Alugar um apartamento em Londres em 2026: o Renters’ Rights Act, os depósitos-caução, as licenças e a regra das 90 noites
Quem compra um apartamento em Londres para alugar vai alugar num sistema novo. Desde 1º de maio de 2026, a maioria dos contratos de locação privada na Inglaterra é do tipo assured periodic tenancy, sem data de término fixa, os despejos “sem culpa” pela seção 21 foram abolidos e o proprietário que quiser o apartamento de volta precisa de um dos fundamentos legais para retomada. Um inquilino que paga em dia e cumpre o contrato pode ficar pelo tempo que quiser, e pode sair com aviso prévio de dois meses.
As outras regras que um proprietário que mora no exterior encontra já valem há mais tempo. Os depósitos-caução precisam ser protegidos num esquema do governo em até 30 dias e, na maioria das locações, têm limite de cinco semanas de aluguel. Vários boroughs de Londres exigem licença para alguns ou todos os imóveis alugados. E, na Grande Londres, alugar um imóvel por temporada por mais de 90 noites por ano exige autorização urbanística (planning permission).
A seguir, passamos por cada um desses pontos como estavam em outubro de 2026 e depois pelo imposto sobre o aluguel, que é retido do próprio aluguel quando o proprietário mora no exterior. Os números de impostos são os vigentes antes do Autumn Budget de 28 de outubro de 2026.
O que mudou em 1º de maio de 2026
O Renters’ Rights Act 2025 recebeu a sanção real em 27 de outubro de 2025, e os municípios ganharam novos poderes de investigação e fiscalização a partir de 27 de dezembro de 2025. As principais mudanças para os proprietários entraram em vigor em 1º de maio de 2026:
- Os despejos “sem culpa” pela seção 21 foram abolidos. Os avisos da seção 21 entregues antes de 1º de maio de 2026 tiveram só uma janela limitada para ações judiciais: seis meses a contar da entrega ou três meses a contar de 1º de maio de 2026, o que vencesse primeiro.
- A maioria dos contratos assured shorthold, novos e existentes, virou assured periodic tenancy, que segue sem data de término. Os inquilinos podem sair com aviso prévio de dois meses.
- Os proprietários não podem aceitar ofertas acima do aluguel anunciado, os anúncios precisam mostrar o aluguel pedido, e o proprietário não pode cobrar mais de um mês de aluguel adiantado.
- Os proprietários não podem discriminar inquilinos com filhos ou que recebem benefícios sociais. O inquilino pode pedir para ter um animal de estimação, e o proprietário só pode recusar com um motivo válido.
- As multas civis máximas para certas infrações habitacionais subiram de £30,000 para £40,000, e as ordens de devolução de aluguel (rent repayment orders) podem chegar a dois anos de aluguel.
Os proprietários também tinham de entregar aos inquilinos atuais, até 31 de maio de 2026, a folha de informações do governo sobre o Renters’ Rights Act. Se você está comprando um apartamento já alugado, peça ao vendedor a prova de que isso foi feito.
Encerrar uma locação: os fundamentos e o aviso
Hoje, para retomar o imóvel, o proprietário precisa de um fundamento legal e de um aviso pela seção 8. Entre os fundamentos estão vender o imóvel ou morar nele, que não podem ser usados nos primeiros 12 meses da locação, além de aluguéis atrasados e comportamento antissocial. O aviso para a maioria dos fundamentos é, em geral, de quatro meses. Para que o fundamento de aluguel atrasado seja obrigatório, ou seja, para que o tribunal tenha de conceder a retomada, o inquilino precisa dever três meses de aluguel.
Para o investidor, o efeito prático é simples. Você não pode encerrar uma locação só para alugar de novo por um valor mais alto e, se pretende vender o imóvel desocupado, precisa contar com pelo menos quatro meses de aviso e com a restrição dos 12 meses. Um apartamento alugado a um bom inquilino se parece mais com uma renda de longo prazo do que com um ativo de curto prazo que você esvazia quando quer.
O depósito-caução agora também está ligado à retomada. Desde 1º de maio de 2026, o tribunal só concede a retomada se as regras do depósito tiverem sido cumpridas, ou se o depósito tiver sido devolvido ou a disputa resolvida. Um proprietário no exterior que pula a etapa da proteção pode não conseguir uma ordem de retomada até devolver o depósito ou resolver a disputa.
Definir e reajustar o aluguel
Você define o aluguel inicial ao anunciar e precisa mantê-lo: nada de leilão entre interessados. Depois disso, o aluguel pode subir no máximo uma vez por ano, pelo procedimento da seção 13 e com o formulário oficial Form 4A, com pelo menos dois meses de aviso. Um inquilino que considere o aumento acima do valor de mercado pode contestá-lo no tribunal.
Para ter uma ideia do mercado, o aluguel privado médio em Londres foi de £2,332 por mês em agosto de 2026, alta de 3.5% sobre um ano antes. É uma média de todos os imóveis de Londres, não uma previsão para um apartamento específico.
Depósitos-caução e pagamentos antecipados
Pelo Tenant Fees Act 2019, o depósito-caução tem limite de cinco semanas de aluguel quando o aluguel anual é inferior a £50,000, ou de seis semanas quando é de £50,000 ou mais. O sinal de reserva (holding deposit), cobrado para segurar o apartamento enquanto as verificações são feitas, tem limite de uma semana de aluguel. Somado ao limite de um mês de aluguel adiantado, isso define o máximo que você pode receber no início.
O depósito de uma assured tenancy precisa ser protegido num esquema aprovado pelo governo, como o Deposit Protection Service, o mydeposits ou o Tenancy Deposit Scheme, em até 30 dias após o recebimento. Sugerimos que proprietários no exterior deixem isso com uma imobiliária regulamentada, já que ela também faz a retenção do imposto descrita mais abaixo.
Licenças: verifique o borough e a rua
Três tipos de licença podem se aplicar a um imóvel alugado em Londres. A licença obrigatória é exigida para uma casa de ocupação múltipla (HMO) alugada a cinco ou mais pessoas que formam mais de um núcleo familiar e dividem instalações; as licenças valem por até cinco anos, e alugar uma HMO sem licença pode resultar em multa ilimitada. Os municípios também podem exigir licenças para HMOs menores, o chamado licenciamento adicional (additional licensing), ou para todos os imóveis de aluguel privado em áreas designadas, o chamado licenciamento seletivo (selective licensing).
Ficou mais fácil introduzir o licenciamento seletivo. Por uma autorização geral em vigor desde 23 de dezembro de 2024, os municípios da Inglaterra não precisam mais do consentimento do Secretary of State para esquemas seletivos de qualquer tamanho, embora as condições legais e uma consulta pública de 10 semanas continuem valendo. Os boroughs de Londres usaram esse poder: Barking and Dagenham introduziu o licenciamento seletivo em todo o borough a partir de 6 de abril de 2025, Wandsworth em áreas designadas a partir de 1º de julho de 2025, Lambeth a partir de 1º de setembro de 2025, e Hackney fez uma designação de licenciamento adicional em 1º de dezembro de 2025.
Os esquemas mudam de rua para rua. Antes de alugar, consulte a página de licenciamento do próprio borough para o endereço exato, e não só para o distrito do código postal.
Locação de curta temporada e a regra das 90 noites
Na Grande Londres, alugar um imóvel como hospedagem temporária é uma mudança relevante de uso que exige autorização urbanística. Desde o Deregulation Act 2015 há uma exceção: um imóvel pode ser alugado por temporada por até 90 noites no total por ano civil sem autorização, desde que quem aluga seja responsável pelo council tax do imóvel. Passar das 90 noites sem autorização é uma infração urbanística. O município pode emitir uma notificação de fiscalização, e continuar depois dela é crime. A fiscalização é difícil porque os municípios não têm os dados das reservas, mas isso não torna a infração legal.
O lease e o financiamento costumam pesar mais que a regra urbanística. A maioria dos leases de apartamentos e dos financiamentos buy-to-let restringe a locação de curta temporada, por exemplo com cláusulas de “uso exclusivamente residencial privado” ou com condições do financiamento que exigem contratos de pelo menos seis meses. Leia o lease de um apartamento novo com atenção a isso antes de planejar qualquer renda com temporada. Um cadastro nacional de locações de curta temporada para a Inglaterra deve começar agora em março de 2027, e os detalhes operacionais ainda não saíram.
Imposto sobre o aluguel, e o que ainda está por vir
O aluguel de um proprietário que mora no exterior é tributado no Reino Unido. Pelo Non-Resident Landlord Scheme, a imobiliária desconta o imposto de renda na alíquota básica, hoje de 20%, do aluguel já descontadas as despesas e o repassa ao HMRC a cada trimestre, a menos que o HMRC tenha autorizado o proprietário a receber o aluguel bruto e entregar uma declaração Self Assessment. A partir de 6 de abril de 2027, passam a valer na Inglaterra as alíquotas sobre renda imobiliária de 22%, 42% e 47% já previstas em lei, e a alíquota de retenção sobe para 22%. Essas alíquotas são as de outubro de 2026, antes do Budget de 28 de outubro de 2026, e medidas anunciadas mas não aprovadas não são lei. O nosso guia sobre impostos para proprietários estrangeiros trata delas em detalhe.
Várias reformas do aluguel foram anunciadas, mas ainda não estão em vigor:
| Medida | Situação em outubro de 2026 | Prazo previsto |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, com registro obrigatório dos proprietários e taxa anual | Anunciada | Implantação por região a partir do fim de 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, com adesão obrigatória | Anunciada | Prevista para 2028 |
| Decent Homes Standard para o aluguel privado | Proposta | 2035 ou 2037 |
| Awaab’s Law para o aluguel privado | Anunciada | Sem data |
| Cadastro nacional de locações de curta temporada | Anunciada | Previsto para março de 2027 |
| Alíquotas sobre renda imobiliária de 22% / 42% / 47% | Aprovadas em lei, ainda não em vigor | A partir de 6 de abril de 2027 |
Antes de alugar: o que verificar
- O lease permite alugar, e em que condições? Ele proíbe a locação de curta temporada?
- Se você tem financiamento, as condições permitem o tipo de locação que você planeja, e é um produto buy-to-let?
- O endereço está dentro de um esquema de licenciamento seletivo ou adicional, e o borough exige licença antes de o inquilino se mudar?
- Quem vai proteger o depósito-caução em até 30 dias, e quem vai cuidar do imposto do Non-Resident Landlord Scheme?
- Quem paga o council tax enquanto o apartamento está alugado, e enquanto fica vazio entre um inquilino e outro? Confirme com o borough e com a imobiliária.
- Você está preparado para uma locação sem data de término e para avisos prévios de cerca de quatro meses se quiser o apartamento de volta?
Para o custo total de manter um apartamento alugado, veja o nosso guia de custos de manutenção. Os imóveis em Londres com que trabalhamos hoje estão na nossa página de imóveis.
