Hipotecas para no residentes en Dubái: la guía de financiación 2026

“¿Puedo conseguir una hipoteca en Dubái si no vivo allí?” es una de las preguntas más frecuentes entre los compradores internacionales, y la respuesta es sí, aunque en condiciones distintas a las de un residente. Un grupo más reducido de bancos presta a no residentes, piden una entrada mayor y el proceso se apoya en la documentación más que en una nómina local. Esta guía expone la situación en 2026 en cuanto a loan-to-value, tipos, requisitos y costes, con cada cifra fechada y referida a su fuente al pie de la página. Está escrita por Palmera: somos una agencia inmobiliaria, no una entidad hipotecaria ni un asesor financiero, así que tómela como orientación y confirme los detalles con un banco.

¿Puede un no residente conseguir realmente una hipoteca en Dubái?

Sí. Quien vive fuera de los Emiratos puede financiar una compra en Dubái recurriendo a un subconjunto de bancos emiratíes que mantienen programas específicos de préstamo a no residentes (análisis del mercado hipotecario de Dubái, 2026). La contrapartida frente a un comprador residente es clara: menos entidades entre las que elegir, un loan-to-value máximo más bajo, controles más exhaustivos de ingresos y origen de fondos, y un precio algo por encima del equivalente para residentes. Nada de eso impide la compra: simplemente implica más efectivo por adelantado y un rastro documental más riguroso.

Entre las entidades que aparecen una y otra vez como activas en el segmento de no residentes están Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank y Arab Bank (Bayut, 2026; Holo, 2026). Sus condiciones difieren mucho —en loan-to-value, en plazo, en valor mínimo del inmueble y en qué pasaportes están dispuestas a estudiar—, así que el banco al que acuda pesa tanto como su propio perfil.

Un buen primer movimiento es la preaprobación. En lugar de conjeturar cuánto puede pedir prestado, la preaprobación le dice qué importe se compromete a prestarle un banco concreto según sus ingresos y su perfil reales, de modo que busque una unidad que pueda financiar en vez de negociar primero y descubrir después el desfase. Poder comprar es una cuestión aparte y más sencilla —los extranjeros pueden adquirir en pleno dominio en las zonas freehold de Dubái—, algo que tratamos en nuestra guía sobre si los extranjeros pueden comprar propiedad en Dubái.

¿Cuánto se puede pedir prestado? El loan-to-value para no residentes

La mayor diferencia para un no residente es el límite de loan-to-value (LTV): la parte del precio que el banco está dispuesto a financiar. El préstamo a no residentes es más conservador que el de residentes:

Tipo de comprador	LTV máximo habitual	Entrada indicativa
No residente (vive en el extranjero), inmueble terminado	~50–60%, ocasionalmente 65%	~35–50% del precio
No residente, inmueble por encima de 5M AED	~55–60%	~40–45% del precio
Expatriado residente — primera vivienda de hasta 5M AED	hasta 80% (límite regulatorio)	desde el 20% del precio
Expatriado residente — primera vivienda por encima de 5M AED	hasta 70% (límite regulatorio)	desde el 30% del precio
Nacional emiratí — primera vivienda	85% hasta 5M AED, 75% por encima	desde el 15–25% del precio
Segunda vivienda o posteriores	60% expatriado, 65% nacional	desde el 35–40% del precio
Off-plan, cualquier comprador	50% (límite regulatorio)	desde el 50% del precio

Conviene ser preciso con un matiz de fondo, porque buena parte de lo publicado lo cuenta mal: no existe ningún límite del Banco Central para los “no residentes”. La normativa —la Circular 31/2013, artículo (3), modificada por la Resolución del Consejo 31/2/2020— segmenta a los prestatarios por nacionalidad (nacional de los EAU o del CCG frente a expatriado), por valor del inmueble en la frontera de los 5.000.000 AED, por primera o segunda vivienda y por obra terminada frente a off-plan (CBUAE Rulebook, 2026). No define en absoluto una categoría de no residente. El techo del 50–60% que le van a citar es política de riesgos de cada banco superpuesta a la norma: se fija de forma unilateral en función del riesgo y varía realmente de una entidad a otra.

Esa variabilidad es dinero contante. A ADCB se le atribuye en torno a un 50% para no residentes con un plazo más corto, de hasta unos 15 años; a Emirates NBD, hasta un 60%; y las entidades más competitivas aprueban un 65% para un expediente sólido y bien documentado (Engel & Völkers, 2026; SevenX Properties, 2026). Planifique con una entrada del 40% como escenario de trabajo y un 50% como escenario prudente, y deje que la preaprobación le diga dónde se sitúa de verdad.

En un apartamento terminado de 2.000.000 AED, un LTV del 50% significa pedir prestado 1.000.000 AED y aportar 1.000.000 AED en efectivo, antes de sumar los costes de compra. Esa realidad tan intensiva en caja explica que muchos compradores extranjeros de este segmento comparen la financiación con pagar al contado, sobre todo cuando la rentabilidad del alquiler supera con holgura el coste del préstamo. Nuestro índice de rentabilidad por alquiler recoge las rentabilidades actuales por zona para hacer esa comparación.

Un ejemplo práctico: cuota mensual de una compra de 2.000.000 AED

Los números hacen tangible el equilibrio. A continuación, el mismo apartamento terminado de 2.000.000 AED calculado de tres formas: un loan-to-value conservador del 50%, un escenario de trabajo al 60% y ese mismo escenario tensionado con un punto porcentual más de tipo. Los tres suponen una amortización estándar de capital e intereses a 25 años con un tipo constante durante toda la vida del préstamo.

Concepto	Conservador (LTV 50%)	Escenario de trabajo (LTV 60%)	Tensión de tipo (LTV 60%)
Precio de compra	2.000.000 AED	2.000.000 AED	2.000.000 AED
Entrada	1.000.000 AED (50%)	800.000 AED (40%)	800.000 AED (40%)
Importe del préstamo	1.000.000 AED	1.200.000 AED	1.200.000 AED
Tipo indicativo (anual)	5,5%	5,5%	6,5%
Plazo	25 años	25 años	25 años
Cuota mensual	~6.141 AED	~7.369 AED	~8.103 AED
Intereses totales del préstamo	~842.300 AED	~1.010.700 AED	~1.230.800 AED
Total devuelto	~1.842.300 AED	~2.210.700 AED	~2.430.800 AED

El tipo del 5,5% se sitúa en el punto medio de la horquilla del 5,0–6,5% que atrae un expediente típico de no residente a mediados de 2026 (Mortgease, 2026; Mortgage Finder, 2026). Lea la tercera columna como una lección de disciplina: un punto porcentual cuesta unos 734 AED al mes y 220.000 AED a lo largo del préstamo, que es exactamente por lo que el diferencial que negocie importa más que el reclamo del periodo inicial.

El plazo actúa en sentido contrario. El mismo préstamo de 1.200.000 AED al 5,5% a 15 años en vez de 25 cuesta unos 9.805 AED al mes —unos 2.436 AED más—, pero los intereses totales bajan hasta cerca de 565.000 AED, un ahorro de unos 446.000 AED. Como varios bancos conceden a los no residentes un plazo más corto por política y no por elección, puede que ese plazo reducido le venga impuesto de todos modos; la prueba de asequibilidad es la cuota mensual, no el importe del préstamo.

Tres advertencias, dichas con honestidad. Las cifras no incluyen las primas obligatorias de seguro de vida y de hogar que se detallan más abajo, que suman unos cientos de dírhams al mes. Suponen un tipo estático, cosa que un préstamo variable no dará: haga la prueba de estrés con dos puntos por encima de la oferta, no con uno. Y dejan fuera el efectivo que necesita al cierre además de la entrada: en el escenario del 60%, la entrada más la tasa de transferencia del 4% del DLD, el registro hipotecario y las comisiones de apertura y tasación suman unos 904.000 AED antes de la comisión de la agencia. Una comprobación más que hará el banco: con una cuota de 7.369 AED al mes, la regla de carga de deuda exige unos ingresos brutos mensuales de al menos 14.700 AED antes de contar cualquier otro endeudamiento.

Los tipos de interés y cómo se fijan

Las hipotecas de Dubái se referencian por lo general al EIBOR —el Emirates Interbank Offered Rate—, normalmente como un tipo fijo inicial durante un periodo que después pasa a un tipo variable que sigue al EIBOR más un diferencial bancario (marco de préstamo de Dubái, 2026). El precio para no residentes suele quedar algo por encima del tipo equivalente para residentes, reflejo de la mayor percepción de riesgo que tiene el banco de un prestatario extranjero.

Como referencia, los tipos fijos de escaparate para residentes con domiciliación de nómina en julio de 2026 se movían aproximadamente entre el 3,75–4,89% a 1 año, el 3,89–3,99% a 2 años, el 3,95–4,19% a 3 años y el 4,19–4,69% a 5 años, con un precio 0,20–0,40% superior sin domiciliación de nómina (Mortgease, 2026). Añada la prima de no residente de 0,5–1,0 puntos porcentuales y un expediente extranjero típico aterriza en torno al 5,0–6,5% anual, con un 4,5–5,0% al alcance solo de perfiles excepcionales (Mortgage Finder, 2026; Kotook, 2026). Ningún banco de los EAU publica un tarifario para no residentes, así que desconfíe de cualquier cifra única que encuentre en internet, incluida la nuestra.

De ahí se derivan dos consejos prácticos. Primero, compare las ofertas por su coste total —el diferencial y el tipo posterior al periodo inicial—, no solo por el reclamo de portada, porque el periodo inicial es corto frente a la vida del préstamo. Segundo, como la parte variable sigue al EIBOR, su cuota puede moverse con los tipos: someta la cuota mensual a una prueba de estrés con un tipo más alto antes de comprometerse, y no se quede solo con la cifra del primer día.

El EIBOR, la paridad con el dólar y hacia dónde van los tipos

Entender de dónde sale su tipo bien merece diez minutos, porque explica qué puede moverlo y qué no.

El dírham está vinculado al dólar estadounidense. Para defender esa paridad, el Banco Central de los EAU sigue la política de la Reserva Federal casi de forma mecánica: cuando la Fed mueve su tipo de interés sobre las reservas, el CBUAE mueve en paralelo su Base Rate sobre la facilidad de depósito a un día. La Base Rate se recortó 25 puntos básicos hasta el 3,65%, con efecto desde el 11 de diciembre de 2025 —el tercer y último recorte de 2025— y se ha mantenido en el 3,65% en todas las decisiones de 2026, incluidas las del 18 de marzo y el 17 de junio de 2026, cada vez replicando una pausa de la Fed (comunicados del CBUAE, 2026). Tomar liquidez a corto plazo del CBUAE cuesta 50 puntos básicos por encima de ese nivel.

La Base Rate ancla el EIBOR, el índice interbancario al que realmente se referencia su hipoteca. A 31 de marzo de 2026 los fixings eran del 3,65% a 1 mes, 3,66% a 3 meses, 3,71% a 6 meses y 3,91% a 12 meses; para el 1 de julio de 2026 el fixing a 3 meses había subido hasta el 3,87% (Mortgage Market UAE, 2026). La mayoría de las entidades toman el plazo a 3 meses, aunque algunas usan el de 1, 6 o 12 meses: un detalle que conviene leer en la carta de oferta, porque determina cada cuánto se revisa su cuota.

Sobre el EIBOR se añade el diferencial bancario. Los diferenciales de mercado en 2026 van aproximadamente de EIBOR + 1,00% a EIBOR + 2,25%, con las ofertas promocionales más agresivas cerca del suelo y los no residentes normalmente en la parte alta. Emirates NBD describe su propia estructura variable como “EIBOR + diferencial fijo”, con opciones de periodo fijo inicial de 2, 3 o 5 años y una horquilla global del 2,14% al 6,00% anual (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Junte las piezas y un no residente con un EIBOR a 3 meses del 3,87% más un diferencial del 1,75% paga hoy alrededor del 5,6%, que es más o menos la columna central del ejemplo anterior.

Para usted como prestatario, esto significa tres cosas. Su tipo de Dubái es un tipo estadounidense disfrazado: la política monetaria emiratí no puede desacoplarse de la Fed mientras se mantenga la paridad, así que lo que hay que vigilar es la Fed, no el ánimo del mercado local. Un periodo fijo es un seguro, no un ahorro: compra certidumbre durante dos a cinco años, y después vuelve al EIBOR más diferencial, así que el diferencial es la cifra que gobierna veinte de sus veinticinco años. Y el diferencial es la parte negociable: el EIBOR es el mismo para todos, y lo que separa una buena operación de una mala son el spread y las comisiones, que es donde un bróker se gana el sueldo.

Requisitos y documentos que le pedirá el banco

El análisis de riesgo de un no residente se apoya en la documentación en lugar de en un historial salarial local. Los bancos suelen evaluar los pilares habituales de cualquier decisión hipotecaria, recopilados en su país de origen:

• Identidad y situación: pasaporte en vigor y los criterios propios de elegibilidad de no residentes del banco, que pueden incluir una lista de nacionalidades o países admitidos.
• Ingresos y capacidad de pago: acreditación de ingresos estables, con una prueba de carga de deuda para que el total de las cuotas se mantenga dentro de un porcentaje fijado de los ingresos.
• Origen de los fondos: extractos bancarios y prueba de la procedencia de la entrada, conforme a los controles antiblanqueo.
• El inmueble: tasación bancaria de la unidad, ya que el LTV se aplica sobre el menor entre precio y tasación.

En la práctica, la mayoría de las entidades quieren que un no residente acredite unos ingresos mensuales mínimos de en torno a 15.000 AED o su equivalente en divisa, aunque algunas aceptan 10.000–15.000 AED según el perfil, y el papeleo es más pesado que para un residente: seis meses de extractos bancarios, certificado de ingresos o cuentas auditadas si trabaja por cuenta propia, copia del pasaporte, un informe de crédito de su país de origen y la declaración completa de la deuda existente (Mortgage Finder, 2026; Bayut, 2026).

Dos límites estrictos condicionan cuánto puede pedir prestado. El Debt Burden Ratio limita el servicio total de deuda mensual, incluida la cuota hipotecaria prevista, al 50% de los ingresos brutos mensuales, y los bancos imputan como carga entre el 2,5% y el 5% del límite total de sus tarjetas de crédito, las use o no, mientras descuentan los ingresos por bonus y comisiones (Emirates NBD, 2026; CBUAE Rulebook, 2026). Por otro lado, la edad mínima del prestatario es de 21 años y el plazo se limita a 25 años o a cumplir los 65 al vencimiento, lo que ocurra primero, con algunos bancos que admiten hasta los 70 para autónomos. A los no residentes se les suelen conceder plazos más cortos que a los residentes, con independencia de la edad.

La nacionalidad es la condición para la que los compradores están menos preparados. Los bancos emiratíes mantienen listas internas de nacionalidades admitidas por motivos de prevención del blanqueo y de conocimiento del cliente, y puede que necesite un pasaporte de un país incluido en esa lista para que siquiera se abra un expediente. Entre los pasaportes ampliamente aceptados están el del Reino Unido, los Estados miembros de la UE, Estados Unidos, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Suiza, Singapur, India, Pakistán, Rusia, China, Líbano, Jordania, Egipto, Marruecos y los países del CCG; los solicitantes de jurisdicciones de alto riesgo según el GAFI o sancionadas son rechazados casi siempre (Holo, 2026; Bayut, 2026). Esas listas no se publican, difieren de un banco a otro y cambian, y por eso el mismo solicitante puede ser rechazado en una entidad y aprobado en otra, y por eso un bróker que conozca las listas vigentes evita solicitudes tiradas a la basura.

También hay condiciones del lado del inmueble. El préstamo a no residentes se limita a propiedad registrada en pleno dominio dentro de las zonas freehold designadas —no se financian el leasehold ni las promociones sin inscribir— y la mayoría de los bancos fijan un valor mínimo del inmueble de entre 500.000 y 1.000.000 AED por debajo del cual no tramitan un expediente de no residente (RealEstateClubDubai, 2026). La financiación también es más sencilla sobre vivienda terminada: la mayor parte del préstamo a no residentes se dirige a unidades acabadas con título de propiedad, mientras que el off-plan suele financiarse con el plan de la promotora (véase más abajo).

El proceso de aprobación paso a paso y sus plazos

La secuencia es la misma para todo el mundo; lo único que cambia cuando se solicita desde el extranjero son los tiempos.

1. Preaprobación: de 3 a 5 días laborables. Usted presenta documentación de ingresos, identidad y deudas, y el banco emite un compromiso en principio por un importe máximo de préstamo. Suele tener una validez de 45 a 90 días, lo más habitual 60, que es su ventana para encontrar y asegurar un inmueble (800Homes, 2026).
2. Encontrar el inmueble y firmar el MOU (Form F). El contrato de compraventa entre usted y el vendedor, normalmente con un depósito del 10% en manos de la agencia o del trustee.
3. Tasación designada por el banco: de 5 a 7 días laborables. El banco encarga la tasación a su propio tasador y usted la paga. El LTV se aplica sobre el menor entre precio y tasación, de modo que una tasación por debajo del precio aumenta el efectivo que necesita en vez de reducir el precio.
4. Aprobación definitiva y carta de oferta formal: de 5 a 7 días laborables. El comité de riesgos convierte la preaprobación en una oferta vinculante con tipo, diferencial, plazo y cuadro de comisiones. Lea aquí el Key Facts Statement, no después.
5. NOC de la promotora. La promotora confirma que las cuotas de comunidad están al corriente y da su conformidad a la transmisión.
6. Cita en la oficina del trustee. El registro de la hipoteca en el Dubai Land Department y la transmisión del título se hacen en la misma cita; el representante del banco acude para liberar los fondos e inscribir su garantía.

Para un residente, el tiempo total desde la preaprobación hasta la transmisión es de aproximadamente 4 a 6 semanas (800Homes, 2026; Betterhomes, 2026). Para un no residente, de 6 a 8 semanas es la cifra realista para planificar. La fricción añadida es procedimental, no de fondo: hay que notarizar, legalizar y enviar por mensajería los documentos desde su país, las comprobaciones del origen de fondos son transfronterizas y tardan más, y o bien viaja usted para la cita en el trustee, o bien otorga un poder notarial a alguien que pueda acudir en su nombre. Preparar el poder a la vez que la preaprobación, y no después de la carta de oferta, es el único cambio que acorta los plazos de forma fiable.

Los requisitos varían según el banco, y un bróker o asesor hipotecario puede encajar su perfil con una entidad que realmente atienda su nacionalidad y su tipo de ingresos, lo que evita las solicitudes fallidas que van sumando semanas en silencio.

Financiar off-plan frente a vivienda terminada

La financiación hipotecaria en Dubái se orienta a la vivienda terminada y entregada. En el off-plan, el plan de pagos escalonado de la promotora es en la práctica su financiación durante la construcción: paga a plazos ligados a hitos de obra en lugar de disponer de un préstamo bancario en la reserva (marco de financiación off-plan de Dubái, 2026). Algunos compradores gestionan después una hipoteca cerca de la entrega, cuando la unidad está terminada y puede emitirse el título, para liquidar un último pago de importe elevado o refinanciar.

Cuando un banco sí presta sobre off-plan, el Banco Central lo limita a un 50% del valor “con independencia de la finalidad, el importe o la categoría de comprador”: el mismo techo para nacionales emiratíes, nacionales del CCG y expatriados, tanto si van a vivir en la casa como si invierten, por el plazo más largo de desarrollo y el riesgo de finalización (CBUAE Rulebook, Circular 31/2013 artículo 3). En el caso concreto de los no residentes, la mayoría de las entidades rechazan de plano los expedientes off-plan en lugar de prestar al 50%.

Si el off-plan está en su lista corta, lo que hay que entender es la estructura del plan de pagos, no la hipoteca: nuestra guía principal sobre comprar off-plan en Dubái recorre de principio a fin la reserva, el SPA y los pagos por hitos. Para ver el stock actual tanto de obra terminada como de off-plan, consulte nuestro listado de propiedades, o distritos consolidados y bien vistos por los bancos como Dubai Marina y Business Bay. El historial de la promotora cuenta cuando una hipoteca en el momento de la entrega forma parte del plan; nombres consolidados como Emaar Properties son un punto de partida habitual.

El coste completo: gastos más allá de la entrada

Una hipoteca añade sus propias partidas a los costes habituales de compra. El cargo estrella específico de la hipoteca es la tasa de registro hipotecario del 0,25% del importe del préstamo más una tasa administrativa de 290 AED, que se paga al Dubai Land Department en la oficina del trustee, en la misma cita que la transmisión: 5.000 AED más 290 AED en un préstamo de 2.000.000 AED (Dubai Land Department eServices, 2026). Está fijada por la Ley de Dubái n.º 7 de 2006 y no es negociable. A eso se suman los gastos de cierre que paga todo comprador —principalmente la tasa de transferencia del DLD del 4% sobre el valor del inmueble más 580 AED de gestión, la comisión de la agencia y las tasas de la oficina del trustee, de unos 4.000–5.000 AED—, además de la tasación bancaria y las comisiones de apertura que se detallan en el siguiente apartado.

Partida de coste	Importe indicativo	Cuándo
Entrada (no residente)	~35–50% del precio	En la compra
Tasa de transferencia del DLD	4% del valor del inmueble + 580 AED	En la transmisión
Tasa de registro hipotecario	0,25% del préstamo + 290 AED	Al inscribir la hipoteca
Tasa de la oficina del trustee	~4.000–5.000 AED	En la transmisión
Comisión bancaria de apertura	hasta el 1,05% del préstamo, a menudo con tope ~15.000 AED	Al disponer del préstamo
Tasación del inmueble	~2.500–3.500 AED	Durante la solicitud
Cuota de comunidad anual	Recurrente, según la comunidad	Tras la entrega

El panorama fiscal recurrente sigue siendo favorable: Dubái no aplica ningún impuesto anual sobre la propiedad, ni sobre las plusvalías, ni sobre las rentas del alquiler en el ámbito local, así que el principal gasto corriente es la cuota de comunidad anual. La salvedad honesta es que, si es residente fiscal en un país que grava la renta mundial, puede que siga debiendo impuestos allí: nuestra guía de impuestos y costes de la propiedad en Dubái desglosa cada partida, y nuestra guía sobre dónde invertir en Dubái ayuda a encajar una compra financiada con la zona y el presupuesto adecuados.

Amortización anticipada, seguros y las comisiones que añade el banco

Hay tres categorías de coste que viven dentro del propio préstamo y no en la compra, y son las que los compradores descubren más tarde.

La amortización anticipada tiene tope, y el tope es generoso. El Banco Central limita la comisión de un préstamo hipotecario al 1% del capital pendiente o 10.000 AED, la cifra que resulte menor: una norma de 2019 que sustituyó al cargo del 3% introducido en 2018, con la obligación para los bancos de devolver en 30 días lo cobrado de más (Mortgage Finder, 2026; Cavendish Maxwell, 2026). Los bancos añaden el 5% de VAT, así que la cifra que aparece de verdad en un Key Facts Statement es el 1,05% o 10.500 AED con VAT incluido (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). El tope cubre tanto la amortización parcial como la total y, al ser un techo absoluto, cualquier saldo superior a 1.000.000 AED se cancela por esos mismos 10.500 AED. En el ejemplo anterior, cancelar un préstamo de 1.200.000 AED cuesta 10.500 AED, no 12.600 AED. Algunas entidades eliminan la comisión por completo a partir del tercer año: pregunte, porque no es lo habitual y vale dinero de verdad si piensa vender antes del vencimiento.

Dos seguros son obligatorios, y en la práctica ninguno es opcional. El seguro de vida se contrata en modalidad de capital decreciente, de modo que la suma asegurada baja a la par que el capital pendiente, y cuesta aproximadamente el 0,20–0,60% del saldo pendiente al año: Emirates NBD cobra el 0,018% del saldo al mes, en torno al 0,22% anual, mientras que los datos agregados de los brókers sitúan la horquilla de mercado más amplia (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). Sobre un saldo de 1.200.000 AED son aproximadamente entre 2.600 y 7.200 AED al año, y los prestatarios de más edad, fumadores o con antecedentes médicos se sitúan en la parte alta de esa horquilla o por encima. El seguro del inmueble también es obligatorio, pero mucho más barato: en torno al 0,03–0,12% del valor del inmueble al año, o unos 600–2.400 AED en una propiedad de 2.000.000 AED, normalmente fijado en el momento de la aprobación para toda la vida del préstamo y calculado sobre el mayor entre valor de mercado y valor del inmueble.

Las comisiones del propio banco se concentran al principio. La comisión de apertura o de estudio llega hasta el 1% del préstamo más el 5% de VAT —el Key Facts Statement de Emirates NBD indica un 1,05% del importe del préstamo, no reembolsable—, aunque la mayoría de las grandes entidades la limitan en términos absolutos a unos 15.000 AED, y es habitual que se descuente o se elimine en productos promocionales, así que es lo primero que hay que negociar (Emirates NBD, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). La tasa de tasación no es negociable y ronda los 2.500–3.500 AED; Emirates NBD publica 3.150 AED con VAT incluido para un inmueble terminado.

Sume todo esto al ejemplo práctico y el cuadro queda completo: en un préstamo de 1.200.000 AED pagaría de entrada unos 12.600 AED de apertura, 3.150 AED de tasación y 5.290 AED de registro hipotecario, y después soportaría entre 3.200 y 8.200 AED al año de seguros combinados, además de la cuota mensual de 7.369 AED. Pida a cada entidad el Key Facts Statement, un documento informativo exigido por el regulador: reúne todo esto en una sola página y en un formato comparable, cosa que ningún folleto comercial hará.

¿Afecta la hipoteca a su visado de residencia?

Una preocupación frecuente es si financiar la compra debilita una solicitud de residencia. Los tramos de residencia por inversión inmobiliaria se basan en el valor del inmueble, y tener una propiedad hipotecada puede seguir dándole derecho: el visado de inversor (por propiedad) está abierto prácticamente a cualquier propietario; la propiedad en proindiviso exige al menos 400.000 AED por cotitular; y los 2.000.000 AED corresponden al tramo independiente de la Golden Visa a diez años. Los bancos y las autoridades de inmigración pueden fijarse en su posición de capital propio y en el préstamo pendiente, así que confirme los requisitos vigentes tanto con su entidad como con el ICP o la GDRFA antes de contar con un resultado concreto. El panorama actual completo está en nuestra guía de la Golden Visa de los EAU.

Cómo ayuda Palmera a los compradores no residentes a financiar su compra

Financiar desde el extranjero es sobre todo cuestión de encajar su perfil con una entidad que lo atienda, preparar la documentación con antelación y presupuestar la entrada y los gastos con honestidad. Palmera trabaja con inversores extranjeros justo en eso: le orientamos hacia asesores hipotecarios, confirmamos la situación de pleno dominio y de financiación de un inmueble y buscamos la unidad terminada u off-plan que encaje con su liquidez y su objetivo. Para empezar, explore el stock actual en nuestra página de propiedades, o hable directamente con el equipo por WhatsApp para una conversación clara sobre cómo financiar una compra en Dubái siendo no residente.