تأجير شقة في لندن عام 2026: قانون حقوق المستأجرين والتأمينات والتراخيص وقاعدة الليالي التسعين
إذا اشتريت شقة في لندن لتأجيرها، فأنت تؤجر في ظل نظام جديد. فمنذ 1 مايو 2026 صارت معظم عقود الإيجار الخاصة في إنجلترا عقود إيجار دورية مضمونة (assured periodic tenancies) بلا تاريخ انتهاء محدد، وأُلغي الإخلاء «دون خطأ» بموجب المادة 21، وصار المالك الذي يريد استعادة شقته يحتاج إلى أحد الأسباب القانونية لاسترداد الحيازة. والمستأجر الذي يدفع ويلتزم بالشروط يمكنه البقاء ما شاء، ويمكنه المغادرة بإشعار مدته شهران.
أما القواعد الأخرى التي يواجهها المالك المؤجر المقيم في الخارج فهي سارية منذ مدة أطول. إذ يجب حماية التأمين في برنامج حكومي خلال 30 يومًا، وهو محدد بسقف قدره إيجار خمسة أسابيع في معظم عقود الإيجار. وتشترط عدة بلديات في لندن ترخيصًا لبعض المساكن المؤجرة أو لجميعها. وفي لندن الكبرى يحتاج تأجير المسكن إيجارًا قصير الأجل لأكثر من 90 ليلة في السنة إلى إذن تخطيطي.
نستعرض أدناه كلًا من هذه القواعد كما هي في أكتوبر 2026، ثم الضريبة على الإيجار، التي تُقتطع من الإيجار نفسه حين يقيم المالك في الخارج. والأرقام الضريبية هي السارية قبل ميزانية الخريف في 28 أكتوبر 2026.
ما الذي تغير في 1 مايو 2026
حصل قانون حقوق المستأجرين لعام 2025 (Renters’ Rights Act 2025) على الموافقة الملكية في 27 أكتوبر 2025، واكتسبت المجالس المحلية صلاحيات جديدة للتحقيق والتنفيذ اعتبارًا من 27 ديسمبر 2025. ودخلت التغييرات الرئيسية التي تخص الملاك حيز التنفيذ في 1 مايو 2026:
- أُلغي الإخلاء «دون خطأ» بموجب المادة 21. أما إشعارات المادة 21 التي أُرسلت قبل 1 مايو 2026 فلم يبق لها سوى نافذة محدودة لرفع الدعاوى أمام المحكمة: ستة أشهر من تاريخ الإرسال أو ثلاثة أشهر من 1 مايو 2026، أيهما أسبق.
- تحولت معظم عقود الإيجار القصيرة المضمونة (assured shorthold tenancies)، الجديدة والقائمة، إلى عقود إيجار دورية مضمونة تستمر بلا تاريخ انتهاء. ويمكن للمستأجرين المغادرة بإشعار مدته شهران.
- لا يجوز للملاك قبول عروض تتجاوز الإيجار المعلن، ويجب أن تُظهر الإعلانات الإيجار المطلوب، ولا يجوز للمالك أن يطلب أكثر من إيجار شهر واحد مقدمًا.
- لا يجوز للملاك التمييز ضد المستأجرين الذين لديهم أطفال أو يتلقون إعانات. ويحق للمستأجرين طلب الاحتفاظ بحيوان أليف، ولا يجوز للمالك الرفض إلا لسبب وجيه.
- ارتفع الحد الأقصى للغرامات المدنية على بعض مخالفات الإسكان من £30,000 إلى £40,000، ويمكن أن تصل أوامر رد الإيجار إلى إيجار سنتين.
وكان على الملاك أيضًا أن يسلموا المستأجرين الحاليين نشرة المعلومات الحكومية الخاصة بقانون حقوق المستأجرين بحلول 31 مايو 2026. فإذا كنت تشتري شقة مؤجرة بالفعل، فاطلب من البائع ما يثبت أن ذلك تم.
إنهاء عقد الإيجار: الأسباب والإشعار
يحتاج المالك الآن إلى سبب قانوني وإشعار بموجب المادة 8 لاسترداد الحيازة. ومن الأسباب بيع العقار أو انتقالك للسكن فيه بنفسك، ولا يجوز استخدام أي منهما في أول 12 شهرًا من العقد، إضافة إلى متأخرات الإيجار والسلوك المعادي للمجتمع. ومدة الإشعار في معظم الأسباب أربعة أشهر بوجه عام. ولكي يكون سبب متأخرات الإيجار إلزاميًا، أي أن تكون المحكمة ملزمة بالحكم باسترداد الحيازة، يجب أن تبلغ المتأخرات إيجار ثلاثة أشهر.
والمعنى العملي للمستثمر بسيط. لا يمكنك إنهاء عقد إيجار لمجرد إعادة التأجير بسعر أعلى، وإذا كنت تخطط للبيع والشقة خالية، فعليك أن تحسب حساب إشعار لا يقل عن أربعة أشهر وقيد الأشهر الاثني عشر. فالشقة المؤجرة لمستأجر جيد أقرب إلى دخل طويل الأجل منها إلى أصل قصير الأجل يمكنك إخلاؤه متى شئت.
وصار التأمين مرتبطًا باسترداد الحيازة أيضًا. فاعتبارًا من 1 مايو 2026 لا تحكم المحكمة باسترداد الحيازة إلا إذا رُوعيت قواعد التأمين، أو أُعيد التأمين، أو سُوّي النزاع. والمالك المقيم في الخارج الذي يتجاوز خطوة الحماية قد لا يتمكن من الحصول على أمر باسترداد الحيازة حتى يُعاد التأمين أو يُحسم النزاع.
تحديد الإيجار ورفعه
تحدد الإيجار المبدئي عند الإعلان، وعليك الالتزام به، فلا مزايدات بين المتقدمين. وبعد ذلك لا يجوز رفع الإيجار أكثر من مرة واحدة في السنة، باتباع إجراء المادة 13 والنموذج المقرر Form 4A، مع إشعار لا يقل عن شهرين. والمستأجر الذي يرى أن الزيادة تتجاوز سعر السوق يمكنه الطعن فيها أمام المحكمة المختصة.
ولتكوين فكرة عن السوق، بلغ متوسط الإيجار الخاص في لندن £2,332 شهريًا في أغسطس 2026، بارتفاع 3.5% عن العام السابق. وهذا متوسط لجميع المساكن في لندن، وليس توقعًا لشقة بعينها.
التأمينات والمدفوعات المقدمة
بموجب قانون رسوم المستأجرين لعام 2019 (Tenant Fees Act 2019)، يُحدد سقف تأمين الإيجار بإيجار خمسة أسابيع إذا كان الإيجار السنوي أقل من £50,000، أو بإيجار ستة أسابيع إذا بلغ £50,000 أو أكثر. أما تأمين الحجز، الذي يُؤخذ لحجز الشقة أثناء إجراء الفحوص، فسقفه إيجار أسبوع واحد. ومع حد الشهر الواحد على الإيجار المقدم، يتحدد بذلك أقصى ما يمكنك تحصيله في البداية.
ويجب حماية التأمين في عقد الإيجار المضمون ضمن برنامج معتمد حكوميًا، هو Deposit Protection Service أو mydeposits أو Tenancy Deposit Scheme، خلال 30 يومًا من استلامه. ونقترح على الملاك المقيمين في الخارج أن يتولى ذلك وكيل تأجير خاضع للتنظيم، لأن الوكيل يتولى أيضًا اقتطاع الضريبة الموضح أدناه.
التراخيص: تحقق من البلدية والشارع
هناك ثلاثة أنواع من التراخيص قد تنطبق على مسكن مؤجر في لندن. فالترخيص الإلزامي مطلوب للمسكن متعدد الإشغال (HMO) المؤجر لخمسة أشخاص أو أكثر يشكلون أكثر من أسرة واحدة ويتشاركون المرافق، وتصل مدة الترخيص إلى خمس سنوات، وقد يؤدي تأجير مسكن متعدد الإشغال دون ترخيص إلى غرامة غير محدودة. ويمكن للمجالس أيضًا أن تشترط تراخيص للمساكن متعددة الإشغال الأصغر، وهو ما يسمى الترخيص الإضافي، أو لجميع المساكن المؤجرة من القطاع الخاص في مناطق محددة، وهو ما يسمى الترخيص الانتقائي.
وقد صار إدخال الترخيص الانتقائي أسهل. فبموجب موافقة عامة سارية منذ 23 ديسمبر 2024، لم تعد المجالس في إنجلترا تحتاج إلى موافقة الوزير المختص على برامج الترخيص الانتقائي أيًا كان حجمها، وإن ظلت الشروط القانونية ومشاورة مدتها 10 أسابيع مطلوبة. وقد استخدمت بلديات لندن هذه الصلاحية: فأدخلت Barking and Dagenham الترخيص الانتقائي على مستوى البلدية كلها اعتبارًا من 6 أبريل 2025، وWandsworth في مناطق محددة اعتبارًا من 1 يوليو 2025، وLambeth اعتبارًا من 1 سبتمبر 2025، وأصدرت Hackney قرارًا بالترخيص الإضافي في 1 ديسمبر 2025.
وتختلف البرامج من شارع إلى آخر. فقبل أن تؤجر، راجع صفحة التراخيص في موقع البلدية نفسها للعنوان الدقيق، لا لمنطقة الرمز البريدي وحدها.
الإيجار قصير الأجل وقاعدة الليالي التسعين
في لندن الكبرى، يُعد تأجير المسكن كمكان إقامة مؤقت تغييرًا جوهريًا في الاستخدام يحتاج إلى إذن تخطيطي. ومنذ قانون إلغاء القيود لعام 2015 (Deregulation Act 2015) هناك استثناء واحد: يجوز تأجير المسكن إيجارًا قصير الأجل لمدة تصل إلى 90 ليلة إجمالًا في السنة الميلادية دون إذن، بشرط أن يكون الشخص الذي يؤجره ملزمًا بدفع ضريبة المجلس المحلي عنه. وتجاوز 90 ليلة دون إذن مخالفة تخطيطية. ويمكن للمجلس إصدار إشعار تنفيذ، والاستمرار بعد الإشعار جريمة. والتنفيذ صعب لأن المجالس تفتقر إلى بيانات الحجوزات، لكن ذلك لا يجعل المخالفة مشروعة.
وكثيرًا ما يكون عقد الإيجار والرهن العقاري أهم من قاعدة التخطيط. فمعظم عقود إيجار الشقق وقروض الشراء بغرض التأجير تقيّد الإيجار قصير الأجل، مثلًا عبر تعهدات «للسكن الخاص فقط» أو شروط رهن عقاري تشترط عقود إيجار لا تقل عن ستة أشهر. فاقرأ عقد إيجار الشقة الجديدة بحثًا عن ذلك قبل أن تخطط لأي دخل من الإيجار قصير الأجل. ومن المتوقع الآن أن يبدأ برنامج وطني لتسجيل الإيجارات قصيرة الأجل في إنجلترا في مارس 2027، ولم تصدر تفاصيله التشغيلية بعد.
الضريبة على الإيجار، وما هو قادم
يخضع إيجار المالك المقيم في الخارج للضريبة في المملكة المتحدة. فبموجب نظام الملاك غير المقيمين (Non-Resident Landlord Scheme)، يقتطع وكيل التأجير ضريبة الدخل بالسعر الأساسي، وهو حاليًا 20%، من الإيجار بعد المصروفات ويدفعها إلى HMRC كل ربع سنة، ما لم توافق HMRC على أن يتلقى المالك الإيجار كاملًا ويقدم إقرار التقييم الذاتي (Self Assessment) بدلًا من ذلك. واعتبارًا من 6 أبريل 2027 تُطبق في إنجلترا نسب الدخل العقاري المقرة تشريعيًا، وهي 22% و42% و47%، وينتقل سعر الاقتطاع إلى 22%. وهذه النسب كما هي في أكتوبر 2026، قبل ميزانية 28 أكتوبر 2026، والإجراءات المعلنة غير المقرة تشريعيًا ليست قانونًا. ويغطيها دليلنا حول الضرائب على الملاك من الخارج بالكامل.
وهناك عدة إصلاحات في قطاع الإيجار أُعلن عنها لكنها لم تدخل حيز التنفيذ بعد:
| الإجراء | الحالة في أكتوبر 2026 | التوقيت المتوقع |
|---|---|---|
| قاعدة بيانات قطاع الإيجار الخاص، مع تسجيل إلزامي للملاك ورسوم سنوية | معلن | التطبيق على مستوى المناطق اعتبارًا من أواخر 2026 |
| أمين المظالم للملاك في قطاع الإيجار الخاص، بعضوية إلزامية | معلن | متوقع في 2028 |
| معيار المساكن اللائقة (Decent Homes Standard) للإيجارات الخاصة | مقترح | 2035 أو 2037 |
| قانون Awaab (Awaab’s Law) للإيجارات الخاصة | معلن | دون موعد |
| التسجيل الوطني للإيجارات قصيرة الأجل | معلن | متوقع في مارس 2027 |
| نسب ضريبة الدخل العقاري 22% / 42% / 47% | مقر تشريعيًا، ولم يدخل حيز التنفيذ بعد | اعتبارًا من 6 أبريل 2027 |
قبل أن تؤجر: ما الذي ينبغي التحقق منه
- هل يسمح عقد الإيجار بالتأجير، وبأي شروط؟ وهل يمنع الإيجار قصير الأجل؟
- إذا كان لديك رهن عقاري، فهل تسمح شروطه بنوع الإيجار الذي تخطط له، وهل هو منتج مخصص للشراء بغرض التأجير؟
- هل يقع العنوان ضمن برنامج ترخيص انتقائي أو إضافي، وهل تشترط البلدية ترخيصًا قبل انتقال المستأجر؟
- من سيحمي التأمين خلال 30 يومًا، ومن سيتولى ضريبة الملاك غير المقيمين؟
- من يدفع ضريبة المجلس المحلي أثناء تأجير الشقة، وأثناء خلوها بين مستأجر وآخر؟ تأكد من ذلك مع البلدية والوكيل.
- هل أنت مستعد لعقد إيجار بلا تاريخ انتهاء، ولمدد إشعار تقارب أربعة أشهر إذا أردت استعادة الشقة؟
لمعرفة التكلفة الكاملة لامتلاك شقة مؤجرة، راجع دليلنا لتكاليف التشغيل. والمساكن في لندن التي نعمل عليها حاليًا معروضة في صفحة العقارات.
