Podatki dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Londynie: dochód z najmu, zyski kapitałowe i podatek od spadków
Mieszkanie w Londynie posiadane z zagranicy pociąga za sobą trzy brytyjskie podatki, niezależnie od obywatelstwa i miejsca zamieszkania właściciela. Czynsz podlega brytyjskiemu podatkowi dochodowemu, pobieranemu w ramach Non-Resident Landlord Scheme: agent najmu zwykle potrąca podatek według stawki podstawowej 20%, zanim przekaże Państwu pieniądze. Zysk ze sprzedaży podlega brytyjskiemu podatkowi od zysków kapitałowych (capital gains tax) według stawki 18% lub 24%, a sprzedaż trzeba zgłosić do HMRC w ciągu 60 dni od finalizacji, nawet jeśli podatek nie jest należny. Mieszkanie podlega też brytyjskiemu podatkowi od spadków (inheritance tax) w wysokości 40% powyżej kwoty wolnej (nil-rate band) 325,000 GBP, bo aktywa położone w Wielkiej Brytanii zawsze są nim objęte.
Dwie zmiany są już zapisane w ustawie. Od 6 kwietnia 2027 roku dochody z nieruchomości w Anglii będą opodatkowane według własnych stawek 22%, 42% i 47%, o dwa punkty wyższych niż obecne, a potrącenie w ramach Non-Resident Landlord Scheme wzrośnie do 22%. Od 6 kwietnia 2025 roku zakres podatku od spadków zależy natomiast od długoterminowej rezydencji, a nie od domicylu.
Wszystkie dane podajemy według stanu na październik 2026 roku, sprzed jesiennego budżetu (Autumn Budget) z 28 października 2026 roku. Rozwiązania zapowiedziane, ale jeszcze nieuchwalone, takie jak High Value Council Tax Surcharge, oznaczamy jako propozycje. To przegląd zasad, a nie doradztwo podatkowe: Państwa sytuacja zależy od rezydencji, od umowy podatkowej między Państwa krajem a Wielką Brytanią i od tego, w jakiej formie posiadają Państwo mieszkanie.
Podatek od czynszu: Non-Resident Landlord Scheme
Dla brytyjskich celów podatkowych są Państwo wynajmującym nierezydentem (non-resident landlord), jeśli Państwa zwykłe miejsce pobytu znajduje się poza Wielką Brytanią, co zasadniczo oznacza przebywanie za granicą przez ponad sześć miesięcy w roku. System nakłada obowiązek poboru na tych, którzy Państwu płacą. Agent najmu musi potrącić z czynszu, po odliczeniu dopuszczalnych kosztów, podatek dochodowy według stawki podstawowej, obecnie 20%, i co kwartał przekazywać go do HMRC. Jeśli agenta nie ma, potrącenia musi dokonać najemca, który płaci więcej niż 100 GBP tygodniowo.
Można złożyć do HMRC wniosek, w przypadku osób fizycznych na formularzu NRL1, o otrzymywanie czynszu bez potrąceń. Nie jest to zwolnienie. Jeśli HMRC wyrazi zgodę, składają Państwo co roku brytyjskie zeznanie Self Assessment i płacą przez nie należny podatek. Dla wielu właścicieli wypłata bez potrąceń po prostu zmienia termin zapłaty podatku i przenosi formalności w ich ręce.
To, czy osobie fizycznej będącej nierezydentem przysługuje brytyjska kwota wolna od podatku (personal allowance), zależy od obywatelstwa i od umowy podatkowej. Zanim oprą Państwo budżet na czynszu netto, warto poprosić doradcę o potwierdzenie.
Stawki podatku dochodowego od czynszu teraz i od kwietnia 2027 roku
Obecnie dochody z nieruchomości są opodatkowane według zwykłych stawek podatku dochodowego: podstawowej 20%, wyższej 40% i dodatkowej 45%. Od 6 kwietnia 2027 roku, czyli od początku roku podatkowego 2027/2028, osoby fizyczne w Anglii, Walii i Irlandii Północnej będą płacić odrębne stawki od dochodów z nieruchomości: 22%, 42% i 47%. Ulga na koszty finansowania nieruchomości mieszkaniowych, takie jak odsetki od kredytu hipotecznego, będzie przyznawana według stawki 22%. Stawki te ustala section 7 ustawy Finance Act 2026, uchwalonej w marcu 2026 roku.
Zmiana dotyczy także wynajmujących nierezydentów: stawka potrącenia w ramach systemu wzrośnie do nowej podstawowej stawki dla dochodów z nieruchomości, czyli 22%. Do 6 kwietnia 2027 roku obowiązują obecne stawki.
Sam wynajem ma własne zasady, od zabezpieczenia kaucji po licencje wymagane przez dzielnice. Omawiamy je w tekście o wynajmie mieszkania w Londynie w 2026 roku.
Sprzedaż: podatek od zysków kapitałowych dla nierezydentów
Osoby niebędące rezydentami Wielkiej Brytanii płacą brytyjski podatek od zysków kapitałowych przy zbyciu brytyjskich nieruchomości mieszkaniowych, a od 6 kwietnia 2019 roku przy zbyciu wszystkich gruntów i nieruchomości w Wielkiej Brytanii, w tym przy niektórych zbyciach pośrednich przez spółki, których majątek składa się głównie z nieruchomości. Dla osób fizycznych w roku podatkowym 2026/2027 stawki wynoszą 18% od zysków mieszczących się w progu stawki podstawowej i 24% powyżej niego, przy rocznej kwocie zwolnionej 3,000 GBP. Powiernicy (trustees) płacą 24%.
Na obowiązku zgłoszenia potyka się wielu sprzedających z zagranicy. Nierezydent musi zgłosić sprzedaż do HMRC i zapłacić ewentualny podatek w ciągu 60 dni od finalizacji. Dotyczy to także sytuacji, gdy podatku nie ma do zapłaty albo sprzedaż przynosi stratę. Zeznanie składa się przez osobne konto HMRC „Capital Gains Tax on UK property”. Jeśli sprzedają Państwo mieszkanie, warto dopilnować, by prawnik lub księgowy od dnia finalizacji miał termin 60 dni w kalendarzu.
Dla starszych zakupów obowiązują szczególne zasady: przy nieruchomościach mieszkaniowych kupionych przed 5 kwietnia 2015 roku nierezydenci mogą zasadniczo przyjąć jako koszt nabycia wartość rynkową z tego dnia. Przy nowym mieszkaniu kupowanym dziś punktem wyjścia jest zapłacona cena.
Podatek od spadków: londyńskie mieszkanie jest nim zawsze objęte
Podatek od spadków wynosi 40% od części majątku spadkowego przekraczającej kwotę wolną 325,000 GBP. Kwota wolna i dodatkowa kwota wolna na dom (residence nil-rate band) w wysokości 175,000 GBP są zamrożone do 5 kwietnia 2031 roku, po tym jak jesienny budżet 2025 przedłużył zamrożenie o rok. Dodatkowa kwota na dom ma zastosowanie tylko wtedy, gdy dom przechodzi na zstępnych w linii prostej.
Od 6 kwietnia 2025 roku zakres podatku zależy od długoterminowej rezydencji w Wielkiej Brytanii, a nie od domicylu. Długoterminowym rezydentem jest osoba, która była rezydentem Wielkiej Brytanii w co najmniej 10 z 20 poprzednich lat podatkowych. Kto nie jest długoterminowym rezydentem, odpowiada tylko za aktywa położone w Wielkiej Brytanii. Mieszkanie w Londynie jest takim aktywem, więc w chwili śmierci, a także przy niektórych darowiznach za życia, podlega brytyjskiemu podatkowi od spadków, niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem i gdzie mieszka.
Dla osób z brytyjską przeszłością ważne są dwa doprecyzowania. Zgodnie z przepisem przejściowym osoba, która 30 października 2024 roku nie miała domicylu w Wielkiej Brytanii i nie jest rezydentem w roku 2025/2026 ani później, jest długoterminowym rezydentem tylko wtedy, gdy była rezydentem w 15 z 20 poprzednich lat i w co najmniej jednym z trzech poprzednich lat. Ponadto długoterminowi rezydenci, którzy opuszczają Wielką Brytanię, pozostają objęci podatkiem od majątku na całym świecie przez okres przejściowy („tail”) wynoszący od trzech do dziesięciu lat.
Posiadanie przez spółkę lub trust
Spółka ani trust nie wyłączają londyńskiego domu spod podatku od spadków. Od 6 kwietnia 2017 roku udziały w spółkach o ograniczonym kręgu wspólników (close companies), w spółkach osobowych oraz pożyczki przypisane do brytyjskich nieruchomości mieszkaniowych nie są już majątkiem wyłączonym (excluded property). Struktura spółki niesie za to własne koszty.
Annual Tax on Enveloped Dwellings dotyczy brytyjskich nieruchomości mieszkaniowych wartych ponad 500,000 GBP, które w całości lub części należą do spółki, do spółki osobowej, której wspólnikiem jest spółka, albo do funduszu inwestycyjnego (collective investment scheme). Zeznanie i płatność należą się do 30 kwietnia za rok rozpoczynający się 1 kwietnia. Ulgi, takie jak ulga dla działalności polegającej na wynajmie nieruchomości (property rental business relief), trzeba zgłosić w zeznaniu lub w deklaracji ulgi; nie przysługują automatycznie. Kwiecień 2027 roku to data ponownej wyceny.
| Wartość nieruchomości | ATED od 1 kwietnia 2026 do 31 marca 2027 | ATED 2025/2026 |
|---|---|---|
| Od 500,001 GBP do 1 mln GBP | 4,600 GBP | 4,450 GBP |
| Od 1 mln do 2 mln GBP | 9,450 GBP | 9,150 GBP |
| Od 2 mln do 5 mln GBP | 32,200 GBP | 31,050 GBP |
| Od 5 mln do 10 mln GBP | 75,450 GBP | 72,700 GBP |
| Od 10 mln do 20 mln GBP | 151,450 GBP | 145,950 GBP |
| Powyżej 20 mln GBP | 303,450 GBP | 292,350 GBP |
Jeśli doliczyć stawkę Stamp Duty 17% dla spółek kupujących lokal mieszkalny powyżej 500,000 GBP oraz 2% dla nierezydentów, dla osoby fizycznej kupującej jedno mieszkanie spółka zwykle kosztuje więcej i nie daje oszczędności na podatku od spadków. Liczby zawiera nasz przewodnik po Stamp Duty.
Podatki w skrócie
| Podatek | Kiedy ma zastosowanie | Stawka na październik 2026 | Na co uważać |
|---|---|---|---|
| Podatek dochodowy od czynszu | W każdym roku podatkowym, w którym mieszkanie jest wynajęte | 20% / 40% / 45%; 22% / 42% / 47% od 6 kwietnia 2027 roku (uchwalone) | Potrącenie NRL przez agenta lub najemcę; NRL1 dla wypłaty bez potrąceń |
| Podatek od zysków kapitałowych | Przy sprzedaży | 18% / 24% dla osób fizycznych; roczna kwota zwolniona 3,000 GBP | Zgłoszenie i zapłata w ciągu 60 dni od finalizacji, nawet gdy podatek nie jest należny |
| Podatek od spadków | W chwili śmierci i przy niektórych darowiznach za życia | 40% powyżej 325,000 GBP | Aktywa w Wielkiej Brytanii zawsze objęte; spółki i trusty nie chronią brytyjskich domów |
| ATED | W każdym roku, w którym spółka posiada nieruchomość mieszkaniową wartą ponad 500,000 GBP | Od 4,600 do 303,450 GBP rocznie | Zeznanie do 30 kwietnia; ulgi trzeba zgłosić |
| Stamp Duty Land Tax | Przy zakupie | Standardowe progi plus 5% i 2% dla większości kupujących z zagranicy | Obowiązują stawki z dnia finalizacji |
Pobyt w Wielkiej Brytanii, budżet i nadchodzące zmiany
Rezydencja podatkowa to coś innego niż status imigracyjny. Czas spędzany w Wielkiej Brytanii może sprawić, że w świetle ustawowego testu rezydencji (statutory residence test) staną się Państwo brytyjskim rezydentem podatkowym, a to zmienia kilka z powyższych odpowiedzi: wpływa na zwrot 2% dopłaty do Stamp Duty, na Państwa sytuację w podatku od zysków kapitałowych i, w dłuższym okresie, na zakres podatku od spadków. Posiadanie mieszkania i tak nie daje prawa do zamieszkania w Wielkiej Brytanii. Jeśli spodziewają się Państwo spędzać w Londynie dłuższe okresy, warto zasięgnąć porady, zanim to nastąpi.
Kilka rozwiązań zapowiedziano, ale nie są jeszcze prawem:
- High Value Council Tax Surcharge, zapowiedziana w jesiennym budżecie 26 listopada 2025 roku, byłaby od kwietnia 2028 roku roczną opłatą płaconą przez właściciela nieruchomości mieszkaniowej w Anglii wartej 2 mln GBP lub więcej, w przedziałach od 2,500 do 7,500 GBP rocznie. Konsultacje zakończyły się 14 lipca 2026 roku i obejmowały też dodatkową dopłatę dla właścicieli nierezydentów, bez szczegółów. Rząd jeszcze się do nich nie odniósł, a dopłata wymaga uchwalenia ustawy, zanim zacznie obowiązywać.
- Jesienny budżet z 28 października 2026 roku może przynieść kolejne zmiany. Wcześniej nie oczekiwano natychmiastowych zmian w Stamp Duty ani w Council Tax, ale do dnia ogłoszenia budżetu nic nie jest przesądzone.
Stawki od dochodów z nieruchomości na 2027 rok to inna sytuacja: są już zapisane w Finance Act 2026, ale zaczną obowiązywać dopiero 6 kwietnia 2027 roku.
Co sprawdzić z doradcą podatkowym
- Czy są Państwo wynajmującym nierezydentem i czy warto złożyć wniosek NRL1 o otrzymywanie czynszu bez potrąceń.
- Czy przysługuje Państwu brytyjska kwota wolna od podatku i co umowa podatkowa między Państwa krajem a Wielką Brytanią mówi o dochodach z najmu i zyskach.
- Jak stawki 22% od dochodów z nieruchomości od kwietnia 2027 roku zmienią oczekiwany czynsz netto, zwłaszcza jeśli korzystają Państwo z kredytu.
- Kto złoży 60-dniowe zeznanie dotyczące zysków kapitałowych, gdy sprzedadzą Państwo mieszkanie.
- Państwa status długoterminowego rezydenta dla celów podatku od spadków i to, czy testament obejmuje londyńskie mieszkanie.
- Czy posiadanie na własne nazwisko albo przez strukturę ma sens po uwzględnieniu ATED i podatku od spadków.
- Co, jeśli cokolwiek, zmienił budżet z 28 października 2026 roku.
Koszty utrzymania, w tym Council Tax i opłaty eksploatacyjne, opisuje nasz przewodnik po kosztach utrzymania. Londyńskie nieruchomości, z którymi współpracujemy, są na naszej stronie z nieruchomościami.
