Stamp Duty voor buitenlandse kopers in 2026: de schijven, de toeslag van 5% en de toeslag van 2% voor niet-ingezetenen
Een koper die buiten het VK woont en al ergens anders ter wereld een woning bezit, betaalt op een appartement in Londen doorgaans Stamp Duty Land Tax in drie lagen: de standaardschijven, een toeslag van 5% voor wie meer dan één woning bezit, en een toeslag van 2% voor niet-ingezetenen. Opgeteld wordt het deel van de prijs tot £125,000 belast tegen 7% en het deel boven £1.5 miljoen tegen 19%. Op een appartement van £1 miljoen komt dat uit op £113,750, tegenover £43,750 voor een inwoner van het VK die zijn eerste en enige woning koopt.
De koper betaalt de belasting, via de advocaat (solicitor), wanneer de aankoop wordt afgerond. Ze geldt alleen in Engeland en Noord-Ierland; Schotland en Wales hebben hun eigen belastingen. Twee details wegen zwaarder dan de hoofdtarieven. De 2% kan worden teruggevraagd als u rond de aankoop genoeg tijd in het VK doorbrengt, en bij een off-plan appartement gelden de tarieven die op het moment van de overdracht van kracht zijn, niet die bij de reservering.
Alles hieronder geldt per oktober 2026, vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026. Verandert de begroting de Stamp Duty, dan veranderen deze cijfers mee, en dat melden we hier.
De schijven die sinds 1 april 2025 gelden
Stamp Duty is een belasting per schijf. Elk tarief geldt alleen voor het deel van de prijs dat binnen de bijbehorende schijf valt, net als bij de inkomstenbelasting. De standaardschijven hieronder gelden sinds 1 april 2025, toen de tijdelijk hogere drempels van 2022 tot 2025 afliepen.
| Deel van de prijs | Standaardtarief | Bezit een andere woning (+5%) | Niet-ingezetene, geen andere woning (+2%) | Niet-ingezetene met een andere woning (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Tot £125,000 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| £125,001 tot £250,000 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| £250,001 tot £925,000 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| £925,001 tot £1.5 miljoen | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Boven £1.5 miljoen | 12% | 17% | 14% | 19% |
In de rechterkolom komen de meeste buitenlandse kopers terecht. De volgende twee delen leggen uit waarom.
De hogere tarieven van 5%: waarom de meeste buitenlandse kopers ze betalen
De hogere tarieven voor extra woningen tellen 5 procentpunten op bij elke schijf als u na de aankoop meer dan één woning bezit. De toets is wereldwijd. HMRC telt elk wezenlijk belang (major interest) in een woning waar ook ter wereld met een waarde van £40,000 of meer mee, dus een appartement in Dubai of een familiehuis elders in het buitenland kan de toeslag activeren. De toeslag steeg van 3% naar 5% voor aankopen met een ingangsdatum (effective date) op of na 31 oktober 2024.
Er is één belangrijke uitweg. Vervangt het appartement in Londen uw hoofdverblijf en wordt het oude binnen 36 maanden verkocht, dan gelden de hogere tarieven niet. Voor een koper die een woning in het buitenland aanhoudt en Londen gebruikt als tweede uitvalsbasis of als belegging, helpt die vrijstelling niet. In de praktijk betalen de meeste buitenlandse kopers de 5%.
De toeslag van 2% voor niet-ingezetenen en de toets van 183 dagen
Sinds 1 april 2021 betalen kopers die geen ingezetene van het VK zijn nog eens 2% bovenop alle andere woontarieven, inclusief de hogere tarieven van 5%, bij aankopen in Engeland en Noord-Ierland.
Voor deze toeslag geldt een eigen ingezetenschapstoets, los van de statutory residence test voor de inkomstenbelasting. Een particulier is voor de Stamp Duty geen ingezetene van het VK als hij in de 12 maanden vóór de aankoop minder dan 183 dagen in het VK aanwezig was. Bij gezamenlijke aankopen gelden twee regels die in tegengestelde richting werken:
- is een van meerdere gezamenlijke kopers niet-ingezetene, dan worden ze allemaal als niet-ingezetene behandeld;
- maar is een echtgenoot of geregistreerd partner ingezetene van het VK, dan worden beiden als ingezetene behandeld, tenzij ze gescheiden leven of als trustees kopen.
Een echtpaar of geregistreerde partners van wie er één al ingezetene van het VK is, kunnen de 2% bij een gezamenlijke aankoop dus vermijden, terwijl twee vrienden of familieleden die samen kopen, van wie er één in het buitenland woont, dat niet kunnen.
De 2% terugkrijgen
De toeslag voor niet-ingezetenen is het enige deel van de rekening dat u kunt terugdraaien. Een particulier die minstens 183 dagen in het VK doorbrengt binnen een aaneengesloten periode van 365 dagen die loopt van 364 dagen vóór tot 365 dagen na de ingangsdatum, meestal de overdracht, kan de 2% terugvragen door de Stamp Duty-aangifte te wijzigen. Het verzoek moet binnen twee jaar na de ingangsdatum worden ingediend, en is niet mogelijk als een van de kopers een vennootschap is.
Dit is van belang voor kopers die rond de overdracht naar Londen willen verhuizen, bijvoorbeeld voor werk of studie. Het raakt de hogere tarieven van 5% niet, want die hangen af van wat u bezit, niet van waar u woont. Wie zoveel tijd in het VK doorbrengt, kan ook ingezetene worden voor de inkomstenbelasting en de vermogenswinstbelasting, dus win belastingadvies in voordat u een verblijf rond de teruggave plant. Het bredere beeld behandelen we in onze gids over belastingen voor buitenlandse eigenaren.
Wat het oplevert: drie rekenvoorbeelden
De tabel past de schijven toe op drie aankoopprijzen. Het zijn illustraties van de berekening, geen prijzen van een bepaald appartement en geen offerte. Uw advocaat berekent het werkelijke bedrag.
| Prijs | Ingezetene van het VK, enige woning | Niet-ingezetene, geen andere woning | Ingezetene van het VK met een andere woning | Niet-ingezetene met een andere woning |
|---|---|---|---|---|
| £600,000 | £20,000 | £32,000 | £50,000 | £62,000 |
| £1,000,000 | £43,750 | £63,750 | £93,750 | £113,750 |
| £2,000,000 | £153,750 | £193,750 | £253,750 | £293,750 |
Neem het geval van £600,000 in de rechterkolom. De eerste £125,000 wordt belast tegen 7% (£8,750), de volgende £125,000 tegen 9% (£11,250) en de resterende £350,000 tegen 12% (£42,000), samen £62,000, of iets meer dan 10% van de prijs. Op het appartement van £2 miljoen betaalt dezelfde koper bijna 15% van de prijs. De eerste kolom gaat uit van een koper die geen beroep doet op de vrijstelling voor starters, die we hieronder behandelen.
Een online Stamp Duty-calculator maakt dezelfde berekening en is handig als controle, maar het bedrag in de afrekening van uw advocaat bij de overdracht is wat u betaalt.
Kopen via een vennootschap
Sommige kopers overwegen het appartement via een vennootschap te houden. Voor één woonappartement helpt dat zelden bij de Stamp Duty. Koopt een vennootschap of een andere niet-natuurlijke persoon een woning voor meer dan £500,000, dan geldt voor transacties vanaf 31 oktober 2024 een vast tarief van 17% over de hele prijs, tegen 15% daarvoor, en daar komt de toeslag van 2% voor niet-ingezetenen nog bij. Op een appartement van £1 miljoen is dat £190,000.
Er bestaan vrijstellingen van het tarief van 17%, bijvoorbeeld voor verhuurbedrijven en projectontwikkelaars. Wordt een vrijstelling aangevraagd, dan betaalt de vennootschap nog steeds de hogere tarieven van 5%, en de 2% waar die van toepassing is. Een vennootschap die een woning met een waarde boven £500,000 bezit, betaalt ook de Annual Tax on Enveloped Dwellings, £4,600 per jaar voor een woning van £500,000 tot £1 miljoen in 2026 tot 2027, tenzij via een aangifte een vrijstelling wordt aangevraagd. En een vennootschapsstructuur haalt een woning in Londen niet buiten de Britse erfbelasting: sinds 6 april 2017 vallen belangen in vennootschappen die Brits woonvastgoed bezitten eronder. Een buitenlandse vennootschap moet bovendien ingeschreven staan in het Register of Overseas Entities voordat ze als eigenaar kan worden geregistreerd.
Vrijstelling voor starters, timing bij off-plan en de begroting
Vrijstelling voor starters: reken er niet op
Sinds 1 april 2025 betalen starters 0% tot £300,000 en 5% over het deel van £300,001 tot £500,000, en is er helemaal geen vrijstelling als de prijs boven £500,000 ligt. Een starter mag nooit eerder, waar ook ter wereld, een wezenlijk belang in een woning hebben verworven. Of een niet-ingezetene er een beroep op kan doen, met de 2% erbovenop, is niet eenduidig, dus vraag het uw advocaat voordat u erop rekent. Met de grens van £500,000 liggen de meeste nieuwbouwappartementen in Londen hoe dan ook boven de limiet. Wij zouden geen budget op deze vrijstelling bouwen.
Off-plan: de tarieven bij de overdracht gelden
Bij nieuwbouw is de ingangsdatum voor de Stamp Duty normaal gesproken de overdracht. Dan gelden de tarieven van die dag, niet die van het moment waarop u reserveerde of de contracten uitwisselde. Toen de hogere tarieven in oktober 2024 van 3% naar 5% gingen, gold een overgangsbescherming alleen voor contracten die vóór 31 oktober 2024 waren uitgewisseld. Wisselt u vandaag de contracten uit voor een appartement dat in 2028 wordt opgeleverd, dan betaalt u de tarieven die in 2028 gelden.
De begroting van 28 oktober 2026
De cijfers in dit artikel zijn die van oktober 2026, vóór de Autumn Budget van 28 oktober 2026. Op 19 oktober 2026 werden geen directe wijzigingen in de Stamp Duty verwacht, al had de regering dat zelf niet gezegd. Alles wat op de dag van de begroting wordt aangekondigd, heeft nog een wet en een ingangsdatum nodig voordat het geldt. Controleer de tarieven opnieuw na de begroting en nog een keer vóór de overdracht.
Voordat u een budget opstelt: wat u moet controleren
- Bezit u na de aankoop nog een andere woning met een waarde van £40,000 of meer, waar ook ter wereld? Ga er dan van uit dat de 5% geldt.
- Hebt u in de 12 maanden vóór de overdracht 183 dagen of meer in het VK doorgebracht, en is uw echtgenoot of geregistreerd partner ingezetene van het VK?
- Kunt u binnen de periode voor teruggave 183 dagen in het VK doorbrengen, en hebt u belastingadvies ingewonnen over wat dat met uw bredere fiscale positie doet?
- Koopt u op eigen naam of via een vennootschap, en heeft een adviseur de twee vergeleken, inclusief ATED en erfbelasting?
- Hebt u bij een off-plan appartement rekening gehouden met de mogelijkheid dat de tarieven vóór de overdracht veranderen?
- Heeft uw advocaat het bedrag schriftelijk bevestigd, en de termijn van twee jaar in de agenda gezet als u de 2% mogelijk terugvraagt?
Stamp Duty is maar een van de aankoopkosten. Onze stapsgewijze gids over een nieuwbouwwoning in Londen kopen vanuit het buitenland zet de belasting naast de aanbetalingen en juridische kosten, en onze gids over lopende kosten behandelt wat er volgt zodra het appartement van u is. Actuele woningen in Londen staan op onze pagina met woningen.
