Affittare un appartamento a Londra nel 2026: il Renters' Rights Act, i depositi, le licenze e la regola delle 90 notti
Se compra un appartamento a Londra per affittarlo, lo affitterà con un sistema nuovo. Dal 1° maggio 2026 la maggior parte delle locazioni private in Inghilterra sono assured periodic tenancies senza una data di scadenza fissa, gli sfratti «senza colpa» (no-fault) previsti dalla section 21 sono stati aboliti, e il locatore che vuole riavere l'appartamento deve far valere uno dei motivi di rilascio previsti dalla legge. Un inquilino che paga e rispetta le condizioni può restare quanto vuole, e può andarsene con un preavviso di due mesi.
Le altre regole che un locatore estero incontra sono in vigore da più tempo. I depositi devono essere tutelati in uno schema governativo entro 30 giorni, e per la maggior parte delle locazioni non possono superare cinque settimane di affitto. Diversi borough di Londra richiedono una licenza per alcune o per tutte le abitazioni in affitto. E nella Greater London, affittare una casa con locazioni brevi per più di 90 notti all'anno richiede un permesso urbanistico (planning permission).
Di seguito esaminiamo ciascuno di questi punti com'era a ottobre 2026, poi le imposte sull'affitto, che vengono trattenute direttamente dal canone quando il locatore vive all'estero. I dati fiscali sono quelli in vigore prima dell'Autumn Budget del 28 ottobre 2026.
Che cosa è cambiato il 1° maggio 2026
Il Renters' Rights Act 2025 ha ricevuto il Royal Assent il 27 ottobre 2025, e dal 27 dicembre 2025 le amministrazioni locali hanno nuovi poteri di indagine e di controllo. Le principali novità per i locatori sono entrate in vigore il 1° maggio 2026:
- Gli sfratti «senza colpa» con la section 21 sono stati aboliti. Le notifiche section 21 inviate prima del 1° maggio 2026 avevano solo una finestra limitata per avviare una causa: sei mesi dalla notifica o tre mesi dal 1° maggio 2026, a seconda di quale scadenza arrivasse prima.
- La maggior parte dei contratti assured shorthold, nuovi ed esistenti, è diventata assured periodic tenancy, che prosegue senza data di scadenza. Gli inquilini possono andarsene con un preavviso di due mesi.
- I locatori non possono accettare offerte superiori all'affitto pubblicizzato, gli annunci devono indicare l'affitto richiesto, e il locatore non può chiedere più di un mese di affitto anticipato.
- I locatori non possono discriminare chi ha figli o riceve sussidi. Gli inquilini possono chiedere di tenere un animale domestico, e il locatore può rifiutare solo con un motivo valido.
- Le sanzioni civili massime per alcune violazioni in materia abitativa sono salite da £30,000 a £40,000, e gli ordini di restituzione dell'affitto (rent repayment orders) possono arrivare a due anni di canone.
Entro il 31 maggio 2026 i locatori dovevano anche consegnare agli inquilini esistenti il Renters' Rights Act Information Sheet del governo. Se compra un appartamento già affittato, chieda al venditore la prova che lo ha fatto.
Mettere fine a una locazione: motivi e preavviso
Oggi per riottenere l'appartamento il locatore ha bisogno di un motivo previsto dalla legge e di una notifica section 8. Tra i motivi ci sono la vendita dell'immobile o il trasferimento del locatore nell'appartamento, nessuno dei due utilizzabile nei primi 12 mesi della locazione, oltre agli affitti arretrati e ai comportamenti antisociali. Per la maggior parte dei motivi il preavviso è in genere di quattro mesi. Perché il motivo degli arretrati sia obbligatorio, cioè perché il tribunale debba concedere il rilascio, devono essere dovuti tre mesi di affitto.
Per un investitore il significato pratico è semplice. Non si può chiudere una locazione solo per riaffittare a un canone più alto, e chi vuole vendere l'appartamento libero deve mettere in conto almeno quattro mesi di preavviso e il vincolo dei 12 mesi. Un appartamento affittato a un buon inquilino somiglia più a un reddito a lungo termine che a un bene a breve termine da svuotare a piacimento.
Ora anche i depositi sono legati al rilascio. Dal 1° maggio 2026 il tribunale concede il rilascio solo se le regole sui depositi sono state rispettate, oppure se il deposito è stato restituito o la controversia risolta. Un locatore estero che salta il passaggio della tutela potrebbe non riuscire a ottenere un ordine di rilascio finché il deposito non viene restituito o la controversia risolta.
Fissare e aumentare l'affitto
L'affitto iniziale si fissa nell'annuncio, e va rispettato, senza gare al rialzo. Dopo, l'affitto può aumentare al massimo una volta all'anno, con la procedura della section 13 e il modulo prescritto Form 4A, con almeno due mesi di preavviso. L'inquilino che ritiene l'aumento superiore ai valori di mercato può contestarlo davanti al tribunale.
Per avere un'idea del mercato, ad agosto 2026 l'affitto privato medio a Londra era di £2,332 al mese, il 3.5% in più rispetto a un anno prima. È una media su tutte le abitazioni di Londra, non una previsione per un singolo appartamento.
Depositi e pagamenti anticipati
Con il Tenant Fees Act 2019 il deposito cauzionale non può superare cinque settimane di affitto se il canone annuo è inferiore a £50,000, o sei settimane se è di £50,000 o più. Il deposito di prenotazione (holding deposit), versato per bloccare l'appartamento mentre si fanno le verifiche, non può superare una settimana di affitto. Insieme al limite di un mese di affitto anticipato, questo fissa il massimo che si può incassare all'inizio.
Il deposito di una assured tenancy deve essere tutelato entro 30 giorni dal ricevimento in uno schema approvato dal governo: il Deposit Protection Service, mydeposits o il Tenancy Deposit Scheme. Ai locatori esteri consigliamo di affidare questo passaggio a un'agenzia di locazione regolamentata, perché l'agenzia gestisce anche la ritenuta fiscale descritta più avanti.
Licenze: controlli il borough e la via
A un'abitazione in affitto a Londra possono applicarsi tre tipi di licenza. La licenza obbligatoria serve per una casa in occupazione multipla (HMO) affittata a cinque o più persone che formano più di un nucleo familiare e condividono i servizi; le licenze durano fino a cinque anni, e affittare una HMO senza licenza può comportare una multa senza limite massimo. Le amministrazioni locali possono anche richiedere licenze per le HMO più piccole, la cosiddetta additional licensing, o per tutte le abitazioni in affitto privato in determinate zone, la cosiddetta selective licensing.
Introdurre la selective licensing è diventato più facile. Con un'approvazione generale in vigore dal 23 dicembre 2024, le amministrazioni locali in Inghilterra non hanno più bisogno del consenso del Secretary of State per schemi selettivi di qualsiasi dimensione, anche se restano le condizioni di legge e una consultazione di 10 settimane. I borough di Londra hanno usato questo potere: Barking and Dagenham ha introdotto la selective licensing su tutto il borough dal 6 aprile 2025, Wandsworth in zone designate dal 1° luglio 2025, Lambeth dal 1° settembre 2025, e Hackney ha adottato una designazione di additional licensing il 1° dicembre 2025.
Gli schemi cambiano da una via all'altra. Prima di affittare, controlli l'indirizzo esatto sulla pagina delle licenze del borough, non solo il distretto postale.
Affitti brevi e regola delle 90 notti
Nella Greater London, affittare una casa come alloggio temporaneo è un cambio sostanziale di destinazione d'uso che richiede un permesso urbanistico. Dal Deregulation Act 2015 esiste un'unica eccezione: una casa può essere affittata con locazioni brevi fino a 90 notti in totale per anno solare senza permesso, purché chi la affitta sia tenuto a pagare la relativa council tax. Superare le 90 notti senza permesso è una violazione urbanistica. L'amministrazione locale può notificare un'ingiunzione (enforcement notice), e continuare dopo la notifica è un reato. I controlli sono difficili perché le amministrazioni non dispongono dei dati sulle prenotazioni, ma questo non rende lecita la violazione.
Il leasehold e il mutuo spesso contano più della regola urbanistica. La maggior parte dei leasehold di appartamenti e dei mutui buy-to-let limita gli affitti brevi, ad esempio con clausole «solo residenza privata» o con condizioni del mutuo che richiedono locazioni di almeno sei mesi. Prima di contare su un reddito da affitti brevi, verifichi questo punto nel leasehold dell'appartamento di nuova costruzione. Un sistema nazionale di registrazione degli affitti brevi per l'Inghilterra dovrebbe ora partire a marzo 2027, e i dettagli operativi devono ancora arrivare.
Imposte sull'affitto e ciò che deve ancora arrivare
L'affitto di un locatore estero è tassato nel Regno Unito. Con il Non-Resident Landlord Scheme, l'agenzia di locazione trattiene dal canone, al netto delle spese, l'imposta sul reddito all'aliquota base, oggi del 20%, e la versa all'HMRC ogni trimestre, a meno che l'HMRC non abbia autorizzato il locatore a ricevere il canone lordo e a presentare invece la dichiarazione Self Assessment. Dal 6 aprile 2027 in Inghilterra si applicano le aliquote sui redditi immobiliari del 22%, 42% e 47% già approvate per legge, e la ritenuta passa al 22%. Queste aliquote sono quelle di ottobre 2026, prima del Budget del 28 ottobre 2026, e le misure annunciate ma non approvate non sono legge. La nostra guida sulle imposte per i proprietari esteri le tratta per intero.
Diverse riforme degli affitti sono state annunciate ma non sono ancora in vigore:
| Misura | Stato a ottobre 2026 | Tempi previsti |
|---|---|---|
| Private Rented Sector Database, con registrazione obbligatoria dei locatori e una quota annuale | Annunciata | Avvio regione per regione dalla fine del 2026 |
| PRS Landlord Ombudsman, con adesione obbligatoria | Annunciata | Previsto nel 2028 |
| Decent Homes Standard per gli affitti privati | Proposta | 2035 o 2037 |
| Awaab's Law per gli affitti privati | Annunciata | Nessuna data |
| Registrazione nazionale degli affitti brevi | Annunciata | Prevista a marzo 2027 |
| Aliquote del 22% / 42% / 47% sui redditi immobiliari | Approvata per legge, non ancora in vigore | Dal 6 aprile 2027 |
Prima di affittare: che cosa verificare
- Il leasehold consente di affittare, e a quali condizioni? Vieta gli affitti brevi?
- Se ha un mutuo, le sue condizioni consentono la locazione che ha in mente, ed è un prodotto buy-to-let?
- L'indirizzo rientra in uno schema di selective o additional licensing, e il borough richiede una licenza prima che l'inquilino entri?
- Chi tutelerà il deposito entro 30 giorni, e chi gestirà l'imposta del Non-Resident Landlord Scheme?
- Chi paga la council tax mentre l'appartamento è affittato, e mentre è vuoto tra un inquilino e l'altro? Lo verifichi con il borough e con l'agenzia.
- È pronto per una locazione senza data di scadenza, e per preavvisi di circa quattro mesi se vuole riavere l'appartamento?
Per il costo complessivo di un appartamento in affitto, consulti la nostra guida ai costi di gestione. Le abitazioni di Londra con cui lavoriamo oggi sono nella nostra pagina degli immobili.
