Le Stamp Duty pour les acheteurs étrangers en 2026 : les tranches, la surtaxe de 5 % et la majoration de 2 % pour les non-résidents
Un acheteur qui vit hors du Royaume-Uni et possède déjà un logement ailleurs dans le monde paiera en général le Stamp Duty Land Tax sur un appartement londonien selon trois couches de taux : les tranches standard, une surtaxe de 5 % pour la détention de plus d’un logement, et une majoration de 2 % au titre de la non-résidence. Une fois cumulés, ces taux taxent la fraction du prix jusqu’à 125 000 £ à 7 % et la fraction au-delà de 1,5 million de livres à 19 %. Sur un appartement à 1 million de livres, cela représente 113 750 £, contre 43 750 £ pour un résident britannique qui achète son premier et unique logement.
L’impôt est payé par l’acheteur, par l’intermédiaire du solicitor, à la finalisation de l’achat (completion). Il s’applique uniquement en Angleterre et en Irlande du Nord ; l’Écosse et le pays de Galles ont leurs propres impôts. Deux détails comptent davantage que les taux affichés. Les 2 % peuvent être récupérés si vous passez suffisamment de temps au Royaume-Uni autour de l’achat, et pour un appartement sur plan, les taux applicables sont ceux en vigueur à la finalisation, et non à la réservation.
Tout ce qui suit est valable en octobre 2026, avant le budget d’automne du 28 octobre 2026. Si le budget modifie le Stamp Duty, ces chiffres changeront aussi, et nous l’indiquerons ici.
Les tranches en vigueur depuis le 1er avril 2025
Le Stamp Duty est un impôt par tranches. Chaque taux ne s’applique qu’à la part du prix comprise dans sa tranche, à la manière de l’impôt sur le revenu. Les tranches standard ci-dessous sont en vigueur depuis le 1er avril 2025, date à laquelle les seuils temporairement relevés de 2022 à 2025 ont pris fin.
| Fraction du prix | Taux standard | Possède un autre logement (+5 %) | Non-résident, sans autre logement (+2 %) | Non-résident possédant un autre logement (+7 %) |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu’à 125 000 £ | 0 % | 5 % | 2 % | 7 % |
| De 125 001 £ à 250 000 £ | 2 % | 7 % | 4 % | 9 % |
| De 250 001 £ à 925 000 £ | 5 % | 10 % | 7 % | 12 % |
| De 925 001 £ à 1,5 million de livres | 10 % | 15 % | 12 % | 17 % |
| Au-delà de 1,5 million de livres | 12 % | 17 % | 14 % | 19 % |
C’est dans la colonne de droite que se retrouvent la plupart des acheteurs étrangers. Les deux sections suivantes expliquent pourquoi.
Les taux majorés de 5 % : pourquoi la plupart des acheteurs étrangers les paient
Les taux majorés pour logement supplémentaire ajoutent 5 points de pourcentage à chaque tranche si, après l’achat, vous possédez plus d’un bien résidentiel. Le critère est mondial. Le HMRC prend en compte tout droit principal (major interest) sur un logement situé n’importe où dans le monde et d’une valeur de 40 000 £ ou plus : un appartement à Dubaï ou une maison familiale ailleurs à l’étranger peut donc le déclencher. La surtaxe est passée de 3 % à 5 % pour les achats dont la date d’effet est le 31 octobre 2024 ou postérieure.
Il existe une principale porte de sortie. Si l’appartement londonien remplace votre résidence principale et que l’ancienne est vendue dans les 36 mois, les taux majorés ne s’appliquent pas. Pour un acheteur qui garde un logement à l’étranger et fait de Londres une seconde base ou un investissement, cette exonération ne sert à rien. En pratique, la plupart des acheteurs étrangers paient les 5 %.
La majoration de 2 % pour les non-résidents et le critère des 183 jours
Depuis le 1er avril 2021, les acheteurs qui ne résident pas au Royaume-Uni paient 2 % supplémentaires en plus de tous les autres taux résidentiels, y compris les taux majorés de 5 %, sur les achats en Angleterre et en Irlande du Nord.
Le critère de résidence de cette majoration est propre à elle, distinct du statutory residence test utilisé pour l’impôt sur le revenu. Un particulier est non-résident au regard du Stamp Duty s’il n’a pas été présent au Royaume-Uni au moins 183 jours au cours des 12 mois précédant l’achat. Les achats à plusieurs obéissent à deux règles qui tirent en sens inverse :
- si l’un des coacheteurs est non-résident, tous sont traités comme non-résidents ;
- mais si l’un des conjoints ou partenaires civils réside au Royaume-Uni, les deux sont traités comme résidents, sauf s’ils sont séparés ou achètent en qualité de trustees.
Un couple marié ou lié par un partenariat civil dont l’un des membres réside déjà au Royaume-Uni peut donc éviter les 2 % sur un achat commun, alors que deux amis ou deux parents qui achètent ensemble, dont l’un vit à l’étranger, ne le peuvent pas.
Récupérer les 2 %
La majoration pour non-résidents est la seule partie de la facture qui peut être annulée. Un particulier qui passe au moins 183 jours au Royaume-Uni au cours d’une période continue de 365 jours, située entre 364 jours avant et 365 jours après la date d’effet, en général la finalisation, peut récupérer les 2 % en rectifiant sa déclaration de Stamp Duty. La demande doit être faite dans les deux ans suivant la date d’effet, et elle est exclue si l’un des acheteurs est une société.
Ce point concerne les acheteurs qui prévoient de s’installer à Londres, par exemple pour le travail ou les études, autour de la date de finalisation. Il ne touche pas aux taux majorés de 5 %, qui dépendent de ce que vous possédez et non de votre lieu de résidence. Passer autant de temps au Royaume-Uni peut aussi faire de vous un résident britannique au regard de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les plus-values : faites-vous conseiller avant de planifier un séjour autour du remboursement. Nous présentons l’ensemble du sujet dans notre guide sur la fiscalité des propriétaires étrangers.
Ce que cela donne : trois exemples chiffrés
Le tableau applique les tranches à trois prix d’achat. Il s’agit d’illustrations du calcul, pas du prix d’un appartement particulier ni d’un devis. C’est votre solicitor qui calcule le montant réel.
| Prix | Résident britannique, logement unique | Non-résident, sans autre logement | Résident britannique possédant un autre logement | Non-résident possédant un autre logement |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 £ | 20 000 £ | 32 000 £ | 50 000 £ | 62 000 £ |
| 1 000 000 £ | 43 750 £ | 63 750 £ | 93 750 £ | 113 750 £ |
| 2 000 000 £ | 153 750 £ | 193 750 £ | 253 750 £ | 293 750 £ |
Prenons le cas à 600 000 £ dans la colonne de droite. Les premiers 125 000 £ sont taxés à 7 % (8 750 £), les 125 000 £ suivants à 9 % (11 250 £) et les 350 000 £ restants à 12 % (42 000 £), soit 62 000 £ au total, un peu plus de 10 % du prix. Sur l’appartement à 2 millions de livres, le même acheteur paie près de 15 % du prix. La première colonne suppose un acheteur qui ne demande pas l’allégement pour primo-accédant, que nous abordons plus bas.
Un simulateur de Stamp Duty en ligne fait les mêmes calculs et sert utilement de contre-vérification, mais le montant que vous payez est celui qui figure dans le décompte de finalisation (completion statement) de votre solicitor.
Acheter via une société
Certains acheteurs envisagent de détenir l’appartement via une société. Pour un seul appartement résidentiel, cela aide rarement sur le Stamp Duty. Lorsqu’une société ou une autre personne non physique (non-natural person) achète un logement de plus de 500 000 £, un taux forfaitaire de 17 % s’applique à la totalité du prix pour les transactions depuis le 31 octobre 2024, contre 15 % auparavant, et la majoration de 2 % pour non-résidents s’y ajoute. Sur un appartement à 1 million de livres, cela fait 190 000 £.
Il existe des allégements du taux de 17 %, par exemple pour les activités de location immobilière et les promoteurs. Lorsqu’un allégement est demandé, la société paie quand même les taux majorés de 5 %, et les 2 % le cas échéant. Une société qui possède un logement d’une valeur supérieure à 500 000 £ paie aussi l’Annual Tax on Enveloped Dwellings, soit 4 600 £ par an pour un logement d’une valeur de 500 000 £ à 1 million de livres en 2026-2027, sauf allégement demandé dans une déclaration. Et une structure sociétaire ne fait pas sortir un logement londonien du champ des droits de succession britanniques : depuis le 6 avril 2017, les participations dans des sociétés qui détiennent des biens résidentiels britanniques y sont soumises. Toute société étrangère doit en outre être inscrite au Register of Overseas Entities avant de pouvoir être enregistrée comme propriétaire.
Allégement pour primo-accédant, calendrier de l’achat sur plan et budget
L’allégement pour primo-accédant : n’y comptez pas
Depuis le 1er avril 2025, les primo-accédants paient 0 % jusqu’à 300 000 £ et 5 % sur la fraction comprise entre 300 001 £ et 500 000 £, sans aucun allégement si le prix dépasse 500 000 £. Un primo-accédant ne doit jamais avoir acquis de droit principal sur un logement, où que ce soit dans le monde. La possibilité pour un non-résident d’en bénéficier, avec les 2 % en plus, n’est pas tranchée : interrogez votre solicitor avant de vous y fier. Avec le plafond de 500 000 £, la plupart des appartements neufs londoniens dépassent de toute façon la limite. Nous ne bâtirions pas un budget sur cet allégement.
Sur plan : les taux applicables sont ceux de la finalisation
Pour un logement neuf, la date d’effet du Stamp Duty est normalement la finalisation. Ce sont les taux en vigueur ce jour-là qui s’appliquent, et non ceux en vigueur lors de la réservation ou de l’échange des contrats. Quand les taux majorés sont passés de 3 % à 5 % en octobre 2024, la protection transitoire ne couvrait que les contrats échangés avant le 31 octobre 2024. Si vous échangez aujourd’hui les contrats pour un appartement livrable en 2028, vous paierez les taux en vigueur en 2028, quels qu’ils soient.
Le budget du 28 octobre 2026
Les chiffres de cet article sont ceux en vigueur en octobre 2026, avant le budget d’automne du 28 octobre 2026. Au 19 octobre 2026, aucune modification immédiate du Stamp Duty n’était attendue, même si le gouvernement ne l’avait pas lui-même confirmé. Toute mesure annoncée le jour du budget devrait encore être votée et assortie d’une date d’entrée en vigueur avant de s’appliquer. Revérifiez les taux après le budget, puis de nouveau avant la finalisation.
Avant d’établir votre budget : ce qu’il faut vérifier
- Posséderez-vous un autre bien résidentiel d’une valeur de 40 000 £ ou plus, où que ce soit dans le monde, une fois l’achat finalisé ? Si oui, partez du principe que les 5 % s’appliquent.
- Avez-vous passé 183 jours ou plus au Royaume-Uni au cours des 12 mois précédant la finalisation, et votre conjoint ou partenaire civil réside-t-il au Royaume-Uni ?
- Pourriez-vous passer 183 jours au Royaume-Uni pendant la période de remboursement, et vous êtes-vous fait conseiller sur l’effet que cela aurait sur l’ensemble de votre situation fiscale ?
- Achetez-vous en nom propre ou via une société, et un conseiller a-t-il comparé les deux options, ATED et droits de succession compris ?
- Pour un appartement sur plan, avez-vous prévu dans votre budget la possibilité que les taux changent avant la finalisation ?
- Votre solicitor a-t-il confirmé le montant par écrit, et noté l’échéance des deux ans si vous pouvez demander le remboursement des 2 % ?
Le Stamp Duty n’est qu’un des coûts de l’achat. Notre guide étape par étape pour acheter un logement neuf à Londres depuis l’étranger le replace à côté des acomptes et des frais juridiques, et notre guide des frais courants présente ce qui suit une fois l’appartement acquis. Les logements londoniens actuellement proposés figurent sur notre page des biens.
