해외에서 런던 아파트를 소유하면 국적이나 거주지와 상관없이 세 가지 영국 세금이 따라옵니다. 임대료에는 영국 소득세가 부과되며, Non-Resident Landlord Scheme(비거주 임대인 제도)을 통해 징수됩니다. 이 제도에서는 보통 임대 중개인이 기본세율 20%의 세금을 공제한 뒤 임대료를 지급합니다. 매각 차익에는 18% 또는 24%의 영국 양도소득세(capital gains tax)가 부과되며, 낼 세금이 없더라도 잔금 완료일로부터 60일 안에 HMRC에 매각 사실을 알려야 합니다. 그리고 영국 자산은 언제나 영국 상속세의 대상이므로, 아파트는 £325,000 비과세 구간(nil-rate band)을 넘는 부분에 40%가 부과되는 영국 상속세 대상이 됩니다.
두 가지 변화는 이미 법으로 정해졌습니다. 2027년 4월 6일부터 잉글랜드의 부동산 소득에는 현재 세율보다 2%포인트 높은 22%, 42%, 47%의 별도 세율이 적용되고, Non-Resident Landlord Scheme의 원천징수율도 22%로 바뀝니다. 또 2025년 4월 6일부터 상속세는 도미사일(domicile)이 아니라 장기 거주 여부를 기준으로 합니다.
이 글의 수치는 모두 2026년 10월 28일 가을 예산안(Autumn Budget) 발표 전인 2026년 10월 기준입니다. High Value Council Tax Surcharge처럼 발표되었지만 아직 법이 아닌 조치는 제안으로 표시했습니다. 이 글은 규칙을 정리한 지도일 뿐 세무 자문이 아닙니다. 개인의 상황은 거주지, 본국과 영국 사이의 조세 조약, 아파트 보유 방식에 따라 달라집니다.
임대료에 대한 세금: Non-Resident Landlord Scheme
영국 세법상 평소 거주지가 영국 밖이면 비거주 임대인이며, 이는 대체로 1년에 6개월 넘게 해외에 있다는 뜻입니다. 이 제도는 징수 의무를 임대료를 지급하는 쪽에 지웁니다. 임대 중개인은 공제 가능한 경비를 뺀 임대료에서 기본세율 소득세(현재 20%)를 공제해 분기마다 HMRC에 납부해야 합니다. 중개인이 없으면 주 £100가 넘는 임대료를 내는 임차인이 대신 공제해야 합니다.
개인은 NRL1 양식으로 HMRC에 신청해 임대료를 공제 없이 받을 수 있습니다. 이는 면세가 아닙니다. HMRC가 승인하면 매년 영국 Self Assessment(자진 신고) 신고서를 내고, 그 신고를 통해 낼 세금을 납부합니다. 많은 소유자에게 공제 없는 수령은 세금을 내는 시기를 옮기고 서류 작업을 본인이 맡게 되는 것일 뿐입니다.
비거주 개인이 소득 가운데 비과세 부분인 영국 개인 기본 공제(personal allowance)를 받을 수 있는지는 국적과 조세 조약상 지위에 따라 달라집니다. 순임대 수입을 예산에 반영하기 전에 자문가에게 본인의 상황을 확인하십시오.
임대료에 대한 소득세율: 현재와 2027년 4월 이후
부동산 소득은 현재 일반 소득세율, 즉 기본세율 20%, 고세율 40%, 추가세율 45%로 과세됩니다. 2027~2028 과세연도가 시작되는 2027년 4월 6일부터 잉글랜드, 웨일스, 북아일랜드의 개인은 22%, 42%, 47%의 별도 부동산 소득세율을 적용받습니다. 모기지 이자 같은 주거용 금융 비용에 대한 공제는 22%로 적용됩니다. 이 세율은 2026년 3월 제정된 Finance Act 2026 제7조에 규정되어 있습니다.
이 변경은 비거주 임대인에게도 적용되며, 이 제도의 원천징수율은 새 부동산 기본세율인 22%로 바뀝니다. 2027년 4월 6일까지는 현행 세율이 적용됩니다.
임대 자체에도 보증금 보호부터 자치구 면허까지 별도의 규칙이 있으며, 이는 2026년 런던 아파트 임대하기에서 다룹니다.
매각: 비거주자의 양도소득세
영국 비거주자는 영국 주거용 부동산을 처분할 때, 그리고 2019년 4월 6일부터는 부동산 비중이 큰 회사를 통한 일부 간접 처분을 포함해 모든 영국 토지와 부동산을 처분할 때 영국 양도소득세를 냅니다. 2026~2027 과세연도 개인의 세율은 기본세율 구간에 해당하는 양도차익에 18%, 그 위로는 24%이며, 연간 비과세 한도는 £3,000입니다. 수탁자(trustee)는 24%를 냅니다.
이 신고 규칙에 걸리는 해외 매도인이 많습니다. 비거주자는 잔금 완료일로부터 60일 안에 HMRC에 매각을 신고하고 세금을 내야 합니다. 낼 세금이 없거나 손실이 난 매각에도 적용됩니다. 신고는 HMRC의 별도 “Capital Gains Tax on UK property” 계정을 통해 합니다. 매각한다면 변호사나 회계사가 잔금 완료일부터 60일 기한을 일정에 넣어 두었는지 확인하십시오.
오래전 매입분에는 특별 규칙이 있습니다. 비거주자는 2015년 4월 5일 전에 산 주거용 부동산에 대해 일반적으로 그날의 시장 가치를 취득가로 쓸 수 있습니다. 오늘 사는 신축 아파트라면 출발점은 지불하는 가격입니다.
상속세: 런던 아파트는 언제나 대상
상속세는 유산 가운데 £325,000 비과세 구간을 넘는 부분에 40%로 부과됩니다. 2025년 가을 예산안에서 동결이 1년 연장되면서, 비과세 구간과 £175,000의 주거용 비과세 구간(residence nil-rate band)은 2031년 4월 5일까지 동결됩니다. 주거용 비과세 구간은 주택을 직계 비속에게 물려줄 때만 적용됩니다.
2025년 4월 6일부터 상속세의 과세 범위는 도미사일이 아니라 영국 장기 거주 여부에 따라 정해집니다. 직전 20개 과세연도 가운데 최소 10개 연도에 영국 거주자였다면 영국 장기 거주자입니다. 장기 거주자가 아닌 사람은 영국 자산에 대해서만 납세 의무가 있습니다. 런던 아파트는 영국 자산이므로, 누가 소유하든 어디에 살든 사망 시와 일부 생전 증여 시 영국 상속세 대상이 됩니다.
영국 거주 이력이 있는 사람에게는 두 가지 세부 규칙이 중요합니다. 경과 규정에 따라, 2024년 10월 30일에 영국 도미사일이 아니었고 2025~2026 과세연도 이후 영국 거주자가 아닌 사람은 직전 20년 가운데 15년, 그리고 직전 3년 가운데 최소 1년 동안 영국 거주자였던 경우에만 장기 거주자가 됩니다. 또 영국을 떠나는 장기 거주자는 3년에서 10년의 “꼬리(tail)” 기간 동안 전 세계 자산에 대한 과세 노출이 유지됩니다.
법인이나 신탁을 통한 보유
법인이나 신탁을 통해 보유해도 런던 주택은 상속세에서 벗어나지 않습니다. 2017년 4월 6일부터 영국 주거용 부동산에 귀속되는 폐쇄 회사(close company)와 파트너십의 지분, 대여금은 더 이상 제외 재산(excluded property)이 아닙니다. 반면 법인 구조에는 그 나름의 비용이 따릅니다.
Annual Tax on Enveloped Dwellings(ATED)는 법인, 법인 구성원이 있는 파트너십, 집합 투자 기구가 전부 또는 일부를 소유한 가치 £500,000 초과 영국 주거용 부동산에 적용됩니다. 4월 1일에 시작하는 연도분의 신고와 납부는 4월 30일까지입니다. 부동산 임대업 감면 같은 감면은 신고서나 감면 신고서로 신청해야 하며 자동으로 적용되지 않습니다. 2027년 4월은 재평가 기준일입니다.
| 부동산 가치 | ATED(2026년 4월 1일~2027년 3월 31일) | ATED(2025~2026) |
|---|---|---|
| £500,001~£1,000,000 | £4,600 | £4,450 |
| £1,000,000~£2,000,000 | £9,450 | £9,150 |
| £2,000,000~£5,000,000 | £32,200 | £31,050 |
| £5,000,000~£10,000,000 | £75,450 | £72,700 |
| £10,000,000~£20,000,000 | £151,450 | £145,950 |
| £20,000,000 초과 | £303,450 | £292,350 |
£500,000가 넘는 주택을 사는 법인에 적용되는 17% 인지세율과 비거주자 2%를 더하면, 아파트 한 채를 사는 개인에게 법인은 대개 비용이 더 들고 상속세도 줄여 주지 않습니다. 수치는 인지세 가이드에 있습니다.
한눈에 보는 세금
| 세금 | 적용 시점 | 2026년 10월 기준 세율 | 주의할 점 |
|---|---|---|---|
| 임대 소득세 | 아파트를 임대하는 매 과세연도 | 20% / 40% / 45%, 2027년 4월 6일부터 22% / 42% / 47%(입법 완료) | 중개인이나 임차인의 NRL 원천징수, 공제 없는 수령은 NRL1 신청 |
| 양도소득세 | 매각 시 | 개인 18% / 24%, 연간 비과세 한도 £3,000 | 낼 세금이 없어도 잔금 완료 후 60일 안에 신고·납부 |
| 상속세 | 사망 시와 일부 생전 증여 시 | £325,000 초과분 40% | 영국 자산은 항상 대상, 법인과 신탁으로 영국 주택을 보호할 수 없음 |
| ATED | 법인이 £500,000 초과 주택을 소유하는 매년 | 연 £4,600~£303,450 | 4월 30일까지 신고, 감면은 신청해야 함 |
| Stamp Duty Land Tax | 매입 시 | 대부분의 해외 매수자는 표준 구간에 5%와 2% 추가 | 잔금 완료 시점의 세율 적용 |
영국 체류 기간, 예산안, 앞으로의 변화
세법상 거주는 이민 신분과 별개입니다. 영국에서 시간을 보내면 법정 거주 판정 테스트(statutory residence test)에 따라 세법상 영국 거주자가 될 수 있고, 그러면 위의 답 가운데 여럿이 바뀝니다. 2% 인지세 할증 환급, 양도소득세 상황, 그리고 더 긴 기간에 걸쳐서는 상속세 노출에 영향을 줍니다. 어떤 경우든 아파트를 소유한다고 영국에 거주할 권리가 생기지는 않습니다. 런던에서 오래 지낼 예정이라면 그 전에 자문을 받으십시오.
발표되었지만 아직 법이 아닌 조치가 여럿 있습니다.
- 2025년 11월 26일 가을 예산안에서 발표된 High Value Council Tax Surcharge는 2028년 4월부터 가치 £2,000,000 이상인 잉글랜드 주택의 소유자에게 연 £2,500~£7,500의 구간별 연간 부과금을 매기는 제도입니다. 의견 수렴은 2026년 7월 14일 마감되었고, 비거주 소유자에 대한 추가 할증도 검토했지만 세부 내용은 없었습니다. 정부는 아직 결과를 내놓지 않았으며, 이 부과금이 적용되려면 입법이 필요합니다.
- 2026년 10월 28일 가을 예산안에서 추가 변경이 나올 수 있습니다. 사전에는 인지세나 카운슬 택스의 즉각적인 변경이 예상되지 않았지만, 예산안 발표일까지는 확정된 것이 없습니다.
2027년 부동산 소득세율은 사정이 다릅니다. 이미 Finance Act 2026에 들어 있지만, 2027년 4월 6일 전에는 적용되지 않습니다.
세무 자문가와 확인할 사항
- 비거주 임대인에 해당하는지, NRL1 양식으로 임대료를 공제 없이 받는 신청을 할지.
- 영국 개인 기본 공제를 받을 수 있는지, 본국과 영국의 조세 조약이 임대 소득과 양도차익에 대해 무엇을 정하는지.
- 2027년 4월부터의 22% 부동산 세율이 예상 순임대 수입을 어떻게 바꾸는지, 특히 대출을 받는 경우.
- 매각 시 60일 양도소득세 신고를 누가 할지.
- 상속세상 장기 거주 여부, 그리고 유언장이 런던 아파트를 다루는지.
- ATED와 상속세까지 따질 때 개인 명의 보유와 구조를 통한 보유 가운데 어느 쪽이 합리적인지.
- 2026년 10월 28일 예산안으로 바뀐 것이 있다면 무엇인지.
카운슬 택스와 관리비를 포함한 유지 비용은 유지 비용 가이드에 있습니다. 저희가 다루는 런던 주택은 부동산 페이지에 있습니다.
