Kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii dla nierezydentów: czego wymagają kredytodawcy i jaki wkład własny przygotować
Tak, kupujący mieszkający poza Wielką Brytanią może dostać kredyt hipoteczny na mieszkanie w Londynie, ale od znacznie mniejszej grupy kredytodawców niż rezydent i na surowszych warunkach. Są to głównie międzynarodowe lub ekspackie oddziały dużych banków detalicznych, kredytodawcy wyspecjalizowani i banki prywatne, do których zwykle dociera się przez wyspecjalizowanych brokerów. Wiele z nich udziela kredytów wyłącznie rezydentom krajów z zatwierdzonej listy.
Trzeba liczyć się z wkładem własnym od 25% do 40% ceny, czasem wyższym. Niektórzy kupujący dostaną mniejszy kredyt, niż oczekiwali, albo nie dostaną go wcale. Przy mieszkaniu off-plan dochodzi drugie ograniczenie: oferty kredytu hipotecznego zwykle wygasają w ciągu trzech do sześciu miesięcy, więc kredyt załatwia się zazwyczaj blisko finalizacji (completion), a depozyty płacone przy wymianie umów i w trakcie budowy pochodzą z Państwa własnych środków.
Poniższe liczby to typowe przedziały, a nie oferty. Skład kredytodawców często się zmienia i tylko broker może powiedzieć, co jest dla Państwa dostępne w październiku 2026 roku.
Kto udziela kredytów nierezydentom
Każdy kredytodawca ustala własne ograniczenia. HSBC udziela kredytów nierezydentom tylko z zatwierdzonych krajów, a Barclays tylko z krajów spełniających jego kryteria. NatWest International działa przez brokerów. Skipton International oferuje wnioskodawcom z zagranicy wyłącznie kredyty buy-to-let, czyli na zakup pod wynajem, i po 31 marca 2026 roku przestał przyjmować nowe wnioski od rezydentów UE. Inną możliwością są banki prywatne.
Wymieniamy je, aby pokazać, jak wygląda rynek, a nie jako rekomendację. Kredytodawcy często zmieniają listy krajów i kryteria, a kredytodawca, który w zeszłym roku odpowiadał kupującemu z danego kraju, dziś może nie rozpatrzyć wniosku kupującego z tego samego kraju. W praktyce drogą do kredytu jest wyspecjalizowany broker i nie uznawalibyśmy żadnego kredytodawcy za dostępnego dla Państwa, dopóki broker tego nie sprawdzi.
Wkład własny: plan na 25% do 40%
Nierezydenci kupujący z zagranicy potrzebują zwykle wkładu własnego w wysokości co najmniej 25%, czasem do 40%. Kredyty mieszkaniowe dla ekspatów i nierezydentów mają zwykle limit 75% wartości nieruchomości (loan-to-value). Przy buy-to-let wymagane jest zwykle od 25% do 40%, a kupujący z niewielką historią finansową w Wielkiej Brytanii lub kupujący tam po raz pierwszy często potrzebują od 30% do 50%.
| Sytuacja | Typowy wkład własny |
|---|---|
| Nierezydent kupujący z zagranicy, ogólnie | Co najmniej 25%, czasem do 40% |
| Kredyt mieszkaniowy dla ekspaty lub nierezydenta | Zwykle 25% lub więcej (kredyt do 75% wartości) |
| Buy-to-let | Zwykle od 25% do 40% |
| Niewielka historia w Wielkiej Brytanii lub pierwszy zakup w tym kraju | Często od 30% do 50% |
Przy mieszkaniu za 600,000 GBP różnica między wkładem 25% a 40% to różnica między 150,000 a 240,000 GBP własnych pieniędzy, jeszcze przed kosztami. Dlatego pierwsza rozmowa z brokerem powinna odbyć się przed rezerwacją, a nie po wymianie umów.
Wkład własny to tylko część potrzebnej gotówki. Stamp Duty dla większości kupujących z zagranicy łączy standardowe progi z dopłatą 5% i opłatą 2% dla nierezydentów, a płaci się go przy finalizacji. Przy mieszkaniu za 1 mln GBP to 113,750 GBP według stawek obowiązujących w październiku 2026 roku, sprzed budżetu z 28 października. Pełną tabelę zawiera nasz przewodnik po Stamp Duty.
Dochód, waluta i dokumentacja
Kredytodawcy sprawdzają, czy stać Państwa na kredyt, a dochód uzyskiwany w innej walucie jest przy tej ocenie zwykle pomniejszany. Przy głównych walutach, takich jak dolar amerykański i euro, typowe dyskonto wynosi od 0% do 15%, a waluty powiązane z dolarem, jak dirham ZEA czy dolar hongkoński, traktuje się podobnie. Inne waluty podlegają większym dyskontom albo w ogóle nie są akceptowane. Minimalne dochody wynoszą, zależnie od kredytodawcy, mniej więcej od 40,000 do 100,000 GBP.
Trzeba się przygotować na udokumentowanie pochodzenia wkładu własnego i na przedstawienie uwierzytelnionych tłumaczeń dokumentów sporządzonych w innych językach. Niezależnie od tego Państwa prawnik musi sprawdzić źródło środków, a być może także źródło majątku, zgodnie z Money Laundering Regulations 2017, co zwykle oznacza wyciągi bankowe z wielu miesięcy i dokumenty potwierdzające Państwa wyjaśnienia. Obie kontrole w dużej mierze się pokrywają, więc oszczędza czas przygotowanie jednego dobrze uporządkowanego zestawu dokumentów i przekazanie go obu stronom.
Zakup off-plan: dlaczego kredyt hipoteczny jest na końcu
Zakup off-plan i kredyt hipoteczny biegną według różnych zegarów. Deweloper zwykle chce 10% ceny przy wymianie umów, a czasem kolejnych rat etapowych, łącznie do około 30% przed finalizacją, i zazwyczaj są to Państwa własne środki. Oferta kredytu hipotecznego jest zwykle ważna od trzech do sześciu miesięcy, więc nie da się jej załatwić z wieloletnim wyprzedzeniem. W praktyce wniosek składa się, gdy finalizacja jest blisko.
Jeśli mają już Państwo ofertę, a finalizacja się przesunie, oferta może wygasnąć i trzeba będzie ją odnowić. Warto śledzić przewidywaną przez dewelopera datę finalizacji i datę graniczną (long-stop date) z umowy i do nich dopasować moment złożenia wniosku.
Zostają jeszcze dwa ryzyka, na które trzeba się przygotować. Pierwsze polega na tym, że kryteria kredytowe albo Państwa sytuacja mogą się zmienić między wymianą umów a finalizacją. Drugie to wycena: kredytodawca wycenia mieszkanie w chwili finalizacji, a jeśli wycena okaże się niższa niż cena z umowy, różnicę pokrywają Państwo. Kupujący off-plan zobowiązują się po dzisiejszej cenie do finalizacji, która może nastąpić za kilka lat, a średnia cena w Londynie spadła o 3.3% w ciągu 12 miesięcy do lipca 2026 roku. Warto mieć rezerwę gotówki albo plan awaryjny, który pozwoli sfinalizować zakup bez pełnej kwoty kredytu.
Nasz przewodnik krok po kroku po zakupie pokazuje, gdzie kredyt hipoteczny mieści się w całym harmonogramie.
Jakie warunki musi spełnić samo mieszkanie
Kredytodawcy oceniają nie tylko kredytobiorcę, lecz także nieruchomość. Przy nowych mieszkaniach w Londynie często pojawia się kilka kwestii:
- Gwarancja. Kredytodawcy hipoteczni wymagają, aby nowe mieszkanie miało 10-letnią gwarancję od dostawcy takiego jak NHBC, Premier Guarantee czy LABC Warranty. Pierwsze 24 miesiące tej ochrony muszą obejmować niezgodność z Building Regulations i odpowiedzialność dewelopera, w tym jego niewypłacalność.
- Opłaty eksploatacyjne. W 37% mieszkań roczne opłaty eksploatacyjne (service charge) przekraczają 1% wartości mieszkania, a część kredytodawców zaostrzyła kryteria powyżej tego poziomu.
- Bezpieczeństwo budynku. Po pożarze Grenfell w grudniu 2019 roku wprowadzono przegląd ścian zewnętrznych EWS1 dla budynków o wysokości 18 metrów i więcej, a kredytowanie wielu mieszkań stanęło, dopóki wytyczne rządu nie zawęziły liczby budynków, które go wymagały. Duże banki wznowiły kredytowanie mieszkań w tych budynkach od stycznia 2023 roku. Przy nowym budynku właściwym dokumentem jest świadectwo ukończenia wydane przez Building Safety Regulator.
- Umowa leasehold i plan wynajmu. Kredyty buy-to-let zwykle wymagają umów najmu na co najmniej sześć miesięcy, co wyklucza najem krótkoterminowy.
Oprocentowanie, waluta i podatek od odsetek
Nie podajemy oprocentowania kredytów hipotecznych, bo zależy ono od kredytodawcy, kwoty kredytu, wkładu własnego i Państwa profilu. Dla orientacji: stopa Bank Rate Banku Anglii wynosiła 3.75% po decyzji z 17 września 2026 roku, a kolejna decyzja ma zapaść 5 listopada 2026 roku.
Waluta to osobne ryzyko. Ceny, depozyty, opłaty eksploatacyjne, czynsze i raty kredytu są w funtach szterlingach. Jeśli zarabiają lub trzymają Państwo pieniądze w innej walucie, każda płatność i przyszłe wpływy ze sprzedaży obciążone są ryzykiem kursowym. O tym, jak zarządzać tą ekspozycją, warto zdecydować przed wymianą umów, a nie przy finalizacji.
Jeśli wynajmują Państwo mieszkanie, wkrótce zmieni się stawka ulgi podatkowej od odsetek kredytu. Od 6 kwietnia 2027 roku ulga na koszty finansowania nieruchomości mieszkaniowych będzie przyznawana według stawki 22%, czyli nowej podstawowej stawki dla dochodów z nieruchomości uchwalonej w Finance Act 2026. To stan na październik 2026 roku, sprzed budżetu z 28 października 2026 roku; to, co zapowiedziano, ale jeszcze nie uchwalono, nie jest prawem. Więcej w naszym przewodniku o podatkach dla zagranicznych właścicieli.
Programy rządowe: nie dla kupujących z zagranicy
Pożyczka udziałowa Help to Buy została zamknięta dla nowych wniosków 31 października 2022 roku, a i tak dotyczyła wyłącznie głównego miejsca zamieszkania osób kupujących pierwszy dom. 26 września 2026 roku zapowiedziano nowy program „Your First Home”: wkład własny kupującego w wysokości 2.5% plus nieoprocentowana rządowa pożyczka udziałowa w wysokości 20% ceny, dla osób kupujących pierwszy dom w nowym budownictwie w Anglii. Na razie to propozycja. Pełne zasady mają zostać przedstawione w budżecie 28 października 2026 roku, wnioski nie są przyjmowane i nie wiadomo jeszcze, czy będą mogli z niej skorzystać nierezydenci. Dopóki zasady nie stanowią inaczej, lepiej przyjąć, że program nie jest dostępny dla kupujących mieszkających za granicą.
Przed złożeniem wniosku: co sprawdzić
- Czy wyspecjalizowany broker potwierdził, którzy kredytodawcy akceptują rezydentów Państwa kraju i przy jakim wkładzie własnym?
- Czy bez kredytu mają Państwo gotówkę na depozyt przy wymianie umów, ewentualne raty etapowe, Stamp Duty i opłaty?
- Jak kredytodawca potraktuje walutę Państwa dochodu i czy dochód spełnia jego minimum?
- Czy dokumentacja źródła środków jest gotowa, z tłumaczeniami tam, gdzie są potrzebne?
- Jaki mają Państwo plan przy mieszkaniu off-plan, jeśli wycena przy finalizacji okaże się niska albo zmienią się warunki kredytowania?
- Czy gwarancja mieszkania spełnia wymagania kredytodawców i czy opłaty eksploatacyjne nie przekraczają 1% wartości?
- Jeśli zamierzają Państwo wynajmować mieszkanie, czy kredyt dopuszcza planowany rodzaj najmu?
Londyńskie nieruchomości, z którymi obecnie współpracujemy, znajdą Państwo na naszej stronie z nieruchomościami w Wielkiej Brytanii.
