De Londense woningmarkt in 2026: prijzen, huren en nieuwbouwaanbod in cijfers
De Londense woningmarkt is in 2026 zwak op prijzen en stevig op huren. De gemiddelde huizenprijs in Londen was in juli 2026 £569,000, 3.3% lager dan een jaar eerder. Het was de elfde maand op rij met een daling op jaarbasis in de hoofdstad, en de laagste jaarlijkse verandering van alle Engelse regio's. Intussen bereikte de gemiddelde particuliere huur in Londen in augustus 2026 £2,332 per maand, 3.5% meer dan een jaar eerder.
Het aanbod is het derde deel van het beeld. Londen kwam er in 2024 tot 2025 netto 32,680 woningen bij, maar halverwege 2026 lag het aantal nieuwe bouwstarts op ongeveer een tiende van de jaarlijkse doelstelling van de stad, afgeremd door goedkeuringen voor bouwveiligheid en de belastingdruk.
Hieronder staan de cijfers per oktober 2026, elk met de bijbehorende datum. Cijfers over huizenprijzen zijn voorlopig en worden in latere maanden herzien. We doen geen prijsvoorspellingen en noemen geen huurrendement.
Huizenprijzen: Londen tegenover de rest van het land
| Gebied | Gemiddelde prijs, juli 2026 | Verandering over 12 maanden |
|---|---|---|
| Londen | £569,000 | -3.3% |
| Engeland | £293,000 | +1.1% |
| Verenigd Koninkrijk | £273,000 | +1.4% |
Het Londense gemiddelde is bijna twee keer zo hoog als dat van Engeland, maar de prijzen gaan de andere kant op dan in de rest van het land, waar Noordoost-Engeland met 4.9% de sterkste jaarlijkse groei liet zien. Inner London werd het hardst door de dalingen getroffen. Voor een koper uit het buitenland snijdt het mes aan twee kanten: de prijzen liggen lager dan een jaar geleden, en er is nog geen teken van wanneer de daling stopt.
De volgende publicatie, met de prijzen van augustus 2026, staat gepland voor 21 oktober 2026. Bekijk die, en de herzieningen van eerdere maanden, voordat u op een van deze cijfers vertrouwt.
Nieuwbouw en bestaande woningen
Uitgesplitst naar type geven de Londense cijfers voor mei 2026 een gemiddelde nieuwbouwprijs van £509,334, 1.2% lager dan een jaar eerder, en een gemiddelde prijs voor een bestaande woning van £549,723, 3.2% lager.
Het zou onjuist zijn hieruit af te leiden dat "nieuwbouw goedkoper is". Het nieuwbouwgemiddelde ligt vooral lager omdat de samenstelling verschilt: nieuwbouw in Londen bestaat grotendeels uit appartementen, terwijl de bestaande woningen huizen van elke omvang omvatten. Wat de uitsplitsing wel doet vermoeden, is dat het gemiddelde voor nieuwbouwverkopen in het jaar tot mei 2026 minder daalde dan dat voor bestaande woningen. De uitsplitsing van één maand is een momentopname en de cijfers zijn voorlopig, dus zie het als een signaal om te volgen en niet als een trend.
Minder verkopen
Het aantal verkopen is samen met de prijzen gedaald. Londen telde in mei 2026 4,006 verkopen, tegenover 5,139 in mei 2025. De volumes van de laatste twee maanden zijn nog niet betrouwbaar, dus mei is de meest recente maand die een vergelijking waard is.
Bij doorverkoop verkocht in 2025 19.9% van de verkopers van een appartement in Engeland en Wales onder de prijs die zij er zelf voor hadden betaald. Dat cijfer geldt voor alle appartementen, niet alleen voor Londense nieuwbouw, maar het herinnert eraan dat een appartement niet vanzelf meer waard is op het moment dat u het verkoopt.
Huren: nog steeds stijgend
De huren gaan de andere kant op. De gemiddelde particuliere huur in Londen was in augustus 2026 £2,332 per maand, met een jaarlijkse huurinflatie van 3.5%, tegen 3.0% in juli. Het Britse gemiddelde was £1,400 per maand, een stijging van 3.8%. Londen is niet de snelst en ook niet de traagst groeiende regio: Noordoost- en Noordwest-Engeland liepen voorop met 5.8%, en Zuidoost-Engeland zat het laagst met 3.0%.
Voor een koper die wil verhuren, tellen twee punten. Dit zijn gemiddelden over alle particuliere huurwoningen, niet de huur die een bepaald appartement zal opbrengen. En sinds 1 mei 2026 beperkt de Renters' Rights Act huurverhogingen binnen een lopend huurcontract tot één keer per jaar, en kunnen huurders verhogingen boven het marktniveau aanvechten bij een tribunaal. Onze gids over een appartement in Londen verhuren behandelt de regels.
Ook de kosten aan de kant van de eigenaar zijn gestegen. De gemiddelde servicekosten (service charge) voor appartementen die in Londen te koop stonden, bedroegen in 2025 £2,801 per jaar, 6.4% meer dan een jaar eerder en 41.2% meer over vijf jaar. Wat een verhuurder overhoudt, hangt van beide posten af, niet van de huur alleen.
Nieuwbouwaanbod: opleveringen en de pijplijn
Engeland kwam er in 2024 tot 2025 netto 208,600 woningen bij, 6% minder dan het jaar ervoor, waarvan 190,600 opgeleverde nieuwbouwwoningen. Voor Londen ging het om netto 32,680 woningen.
De pijplijn vertraagt verder. In juni 2026 lag het aantal nieuwe bouwstarts in Londen op ongeveer 10% van de jaarlijkse doelstelling voor nieuwe woningen van het ministerie van Volkshuisvesting, en duurde een Londens appartementengebouw minstens acht jaar van grondaankoop tot oplevering, tegen vijf jaar een decennium eerder. Op 1 april 2026 stopte Berkeley Group, een ontwikkelaar die actief is in Londen en Zuid-Engeland, met de aankoop van nieuwe grond, behalve via joint ventures, zolang de huidige fiscale en regelgevende omstandigheden blijven bestaan. De Building Safety Levy was een van de redenen.
Ook het tijdschema van de toezichthouder speelt mee. Goedkeuringen voor hoogbouwprojecten bij Gateway 2 duurden veel langer dan de wettelijke termijn van 12 weken: gemiddeld 25 weken begin 2025, met een mediaan van 37 weken voor oudere dossiers eind dat jaar, en enige verbetering in 2026. Sinds 1 oktober 2026 geldt bovendien een nieuwe heffing op woonvloeroppervlak. Minder bouwstarts nu betekent minder opleveringen in de komende jaren. Wat dat met de prijzen doet, is nog een open vraag.
Hoe de markt aanvoelt voor een ontwikkelaar
Het boekjaar van Berkeley tot 30 april 2026 geeft een blik vanuit het verkoopkantoor. De verkoopreserveringen lagen ongeveer 15% onder het tempo van de twee jaren daarvoor, in een markt die werd gekenmerkt door voorzichtigheid en weinig urgentie, en off-plan verkopen hadden meer last van dat gebrek aan urgentie dan verkopen van opgeleverde woningen.
Voor een off-plan koper is dat nuttige context, zowel bij het onderhandelen als bij het inschatten van het risico. Wie vroeg tekent, doet dat tegen de prijs van vandaag voor een oplevering die nog jaren weg kan zijn, terwijl de gemiddelde prijs in Londen het grootste deel van het afgelopen jaar is gedaald. Onze off-plan checklist behandelt de beschermingen en de risico's.
Data om te volgen
| Datum | Wat er gebeurt | Status |
|---|---|---|
| 21 oktober 2026 | Huizenprijzen van augustus 2026 en huren van september worden gepubliceerd | Gepland |
| 28 oktober 2026 | Autumn Budget (najaarsbegroting), met de regels van de voorgestelde regeling "Your First Home" | Gepland |
| 5 november 2026 | Volgende besluit van de Bank of England over de Bank Rate (nu 3.75%) | Gepland |
| Eind 2026 | Regionale uitrol van de database van particuliere verhuurders | Aangekondigd |
| 6 april 2027 | Belastingtarieven op inkomsten uit vastgoed van 22%, 42% en 47% | Bij wet vastgelegd |
| April 2028 | High Value Council Tax Surcharge op woningen met een waarde van £2 miljoen of meer | Aangekondigd, nog geen wet |
Ter context voor wie wil lenen: de Bank Rate bleef op 17 september 2026 op 3.75%. We noemen geen hypotheekrentes, want die hangen af van de geldverstrekker en de lener; onze gids over hypotheken voor wie niet in het VK woont legt uit waar geldverstrekkers op letten.
Fiscale maatregelen staan hier zoals ze er in oktober 2026, vóór de begroting, voor stonden; aangekondigde maatregelen zijn pas wet als ze wettelijk zijn vastgelegd.
De cijfers lezen voordat u koopt
Wij publiceren geen huurrendement voor nieuwbouwappartementen in Londen. Krijgt u er toch een te zien, vraag dan van welke huur en welke prijs het is berekend. Het enige rendement dat telt, is dat van het specifieke appartement, op basis van de werkelijk verwachte huur en de prijs na kosten.
Het andere getal is de valuta. Prijzen, huren en servicekosten luiden allemaal in Britse ponden, dus een koper met geld in een andere valuta loopt wisselkoersrisico op elke betaling en op de uiteindelijke verkoopopbrengst. Een Londense prijs die in ponden gelijk blijft, kan er in dollars, euro's of dirhams heel anders uitzien.
- Controleer de datum van elk cijfer. Gegevens over huizenprijzen lopen ongeveer twee maanden achter en worden herzien.
- Vergelijk appels met appels: een gemiddelde voor heel Londen zegt weinig over één gebouw in één borough.
- Reken op de kosten die de gemiddelden buiten beschouwing laten: Stamp Duty tegen het tarief voor buitenlandse kopers, servicekosten en belasting op huurinkomsten. Onze gidsen over Stamp Duty en lopende kosten zetten ze op een rij.
- Controleer de belastingcijfers opnieuw na de begroting van 28 oktober 2026.
De woningen in Londen waarmee we op dit moment werken, staan op onze pagina met woningen in het Verenigd Koninkrijk.
