Britse hypotheken voor niet-ingezetenen: wat geldverstrekkers vragen en welke eigen inbreng u kunt verwachten
Ja, een koper die buiten het VK woont, kan een hypotheek krijgen op een appartement in Londen, maar bij een veel kleinere groep geldverstrekkers dan een inwoner van het VK en tegen strengere voorwaarden. Het gaat vooral om de internationale of expat-afdelingen van grote retailbanken, gespecialiseerde geldverstrekkers en private banks, die u meestal via gespecialiseerde hypotheekadviseurs (brokers) bereikt, en veel van hen lenen alleen aan inwoners van landen op hun goedgekeurde lijst.
Reken op een eigen inbreng van 25% tot 40% van de prijs, soms meer. Sommige kopers krijgen minder geleend dan ze hoopten, of helemaal niets. Bij een off-plan appartement komt daar een tweede beperking bij: hypotheekaanbiedingen verlopen meestal binnen drie tot zes maanden, dus de lening wordt normaal gesproken pas kort voor de oplevering geregeld, terwijl de aanbetalingen bij de exchange en tijdens de bouw uit uw eigen middelen komen.
De cijfers hieronder zijn gebruikelijke bandbreedtes, geen aanbiedingen. Het aanbod van geldverstrekkers verandert vaak, en alleen een hypotheekadviseur kan u vertellen wat er in oktober 2026 voor u beschikbaar is.
Wie leent aan niet-ingezetenen
Elke geldverstrekker stelt zijn eigen beperkingen. HSBC leent alleen aan niet-ingezetenen in goedgekeurde landen en Barclays alleen in landen die daarvoor in aanmerking komen. NatWest International werkt via hypotheekadviseurs. Skipton International biedt buitenlandse aanvragers alleen buy-to-let leningen aan en neemt sinds 31 maart 2026 geen nieuwe aanvragen van inwoners van de EU meer aan. Private banks zijn een andere mogelijkheid.
We noemen deze namen om te laten zien hoe de markt eruitziet, niet als aanbeveling. Geldverstrekkers passen hun landenlijsten en criteria vaak aan, en een geldverstrekker die vorig jaar bij een koper uit een bepaald land paste, neemt een koper uit datzelfde land vandaag misschien niet in behandeling. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur is in de praktijk de toegangsweg, en wij zouden geen enkele geldverstrekker als beschikbaar beschouwen voordat een adviseur dat heeft nagegaan.
De eigen inbreng: reken op 25% tot 40%
Niet-ingezetenen die vanuit het buitenland kopen, hebben doorgaans een eigen inbreng van minstens 25% nodig, soms tot 40%. Woninghypotheken voor expats en niet-ingezetenen zijn meestal begrensd op 75% van de waarde (loan-to-value). Voor buy-to-let is doorgaans 25% tot 40% nodig, en kopers met weinig financiële sporen in het VK, of die er voor het eerst kopen, hebben vaak 30% tot 50% nodig.
| Situatie | Gebruikelijke eigen inbreng |
|---|---|
| Niet-ingezetene die vanuit het buitenland koopt, algemeen | Minstens 25%, soms tot 40% |
| Woninghypotheek voor een expat of niet-ingezetene | Meestal 25% of meer (lening begrensd op 75% van de waarde) |
| Buy-to-let | Doorgaans 25% tot 40% |
| Weinig financiële sporen in het VK of eerste aankoop in het VK | Vaak 30% tot 50% |
Bij een appartement van £600,000 is het verschil tussen een eigen inbreng van 25% en van 40% het verschil tussen £150,000 en £240,000 aan eigen geld, nog vóór eventuele kosten. Daarom hoort het eerste gesprek met een hypotheekadviseur plaats te vinden vóór de reservering, niet na de exchange.
De eigen inbreng is maar een deel van het geld dat u nodig hebt. Voor de meeste buitenlandse kopers combineert de Stamp Duty de standaardschijven met een toeslag van 5% en een toeslag voor niet-ingezetenen van 2%, te betalen bij de oplevering. Bij een appartement van £1 miljoen is dat £113,750 tegen de tarieven die per oktober 2026 gelden, vóór de begroting van 28 oktober. Onze gids over Stamp Duty bevat de volledige tabel.
Inkomen, valuta en de papieren
Geldverstrekkers beoordelen of u de lening kunt dragen, en inkomen in een andere valuta wordt voor die toets meestal lager gewaardeerd. Kortingen van 0% tot 15% zijn gebruikelijk voor grote valuta zoals de Amerikaanse dollar en de euro, en valuta die aan de dollar gekoppeld zijn, zoals de dirham van de VAE en de Hongkongse dollar, worden op vergelijkbare wijze behandeld. Andere valuta krijgen grotere kortingen of worden helemaal niet geaccepteerd. Minimuminkomens lopen per geldverstrekker uiteen van ongeveer £40,000 tot £100,000.
U moet kunnen aantonen waar uw eigen inbreng vandaan komt, en beëdigde vertalingen aanleveren van documenten in andere talen. Daarnaast moet uw advocaat (solicitor) onder de Money Laundering Regulations 2017 de herkomst van uw middelen en mogelijk de herkomst van uw vermogen controleren, wat meestal neerkomt op bankafschriften over meerdere maanden en documenten die bij uw uitleg passen. De twee controles overlappen, dus het scheelt tijd om één goed geordend dossier samen te stellen en dat aan beide te geven.
Off-plan aankopen: waarom de hypotheek als laatste komt
Een off-plan aankoop en een hypotheek lopen op verschillende klokken. De ontwikkelaar wil meestal 10% van de prijs bij de exchange en soms nog termijnbetalingen, tot ongeveer 30% vóór de oplevering, en die betaalt u normaal gesproken uit eigen middelen. Een hypotheekaanbod is doorgaans drie tot zes maanden geldig, dus het kan niet jaren vooruit worden geregeld. In de praktijk vraagt u het aan wanneer de oplevering nadert.
Hebt u al een aanbod en schuift de oplevering op, dan kan het aanbod verlopen en moet het worden vernieuwd. Houd de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkelaar en de long-stop date in uw contract in de gaten, en stem het moment van uw aanvraag daarop af.
Dan blijven er twee risico's over om op voorbereid te zijn. Het eerste is dat de leencriteria, of uw eigen situatie, tussen de exchange en de oplevering kunnen veranderen. Het tweede is de taxatie: de geldverstrekker taxeert het appartement bij de oplevering, en valt de taxatie lager uit dan de contractprijs, dan betaalt u het verschil. Off-plan kopers leggen zich vast tegen de prijs van vandaag voor een oplevering die jaren weg kan zijn, en de gemiddelde prijs in Londen daalde in de 12 maanden tot juli 2026 met 3.3%. Houd een geldbuffer aan, of zorg voor een alternatief plan om de koop af te ronden zonder de volledige lening.
Onze stapsgewijze aankoopgids laat zien waar de hypotheek in het totale tijdschema past.
Waar het appartement zelf aan moet voldoen
Geldverstrekkers kijken naar de woning en niet alleen naar de lener. Bij nieuwbouw in Londen komen een paar punten vaak terug:
- De garantie. Hypotheekverstrekkers eisen dat een nieuwe woning een garantie van 10 jaar heeft van een aanbieder zoals NHBC, Premier Guarantee of LABC Warranty. De eerste 24 maanden van die dekking moeten het niet naleven van de Building Regulations en de aansprakelijkheid van de ontwikkelaar, inclusief faillissement, omvatten.
- De servicekosten. Bij 37% van de appartementen liggen de jaarlijkse servicekosten boven 1% van de waarde van het appartement, en sommige geldverstrekkers hebben hun criteria boven dat niveau aangescherpt.
- Bouwveiligheid. Na de Grenfell-brand werd in december 2019 de EWS1-beoordeling van buitenmuren ingevoerd voor gebouwen van 18 meter en hoger, en de financiering van veel appartementen viel stil tot richtlijnen van de regering het aantal gebouwen dat er een nodig had, beperkten; grote banken hervatten vanaf januari 2023 de financiering van getroffen appartementen. Bij nieuwbouw is het relevante document het opleveringscertificaat van de Building Safety Regulator.
- De lease en het verhuurplan. Buy-to-let hypotheken vereisen gewoonlijk huurcontracten van minstens zes maanden, wat kortetermijnverhuur uitsluit.
Rentes, valuta en belasting op de rente
We noemen geen hypotheekrentes: die hangen af van de geldverstrekker, de hoogte van de lening, de eigen inbreng en uw profiel. Ter context: de Bank Rate van de Bank of England stond na het besluit van 17 september 2026 op 3.75%, en het volgende besluit staat gepland voor 5 november 2026.
Valuta is een risico op zich. Prijzen, aanbetalingen, servicekosten, huren en hypotheekbetalingen luiden allemaal in Britse ponden. Verdient of bezit u een andere valuta, dan loopt u wisselkoersrisico op elke betaling en op de uiteindelijke verkoopopbrengst. Bepaal vóór de exchange hoe u met dat risico omgaat, niet pas bij de oplevering.
Verhuurt u het appartement, dan verandert binnenkort het tarief waartegen u de hypotheekrente kunt verrekenen. Vanaf 6 april 2027 wordt de belastingvermindering voor financieringskosten van woningen verleend tegen 22%, gelijk aan het nieuwe basistarief voor inkomsten uit vastgoed dat in de Finance Act 2026 is vastgelegd. Dit geldt per oktober 2026, vóór de begroting van 28 oktober 2026; wat is aangekondigd maar nog niet wettelijk is vastgelegd, is geen wet. Zie onze gids over belastingen voor buitenlandse eigenaren.
Overheidsregelingen: niet voor buitenlandse kopers
De Help to Buy equity loan sloot op 31 oktober 2022 voor nieuwe aanvragen, en was hoe dan ook alleen bedoeld voor de hoofdwoning van starters. Op 26 september 2026 werd een nieuwe regeling aangekondigd, "Your First Home": een eigen inbreng van 2.5% van de koper plus een renteloze aandelenlening (equity loan) van de overheid van 20% van de prijs, voor starters die een nieuwbouwwoning in Engeland kopen. Het gaat om een voorstel. De volledige regels worden verwacht bij de begroting van 28 oktober 2026, er kunnen nog geen aanvragen worden ingediend, en het is nog niet duidelijk of niet-ingezetenen van het VK er gebruik van kunnen maken. Ga er, tot de regels iets anders zeggen, van uit dat de regeling niet openstaat voor kopers die in het buitenland wonen.
Vóór uw aanvraag: wat u moet controleren
- Heeft een gespecialiseerde hypotheekadviseur bevestigd welke geldverstrekkers inwoners van uw land accepteren, en bij welke eigen inbreng?
- Hebt u zonder de lening het geld voor de aanbetaling bij de exchange, eventuele termijnbetalingen, de Stamp Duty en de kosten?
- Hoe beoordeelt een geldverstrekker de valuta van uw inkomen, en voldoet uw inkomen aan het minimum van de geldverstrekker?
- Is uw dossier over de herkomst van de middelen klaar, met vertalingen waar nodig?
- Wat is bij een off-plan appartement uw plan als de taxatie bij de oplevering laag uitvalt, of als de leenvoorwaarden veranderen?
- Voldoet de garantie van het appartement aan de eisen van geldverstrekkers, en liggen de servicekosten onder 1% van de waarde?
- Als u het appartement gaat verhuren, staat de hypotheek dan het soort huurcontract toe dat u van plan bent?
De woningen in Londen waarmee we op dit moment werken, staan op onze pagina met woningen in het Verenigd Koninkrijk.
