从海外持有伦敦公寓，无论您是什么国籍、住在哪里，都会涉及英国的三种税。租金要缴纳英国所得税，通过非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme）征收：租赁代理通常先按 20% 的基本税率扣税，再把租金付给您。出售获利要缴纳英国资本利得税，税率为 18% 或 24%；即使无须缴税，也必须在交割后 60 天内向 HMRC 申报这笔交易。此外，公寓属于英国遗产税的征收范围，超过 325,000 英镑零税率额度（nil-rate band）的部分按 40% 征税，因为英国境内的资产始终在遗产税的覆盖之下。
有两项变化已经写入法律。从 2027 年 4 月 6 日起，英格兰的房产收入将按单独的税率 22%、42% 和 47% 征税，比现行税率各高两个百分点，非居民房东计划的代扣税率也将改为 22%。另外，自 2025 年 4 月 6 日起，遗产税的征收依据已从住所地（domicile）改为长期居民身份。
本文所有数字均截至 2026 年 10 月，即 2026 年 10 月 28 日秋季预算案公布之前。已宣布但尚未成为法律的措施，例如高价值市政税附加费（High Value Council Tax Surcharge），均标注为提案。本文只是梳理相关规定，不构成税务建议：您的具体情况取决于您的居住地、您的祖国与英国签订的税收协定，以及您持有公寓的方式。
租金收入税：非居民房东计划
就英国税务而言，如果您的通常居所在英国境外，一般指每年在海外超过六个月，您就属于非居民房东。该计划把代收税款的义务放在向您付款的一方。租赁代理必须从扣除可抵扣开支后的租金中，按基本税率（目前为 20%）代扣所得税，并每季度缴给 HMRC。如果没有代理，每周租金超过 100 英镑的租户须代为扣税。
您可以向 HMRC 申请（个人使用 NRL1 表格）全额收取租金而不被代扣。这并不是免税。如果 HMRC 批准，您每年要提交英国自我评估（Self Assessment）纳税申报表，并通过它缴纳应缴税款。对许多业主来说，全额收租只是改变了缴税时间，把文书工作交到了自己手里。
非居民个人能否享受英国个人免税额（即收入中免税的那一部分），取决于国籍和税收协定情况。在估算租金净收入之前，请让您的顾问确认您的情况。
租金收入的所得税税率：现在与 2027 年 4 月起
房产收入目前按普通所得税税率征税：基本税率 20%，高税率 40%，附加税率 45%。从 2027 年 4 月 6 日（即 2027 至 2028 纳税年度开始）起，英格兰、威尔士和北爱尔兰的个人将按单独的房产收入税率 22%、42% 和 47% 纳税。住宅融资成本（例如按揭利息）的税收减免将按 22% 计算。这些税率由 2026 年 3 月颁布的《2026 年财政法》（Finance Act 2026）第 7 条规定。
这一变化同样适用于非居民房东，该计划下的代扣税率将改为新的房产基本税率 22%。在 2027 年 4 月 6 日之前，仍适用现行税率。
出租本身另有一套规定，从押金保管到行政区许可证，详见2026 年出租伦敦公寓一文。
出售：非居民的资本利得税
非英国居民处置英国住宅房产须缴纳英国资本利得税；自 2019 年 4 月 6 日起，这一规定扩大到所有英国土地和房产，包括通过房产占比高的公司进行的部分间接处置。个人在 2026 至 2027 纳税年度的税率为：落在基本税率档内的收益按 18%，超出部分按 24%，年度免税额为 3,000 英镑。信托受托人按 24% 缴税。
申报规定让许多海外卖家措手不及。非居民必须在交割后 60 天内向 HMRC 申报出售并缴纳应缴税款。即使无须缴税，或者出售亏损，这条规定同样适用。申报要通过 HMRC 单独的“Capital Gains Tax on UK property”账户提交。如果您要出售，请确保律师或会计师从交割当天起，就把 60 天的截止日期记在日程上。
较早购入的房产有特别规定：对于 2015 年 4 月 5 日之前购入的住宅房产，非居民一般可以用该日的市场价值作为计税成本。今天购入的新房公寓，计税起点就是您支付的价格。
遗产税：伦敦公寓始终在征税范围内
遗产中超过 325,000 英镑零税率额度的部分，按 40% 征收遗产税。2025 年秋季预算案将冻结期延长一年后，零税率额度和 175,000 英镑的住宅零税率额度将冻结至 2031 年 4 月 5 日。住宅零税率额度只适用于把住宅留给直系后代的情况。
自 2025 年 4 月 6 日起，遗产税的征税范围取决于是否为英国长期居民，而不再取决于住所地。如果您在之前 20 个纳税年度中至少有 10 年是英国居民，就属于英国长期居民。非长期居民只就英国境内资产纳税。伦敦公寓是英国资产，所以无论业主是谁、住在哪里，去世时这套公寓都在英国遗产税的范围内，部分生前赠与也是如此。
对于在英国有居住经历的人，还有两点细节很重要。根据一项过渡规定，2024 年 10 月 30 日时住所地不在英国、且在 2025 至 2026 年度或之后不是英国居民的人，只有在之前 20 年中有 15 年是英国居民、并且之前三年中至少有一年是英国居民，才属于长期居民。此外，长期居民离开英国后，其全球资产在三到十年的“尾期”（tail）内仍须承担英国遗产税。
通过公司或信托持有
通过公司或信托持有，并不能让伦敦住宅免于遗产税。自 2017 年 4 月 6 日起，可归属于英国住宅房产的封闭型公司（close company）权益、合伙权益和贷款，已不再属于除外财产（excluded property）。而公司架构本身还会带来额外成本。
封装住宅年度税（Annual Tax on Enveloped Dwellings）适用于价值超过 500,000 英镑、由公司、有公司成员的合伙企业或集合投资计划全部或部分持有的英国住宅房产。每个年度从 4 月 1 日开始，当年的申报和缴税须在 4 月 30 日前完成。房产出租业务减免等各项减免，必须在申报表或减免声明中提出申请，不会自动适用。2027 年 4 月是重新估值的时间点。
| 房产价值 | ATED（2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日） | ATED（2025 至 2026 年度） |
|---|---|---|
| 500,001 至 100 万英镑 | 4,600 英镑 | 4,450 英镑 |
| 100 万至 200 万英镑 | 9,450 英镑 | 9,150 英镑 |
| 200 万至 500 万英镑 | 32,200 英镑 | 31,050 英镑 |
| 500 万至 1,000 万英镑 | 75,450 英镑 | 72,700 英镑 |
| 1,000 万至 2,000 万英镑 | 151,450 英镑 | 145,950 英镑 |
| 2,000 万英镑以上 | 303,450 英镑 | 292,350 英镑 |
再加上公司购买价值超过 500,000 英镑住宅时适用的 17% 印花税税率，以及非居民另加的 2%，对于只买一套公寓的个人来说，通过公司持有通常成本更高，而且省不了遗产税。具体数字见我们的印花税指南。
各项税种一览
| 税种 | 何时适用 | 截至 2026 年 10 月的税率 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 租金收入所得税 | 公寓出租的每个纳税年度 | 20% / 40% / 45%；2027 年 4 月 6 日起为 22% / 42% / 47%（已立法） | 由代理或租户按 NRL 规定代扣；全额收租须提交 NRL1 |
| 资本利得税 | 出售时 | 个人 18% / 24%；年度免税额 3,000 英镑 | 交割后 60 天内申报并缴税，即使无须缴税也要申报 |
| 遗产税 | 去世时及部分生前赠与 | 超过 325,000 英镑的部分按 40% | 英国资产始终在征税范围内；公司和信托无法为英国住宅避税 |
| ATED | 公司持有价值超过 500,000 英镑住宅的每一年 | 每年 4,600 至 303,450 英镑 | 4 月 30 日前申报；减免须主动申请 |
| 印花税（Stamp Duty Land Tax） | 购买时 | 大多数海外买家为标准税档另加 5% 和 2% | 按交割时的税率征收 |
在英国停留的时间、预算案与未来的变化
税务居民身份与移民身份是两回事。在英国停留的时间，可能使您根据法定居住测试（statutory residence test）成为英国税务居民，而这会改变上文的好几个答案：它影响 2% 印花税附加税的退税、您的资本利得税处境，从更长期看，还会影响您的遗产税风险。无论如何，拥有一套公寓并不赋予您在英国居住的权利。如果您预计会在伦敦长期停留，请事先咨询专业意见。
有几项措施已经宣布，但尚未成为法律：
- 高价值市政税附加费在 2025 年 11 月 26 日的秋季预算案中宣布，拟从 2028 年 4 月起，对英格兰价值 200 万英镑及以上住宅的业主每年征收，按档位从每年 2,500 英镑到 7,500 英镑不等。咨询已于 2026 年 7 月 14 日结束，其中还探讨了对非居民业主额外加征，但没有公布细节。政府尚未回应，该附加费须经立法才能实施。
- 2026 年 10 月 28 日的秋季预算案可能带来进一步变化。此前预计印花税和市政税不会立即调整，但在预算案公布当天之前，一切都还没有定论。
2027 年的房产收入税率则不同：它们已经写入《2026 年财政法》，只是要到 2027 年 4 月 6 日才开始适用。
需要与税务顾问确认的事项
- 您是否属于非居民房东，是否应提交 NRL1 表格申请全额收租。
- 您能否享受英国个人免税额，以及您的祖国与英国的税收协定对租金收入和资本利得有何规定。
- 2027 年 4 月起 22% 的房产税率会如何改变您预期的租金净收入，尤其是在您有贷款的情况下。
- 出售时，由谁负责提交 60 天内的资本利得税申报。
- 您在遗产税上的长期居民身份，以及您的遗嘱是否涵盖这套伦敦公寓。
- 把 ATED 和遗产税都算进去之后，以个人名义持有还是通过架构持有更合理。
- 2026 年 10 月 28 日的预算案是否带来了任何变化，如有，变了什么。
