在伦敦买公寓，无论新旧，您几乎肯定买到的是一份长期租约。这是对公寓在固定期限内的合法所有权，期限往往在 99 年到 999 年之间，由拥有整栋楼的业主授予，这位业主称为永久产权人（freeholder）。您可以出售、出租、抵押这份租约，也可以通过遗嘱留给他人。您不拥有的是楼宇结构、楼下的土地和公共区域，而且要通过物业费（service charge）分摊楼宇的费用。
有两项变化让新租约对买家比几年前更有利。2022 年 6 月 30 日以后签发的长期租约，大多每年只收取一粒胡椒籽的名义地租（peppercorn），实际上等于零。《2024 年租赁产权与永久产权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）也已开始加强租赁产权持有人的权利，不过截至 2026 年 10 月，只有部分条款生效。
另一项将把共有产权（commonhold）定为新公寓默认产权形式的改革法案，目前只有草案。下文把现行法律与提案分开说明，因为销售资料并不总是这样做。
为什么伦敦公寓几乎都是租赁产权
在英格兰，租赁产权是公寓的常规产权形式。2024 至 2025 年度，英格兰所有公寓中有 58% 为租赁产权，业主自住公寓中这一比例为 93%；全国估计共有 490 万套租赁产权住宅，其中公寓占 69%。伦敦的租赁产权比例在各地区中最高：39% 的住宅为租赁产权，共 144 万套。
一栋公寓楼有屋顶、电梯、入口等公共部分，总得有人拥有并管理。在英格兰，这个人通常就是永久产权人：他把各套公寓以租约形式授予买家，再通过物业费收回运营成本。永久产权（freehold）是没有期限的完全所有权，是独栋住宅的常规产权形式；单套公寓很少以永久产权出售。
国际买家常担心租赁产权就等于租房。其实不然。长期租约是在英国土地登记局（HM Land Registry）登记在您名下的产权。真正要问的是：租约还剩多少年，持有成本是多少，租约允许您做什么。
四种产权形式对比
| 产权形式 | 您拥有什么 | 谁管理楼宇 | 在伦敦的常见情况 |
|---|---|---|---|
| 租赁产权 | 租约期限内的公寓 | 永久产权人或其委托的物业管理公司，费用来自物业费 | 几乎所有新房公寓和大多数旧公寓 |
| 永久产权 | 土地和建筑，没有期限 | 业主本人 | 独栋住宅；单套公寓极少 |
| 共享永久产权 | 公寓的租约，加上楼宇永久产权的一份份额，通常通过业主公司持有 | 全体公寓业主共同管理 | 多见于较老的改建楼宇 |
| 共有产权 | 公寓的永久产权，加上共有产权协会的会员资格 | 协会管理，没有房东 | 罕见：总共不到 20 个项目 |
共享永久产权与共有产权的实际情况
共享永久产权
在共享永久产权（share of freehold）下，您依然持有公寓的租约，但同时与其他公寓业主共同拥有整栋楼的永久产权，通常是作为业主们所拥有公司的成员或股东；如果业主不超过四人，也可以直接登记在产权上。租约条款对您仍有约束力。改变的是控制权：业主们共同决定物业费，通常还可以在彼此之间批准延长租约。这种安排在较老的改建楼宇中比在新建高楼中常见，所以买新公寓的买家不太可能遇到。
共有产权
共有产权让您拥有公寓的永久产权，并成为共有产权协会的会员；协会是一家拥有并管理公共部分的公司。这里没有房东，也没有租约期限。共有产权由《2002 年共有产权与租赁产权改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002）创设，2004 年生效，但采用者极少，共有产权项目不到 20 个，贷款机构对它也一直很谨慎。目前，如果伦敦某个项目以共有产权出售，请尽早向您的律师和贷款机构咨询。
新租约的地租：名义地租规定
根据《2022 年租赁产权改革（地租）法》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022），2022 年 6 月 30 日或之后以支付溢价方式签发、期限超过 21 年、针对单套住宅的新长期住宅租约，大多只能收取名义地租。房东不得收取代收费用。养老住宅的适用日期为 2023 年 4 月 1 日。
其中的例外对期房买家很重要。根据 2022 年 6 月 30 日之前交换的合同签发的租约，即使租约本身在之后才签发，也不受这条规定约束，而一些周期很长的期房项目就属于这种情况。商业租约、社区主导的住房和部分住房融资产品也不在其列；自愿延长的租约，在原租期剩余的时间里也可以保留原来的地租。该法由地方贸易标准部门（Trading Standards）执行，罚款为 500 至 30,000 英镑，任何违规收取的地租都必须在 28 天内退还。
因此，对于 2026 年交割新房公寓的买家来说，租约上应当写的是名义地租。您的律师应当确认这一点，并确认开发商的原始合同是何时交换的。
2024 年法案：目前已经生效的部分
《2024 年租赁产权与永久产权改革法》于 2024 年 5 月 24 日获得御准，但大部分条款还需要进一步的程序才能适用。截至 2026 年 10 月，已有三批变化生效：
- 自 2024 年 7 月 24 日起，有关地产租费（rentcharge）、物业费纠纷的条款，以及对《2022 年建筑安全法》的修订；
- 自 2025 年 1 月 31 日起，取消两年持有期的要求，新业主可以立即申请法定延长租约，或参与购买永久产权；
- 自 2025 年 3 月 3 日起，修改自主管理权（Right to Manage），即租赁产权持有人接管楼宇管理的权利：混合用途楼宇中非住宅面积的上限从 25% 提高到 50%，租赁产权持有人也不再需要承担永久产权人因申请而产生的费用。
对于买全新公寓、租约远超 80 年的买家来说，延长租约的规则还很遥远。自主管理权的修改更值得关注，因为它让楼下有商铺或办公室的混合用途高楼的住户，更容易接管楼宇的管理。
尚未启动的部分，以及法庭挑战
该法案中几项最受关注的措施虽已写入法律，但还没有生效日期：
- 取消合并价值（marriage value），即目前延长剩余期限 80 年或以下的租约时须额外支付的溢价；
- 为延长租约和购买永久产权引入新的估值方法，并设立零地租、标准期限 990 年的租约延长；
- 禁止出售新的租赁产权独栋住宅，仅有少数例外；
- 一揽子物业费透明度措施。
其中两项已有进展。政府关于估值费率的咨询于 2026 年 7 月 15 日启动，后延长至 2026 年 10 月 21 日结束。同一天，政府确认：房东须每年提交楼宇报告并使用统一格式的物业费缴费通知；未经法院或裁判庭审查，租赁产权持有人无须承担房东的法律费用；租赁产权持有人有权获取最多追溯六年的楼宇信息。这些措施预计将通过二级立法，从 2027 年起尽快生效。保险佣金的相关规则还需要进一步咨询。
这些改革还面临法律挑战。包括 Grosvenor、Cadogan、Howard de Walden 和 John Lyon’s Charity 在内的一批永久产权人认为，估值和地租方面的改动侵犯了他们的人权。高等法院于 2025 年 10 月 24 日驳回了这一挑战。该判决正在上诉中，上诉法院的听证定于 2027 年 4 月举行。
下一步改革：《共有产权与租赁产权改革法案》草案
本节所有内容都是提案，不是法律。政府于 2026 年 1 月 27 日发布了《共有产权与租赁产权改革法案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）草案，在 2026 年 5 月 13 日的国王演讲中予以确认，下议院住房委员会则于 2026 年 5 月 27 日发布了对草案的报告。主要提案包括：
- 将现有长期住宅租约的地租上限定为每年 250 英镑，40 年后降为名义地租；
- 大多数新公寓禁止采用租赁产权，并把共有产权定为默认形式；
- 废除没收租约（forfeiture），即房东因租户违约而终止租约的权利；
- 让现有楼宇更容易转为共有产权，并进一步提高物业费透明度。
政府预计地租上限将于 2028 年实施。截至 2026 年 10 月，该法案尚未正式提交议会，政府表示将于 2026 年秋季提交一个大幅修订的版本。在法案通过之前，没收租约仍是现行法律的一部分，新公寓也继续以租赁产权出售。
对今天的买家来说，以长期租约、名义地租买下的新公寓，在地租方面已经接近改革想要达到的效果。悬而未决的是物业费和楼宇管理问题，这也是为什么我们的持有成本指南用了大部分篇幅讲这两项。
签署租约之前：需要核查的事项
- 租约期限：应写明从某个具体起始日期算起的年数，而不是笼统地写“长期”。
- 地租：是否为名义地租；如果不是，原因是什么，包括开发商合同最初交换的日期。
- 物业费条款：涵盖哪些项目，费用如何分摊，第一年预算是多少。
- 使用限制：很多租约禁止短租或商业用途，如果您打算出租，这一点很重要。请参阅我们的伦敦公寓出租指南。
- 永久产权人和物业管理公司分别是谁，是否有住户管理公司。
- 如果是二手公寓，要了解楼宇的防火安全状况，以及您的租约是否符合《建筑安全法》对租赁产权持有人的保护条件，这可以用政府的在线查询工具核实。
