Lo Stamp Duty per gli acquirenti esteri nel 2026: le fasce, la maggiorazione del 5% e l'addizionale del 2% per i non residenti
Chi vive fuori dal Regno Unito e possiede già una casa in un'altra parte del mondo di solito paga la Stamp Duty Land Tax su un appartamento a Londra con tre livelli di aliquote: le fasce standard, una maggiorazione del 5% per chi possiede più di una casa e un'addizionale del 2% per i non residenti. Sommati, i tre livelli portano lo scaglione del prezzo fino a £125,000 al 7% e quello oltre £1.5 milioni al 19%. Su un appartamento da £1 milione si arriva a £113,750, contro £43,750 per un residente nel Regno Unito che compra la sua prima e unica casa.
L'imposta è a carico dell'acquirente, che la versa tramite il solicitor al completamento dell'acquisto. Si applica solo in Inghilterra e Irlanda del Nord; Scozia e Galles hanno imposte proprie. Due dettagli contano più delle aliquote di base. Il 2% si può recuperare se si trascorre abbastanza tempo nel Regno Unito nel periodo dell'acquisto, e per un appartamento off-plan valgono le aliquote in vigore al completamento, non alla prenotazione.
Tutto quanto segue è aggiornato a ottobre 2026, prima dell'Autumn Budget del 28 ottobre 2026. Se il Budget modificherà lo Stamp Duty, questi dati cambieranno di conseguenza, e lo segnaleremo qui.
Le fasce in vigore dal 1° aprile 2025
Lo Stamp Duty è un'imposta a scaglioni. Ogni aliquota si applica solo alla parte del prezzo che rientra nella sua fascia, un po' come l'imposta sul reddito. Le fasce standard qui sotto sono in vigore dal 1° aprile 2025, quando sono scadute le soglie più alte temporanee del periodo 2022-2025.
| Scaglione del prezzo | Aliquota standard | Possiede un'altra casa (+5%) | Non residente, nessun'altra casa (+2%) | Non residente che possiede un'altra casa (+7%) |
|---|---|---|---|---|
| Fino a £125,000 | 0% | 5% | 2% | 7% |
| Da £125,001 a £250,000 | 2% | 7% | 4% | 9% |
| Da £250,001 a £925,000 | 5% | 10% | 7% | 12% |
| Da £925,001 a £1.5 milioni | 10% | 15% | 12% | 17% |
| Oltre £1.5 milioni | 12% | 17% | 14% | 19% |
La colonna di destra è quella in cui finisce la maggior parte degli acquirenti esteri. Le due sezioni che seguono spiegano perché.
Le aliquote maggiorate del 5%: perché la maggior parte degli acquirenti esteri le paga
Le aliquote maggiorate per le abitazioni aggiuntive aggiungono 5 punti percentuali a ogni fascia se, dopo l'acquisto, possiederà più di un immobile residenziale. La verifica riguarda tutto il mondo. L'HMRC conta qualsiasi diritto principale (major interest) su un'abitazione dal valore di £40,000 o più situata ovunque nel mondo, quindi un appartamento a Dubai o una casa di famiglia altrove all'estero possono farla scattare. La maggiorazione è salita dal 3% al 5% per gli acquisti con data di efficacia dal 31 ottobre 2024 in poi.
C'è una via d'uscita principale. Se l'appartamento a Londra sostituisce la Sua residenza principale e la vecchia viene venduta entro 36 mesi, le aliquote maggiorate non si applicano. A chi manterrà una casa all'estero e userà Londra come seconda base o come investimento, questa esenzione non serve. In pratica, la maggior parte degli acquirenti esteri paga il 5%.
L'addizionale del 2% per i non residenti e la regola dei 183 giorni
Dal 1° aprile 2021 chi non è residente nel Regno Unito paga un ulteriore 2% in aggiunta a tutte le altre aliquote residenziali, comprese le aliquote maggiorate del 5%, sugli acquisti in Inghilterra e Irlanda del Nord.
La verifica della residenza per questa addizionale è autonoma, distinta dallo statutory residence test usato per l'imposta sul reddito. Una persona fisica è non residente ai fini dello Stamp Duty se non è stata presente nel Regno Unito per almeno 183 giorni nei 12 mesi precedenti l'acquisto. Gli acquisti congiunti seguono due regole che vanno in direzioni opposte:
- se anche uno solo dei coacquirenti è non residente, tutti sono trattati come non residenti;
- ma se uno dei coniugi o partner civili è residente nel Regno Unito, entrambi sono trattati come residenti, a meno che non siano separati o acquistino come trustee.
Una coppia sposata o unita civilmente in cui uno dei due è già residente nel Regno Unito può quindi evitare il 2% su un acquisto congiunto, mentre due amici o parenti che comprano insieme, uno dei quali vive all'estero, non possono.
Recuperare il 2%
L'addizionale per i non residenti è l'unica parte del conto che si può annullare. Una persona fisica che trascorre almeno 183 giorni nel Regno Unito in un qualsiasi periodo continuativo di 365 giorni compreso tra 364 giorni prima e 365 giorni dopo la data di efficacia, di solito il completamento, può recuperare il 2% modificando la dichiarazione dello Stamp Duty. La richiesta va presentata entro due anni dalla data di efficacia, e non è possibile se uno degli acquirenti è una società.
Questo conta per chi intende trasferirsi a Londra, per esempio per lavoro o per studio, nel periodo del completamento. Non incide sulle aliquote maggiorate del 5%, che dipendono da ciò che si possiede, non da dove si vive. Trascorrere così tanto tempo nel Regno Unito può anche renderLa residente ai fini dell'imposta sul reddito e delle plusvalenze, quindi chieda una consulenza fiscale prima di organizzare un soggiorno in funzione del rimborso. Il quadro più ampio è nella nostra guida sulle imposte per i proprietari esteri.
A quanto si arriva: tre esempi di calcolo
La tabella applica le fasce a tre prezzi di acquisto. Sono esempi di calcolo, non prezzi di appartamenti specifici né un preventivo. La cifra effettiva la calcola il Suo solicitor.
| Prezzo | Residente nel Regno Unito, unica casa | Non residente, nessun'altra casa | Residente nel Regno Unito che possiede un'altra casa | Non residente che possiede un'altra casa |
|---|---|---|---|---|
| £600,000 | £20,000 | £32,000 | £50,000 | £62,000 |
| £1,000,000 | £43,750 | £63,750 | £93,750 | £113,750 |
| £2,000,000 | £153,750 | £193,750 | £253,750 | £293,750 |
Prendiamo il caso da £600,000 nella colonna di destra. Le prime £125,000 sono tassate al 7% (£8,750), le successive £125,000 al 9% (£11,250) e le restanti £350,000 al 12% (£42,000), per un totale di £62,000, poco più del 10% del prezzo. Sull'appartamento da £2 milioni lo stesso acquirente paga quasi il 15% del prezzo. La prima colonna presuppone un acquirente che non chiede l'agevolazione per chi compra la prima casa, di cui parliamo più avanti.
Un calcolatore online dello Stamp Duty fa gli stessi conti ed è utile come controllo incrociato, ma la cifra che si paga è quella riportata nel prospetto di completamento del Suo solicitor.
Comprare tramite una società
Alcuni acquirenti valutano di detenere l'appartamento tramite una società. Per un singolo appartamento residenziale, ai fini dello Stamp Duty conviene raramente. Quando una società o un altro soggetto che non è una persona fisica acquista un'abitazione per più di £500,000, per le operazioni dal 31 ottobre 2024 si applica un'aliquota fissa del 17% sull'intero prezzo, contro il 15% precedente, e in più si aggiunge l'addizionale del 2% per i non residenti. Su un appartamento da £1 milione sono £190,000.
Esistono agevolazioni dall'aliquota del 17%, per esempio per le attività di locazione immobiliare e per gli sviluppatori immobiliari. Se chiede un'agevolazione, la società paga comunque le aliquote maggiorate del 5%, e il 2% quando si applica. Una società che possiede un'abitazione dal valore superiore a £500,000 paga anche l'Annual Tax on Enveloped Dwellings, £4,600 all'anno nel 2026-2027 per una casa dal valore compreso tra £500,000 e £1 milione, a meno che non chieda un'agevolazione in dichiarazione. Inoltre una struttura societaria non sottrae una casa londinese all'imposta di successione britannica: dal 6 aprile 2017 le partecipazioni in società che detengono immobili residenziali nel Regno Unito rientrano nel suo ambito. Qualsiasi società estera deve anche essere iscritta al Register of Overseas Entities prima di poter essere registrata come proprietaria.
Agevolazione prima casa, tempi dell'off-plan e il Budget
Agevolazione per chi compra la prima casa: non ci conti
Dal 1° aprile 2025 chi compra la prima casa paga lo 0% fino a £300,000 e il 5% sullo scaglione da £300,001 a £500,000, senza alcuna agevolazione se il prezzo supera £500,000. Per essere considerati acquirenti della prima casa non si deve mai aver acquisito un diritto principale su un'abitazione in nessuna parte del mondo. Se un non residente possa chiederla, con l'aggiunta del 2%, non è del tutto chiaro, quindi chieda al Suo solicitor prima di farci affidamento. Con il tetto di £500,000, comunque, la maggior parte degli appartamenti di nuova costruzione a Londra è sopra il limite. Non costruiremmo un budget attorno a questa agevolazione.
Off-plan: valgono le aliquote al completamento
Per una nuova costruzione, la data di efficacia ai fini dello Stamp Duty è di norma il completamento. Si applicano le aliquote in vigore quel giorno, non quelle in vigore quando ha prenotato o scambiato i contratti. Quando le aliquote maggiorate sono passate dal 3% al 5% a ottobre 2024, la tutela transitoria copriva solo i contratti scambiati prima del 31 ottobre 2024. Se oggi scambia i contratti per un appartamento previsto nel 2028, pagherà le aliquote in vigore nel 2028, quali che siano.
Il Budget del 28 ottobre 2026
I dati di questo articolo sono quelli in vigore a ottobre 2026, prima dell'Autumn Budget del 28 ottobre 2026. Al 19 ottobre 2026 non erano attese modifiche immediate allo Stamp Duty, anche se il governo non lo aveva detto esplicitamente. Qualsiasi misura annunciata il giorno del Budget richiederebbe comunque una legge e una data di avvio prima di applicarsi. Ricontrolli le aliquote dopo il Budget e di nuovo prima del completamento.
Prima di fare i conti: che cosa verificare
- A completamento avvenuto, possiederà un altro immobile residenziale dal valore di £40,000 o più, in qualsiasi parte del mondo? Se sì, dia per scontato che si applichi il 5%.
- Ha trascorso 183 giorni o più nel Regno Unito nei 12 mesi prima del completamento, e il Suo coniuge o partner civile è residente nel Regno Unito?
- Potrebbe trascorrere 183 giorni nel Regno Unito entro la finestra del rimborso, e ha chiesto una consulenza fiscale sull'effetto che avrebbe sulla Sua posizione fiscale complessiva?
- Compra a nome proprio o tramite una società, e un consulente ha messo a confronto le due soluzioni, ATED e imposta di successione comprese?
- Per un appartamento off-plan, ha messo in conto la possibilità che le aliquote cambino prima del completamento?
- Il Suo solicitor ha confermato la cifra per iscritto, e ha segnato in agenda la scadenza dei due anni se potrebbe chiedere il rimborso del 2%?
Lo Stamp Duty è solo uno dei costi dell'acquisto. La nostra guida passo per passo all'acquisto di un appartamento di nuova costruzione a Londra dall'estero lo mette accanto ai depositi e alle spese legali, e la nostra guida ai costi di gestione spiega che cosa viene dopo, una volta diventati proprietari. Le abitazioni di Londra disponibili oggi sono nella nostra pagina degli immobili.
