Mutui nel Regno Unito per non residenti: che cosa chiedono le banche e quale acconto aspettarsi
Sì, chi vive fuori dal Regno Unito può ottenere un mutuo per un appartamento a Londra, ma da un gruppo di banche molto più ristretto di quello a cui può rivolgersi un residente, e a condizioni più severe. Si tratta soprattutto delle divisioni internazionali o per espatriati delle grandi banche retail, di istituti specializzati e di banche private, a cui di solito si arriva tramite broker specializzati, e molte prestano solo ai residenti dei paesi inclusi nel loro elenco approvato.
Metta in conto un acconto dal 25% al 40% del prezzo, a volte di più. Ad alcuni acquirenti verrà offerto un prestito più basso di quanto speravano, o nessun prestito. Per un appartamento off-plan c'è un secondo vincolo: le offerte di mutuo di solito scadono entro un periodo da tre a sei mesi, quindi il finanziamento si definisce di norma a ridosso del completamento, mentre i depositi versati all'exchange e durante la costruzione escono dalla Sua liquidità.
I dati che seguono sono intervalli tipici, non offerte. L'elenco delle banche disponibili cambia spesso, e solo un broker può dirLe che cosa è accessibile per Lei a ottobre 2026.
Chi presta ai non residenti
Ogni banca fissa le proprie restrizioni. HSBC presta ai non residenti solo nei paesi approvati e Barclays solo nei paesi che hanno i requisiti. NatWest International lavora tramite broker. Skipton International offre ai richiedenti dall'estero solo mutui buy-to-let (per immobili da mettere in affitto) e dopo il 31 marzo 2026 ha smesso di accettare nuove domande dai residenti nell'UE. Le banche private sono un'altra possibilità.
Le citiamo per mostrare com'è fatto il mercato, non come raccomandazione. Le banche cambiano spesso i loro elenchi di paesi e i criteri, e una banca che l'anno scorso andava bene per un acquirente di un certo paese oggi potrebbe non prendere in considerazione un acquirente dello stesso paese. Nella pratica la strada passa per un broker specializzato, e non daremmo per accessibile nessuna banca finché un broker non l'ha verificato.
L'acconto: metta in conto dal 25% al 40%
Chi compra dall'estero senza essere residente ha in genere bisogno di un acconto di almeno il 25%, a volte fino al 40%. I mutui residenziali per espatriati e non residenti arrivano di solito al massimo al 75% del valore (loan-to-value). Per il buy-to-let servono in genere dal 25% al 40%, e chi ha una presenza limitata nel Regno Unito, o vi compra per la prima volta, spesso deve versare dal 30% al 50%.
| Situazione | Acconto tipico |
|---|---|
| Non residente che compra dall'estero, in generale | Almeno il 25%, a volte fino al 40% |
| Mutuo residenziale per un espatriato o un non residente | Di solito il 25% o più (mutuo limitato al 75% del valore) |
| Buy-to-let | In genere dal 25% al 40% |
| Presenza limitata nel Regno Unito o primo acquisto nel paese | Spesso dal 30% al 50% |
Su un appartamento da £600,000, tra un acconto del 25% e uno del 40% c'è la differenza tra £150,000 e £240,000 di denaro proprio, prima dei costi. Per questo il primo colloquio con un broker andrebbe fatto prima della prenotazione, non dopo l'exchange.
L'acconto è solo una parte della liquidità necessaria. Per la maggior parte degli acquirenti esteri lo Stamp Duty combina le fasce standard con una maggiorazione del 5% e un'addizionale del 2% per i non residenti, e va pagato al completamento. Su un appartamento da £1 milione sono £113,750 con le aliquote in vigore a ottobre 2026, prima del Budget del 28 ottobre. La nostra guida allo Stamp Duty riporta la tabella completa.
Reddito, valuta e documentazione
Le banche valutano se Lei può permettersi il mutuo, e in questa verifica il reddito percepito in un'altra valuta viene di solito scontato. Per le valute principali come il dollaro USA e l'euro sono comuni sconti dallo 0% al 15%, e le valute ancorate al dollaro, come il dirham degli Emirati e il dollaro di Hong Kong, sono trattate in modo simile. Le altre valute subiscono sconti maggiori o non sono accettate affatto. I redditi minimi vanno grosso modo da £40,000 a £100,000 a seconda della banca.
Si prepari a documentare la provenienza dell'acconto e a fornire traduzioni certificate dei documenti in altre lingue. A parte questo, il Suo solicitor deve verificare l'origine dei fondi ed eventualmente l'origine del patrimonio ai sensi delle Money Laundering Regulations 2017, il che di solito significa mesi di estratti conto e documenti coerenti con la Sua spiegazione. I due controlli si sovrappongono, quindi si risparmia tempo preparando un unico fascicolo ben ordinato da consegnare a entrambi.
Acquisti off-plan: perché il mutuo arriva per ultimo
Un acquisto off-plan e un mutuo seguono tempi diversi. Il costruttore di solito vuole il 10% del prezzo all'exchange e a volte altri pagamenti per stati di avanzamento, fino a circa il 30% prima del completamento, e di norma si tratta di denaro proprio. Un'offerta di mutuo dura in genere da tre a sei mesi, quindi non si può ottenere con anni di anticipo. In pratica si fa domanda quando il completamento è vicino.
Se ha già un'offerta e il completamento slitta, l'offerta può scadere e va rinnovata. Tenga d'occhio la data di completamento prevista dal costruttore e la long-stop date del contratto, e regoli su queste i tempi della domanda.
Restano altri due rischi da mettere in conto. Il primo è che i criteri di concessione, o la Sua situazione personale, cambino tra l'exchange e il completamento. Il secondo è la valutazione: la banca valuta l'appartamento al completamento, e se la valutazione è inferiore al prezzo del contratto la differenza è a Suo carico. Chi compra off-plan si impegna al prezzo di oggi per un completamento che può essere lontano anni, e il prezzo medio di Londra è sceso del 3.3% nei 12 mesi fino a luglio 2026. Tenga una riserva di liquidità, o un piano alternativo per completare l'acquisto senza l'intero mutuo.
La nostra guida passo per passo all'acquisto mostra dove si colloca il mutuo nell'intero calendario.
I requisiti dell'appartamento
Le banche guardano all'immobile oltre che a chi chiede il prestito. Con le nuove costruzioni londinesi ricorrono spesso alcuni punti:
- La garanzia. Le banche richiedono che una casa nuova abbia una garanzia decennale di un fornitore come NHBC, Premier Guarantee o LABC Warranty. I primi 24 mesi di copertura devono includere la non conformità alle Building Regulations e la responsabilità del costruttore, insolvenza compresa.
- Le spese condominiali. Nel 37% degli appartamenti le spese condominiali annue superano l'1% del valore dell'appartamento, e oltre questa soglia alcune banche hanno reso più severi i criteri.
- La sicurezza dell'edificio. Dopo l'incendio di Grenfell, a dicembre 2019 è stata introdotta la verifica delle pareti esterne EWS1 per gli edifici da 18 metri in su, e i mutui su molti appartamenti si sono bloccati finché le linee guida del governo non hanno ridotto il numero di edifici che ne avevano bisogno; da gennaio 2023 le grandi banche hanno ripreso a concedere mutui sugli appartamenti interessati. Per una nuova costruzione il documento che conta è il certificato di completamento del Building Safety Regulator.
- Il leasehold e il piano di locazione. I mutui buy-to-let richiedono di solito contratti di locazione di almeno sei mesi, il che esclude gli affitti brevi.
Tassi, valuta e imposte sugli interessi
Non indichiamo tassi di mutuo: dipendono dalla banca, dall'importo, dall'acconto e dal Suo profilo. Come riferimento, dopo la decisione del 17 settembre 2026 il Bank Rate della Bank of England era al 3.75%, e la prossima decisione è attesa per il 5 novembre 2026.
La valuta è un rischio a sé. Prezzi, acconti, spese condominiali, affitti e rate del mutuo sono tutti in sterline. Se guadagna o detiene un'altra valuta, ogni pagamento e il ricavato della vendita finale comportano un rischio di cambio. Decida come gestire questa esposizione prima dell'exchange, non al completamento.
Se affitta l'appartamento, l'aliquota dell'agevolazione fiscale sugli interessi del mutuo sta per cambiare. Dal 6 aprile 2027 l'agevolazione sui costi di finanziamento residenziali sarà concessa al 22%, in linea con la nuova aliquota base sui redditi immobiliari prevista dal Finance Act 2026. Il quadro è quello di ottobre 2026, prima del Budget del 28 ottobre 2026; ciò che è stato annunciato ma non ancora approvato non è legge. Veda la nostra guida sulle imposte per i proprietari esteri.
Programmi pubblici: non per gli acquirenti esteri
Il prestito Help to Buy (equity loan) ha chiuso alle nuove domande il 31 ottobre 2022, e comunque era riservato all'abitazione principale di chi comprava casa per la prima volta. Il 26 settembre 2026 è stato annunciato un nuovo programma, «Your First Home»: un acconto del 2.5% a carico dell'acquirente più un prestito pubblico in equity senza interessi pari al 20% del prezzo, per chi compra per la prima volta una casa di nuova costruzione in Inghilterra. È una proposta. Le regole complete sono attese con il Budget del 28 ottobre 2026, il programma non è aperto alle domande e non è ancora chiaro se potranno usarlo i non residenti nel Regno Unito. Finché le regole non diranno altrimenti, dia per scontato che non sia accessibile a chi vive all'estero.
Prima di fare domanda: che cosa verificare
- Un broker specializzato ha confermato quali banche accettano i residenti del Suo paese, e con quale acconto?
- Ha la liquidità per il deposito all'exchange, gli eventuali pagamenti per stati di avanzamento, lo Stamp Duty e le spese, senza contare sul mutuo?
- Come tratterà una banca la valuta del Suo reddito, e il Suo reddito raggiunge il minimo richiesto?
- Il fascicolo sull'origine dei fondi è pronto, con le traduzioni dove servono?
- Per un appartamento off-plan, qual è il Suo piano se la valutazione al completamento risulta bassa, o se le condizioni di finanziamento cambiano?
- La garanzia dell'appartamento soddisfa i requisiti delle banche, e le spese condominiali sono sotto l'1% del valore?
- Se affitterà l'appartamento, il mutuo consente il tipo di locazione che ha in mente?
Le abitazioni di Londra con cui lavoriamo oggi sono nella nostra pagina degli immobili nel Regno Unito.
