Comprare un appartamento di nuova costruzione a Londra dall'estero: l'intera procedura, dalla prenotazione al completamento
Se vive fuori dal Regno Unito, può comprare a Suo nome un appartamento di nuova costruzione a Londra. La legge inglese non pone limiti all'acquisto di immobili residenziali da parte di cittadini stranieri, e la proprietà è indipendente dallo status migratorio. Quello che non si può fare è saltare le fasi: un accordo di prenotazione con la relativa quota, i controlli legali del proprio solicitor, lo scambio dei contratti (exchange) con un deposito che di solito è il 10% del prezzo, e il completamento, quando si pagano il saldo e la Stamp Duty Land Tax.
Per un appartamento comprato off-plan, queste fasi possono durare anni. Il costruttore può chiedere altri pagamenti mentre l'edificio sale, e il contratto indica una long-stop date oltre la quale, se la casa non è finita, si può risolvere il contratto e recuperare i depositi. La maggior parte dei controlli avviene prima dell'exchange, quando si può ancora cambiare idea.
Di seguito seguiamo la procedura in ordine, come funziona in Inghilterra a ottobre 2026, con il denaro da versare in ogni momento. I dati fiscali sono quelli in vigore prima dell'Autumn Budget del 28 ottobre 2026, e ciò che è stato annunciato ma non è ancora legge è indicato come tale.
Chi può comprare, e che cosa un acquisto non dà
I proprietari legali devono avere almeno 18 anni, e in Inghilterra e Galles possono essere registrate come proprietari legali di un immobile al massimo quattro persone, anche se un immobile può essere detenuto in trust per dei figli. Una volta registrato l'acquisto, i nomi degli acquirenti e il prezzo pagato compaiono nel registro pubblico dell'HM Land Registry.
Comprare tramite una società è un percorso diverso, con obblighi propri. Un'entità estera che acquista terreni o immobili nel Regno Unito deve prima iscriversi al Register of Overseas Entities presso Companies House, identificare i propri titolari effettivi, ottenere un Overseas Entity ID e presentare un aggiornamento ogni anno, e l'HM Land Registry non registra l'acquisto di un'entità che non lo ha fatto. A febbraio 2026 la quota di iscrizione era di £250. Per un singolo appartamento, sul piano fiscale la proprietà tramite società di solito non conviene, come spieghiamo nella nostra guida allo Stamp Duty per gli acquirenti esteri.
Un appartamento a Londra non dà il diritto di vivere nel Regno Unito. Non esiste un visto o un percorso di residenza legato all'acquisto di un immobile. Il visto Tier 1 (Investor) ha chiuso alle nuove domande il 17 febbraio 2022, e comunque l'investimento immobiliare non contava ai suoi fini. Se la residenza Le interessa, ne parli con un consulente per l'immigrazione abilitato prima di comprare.
Fase 1: la prenotazione, la quota e il periodo di ripensamento
Una volta concordato il prezzo, si firma un accordo di prenotazione e si paga una quota di prenotazione. Il costruttore toglie l'appartamento dal mercato per un periodo concordato e fissa un calendario per l'exchange. Le quote variano molto. In genere vanno da £10,000 a £50,000 a seconda del valore, e sono molto più basse per le case più economiche. L'unica cifra che conta è quella scritta nel Suo accordo.
La possibilità di riavere la quota dipende dal codice a cui è registrato il costruttore. I costruttori registrati al New Homes Quality Code concedono un periodo di ripensamento di 14 giorni durante il quale si può annullare e recuperare la quota. Dopo si può ancora annullare, ma il costruttore può trattenere i costi ragionevoli che ha dichiarato. La versione 2 del Code si applica alle case prenotate dal 2 marzo 2026. Senza questa tutela, un accordo di prenotazione di solito è vincolante, e chi si ritira perde la quota salvo in casi limitati. Consideri la quota a rischio una volta finito l'eventuale periodo di ripensamento, e prima di pagare chieda quale codice segue il costruttore.
Le scadenze per l'exchange negli accordi di prenotazione sono spesso brevi, questione di settimane. Dia l'incarico al Suo solicitor prima di prenotare, così il conto alla rovescia non parte mentre ne sta ancora cercando uno.
Fase 2: il Suo solicitor, la documentazione legale e i controlli sul denaro
Le serve un solicitor o un licensed conveyancer di Sua fiducia. Si occupa della due diligence, negozia il contratto, gestisce exchange e completamento, presenta la dichiarazione dello Stamp Duty e La registra presso il Land Registry. Il solicitor del costruttore invia un fascicolo con la bozza del contratto, la bozza del leasehold, i documenti sul titolo e le risposte alle richieste di informazioni standard. Il Suo solicitor pone ulteriori domande, svolge le ricerche e Le invia una relazione sul titolo.
La relazione dovrebbe coprire almeno questi punti:
- la durata del leasehold e il ground rent, che sulla maggior parte dei nuovi leasehold concessi dal 30 giugno 2022 dovrebbe essere un peppercorn, in pratica zero;
- come si calcolano le spese condominiali e qual è il preventivo del primo anno;
- il capitolato che sta acquistando, e fino a che punto il costruttore può modificare la superficie finale, il progetto e il capitolato;
- eventuali limiti alla locazione previsti dal leasehold, compresi gli affitti brevi.
Si aspetti controlli dettagliati sul denaro. In base alle Money Laundering Regulations 2017 e al Proceeds of Crime Act 2002, i solicitor devono verificare la Sua identità e l'origine dei fondi, e possono anche chiederLe dell'origine del patrimonio, cioè di come ha costruito la Sua ricchezza complessiva. In pratica servono mesi di estratti conto che mostrino come si è accumulato il denaro, più documenti coerenti con la Sua spiegazione, come buste paga o un contratto di vendita. I fondi dall'estero e le donazioni richiedono verifiche più lunghe. Inizi a raccogliere i documenti il giorno stesso della prenotazione.
Anche la forma di proprietà merita una lettura attenta. La nostra guida a leasehold, freehold e share of freehold spiega che cosa Le dà un leasehold londinese e che cosa no.
Fase 3: lo scambio dei contratti e il deposito del 10%
Con l'exchange si diventa legalmente obbligati a comprare. A questo punto il costruttore di solito chiede il 10% del prezzo, meno la quota di prenotazione già pagata. Tutte le domande della Fase 2 dovrebbero avere una risposta prima della firma, perché ritirarsi dopo l'exchange mette a rischio quel deposito.
Se il completamento è lontano, il contratto può prevedere altri depositi, spesso in rate semestrali o annuali del 5% o del 10% del prezzo. In totale chi compra off-plan può pagare fino al 30% prima del completamento. Il contratto indica anche una data di completamento prevista e una long-stop date: se l'appartamento non è costruito entro la long-stop date, si può risolvere il contratto e recuperare i depositi.
Chieda al Suo solicitor come viene custodito il deposito, perché dalla risposta dipende la Sua esposizione se il costruttore fallisce. Le case nuove si vendono di norma con una garanzia decennale, e la polizza Buildmark di NHBC copre la perdita del deposito tra exchange e completamento se il costruttore diventa insolvente. Altri fornitori offrono coperture simili; controlli i limiti nella polizza stessa. Approfondiamo garanzie e tutela del deposito nella nostra checklist per l'acquisto off-plan.
Fase 4: la costruzione e il via libera sulla sicurezza dell'edificio
La maggior parte delle torri di nuova costruzione a Londra sono edifici ad alto rischio ai sensi del Building Safety Act 2022: alti almeno 18 metri o sette piani, con almeno due abitazioni. Dal 1° ottobre 2023 la costruzione di un edificio di questo tipo non può iniziare senza l'approvazione del Building Safety Regulator. Una volta costruito l'edificio, l'ente deve rilasciare un certificato di completamento e l'edificio deve essere registrato prima che chiunque vi vada ad abitare, e occuparlo prima è un reato.
Per Lei come acquirente, quindi, il completamento dipende dal via libera di un ente regolatore oltre che dal costruttore. Le approvazioni nella fase precedente hanno superato di molto l'obiettivo di legge di 12 settimane. All'inizio del 2025 richiedevano in media 25 settimane, alla fine di quell'anno le pratiche più vecchie avevano una mediana di 37 settimane, e nel 2026 i tempi sono un po' migliorati. Faccia affidamento sulle date del contratto, non su una brochure di vendita.
Fase 5: notifica di completamento, snagging e completamento
Quando l'appartamento è pronto, il costruttore invia la notifica di completamento (notice to complete), che di solito concede 10 giorni lavorativi. Lei paga tramite il Suo solicitor il saldo del prezzo più la Stamp Duty Land Tax, e l'appartamento è Suo.
Di solito si fa un'ispezione prima del completamento, la cosiddetta visita di snagging. Una perizia di snagging professionale costa circa da £300 a £600 a seconda delle dimensioni della casa. Una nuova costruzione di solito non richiede una perizia completa dell'edificio.
Se compra con un mutuo, i tempi contano. Le offerte di mutuo scadono in genere da tre a sei mesi dopo l'emissione, quindi chi compra off-plan di solito definisce il finanziamento a ridosso del completamento, e la banca valuta l'appartamento in quel momento. Se la valutazione risulta inferiore al prezzo del contratto, la differenza è a Suo carico. La nostra guida ai mutui per chi non risiede nel Regno Unito spiega che cosa chiedono le banche.
Lo Stamp Duty si paga con le aliquote in vigore alla data di efficacia, che per una nuova costruzione è di norma il completamento, non la data di prenotazione o di exchange. Chi compra off-plan è quindi esposto a qualsiasi cambio di aliquota deciso prima della consegna delle chiavi.
Che cosa si paga, e quando
La tabella riporta i pagamenti di un tipico acquisto off-plan nell'ordine in cui arrivano. Le percentuali sono calcolate sul prezzo di acquisto. Le spese sono medie o intervalli tipici, non preventivi.
| Fase | Pagamento |
|---|---|
| Prenotazione | Quota di prenotazione fissata dal costruttore (in genere da £10,000 a £50,000 a seconda del valore) |
| Exchange | Di solito il 10% del prezzo, meno la quota di prenotazione |
| Durante la costruzione | Eventuali pagamenti per stati di avanzamento del 5% o del 10%, fino a circa il 30% in totale prima del completamento |
| Prima del completamento | Perizia di snagging, circa da £300 a £600 |
| Completamento | Saldo del prezzo più la Stamp Duty Land Tax |
| Nel corso dell'acquisto | Onorario del solicitor: in media £1,509 compresi esborsi e IVA, con un costo in genere più alto di circa £300 per le pratiche in leasehold |
Tra gli esborsi tipici ci sono le ricerche presso l'amministrazione locale, da £250 a £450, e i controlli antiriciclaggio, da £6 a £20. Gli studi londinesi che assistono acquirenti internazionali possono chiedere di più, quindi si faccia fare un preventivo scritto.
A ottobre 2026, un non residente nel Regno Unito che possiede una casa altrove paga lo Stamp Duty con le aliquote standard più una maggiorazione del 5% e un'addizionale del 2% per i non residenti, applicate a ogni scaglione del prezzo. Sono le aliquote in vigore prima del Budget del 28 ottobre 2026. Il vecchio programma Help to Buy ha chiuso alle domande il 31 ottobre 2022, mentre il programma proposto «Your First Home» non è aperto, e le sue regole non dicono ancora se potranno usarlo i non residenti.
Prima di prenotare: che cosa verificare
- Il costruttore è registrato al New Homes Quality Code, e che cosa dice l'accordo di prenotazione sui rimborsi dopo il periodo di ripensamento?
- Ha dato l'incarico a un solicitor, e ha iniziato a raccogliere i documenti sull'origine dei fondi?
- Quali sono la scadenza per l'exchange, i pagamenti per stati di avanzamento, la data di completamento prevista e la long-stop date?
- Quale garanzia copre l'appartamento, e come viene custodito il Suo deposito tra exchange e completamento?
- Il leasehold prevede un ground rent simbolico (peppercorn), e pone limiti alla locazione?
- Ha calcolato lo Stamp Duty con le aliquote attuali, e verificato se il Budget del 28 ottobre 2026 le ha cambiate?
- Se Le serve un mutuo, un broker specializzato ha confermato che una banca prenderà in considerazione la Sua domanda, visto il paese in cui vive?
Le abitazioni di Londra con cui lavoriamo sono nella nostra pagina degli immobili nel Regno Unito, e il resto di questa serie si trova nella sezione Regno Unito.
