Stamp Duty για αγοραστές από το εξωτερικό το 2026: οι κλίμακες, η επιβάρυνση 5% και η επιβάρυνση 2% για μη κατοίκους
Ένας αγοραστής που ζει εκτός Ηνωμένου Βασιλείου και έχει ήδη κατοικία κάπου αλλού στον κόσμο θα πληρώσει συνήθως Stamp Duty Land Tax για ένα διαμέρισμα στο Λονδίνο σε τρία επίπεδα συντελεστών: τις κανονικές κλίμακες, μια επιβάρυνση 5% επειδή κατέχει περισσότερες από μία κατοικίες και μια επιβάρυνση 2% επειδή δεν είναι κάτοικος. Αθροιστικά, το τμήμα της τιμής έως 125.000 £ φορολογείται με 7% και το τμήμα πάνω από 1,5 εκατ. £ με 19%. Για διαμέρισμα 1 εκατ. £ αυτό φτάνει τις 113.750 £, έναντι 43.750 £ για έναν κάτοικο Ηνωμένου Βασιλείου που αγοράζει την πρώτη και μοναδική του κατοικία.
Τον φόρο τον πληρώνει ο αγοραστής, μέσω του δικηγόρου του, όταν ολοκληρώνεται η αγορά. Ισχύει μόνο στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία. Η Σκωτία και η Ουαλία έχουν τους δικούς τους φόρους. Δύο λεπτομέρειες μετράνε περισσότερο από τους βασικούς συντελεστές. Το 2% μπορεί να επιστραφεί αν περάσετε αρκετό χρόνο στο Ηνωμένο Βασίλειο γύρω από την ημερομηνία της αγοράς, και για ένα off-plan διαμέρισμα ισχύουν οι συντελεστές της ημέρας ολοκλήρωσης, όχι της κράτησης.
Όλα όσα ακολουθούν ισχύουν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Αν ο Προϋπολογισμός αλλάξει το Stamp Duty, αλλάζουν και αυτά τα στοιχεία, και θα το αναφέρουμε εδώ.
Οι κλίμακες που ισχύουν από την 1η Απριλίου 2025
Το Stamp Duty είναι φόρος κλιμακίων. Κάθε συντελεστής εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα της τιμής που πέφτει μέσα στο δικό του κλιμάκιο, όπως περίπου στον φόρο εισοδήματος. Οι κανονικές κλίμακες παρακάτω ισχύουν από την 1η Απριλίου 2025, όταν έληξαν τα προσωρινά υψηλότερα όρια της περιόδου 2022 έως 2025.
| Τμήμα της τιμής | Κανονικός συντελεστής | Κατέχει άλλη κατοικία (+5%) | Μη κάτοικος, χωρίς άλλη κατοικία (+2%) | Μη κάτοικος που κατέχει άλλη κατοικία (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Έως 125.000 £ | 0% | 5% | 2% | 7% |
| 125.001 £ έως 250.000 £ | 2% | 7% | 4% | 9% |
| 250.001 £ έως 925.000 £ | 5% | 10% | 7% | 12% |
| 925.001 £ έως 1,5 εκατ. £ | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Πάνω από 1,5 εκατ. £ | 12% | 17% | 14% | 19% |
Στη δεξιά στήλη καταλήγουν οι περισσότεροι αγοραστές από το εξωτερικό. Οι δύο επόμενες ενότητες εξηγούν γιατί.
Οι αυξημένοι συντελεστές 5%: γιατί τους πληρώνουν οι περισσότεροι αγοραστές από το εξωτερικό
Οι αυξημένοι συντελεστές για πρόσθετες κατοικίες προσθέτουν 5 ποσοστιαίες μονάδες σε κάθε κλιμάκιο αν, μετά την αγορά, θα κατέχετε περισσότερα από ένα ακίνητα κατοικίας. Το κριτήριο είναι παγκόσμιο. Η HMRC υπολογίζει κάθε κύριο δικαίωμα (major interest) σε κατοικία οπουδήποτε στον κόσμο αξίας 40.000 £ ή περισσότερο, οπότε ένα διαμέρισμα στο Ντουμπάι ή ένα οικογενειακό σπίτι κάπου αλλού στο εξωτερικό μπορεί να ενεργοποιήσει την επιβάρυνση. Η επιβάρυνση αυξήθηκε από 3% σε 5% για αγορές με ημερομηνία φορολογικού γεγονότος από τις 31 Οκτωβρίου 2024 και μετά.
Υπάρχει ένας βασικός τρόπος να την αποφύγετε. Αν το διαμέρισμα στο Λονδίνο αντικαθιστά την κύρια κατοικία σας και η παλιά πουληθεί μέσα σε 36 μήνες, οι αυξημένοι συντελεστές δεν εφαρμόζονται. Για έναν αγοραστή που θα κρατήσει κατοικία στο εξωτερικό και θα χρησιμοποιεί το Λονδίνο ως δεύτερη βάση ή ως επένδυση, αυτή η εξαίρεση δεν βοηθά. Στην πράξη, οι περισσότεροι αγοραστές από το εξωτερικό πληρώνουν το 5%.
Η επιβάρυνση 2% για μη κατοίκους και το κριτήριο των 183 ημερών
Από την 1η Απριλίου 2021, οι αγοραστές που δεν είναι κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου πληρώνουν επιπλέον 2% πάνω από όλους τους υπόλοιπους συντελεστές κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των αυξημένων συντελεστών 5%, για αγορές στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία.
Το κριτήριο κατοικίας για αυτή την επιβάρυνση είναι αυτοτελές, ξεχωριστό από το statutory residence test που χρησιμοποιείται για τον φόρο εισοδήματος. Ένα φυσικό πρόσωπο θεωρείται μη κάτοικος για το Stamp Duty αν δεν βρισκόταν στο Ηνωμένο Βασίλειο για τουλάχιστον 183 ημέρες στους 12 μήνες πριν από την αγορά. Για τις κοινές αγορές ισχύουν δύο κανόνες που τραβούν σε αντίθετες κατευθύνσεις:
- αν έστω και ένας από περισσότερους συναγοραστές είναι μη κάτοικος, όλοι αντιμετωπίζονται ως μη κάτοικοι,
- αν όμως ο ένας σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης είναι κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, και οι δύο αντιμετωπίζονται ως κάτοικοι, εκτός αν είναι σε διάσταση ή αγοράζουν ως trustees.
Ένα παντρεμένο ζευγάρι ή ζευγάρι με σύμφωνο συμβίωσης όπου ο ένας είναι ήδη κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου μπορεί επομένως να αποφύγει το 2% σε μια κοινή αγορά, ενώ δύο φίλοι ή συγγενείς που αγοράζουν μαζί, από τους οποίους ο ένας ζει στο εξωτερικό, δεν μπορούν.
Πώς παίρνετε πίσω το 2%
Η επιβάρυνση για μη κατοίκους είναι το μόνο μέρος του λογαριασμού που μπορεί να αναστραφεί. Ένα φυσικό πρόσωπο που περνά τουλάχιστον 183 ημέρες στο Ηνωμένο Βασίλειο σε οποιαδήποτε συνεχή περίοδο 365 ημερών μέσα στο διάστημα από 364 ημέρες πριν έως 365 ημέρες μετά την ημερομηνία φορολογικού γεγονότος, συνήθως την ολοκλήρωση, μπορεί να ζητήσει πίσω το 2% τροποποιώντας τη δήλωση Stamp Duty. Η αίτηση πρέπει να γίνει μέσα σε δύο χρόνια από την ημερομηνία φορολογικού γεγονότος, και δεν είναι διαθέσιμη αν κάποιος από τους αγοραστές είναι εταιρεία.
Αυτό έχει σημασία για αγοραστές που σχεδιάζουν να μετακομίσουν στο Λονδίνο, για παράδειγμα για δουλειά ή σπουδές, γύρω από την ολοκλήρωση. Δεν επηρεάζει τους αυξημένους συντελεστές 5%, που εξαρτώνται από το τι κατέχετε και όχι από το πού ζείτε. Αν περάσετε τόσο χρόνο στο Ηνωμένο Βασίλειο, μπορεί επίσης να γίνετε κάτοικος για τον φόρο εισοδήματος και τον φόρο υπεραξίας, οπότε ζητήστε φορολογική συμβουλή πριν σχεδιάσετε μια παραμονή με στόχο την επιστροφή. Την ευρύτερη εικόνα την εξετάζουμε στον οδηγό μας για τους φόρους για ιδιοκτήτες από το εξωτερικό.
Πόσο βγαίνει: τρία παραδείγματα υπολογισμού
Ο πίνακας εφαρμόζει τις κλίμακες σε τρεις τιμές αγοράς. Είναι παραδείγματα της αριθμητικής, όχι τιμές συγκεκριμένου διαμερίσματος ούτε προσφορά. Το πραγματικό ποσό το υπολογίζει ο δικηγόρος σας.
| Τιμή | Κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, μοναδική κατοικία | Μη κάτοικος, χωρίς άλλη κατοικία | Κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου που κατέχει άλλη κατοικία | Μη κάτοικος που κατέχει άλλη κατοικία |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 £ | 20.000 £ | 32.000 £ | 50.000 £ | 62.000 £ |
| 1.000.000 £ | 43.750 £ | 63.750 £ | 93.750 £ | 113.750 £ |
| 2.000.000 £ | 153.750 £ | 193.750 £ | 253.750 £ | 293.750 £ |
Πάρτε την περίπτωση των 600.000 £ στη δεξιά στήλη. Οι πρώτες 125.000 £ φορολογούνται με 7% (8.750 £), οι επόμενες 125.000 £ με 9% (11.250 £) και οι υπόλοιπες 350.000 £ με 12% (42.000 £), σύνολο 62.000 £, λίγο πάνω από το 10% της τιμής. Για το διαμέρισμα των 2 εκατ. £ ο ίδιος αγοραστής πληρώνει σχεδόν το 15% της τιμής. Η πρώτη στήλη αφορά αγοραστή που δεν ζητά την ελάφρυνση για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά, την οποία εξετάζουμε παρακάτω.
Ένας διαδικτυακός υπολογιστής Stamp Duty κάνει τους ίδιους λογαριασμούς και είναι χρήσιμος για διασταύρωση, όμως το ποσό που πληρώνετε είναι αυτό της κατάστασης ολοκλήρωσης (completion statement) του δικηγόρου σας.
Αγορά μέσω εταιρείας
Ορισμένοι αγοραστές σκέφτονται να κατέχουν το διαμέρισμα μέσω εταιρείας. Για ένα μεμονωμένο διαμέρισμα σπάνια βοηθά στο Stamp Duty. Όταν μια εταιρεία ή άλλο μη φυσικό πρόσωπο αγοράζει κατοικία αξίας άνω των 500.000 £, εφαρμόζεται ενιαίος συντελεστής 17% σε ολόκληρη την τιμή για συναλλαγές από τις 31 Οκτωβρίου 2024, από 15% που ήταν, και η επιβάρυνση 2% για μη κατοίκους προστίθεται από πάνω. Για διαμέρισμα 1 εκατ. £ αυτό σημαίνει 190.000 £.
Υπάρχουν ελαφρύνσεις από τον συντελεστή 17%, για παράδειγμα για επιχειρήσεις ενοικίασης ακινήτων και για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Όταν ζητείται ελάφρυνση, η εταιρεία εξακολουθεί να πληρώνει τους αυξημένους συντελεστές 5%, και το 2% όπου ισχύει. Μια εταιρεία που κατέχει κατοικία αξίας άνω των 500.000 £ πληρώνει επίσης τον Annual Tax on Enveloped Dwellings, 4.600 £ τον χρόνο για κατοικία αξίας 500.000 £ έως 1 εκατ. £ το 2026 έως 2027, εκτός αν ζητηθεί ελάφρυνση με δήλωση. Και η εταιρική δομή δεν βγάζει μια κατοικία στο Λονδίνο εκτός του βρετανικού φόρου κληρονομιάς: από τις 6 Απριλίου 2017, οι συμμετοχές σε εταιρείες που κατέχουν κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο εμπίπτουν σε αυτόν. Κάθε εταιρεία του εξωτερικού πρέπει επίσης να είναι εγγεγραμμένη στο Register of Overseas Entities πριν καταχωριστεί ως ιδιοκτήτρια.
Ελάφρυνση για αγοραστές πρώτης κατοικίας, χρονισμός off-plan και ο Προϋπολογισμός
Ελάφρυνση για αγοραστές πρώτης κατοικίας: μη βασίζεστε σε αυτήν
Από την 1η Απριλίου 2025, όσοι αγοράζουν για πρώτη φορά πληρώνουν 0% έως 300.000 £ και 5% στο τμήμα από 300.001 £ έως 500.000 £, χωρίς καμία ελάφρυνση αν η τιμή ξεπερνά τις 500.000 £. Ένας αγοραστής πρώτης κατοικίας δεν πρέπει να έχει αποκτήσει ποτέ κύριο δικαίωμα σε κατοικία οπουδήποτε στον κόσμο. Το αν ένας μη κάτοικος μπορεί να τη ζητήσει, με το 2% από πάνω, δεν είναι ξεκάθαρο, οπότε ρωτήστε τον δικηγόρο σας πριν βασιστείτε σε αυτήν. Με το όριο των 500.000 £, τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα του Λονδίνου είναι ούτως ή άλλως πάνω από αυτό. Δεν θα στηρίζαμε έναν προϋπολογισμό σε αυτή την ελάφρυνση.
Off-plan: ισχύουν οι συντελεστές της ολοκλήρωσης
Για ένα νεόδμητο, η ημερομηνία φορολογικού γεγονότος για το Stamp Duty είναι κανονικά η ολοκλήρωση. Ισχύουν οι συντελεστές εκείνης της ημέρας, όχι αυτοί που ίσχυαν όταν κάνατε την κράτηση ή την ανταλλαγή των συμβάσεων. Όταν οι αυξημένοι συντελεστές πήγαν από 3% σε 5% τον Οκτώβριο του 2024, η μεταβατική προστασία κάλυψε μόνο συμβάσεις που είχαν ανταλλαχθεί πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2024. Αν ανταλλάξετε συμβάσεις σήμερα για ένα διαμέρισμα που παραδίδεται το 2028, θα πληρώσετε τους συντελεστές που θα ισχύουν το 2028.
Ο Προϋπολογισμός της 28ης Οκτωβρίου 2026
Τα στοιχεία αυτού του άρθρου είναι αυτά που ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, πριν από τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό της 28ης Οκτωβρίου 2026. Στις 19 Οκτωβρίου 2026 δεν αναμένονταν άμεσες αλλαγές στο Stamp Duty, αν και η ίδια η κυβέρνηση δεν το είχε δηλώσει. Ό,τι ανακοινωθεί την ημέρα του Προϋπολογισμού θα χρειάζεται νομοθέτηση και ημερομηνία έναρξης για να εφαρμοστεί. Ελέγξτε ξανά τους συντελεστές μετά τον Προϋπολογισμό και πάλι πριν από την ολοκλήρωση.
Πριν κάνετε τον προϋπολογισμό σας: τι να ελέγξετε
- Θα κατέχετε κάποιο άλλο ακίνητο κατοικίας αξίας 40.000 £ ή περισσότερο, οπουδήποτε στον κόσμο, μόλις ολοκληρωθεί η αγορά; Αν ναι, θεωρήστε ότι ισχύει το 5%.
- Έχετε περάσει 183 ημέρες ή περισσότερες στο Ηνωμένο Βασίλειο στους 12 μήνες πριν από την ολοκλήρωση, και είναι ο σύζυγος ή ο σύντροφός σας με σύμφωνο συμβίωσης κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου;
- Θα μπορούσατε να περάσετε 183 ημέρες στο Ηνωμένο Βασίλειο μέσα στο παράθυρο της επιστροφής, και έχετε πάρει φορολογική συμβουλή για το τι σημαίνει αυτό για τη συνολική φορολογική σας θέση;
- Αγοράζετε στο όνομά σας ή μέσω εταιρείας, και έχει συγκρίνει ένας σύμβουλος τις δύο επιλογές, μαζί με τον ATED και τον φόρο κληρονομιάς;
- Για ένα off-plan διαμέρισμα, έχετε προβλέψει στον προϋπολογισμό σας ότι οι συντελεστές μπορεί να αλλάξουν πριν από την ολοκλήρωση;
- Έχει επιβεβαιώσει ο δικηγόρος σας το ποσό γραπτώς, και έχει σημειώσει την προθεσμία των δύο ετών αν ενδέχεται να ζητήσετε πίσω το 2%;
Το Stamp Duty είναι μόνο ένα από τα έξοδα της αγοράς. Ο οδηγός μας βήμα προς βήμα για την αγορά νεόδμητου στο Λονδίνο από το εξωτερικό το τοποθετεί δίπλα στις προκαταβολές και τις νομικές αμοιβές, και ο οδηγός μας για τα λειτουργικά έξοδα καλύπτει όσα ακολουθούν όταν το διαμέρισμα γίνει δικό σας. Οι τρέχουσες κατοικίες στο Λονδίνο βρίσκονται στη σελίδα ακινήτων μας.
