiurilor este în general de patru luni. Ca temeiul restanțelor la chirie să fie obligatoriu, adică instanța să fie nevoită să acorde posesia, trebuie să existe o datorie de trei luni de chirie.
Pentru un investitor, sensul practic este simplu. Nu puteți încheia un contract doar ca să reînchiriați la o chirie mai mare, iar dacă intenționați să vindeți apartamentul liber, trebuie să luați în calcul un preaviz de cel puțin patru luni și restricția de 12 luni. Un apartament închiriat unui chiriaș bun seamănă mai mult cu un venit pe termen lung decât cu un activ pe termen scurt pe care îl puteți elibera oricând doriți.
Garanțiile sunt acum legate și de recuperarea posesiei. Din 1 mai 2026, instanța acordă posesia doar dacă regulile privind garanția au fost respectate sau dacă garanția a fost returnată ori disputa a fost soluționată. Un proprietar din străinătate care sare peste pasul de protecție poate să nu obțină un ordin de recuperare a posesiei până când garanția nu este returnată sau disputa nu este rezolvată.
Stabilirea și creșterea chiriei
Chiria inițială o stabiliți când publicați anunțul și trebuie să o respectați: licitațiile între chiriași nu mai sunt permise. După aceea, chiria poate crește cel mult o dată pe an, prin procedura section 13 și formularul prescris Form 4A, cu un preaviz de cel puțin două luni. Un chiriaș care consideră că creșterea depășește nivelul pieței o poate contesta la tribunal.
Ca reper pentru piață, chiria medie din sectorul privat în Londra a fost de £2,332 pe lună în august 2026, cu 3.5% peste nivelul de acum un an. Este o medie pentru toate locuințele din Londra, nu o prognoză pentru un anumit apartament.
Garanțiile și plățile în avans
Conform Tenant Fees Act 2019, garanția pentru un contract de închiriere este plafonată la chiria pe cinci săptămâni dacă chiria anuală este sub £50,000 sau la chiria pe șase săptămâni dacă este de £50,000 sau mai mult. O garanție de rezervare (holding deposit), luată pentru a bloca apartamentul cât timp se fac verificările, este plafonată la chiria pe o săptămână. Împreună cu limita de o lună pentru chiria în avans, asta stabilește suma maximă pe care o puteți încasa la început.
Garanția pentru un contract assured tenancy trebuie protejată într-o schemă aprobată de guvern, Deposit Protection Service, mydeposits sau Tenancy Deposit Scheme, în 30 de zile de la primire. Le recomandăm proprietarilor din străinătate să lase acest pas în seama unui agent de închirieri autorizat, pentru că agentul se ocupă și de reținerea impozitului descrisă mai jos.
Licențele: verificați districtul și strada
O locuință închiriată în Londra poate avea nevoie de trei tipuri de licență. O licență obligatorie este necesară pentru o locuință cu ocupare multiplă (HMO) închiriată unui număr de cinci sau mai multe persoane care formează mai multe gospodării și împart facilitățile; licențele sunt valabile cel mult cinci ani, iar închirierea unui HMO fără licență poate aduce o amendă nelimitată. Autoritățile locale pot cere licențe și pentru HMO-uri mai mici, așa-numita licențiere suplimentară (additional licensing), sau pentru toate locuințele închiriate privat din anumite zone desemnate, așa-numita licențiere selectivă (selective licensing).
Licențierea selectivă se introduce acum mai ușor. În baza unei aprobări generale în vigoare din 23 decembrie 2024, autoritățile locale din Anglia nu mai au nevoie de acordul Secretary of State pentru scheme selective de orice dimensiune, deși se aplică în continuare condițiile legale și o consultare de 10 săptămâni. Districtele Londrei au folosit această putere: Barking and Dagenham a introdus licențierea selectivă pe tot teritoriul districtului din 6 aprilie 2025, Wandsworth în zone desemnate din 1 iulie 2025, Lambeth din 1 septembrie 2025, iar Hackney a stabilit o zonă de licențiere suplimentară pe 1 decembrie 2025.
Schemele diferă de la o stradă la alta. Înainte să închiriați, verificați pagina de licențiere a districtului pentru adresa exactă, nu doar pentru zona codului poștal.
Închirierile pe termen scurt și regula celor 90 de nopți
În Greater London, folosirea unei locuințe drept cazare temporară este o schimbare semnificativă de destinație care necesită autorizație de urbanism. De la Deregulation Act 2015 există o excepție: o locuință poate fi închiriată pe termen scurt până la 90 de nopți în total pe an calendaristic fără autorizație, cu condiția ca persoana care o închiriază să datoreze council tax pentru ea. Depășirea celor 90 de nopți fără autorizație este o încălcare a regulilor de urbanism. Autoritatea locală poate emite o notificare de punere în conformitate (enforcement notice), iar continuarea după notificare este infracțiune. Aplicarea regulii este dificilă, pentru că autoritățile nu au date despre rezervări, dar asta nu face încălcarea legală.
Contractul de leasehold și creditul ipotecar contează adesea mai mult decât regula de urbanism. Majoritatea contractelor de leasehold pentru apartamente și a creditelor buy-to-let restricționează închirierile pe termen scurt, de exemplu prin clauze de tipul „exclusiv reședință privată” sau prin condiții ale creditului care cer contracte de închiriere de cel puțin șase luni. Citiți din acest punct de vedere contractul de leasehold al unui apartament nou înainte de a plănui venituri din închirieri pe termen scurt. O schemă națională de înregistrare a închirierilor pe termen scurt în Anglia este acum așteptată să înceapă în martie 2027, iar detaliile operaționale urmează să fie anunțate.
Impozitul pe chirie și ce urmează
Chiria unui proprietar din străinătate se impozitează în Regatul Unit. Prin Non-Resident Landlord Scheme, agentul de închirieri reține din chirie, după cheltuieli, impozitul pe venit la cota de bază, în prezent 20%, și îl virează trimestrial la HMRC, cu excepția cazului în care HMRC a aprobat ca proprietarul să primească chiria integral și să depună în schimb o declarație Self Assessment. Din 6 aprilie 2027 se aplică în Anglia cotele legiferate pentru veniturile din proprietăți, de 22%, 42% și 47%, iar cota de reținere trece la 22%. Aceste cote sunt valabile în octombrie 2026, înainte de bugetul din 28 octombrie 2026, iar măsurile anunțate, dar nelegiferate, nu sunt lege. Ghidul nostru despre impozitele pentru proprietarii din străinătate le prezintă pe larg.
Mai multe reforme ale închirierilor sunt anunțate, dar încă nu sunt în vigoare:
| Măsura | Stadiul în octombrie 2026 | Calendar estimat |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, cu înregistrare obligatorie a proprietarilor și taxă anuală | Anunțată | Introducere pe regiuni de la sfârșitul lui 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, cu afiliere obligatorie | Anunțată | Așteptat în 2028 |
| Decent Homes Standard pentru locuințele închiriate privat | Propusă | 2035 sau 2037 |
| Awaab’s Law pentru locuințele închiriate privat | Anunțată | Fără dată |
| Înregistrarea națională a închirierilor pe termen scurt | Anunțată | Așteptată în martie 2027 |
| Cote de impozit pe veniturile din proprietăți de 22% / 42% / 47% | Legiferată, încă nu este în vigoare | Din 6 aprilie 2027 |
Înainte să închiriați: ce să verificați
- Permite contractul de leasehold închirierea și în ce condiții? Interzice închirierile pe termen scurt?
- Dacă aveți un credit ipotecar, permit condițiile lui tipul de închiriere pe care îl plănuiți și este un produs buy-to-let?
- Se află adresa într-o schemă de licențiere selectivă sau suplimentară și cere districtul o licență înainte ca chiriașul să se mute?
- Cine va proteja garanția în 30 de zile și cine se va ocupa de impozitul prin Non-Resident Landlord Scheme?
- Cine plătește council tax cât timp apartamentul este închiriat și cât timp stă gol între chiriași? Confirmați cu districtul și cu agentul.
- Sunteți pregătit pentru un contract de închiriere fără dată de încheiere și pentru preavize de aproximativ patru luni dacă vreți apartamentul înapoi?
Pentru costul total al deținerii unui apartament închiriat, consultați ghidul nostru despre costurile curente. Locuințele din Londra cu care lucrăm în prezent se găsesc pe pagina noastră de proprietăți.
