Ενοικίαση διαμερίσματος στο Λονδίνο το 2026: ο Renters’ Rights Act, οι εγγυήσεις, οι άδειες και ο κανόνας των 90 διανυκτερεύσεων
Αν αγοράσετε διαμέρισμα στο Λονδίνο για να το νοικιάσετε, θα το νοικιάσετε με ένα νέο σύστημα. Από την 1η Μαΐου 2026, οι περισσότερες ιδιωτικές μισθώσεις στην Αγγλία είναι assured periodic tenancies χωρίς σταθερή ημερομηνία λήξης, οι εξώσεις «χωρίς υπαιτιότητα» (no-fault) βάσει του section 21 έχουν καταργηθεί, και ένας εκμισθωτής που θέλει πίσω το διαμέρισμα χρειάζεται έναν από τους νόμιμους λόγους ανάκτησης της κατοχής. Ένας ενοικιαστής που πληρώνει και τηρεί τους όρους μπορεί να μείνει όσο θέλει και να αποχωρήσει με προειδοποίηση δύο μηνών.
Οι υπόλοιποι κανόνες που συναντά ένας εκμισθωτής από το εξωτερικό ισχύουν εδώ και καιρό. Οι εγγυήσεις πρέπει να κατατίθενται σε κρατικό σύστημα προστασίας μέσα σε 30 ημέρες και δεν μπορούν να ξεπερνούν το ενοίκιο πέντε εβδομάδων στις περισσότερες μισθώσεις. Αρκετοί δήμοι του Λονδίνου απαιτούν άδεια για ορισμένες ή για όλες τις κατοικίες που νοικιάζονται. Και στο Μείζον Λονδίνο (Greater London), για να νοικιάσετε μια κατοικία βραχυχρόνια για περισσότερες από 90 διανυκτερεύσεις τον χρόνο χρειάζεται πολεοδομική άδεια.
Παρακάτω εξετάζουμε καθένα από αυτά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, και στη συνέχεια τον φόρο επί του ενοικίου, ο οποίος παρακρατείται από το ίδιο το ενοίκιο όταν ο εκμισθωτής ζει στο εξωτερικό. Τα φορολογικά στοιχεία είναι αυτά που ίσχυαν πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026.
Τι άλλαξε την 1η Μαΐου 2026
Ο Renters’ Rights Act 2025 έλαβε τη βασιλική κύρωση (Royal Assent) στις 27 Οκτωβρίου 2025, και οι δήμοι απέκτησαν νέες εξουσίες έρευνας και επιβολής από τις 27 Δεκεμβρίου 2025. Οι βασικές αλλαγές για τους εκμισθωτές τέθηκαν σε ισχύ την 1η Μαΐου 2026:
- Καταργήθηκαν οι εξώσεις «χωρίς υπαιτιότητα» βάσει του section 21. Για τις ειδοποιήσεις section 21 που επιδόθηκαν πριν από την 1η Μαΐου 2026 υπήρχε μόνο περιορισμένο περιθώριο για προσφυγή στο δικαστήριο: έξι μήνες από την επίδοση ή τρεις μήνες από την 1η Μαΐου 2026, όποιο έληγε νωρίτερα.
- Οι περισσότερες νέες και υφιστάμενες assured shorthold tenancies έγιναν assured periodic tenancies, που συνεχίζονται χωρίς ημερομηνία λήξης. Οι ενοικιαστές μπορούν να αποχωρήσουν με προειδοποίηση δύο μηνών.
- Οι εκμισθωτές δεν μπορούν να δέχονται προσφορές πάνω από το ενοίκιο της αγγελίας, οι αγγελίες πρέπει να αναγράφουν το ζητούμενο ενοίκιο, και ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει προκαταβολή ενοικίου μεγαλύτερη από έναν μήνα.
- Οι εκμισθωτές δεν μπορούν να κάνουν διακρίσεις εις βάρος ενοικιαστών με παιδιά ή με επιδόματα. Οι ενοικιαστές μπορούν να ζητήσουν να έχουν κατοικίδιο, και ο εκμισθωτής μπορεί να αρνηθεί μόνο με βάσιμο λόγο.
- Τα μέγιστα διοικητικά πρόστιμα για ορισμένα παραπτώματα στον τομέα της στέγασης αυξήθηκαν από 30.000 £ σε 40.000 £, και οι εντολές επιστροφής ενοικίου (rent repayment orders) μπορούν να φτάσουν το ενοίκιο δύο ετών.
Οι εκμισθωτές έπρεπε επίσης να δώσουν στους υφιστάμενους ενοικιαστές το κυβερνητικό ενημερωτικό φυλλάδιο Renters’ Rights Act Information Sheet έως τις 31 Μαΐου 2026. Αν αγοράζετε διαμέρισμα που είναι ήδη νοικιασμένο, ζητήστε από τον πωλητή απόδειξη ότι αυτό έγινε.
Λήξη της μίσθωσης: οι λόγοι και η προειδοποίηση
Ο εκμισθωτής χρειάζεται πλέον νόμιμο λόγο και ειδοποίηση section 8 για να ανακτήσει την κατοχή. Στους λόγους περιλαμβάνονται η πώληση του ακινήτου ή η εγκατάσταση του ίδιου του εκμισθωτή, που κανένας από τους δύο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί τους πρώτους 12 μήνες της μίσθωσης, καθώς και οι οφειλές ενοικίου και η αντικοινωνική συμπεριφορά. Η προειδοποίηση για τους περισσότερους λόγους είναι γενικά τέσσερις μήνες. Για να είναι υποχρεωτικός ο λόγος των οφειλών ενοικίου, ώστε το δικαστήριο να πρέπει να δώσει την κατοχή, πρέπει να οφείλεται ενοίκιο τριών μηνών.
Για έναν επενδυτή, η πρακτική σημασία είναι απλή. Δεν μπορείτε να λύσετε μια μίσθωση μόνο και μόνο για να ξανανοικιάσετε σε υψηλότερο ενοίκιο, και αν σκοπεύετε να πουλήσετε το διαμέρισμα κενό, πρέπει να υπολογίσετε τουλάχιστον τέσσερις μήνες προειδοποίηση και τον περιορισμό των 12 μηνών. Ένα διαμέρισμα νοικιασμένο σε καλό ενοικιαστή μοιάζει περισσότερο με μακροπρόθεσμο εισόδημα παρά με βραχυπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο που μπορείτε να αδειάσετε όποτε θέλετε.
Οι εγγυήσεις συνδέονται πλέον και με την ανάκτηση της κατοχής. Από την 1η Μαΐου 2026, το δικαστήριο δίνει την κατοχή μόνο αν τηρήθηκαν οι κανόνες για την εγγύηση, ή αν η εγγύηση επιστράφηκε ή η διαφορά διευθετήθηκε. Ένας εκμισθωτής από το εξωτερικό που παραλείπει το βήμα της προστασίας μπορεί να μην πάρει απόφαση ανάκτησης μέχρι να επιστραφεί η εγγύηση ή να επιλυθεί η διαφορά.
Ορισμός και αύξηση του ενοικίου
Το αρχικό ενοίκιο το ορίζετε όταν δημοσιεύετε την αγγελία, και πρέπει να το τηρήσετε: δεν επιτρέπονται πλειοδοσίες. Μετά από αυτό, το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί το πολύ μία φορά τον χρόνο, με τη διαδικασία του section 13 και το προβλεπόμενο έντυπο Form 4A, με προειδοποίηση τουλάχιστον δύο μηνών. Ένας ενοικιαστής που θεωρεί ότι η αύξηση ξεπερνά τα επίπεδα της αγοράς μπορεί να την αμφισβητήσει στο tribunal.
Για μια εικόνα της αγοράς, το μέσο ιδιωτικό ενοίκιο στο Λονδίνο ήταν 2.332 £ τον μήνα τον Αύγουστο του 2026, 3,5% υψηλότερο από έναν χρόνο νωρίτερα. Είναι μέσος όρος για όλες τις κατοικίες του Λονδίνου, όχι πρόβλεψη για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Εγγυήσεις και προκαταβολές
Βάσει του Tenant Fees Act 2019, η εγγύηση μίσθωσης δεν μπορεί να ξεπερνά το ενοίκιο πέντε εβδομάδων όταν το ετήσιο ενοίκιο είναι κάτω από 50.000 £, ή το ενοίκιο έξι εβδομάδων όταν είναι 50.000 £ ή περισσότερο. Η εγγύηση κράτησης (holding deposit), που δίνεται για να κρατηθεί το διαμέρισμα όσο γίνονται οι έλεγχοι, δεν μπορεί να ξεπερνά το ενοίκιο μίας εβδομάδας. Μαζί με το όριο του ενός μήνα για την προκαταβολή ενοικίου, αυτά καθορίζουν το μέγιστο που μπορείτε να εισπράξετε στην αρχή.
Η εγγύηση μιας assured tenancy πρέπει να κατατεθεί σε κρατικά εγκεκριμένο σύστημα, το Deposit Protection Service, το mydeposits ή το Tenancy Deposit Scheme, μέσα σε 30 ημέρες από την παραλαβή της. Προτείνουμε στους εκμισθωτές που ζουν στο εξωτερικό να αναθέσουν αυτή τη δουλειά σε ένα ρυθμιζόμενο μεσιτικό γραφείο ενοικιάσεων, αφού αυτό εφαρμόζει και την παρακράτηση φόρου που περιγράφουμε παρακάτω.
Άδειες: ελέγξτε τον δήμο και τον δρόμο
Τρία είδη άδειας μπορεί να αφορούν μια νοικιασμένη κατοικία στο Λονδίνο. Υποχρεωτική άδεια χρειάζεται για ένα σπίτι πολλαπλής κατοίκησης (HMO) που νοικιάζεται σε πέντε ή περισσότερα άτομα, τα οποία αποτελούν περισσότερα από ένα νοικοκυριά και μοιράζονται κοινόχρηστους χώρους. Οι άδειες διαρκούν έως πέντε χρόνια, και η ενοικίαση HMO χωρίς άδεια μπορεί να επιφέρει πρόστιμο χωρίς ανώτατο όριο. Οι δήμοι μπορούν επίσης να απαιτούν άδειες για μικρότερα HMO, η λεγόμενη additional licensing, ή για όλες τις ιδιωτικές μισθώσεις σε καθορισμένες περιοχές, η λεγόμενη selective licensing.
Η selective licensing εισάγεται πλέον ευκολότερα. Με μια γενική έγκριση που ισχύει από τις 23 Δεκεμβρίου 2024, οι δήμοι στην Αγγλία δεν χρειάζονται πια τη συναίνεση του αρμόδιου υπουργού (Secretary of State) για προγράμματα selective licensing οποιουδήποτε μεγέθους, αν και εξακολουθούν να ισχύουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και μια διαβούλευση 10 εβδομάδων. Οι δήμοι του Λονδίνου έχουν κάνει χρήση αυτής της δυνατότητας: το Barking and Dagenham εισήγαγε selective licensing σε όλο τον δήμο από τις 6 Απριλίου 2025, το Wandsworth σε καθορισμένες περιοχές από την 1η Ιουλίου 2025, το Lambeth από την 1η Σεπτεμβρίου 2025, και το Hackney όρισε ζώνη additional licensing την 1η Δεκεμβρίου 2025.
Τα προγράμματα διαφέρουν από δρόμο σε δρόμο. Πριν νοικιάσετε, ελέγξτε τη σελίδα αδειών του ίδιου του δήμου για τη συγκεκριμένη διεύθυνση, όχι μόνο για την ταχυδρομική περιοχή.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις και ο κανόνας των 90 διανυκτερεύσεων
Στο Μείζον Λονδίνο, η ενοικίαση μιας κατοικίας ως προσωρινού καταλύματος αποτελεί ουσιώδη αλλαγή χρήσης που απαιτεί πολεοδομική άδεια. Από τον Deregulation Act 2015 υπάρχει μία εξαίρεση: μια κατοικία μπορεί να νοικιάζεται βραχυχρόνια έως 90 διανυκτερεύσεις συνολικά ανά ημερολογιακό έτος χωρίς άδεια, εφόσον όποιος τη νοικιάζει είναι υπόχρεος για τον council tax της. Η υπέρβαση των 90 διανυκτερεύσεων χωρίς άδεια αποτελεί πολεοδομική παράβαση. Ο δήμος μπορεί να επιδώσει ειδοποίηση επιβολής (enforcement notice), και η συνέχιση μετά την ειδοποίηση είναι αδίκημα. Ο έλεγχος είναι δύσκολος, επειδή οι δήμοι δεν έχουν στοιχεία κρατήσεων, όμως αυτό δεν κάνει μια παράβαση νόμιμη.
Η μίσθωση (lease) και το δάνειο συχνά μετράνε περισσότερο από τον πολεοδομικό κανόνα. Οι περισσότερες μισθώσεις διαμερισμάτων και τα περισσότερα δάνεια buy-to-let περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, για παράδειγμα με ρήτρες «μόνο για ιδιωτική κατοικία» (private residence only) ή με όρους δανείου που απαιτούν μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών. Διαβάστε τη μίσθωση ενός νεόδμητου διαμερίσματος για αυτό το σημείο πριν σχεδιάσετε οποιοδήποτε εισόδημα από βραχυχρόνια ενοικίαση. Ένα εθνικό σύστημα καταχώρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων για την Αγγλία αναμένεται πλέον να ξεκινήσει τον Μάρτιο του 2027, και οι λεπτομέρειες λειτουργίας του δεν έχουν ακόμη ανακοινωθεί.
Φόρος επί του ενοικίου και όσα έρχονται
Το ενοίκιο ενός εκμισθωτή που ζει στο εξωτερικό φορολογείται στο Ηνωμένο Βασίλειο. Βάσει του Non-Resident Landlord Scheme, το μεσιτικό γραφείο ενοικιάσεων παρακρατεί φόρο εισοδήματος με τον βασικό συντελεστή, σήμερα 20%, από το ενοίκιο μετά τα έξοδα και τον αποδίδει στην HMRC κάθε τρίμηνο, εκτός αν η HMRC έχει εγκρίνει τον εκμισθωτή να εισπράττει το ενοίκιο ακέραιο και να υποβάλλει αντί γι’ αυτό δήλωση Self Assessment. Από τις 6 Απριλίου 2027 ισχύουν στην Αγγλία οι νομοθετημένοι συντελεστές για εισόδημα από ακίνητα 22%, 42% και 47%, και ο συντελεστής παρακράτησης γίνεται 22%. Οι συντελεστές ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026, και τα μέτρα που έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν έχουν νομοθετηθεί δεν είναι νόμος. Ο οδηγός μας για τους φόρους για ιδιοκτήτες από το εξωτερικό τα καλύπτει αναλυτικά.
Αρκετές μεταρρυθμίσεις στις μισθώσεις έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν ισχύουν ακόμη:
| Μέτρο | Κατάσταση τον Οκτώβριο του 2026 | Αναμενόμενος χρόνος |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, με υποχρεωτική εγγραφή των εκμισθωτών και ετήσιο τέλος | Έχει ανακοινωθεί | Σταδιακή εφαρμογή ανά περιφέρεια από τα τέλη του 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, με υποχρεωτική συμμετοχή | Έχει ανακοινωθεί | Αναμένεται το 2028 |
| Decent Homes Standard για τις ιδιωτικές μισθώσεις | Προτεινόμενο | 2035 ή 2037 |
| Awaab’s Law για τις ιδιωτικές μισθώσεις | Έχει ανακοινωθεί | Χωρίς ημερομηνία |
| Εθνική καταχώριση βραχυχρόνιων μισθώσεων | Έχει ανακοινωθεί | Αναμένεται τον Μάρτιο του 2027 |
| Συντελεστές φόρου εισοδήματος από ακίνητα 22% / 42% / 47% | Έχει νομοθετηθεί, δεν ισχύει ακόμη | Από τις 6 Απριλίου 2027 |
Πριν νοικιάσετε: τι να ελέγξετε
- Επιτρέπει η μίσθωση (lease) την ενοικίαση, και με ποιους όρους; Απαγορεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
- Αν έχετε δάνειο, επιτρέπουν οι όροι του τη μίσθωση που σχεδιάζετε, και είναι προϊόν buy-to-let;
- Βρίσκεται η διεύθυνση σε ζώνη selective ή additional licensing, και χρειάζεται άδεια από τον δήμο πριν μετακομίσει ο ενοικιαστής;
- Ποιος θα καταθέσει την εγγύηση σε σύστημα προστασίας μέσα σε 30 ημέρες, και ποιος θα χειριστεί τον φόρο του Non-Resident Landlord Scheme;
- Ποιος πληρώνει τον council tax όσο το διαμέρισμα είναι νοικιασμένο, και όσο μένει άδειο ανάμεσα σε ενοικιαστές; Επιβεβαιώστε το με τον δήμο και το μεσιτικό γραφείο.
- Είστε έτοιμοι για μια μίσθωση χωρίς ημερομηνία λήξης, και για προθεσμίες προειδοποίησης περίπου τεσσάρων μηνών αν θέλετε πίσω το διαμέρισμα;
Για το συνολικό κόστος διακράτησης ενός νοικιασμένου διαμερίσματος, δείτε τον οδηγό μας για τα λειτουργικά έξοδα. Οι κατοικίες στο Λονδίνο με τις οποίες συνεργαζόμαστε σήμερα βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων μας.
