Britische Hypotheken für Käufer ohne Wohnsitz im Land: was Kreditgeber verlangen und welche Anzahlung nötig ist

Ja, auch wer außerhalb des Vereinigten Königreichs lebt, kann eine Hypothek für eine Londoner Wohnung bekommen, allerdings von einem deutlich kleineren Kreis von Kreditgebern als ein Einwohner und zu strengeren Bedingungen. Es handelt sich überwiegend um die Auslands- oder Expat-Sparten großer Filialbanken, um Spezialbanken und Privatbanken. Erreichbar sind sie meist über spezialisierte Vermittler (Broker), und viele vergeben Kredite nur an Einwohner der Länder auf ihrer Zulassungsliste.

Rechnen Sie mit einer Anzahlung von 25% bis 40% des Preises, manchmal mehr. Manchen Käufern wird weniger Kredit angeboten als erhofft oder gar keiner. Bei einer Off-Plan-Wohnung kommt eine zweite Einschränkung hinzu: Finanzierungszusagen laufen meist nach drei bis sechs Monaten ab. Das Darlehen wird deshalb normalerweise kurz vor der Completion, dem Vollzug des Kaufs, abgeschlossen, während Sie die Anzahlungen beim Exchange und während der Bauphase aus eigenen Mitteln leisten.

Die folgenden Zahlen sind typische Spannen, keine Angebote. Das Angebot an Kreditgebern ändert sich häufig, und nur ein Broker kann Ihnen sagen, was Ihnen im Oktober 2026 tatsächlich zur Verfügung steht.

Wer an Käufer ohne Wohnsitz im Land verleiht

Jeder Kreditgeber legt eigene Einschränkungen fest. HSBC verleiht an Gebietsfremde nur in zugelassenen Ländern, Barclays nur in qualifizierten Ländern. NatWest International arbeitet über Broker. Skipton International bietet Antragstellern aus dem Ausland nur Buy-to-Let-Darlehen an und nimmt seit dem 31. März 2026 keine neuen Anträge von Einwohnern der EU mehr an. Privatbanken sind eine weitere Möglichkeit.

Wir nennen diese Namen, um die Struktur des Marktes zu zeigen, nicht als Empfehlung. Kreditgeber ändern ihre Länderlisten und Kriterien häufig, und eine Bank, die im vergangenen Jahr für einen Käufer aus einem bestimmten Land passte, prüft einen Käufer aus demselben Land heute womöglich gar nicht mehr. Der praktische Weg führt über einen spezialisierten Broker, und wir würden keinen Kreditgeber als verfügbar betrachten, bevor ein Broker das geprüft hat.

Die Anzahlung: planen Sie mit 25% bis 40%

Gebietsfremde, die aus dem Ausland kaufen, brauchen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 25%, manchmal bis zu 40%. Darlehen für selbst genutzte Wohnungen an Expats und Gebietsfremde sind meist auf einen Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) von 75% begrenzt. Für Buy-to-Let sind typischerweise 25% bis 40% nötig, und Käufer mit geringer Verbindung zum Vereinigten Königreich oder beim ersten Kauf dort brauchen oft 30% bis 50%.

Situation	Typische Anzahlung
Gebietsfremder Käufer aus dem Ausland, allgemein	Mindestens 25%, manchmal bis zu 40%
Darlehen für eine selbst genutzte Wohnung an Expats oder Gebietsfremde	Meist 25% oder mehr (Darlehen auf 75% des Werts begrenzt)
Buy-to-Let	Typischerweise 25% bis 40%
Geringe Verbindung zum Vereinigten Königreich oder erster Kauf dort	Oft 30% bis 50%

Bei einer Wohnung für £600,000 macht der Unterschied zwischen 25% und 40% Anzahlung £150,000 gegenüber £240,000 an Eigenkapital aus, noch vor allen Nebenkosten. Deshalb sollte das erste Gespräch mit einem Broker vor der Reservierung stattfinden, nicht erst nach dem Exchange.

Die Anzahlung ist nur ein Teil der benötigten Barmittel. Die Stamp Duty kombiniert für die meisten ausländischen Käufer die regulären Stufen mit einem Zuschlag von 5% und einem Zuschlag für Gebietsfremde von 2% und ist zur Completion fällig. Bei einer Wohnung für £1 Million sind das £113,750 zu den Sätzen, die im Oktober 2026 vor dem Budget vom 28. Oktober gelten. Unser Leitfaden zur Stamp Duty enthält die vollständige Tabelle.

Einkommen, Währung und Nachweise

Kreditgeber prüfen, ob Sie sich das Darlehen leisten können, und Einkommen in einer anderen Währung wird bei dieser Prüfung meist mit einem Abschlag angesetzt. Bei großen Währungen wie dem US-Dollar und dem Euro sind Abschläge von 0% bis 15% üblich, und an den Dollar gekoppelte Währungen wie der VAE-Dirham und der Hongkong-Dollar werden ähnlich behandelt. Für andere Währungen gelten höhere Abschläge, oder sie werden gar nicht akzeptiert. Die Mindesteinkommen liegen je nach Kreditgeber etwa zwischen £40,000 und £100,000.

Rechnen Sie damit, die Herkunft Ihrer Anzahlung belegen und für Dokumente in anderen Sprachen beglaubigte Übersetzungen vorlegen zu müssen. Unabhängig davon muss Ihr Solicitor nach den Money Laundering Regulations 2017 die Herkunft Ihrer Mittel (Source of Funds) und unter Umständen die Herkunft Ihres Vermögens (Source of Wealth) prüfen. Das bedeutet meist Kontoauszüge über mehrere Monate und Unterlagen, die zu Ihrer Erklärung passen. Beide Prüfungen überschneiden sich. Es spart daher Zeit, eine gut geordnete Akte vorzubereiten und sie beiden Stellen zu geben.

Off-Plan-Käufe: warum die Hypothek zuletzt kommt

Ein Off-Plan-Kauf und eine Hypothek folgen unterschiedlichen Zeitplänen. Der Bauträger verlangt beim Exchange meist 10% des Preises und manchmal weitere Raten nach Baufortschritt, bis zu etwa 30% vor der Completion, und diese Beträge stammen normalerweise aus Ihren eigenen Mitteln. Eine Finanzierungszusage gilt in der Regel drei bis sechs Monate und lässt sich daher nicht Jahre im Voraus einholen. In der Praxis beantragen Sie sie, wenn die Completion näher rückt.

Haben Sie bereits eine Zusage und verschiebt sich die Completion, kann die Zusage ablaufen und muss erneuert werden. Behalten Sie das voraussichtliche Completion-Datum des Bauträgers und das Long-Stop-Datum in Ihrem Vertrag im Blick und richten Sie den Zeitpunkt Ihres Antrags danach aus.

Zwei weitere Risiken sollten Sie einplanen. Erstens können sich die Kreditkriterien oder Ihre eigenen Umstände zwischen Exchange und Completion ändern. Zweitens die Bewertung: Der Kreditgeber bewertet die Wohnung zur Completion, und liegt die Bewertung unter dem Vertragspreis, zahlen Sie die Differenz. Off-Plan-Käufer legen sich zum heutigen Preis auf eine Completion fest, die Jahre entfernt sein kann, und der Londoner Durchschnittspreis fiel in den 12 Monaten bis Juli 2026 um 3.3%. Halten Sie einen Liquiditätspuffer vor oder haben Sie einen Plan B, um den Kauf auch ohne das volle Darlehen abzuschließen.

Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf zeigt, wo die Hypothek in den gesamten Zeitplan passt.

Welche Anforderungen die Wohnung selbst erfüllen muss

Kreditgeber prüfen nicht nur den Kreditnehmer, sondern auch die Immobilie. Bei Londoner Neubauten kommen einige Punkte häufig zur Sprache:

• Die Gewährleistung. Hypothekengeber verlangen für eine Neubauwohnung eine 10-jährige Gewährleistung eines Anbieters wie NHBC, Premier Guarantee oder LABC Warranty. In den ersten 24 Monaten muss sie Verstöße gegen die Building Regulations und die Haftung des Bauträgers einschließlich Insolvenz abdecken.
• Die Servicegebühr. Bei 37% der Wohnungen liegt die jährliche Servicegebühr über 1% des Wohnungswerts, und einige Kreditgeber haben ihre Kriterien oberhalb dieser Schwelle verschärft.
• Die Gebäudesicherheit. Nach dem Brand im Grenfell Tower wurde im Dezember 2019 die EWS1-Prüfung der Außenwände für Gebäude ab 18 Metern eingeführt. Die Kreditvergabe für viele Wohnungen kam ins Stocken, bis Leitlinien der Regierung die Zahl der Gebäude, die eine solche Prüfung brauchten, verringerten. Große Banken nahmen ab Januar 2023 die Kreditvergabe für betroffene Wohnungen wieder auf. Bei einem Neubau ist das maßgebliche Dokument die Fertigstellungsbescheinigung des Building Safety Regulator.
• Der Lease und die Vermietungspläne. Buy-to-Let-Hypotheken verlangen häufig Mietverhältnisse von mindestens sechs Monaten, was Kurzzeitvermietung ausschließt.

Zinsen, Währung und die Steuer auf die Zinsen

Hypothekenzinsen nennen wir nicht, denn sie hängen vom Kreditgeber, der Darlehenshöhe, der Anzahlung und Ihrem Profil ab. Zur Einordnung: Die Bank Rate der Bank of England lag nach der Entscheidung vom 17. September 2026 bei 3.75%, die nächste Entscheidung steht am 5. November 2026 an.

Die Währung ist ein eigenes Risiko. Preise, Anzahlungen, Servicegebühren, Mieten und Hypothekenraten lauten alle auf Pfund Sterling. Wenn Sie in einer anderen Währung verdienen oder Ihr Vermögen halten, tragen jede Zahlung und der spätere Verkaufserlös ein Wechselkursrisiko. Entscheiden Sie vor dem Exchange, wie Sie mit diesem Risiko umgehen, nicht erst zur Completion.

Wenn Sie die Wohnung vermieten, ändert sich demnächst der Satz der Steuerentlastung für Hypothekenzinsen. Ab dem 6. April 2027 wird die Entlastung für Finanzierungskosten von Wohnimmobilien zu 22% gewährt, passend zum neuen Basissatz für Immobilieneinkünfte, der im Finance Act 2026 beschlossen wurde. Das ist der Stand von Oktober 2026, vor dem Budget am 28. Oktober 2026. Was angekündigt, aber noch nicht gesetzlich beschlossen ist, gilt nicht. Mehr dazu in unserem Leitfaden zu den Steuern für Eigentümer aus dem Ausland.

Staatliche Förderprogramme: nicht für Käufer aus dem Ausland

Das Eigenkapitaldarlehen Help to Buy nimmt seit dem 31. Oktober 2022 keine neuen Anträge mehr an und war ohnehin nur für den Hauptwohnsitz von Erstkäufern gedacht. Am 26. September 2026 wurde ein neues Programm angekündigt, „Your First Home“: eine Anzahlung des Käufers von 2.5% plus ein zinsfreies staatliches Eigenkapitaldarlehen über 20% des Preises für Erstkäufer von Neubauten in England. Es ist ein Vorschlag. Die vollständigen Regeln werden zum Budget am 28. Oktober 2026 erwartet, Anträge sind noch nicht möglich, und ob Personen ohne Wohnsitz im Vereinigten Königreich das Programm nutzen könnten, ist noch offen. Solange die Regeln nichts anderes sagen, sollten Sie davon ausgehen, dass es Käufern mit Wohnsitz im Ausland nicht offensteht.

Vor dem Antrag: was Sie prüfen sollten

• Hat ein spezialisierter Broker bestätigt, welche Kreditgeber Einwohner Ihres Landes akzeptieren und mit welcher Anzahlung?
• Haben Sie die Mittel für die Anzahlung beim Exchange, etwaige Raten, die Stamp Duty und die Gebühren auch ohne das Darlehen?
• Wie behandelt ein Kreditgeber die Währung Ihres Einkommens, und erreicht Ihr Einkommen das Minimum des Kreditgebers?
• Ist Ihre Akte zur Mittelherkunft fertig, wo nötig mit Übersetzungen?
• Was ist bei einer Off-Plan-Wohnung Ihr Plan, wenn die Bewertung zur Completion niedrig ausfällt oder sich die Kreditbedingungen ändern?
• Erfüllt die Gewährleistung der Wohnung die Anforderungen der Kreditgeber, und liegt die Servicegebühr unter 1% des Werts?
• Wenn Sie vermieten wollen: Lässt die Hypothek die Art von Mietverhältnis zu, die Sie planen?

Die Londoner Immobilien, mit denen wir derzeit arbeiten, finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien im Vereinigten Königreich.