Dubai'de Yerleşik Olmayanlara Konut Kredisi: 2026 Finansman Rehberi

“Orada yaşamıyorsam Dubai’de konut kredisi alabilir miyim?” sorusu, uluslararası alıcıların en sık sorduğu sorulardan biridir ve cevabı evet — ancak yerleşiklerden farklı koşullarla. Yerleşik olmayanlara kredi veren banka grubu daha küçüktür, daha yüksek peşinat isterler ve süreç yerel bir maaş yerine belgelere dayanır. Bu rehber; kredi/değer oranı, faizler, uygunluk koşulları ve maliyetler konusunda 2026 tablosunu ortaya koyuyor ve her rakamın kaynağı ile tarihi sayfanın altında yer alıyor. Rehberi Palmera hazırladı — biz bir emlak aracı kurumuyuz; konut kredisi veren bir banka ya da finansal danışman değiliz. Bu nedenle burayı bir yön haritası olarak görün ve ayrıntıları bir bankayla teyit edin.

Yerleşik olmayan biri gerçekten Dubai’de konut kredisi alabilir mi?

Evet. Yurt dışında yaşayanlar, yerleşik olmayanlara özel kredi programları yürüten BAE bankalarının bir bölümünden yararlanarak Dubai’deki bir alımı finanse edebilir (Dubai konut kredisi piyasası analizi, 2026). Yerleşik bir alıcıya kıyasla denge çok nettir: seçenek sunan banka sayısı daha az, azami kredi/değer oranı daha düşük, gelir ve fon kaynağı incelemeleri daha kapsamlı, fiyatlama da yerleşik muadilinin bir miktar üzerinde. Bunların hiçbiri alımı engellemez — sadece peşin daha fazla nakit ve daha titiz bir evrak akışı anlamına gelir.

Yerleşik olmayanlar segmentinde aktif olduğu sürekli anılan bankalar arasında Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank ve Arab Bank yer alıyor (Bayut, 2026; Holo, 2026). Koşulları birbirinden epey farklıdır — kredi/değer oranında, vadede, asgari mülk değerinde ve hangi pasaportlara kredi açacaklarında — dolayısıyla başvurduğunuz banka, en az kendi profiliniz kadar belirleyicidir.

İyi bir ilk adım ön onay almaktır. Ne kadar kredi kullanabileceğinizi tahmin etmek yerine ön onay, belirli bir bankanın gerçek geliriniz ve profiliniz karşılığında hangi kredi tutarını taahhüt edeceğini gösterir; böylece önce pazarlık edip sonra açığı fark etmek yerine, finanse edebileceğiniz bir daire ararsınız. Mülk sahibi olma hakkı ise ayrı ve çok daha basit bir konudur — yabancı uyruklular Dubai’nin freehold bölgelerinde doğrudan mülk satın alabilir — bunu yabancıların Dubai’de mülk alıp alamayacağı rehberimizde ele alıyoruz.

Ne kadar kredi kullanabilirsiniz? Yerleşik olmayanlar için kredi/değer oranı

Yerleşik olmayan bir alıcı için en büyük fark kredi/değer oranı (LTV) üst sınırıdır — yani bankanın fiyatın hangi kısmını finanse edeceği. Yerleşik olmayanlara kredilendirme, yerleşiklere göre daha temkinlidir:

Alıcı tipi	Tipik azami LTV	Gösterge peşinat
Yerleşik olmayan (yurt dışında yaşayan), tamamlanmış mülk	~%50–60, bazen %65	fiyatın ~%35–50’si
Yerleşik olmayan, 5M AED üzeri mülk	~%55–60	fiyatın ~%40–45’i
Yerleşik yabancı — 5M AED ve altındaki ilk mülk	%80’e kadar (mevzuat sınırı)	fiyatın %20’sinden itibaren
Yerleşik yabancı — 5M AED üzeri ilk mülk	%70’e kadar (mevzuat sınırı)	fiyatın %30’undan itibaren
BAE vatandaşı — ilk mülk	5M AED ve altında %85, üzerinde %75	fiyatın %15–25’inden itibaren
İkinci veya sonraki mülk	yabancı %60, vatandaş %65	fiyatın %35–40’ından itibaren
Maketten, her alıcı için	%50 (mevzuat sınırı)	fiyatın %50’sinden itibaren

Bir noktayı net söylemekte fayda var, çünkü yayımlanmış pek çok kaynak burada yanılıyor: Merkez Bankası’nın “yerleşik olmayanlara” ilişkin bir üst sınırı yoktur. Mevzuat — 31/2/2020 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile değiştirilen Circular 31/2013 Madde (3) — kredi alanları uyruk (BAE ya da Körfez vatandaşı ile yabancı), 5.000.000 AED eşiğindeki mülk değeri, birinci ya da ikinci mülk ve tamamlanmış ya da maketten olma durumuna göre ayırır (CBUAE Rulebook, 2026). Yerleşik olmayan diye bir kategori hiç tanımlamaz. Karşınıza çıkacak %50–60 tavanı, mevzuatın üzerine eklenen banka kredi politikasıdır: riske dayalı, her banka tarafından tek taraflı belirlenen ve bankadan bankaya gerçekten değişen bir sınır.

Bu değişkenlik doğrudan paraya karşılık geliyor. ADCB’nin yerleşik olmayanlarda yaklaşık %50 ve azami 15 yıl gibi daha kısa bir vadeyle çalıştığı; Emirates NBD’nin %60’a kadar çıktığı; rekabetçi bir grubun ise güçlü ve iyi belgelenmiş dosyalarda %65’i onayladığı bildiriliyor (Engel & Völkers, 2026; SevenX Properties, 2026). Çalışma senaryosu olarak %40 peşinat, temkinli senaryo olarak %50 planlayın; gerçekte nerede durduğunuzu ön onay söylesin.

2.000.000 AED’lik teslime hazır bir dairede %50 kredi/değer oranı, 1.000.000 AED kredi kullanıp 1.000.000 AED’yi nakit ödemek demektir — üstüne alım masrafları binmeden önce. Bu nakit ağırlıklı gerçek, bu segmentteki pek çok yurt dışı alıcısının finansmanla peşin ödemeyi karşılaştırmasının nedenidir; özellikle kira getirisi kredi maliyetini rahatça aştığında. Bu karşılaştırmayı yapabilmek için kira getirisi endeksimiz bölge bazında güncel getirileri gösteriyor.

Örnek hesap: 2.000.000 AED’lik bir alımda aylık taksit

Rakamlar dengeyi somutlaştırır. Aşağıda aynı 2.000.000 AED’lik teslime hazır daire üç senaryoyla hesaplanıyor: temkinli %50 kredi/değer oranı, %60’lık çalışma senaryosu ve aynı senaryonun bir puanlık faiz artışıyla test edilmiş hali. Üçü de 25 yıl vadede, tüm vade boyunca sabit kalan bir faizle standart anapara ve faiz ödemesini varsayar.

Kalem	Temkinli (%50 LTV)	Çalışma senaryosu (%60 LTV)	Faiz stresi (%60 LTV)
Alım fiyatı	2.000.000 AED	2.000.000 AED	2.000.000 AED
Peşinat	1.000.000 AED (%50)	800.000 AED (%40)	800.000 AED (%40)
Kredi tutarı	1.000.000 AED	1.200.000 AED	1.200.000 AED
Gösterge faiz (yıllık)	%5,5	%5,5	%6,5
Vade	25 yıl	25 yıl	25 yıl
Aylık taksit	~6.141 AED	~7.369 AED	~8.103 AED
Vade boyunca toplam faiz	~842.300 AED	~1.010.700 AED	~1.230.800 AED
Toplam geri ödeme	~1.842.300 AED	~2.210.700 AED	~2.430.800 AED

%5,5’lik faiz, 2026 ortasında tipik bir yerleşik olmayan dosyasının karşılaştığı %5,0–6,5 bandının ortasında duruyor (Mortgease, 2026; Mortgage Finder, 2026). Üçüncü sütunu bir disiplin dersi olarak okuyun: bir puanlık fark ayda yaklaşık 734 AED, vade boyunca ise 220.000 AED demektir — pazarlık ettiğiniz marjın, giriş dönemindeki cazip faizden neden daha önemli olduğu tam olarak budur.

Vade ise ters yönde çalışır. Aynı 1.200.000 AED’lik kredi %5,5 faizle 25 yıl yerine 15 yıl vadede aylık kabaca 9.805 AED tutar — yaklaşık 2.436 AED daha fazla — ama toplam faiz 565.000 AED civarına iner ve yaklaşık 446.000 AED tasarruf sağlar. Birçok banka yerleşik olmayanlara tercih meselesi olarak değil, politika gereği daha kısa vade verdiğinden, bu kısa vade zaten önünüze konabilir; ödeme gücü testi kredinin toplam tutarı değil, aylık rakamdır.

Dürüstçe belirtilmesi gereken üç uyarı var. Rakamlar, aşağıda ele alınan zorunlu hayat ve bina sigortası primlerini içermiyor; bunlar aylık birkaç yüz dirhem ekler. Rakamlar sabit bir faiz varsayıyor; değişken faizli bir kredi bunu sunmaz — teklifin bir puan değil, iki puan üzerinden stres testi yapın. Ve peşinatın ötesinde tapu devrinde gereken nakdi de içermiyorlar: %60 senaryosunda peşinat artı %4 DLD devir ücreti, ipotek tescili, dosya masrafı ve ekspertiz ücretinin toplamı, emlakçı komisyonu hariç kabaca 904.000 AED’ye ulaşır. Bankanın yapacağı bir kontrol daha: ayda 7.369 AED taksitte, borç yükü kuralı başka hiçbir borç sayılmadan önce en az yaklaşık 14.700 AED brüt aylık gelir gerektirir.

Faizler ve nasıl belirlendikleri

Dubai’de konut kredisi faizleri genellikle EIBOR’a — Emirates Interbank Offered Rate — endekslidir; tipik olarak bir başlangıç dönemi boyunca sabit giriş faizi uygulanır, ardından EIBOR artı banka marjını izleyen değişken faize döner (Dubai kredilendirme çerçevesi, 2026). Yerleşik olmayanlara sunulan fiyatlama genellikle eşdeğer yerleşik faizinin bir miktar üzerindedir; bu, bankanın yurt dışındaki bir borçlu için daha yüksek gördüğü riski yansıtır.

Ölçek vermek gerekirse, Temmuz 2026’da maaş transferli yerleşik müşteri vitrin sabit faizleri yaklaşık 1 yıllık sabitlemede %3,75–4,89, 2 yıllıkta %3,89–3,99, 3 yıllıkta %3,95–4,19 ve 5 yıllıkta %4,19–4,69 aralığındaydı; maaş transfersiz fiyatlama ise 0,20–0,40 puan daha yüksekti (Mortgease, 2026). Buna yerleşik olmayan primi olarak 0,5–1,0 puan ekleyin; tipik bir yurt dışı dosyası yıllık kabaca %5,0–6,5 seviyesine oturur, %4,5–5,0 ise yalnızca istisnai profiller için ulaşılabilir (Mortgage Finder, 2026; Kotook, 2026). Hiçbir BAE bankası yerleşik olmayanlara özel faiz listesi yayımlamaz; bu yüzden internette karşınıza çıkan tek bir rakama şüpheyle yaklaşın — bizimki de dahil.

Bundan iki pratik sonuç çıkıyor. Birincisi, teklifleri vitrindeki cazip faize göre değil toplam maliyete göre karşılaştırın — yani marja ve giriş dönemi sonrasındaki faize — çünkü giriş dönemi, kredi vadesine kıyasla çok kısadır. İkincisi, değişken kısım EIBOR’u izlediği için taksitiniz zaman içinde faizlerle birlikte hareket edebilir; yalnızca ilk günün rakamına bakmak yerine, taahhüde girmeden önce aylık tutarı daha yüksek bir faizle test edin.

EIBOR, dolar sabitlemesi ve faizlerin gideceği yön

Faizinizin nereden geldiğini anlamak on dakikanıza değer, çünkü onu neyin hareket ettirip neyin ettiremeyeceğini açıklar.

Dirhem ABD dolarına sabitlenmiştir. BAE Merkez Bankası bu sabitlemeyi korumak için ABD Merkez Bankası (Fed) politikasını neredeyse mekanik biçimde izler: Fed rezerv bakiyelerine uyguladığı faizi değiştirdiğinde, CBUAE de Gecelik Mevduat İmkânı üzerindeki Baz Faizini aynı yönde hareket ettirir. Baz Faiz 11 Aralık 2025 itibarıyla 25 baz puan indirilerek %3,65’e çekildi — 2025’in üçüncü ve son indirimi — ve 2026’daki her kararda %3,65’te tutuldu; 18 Mart ve 17 Haziran 2026 dahil, her seferinde Fed’in bekleme kararını yansıtarak (CBUAE basın bültenleri, 2026). CBUAE’den kısa vadeli likidite temini bunun 50 baz puan üzerinde konumlanıyor.

Baz Faiz, kredinizin fiilen endekslendiği bankalararası gösterge olan EIBOR’a çıpa oluşturur. 31 Mart 2026 itibarıyla fixingler 1 aylık %3,65, 3 aylık %3,66, 6 aylık %3,71, 12 aylık %3,91 idi; 1 Temmuz 2026’ya gelindiğinde 3 aylık fixing %3,87’ye yükselmişti (Mortgage Market UAE, 2026). Çoğu banka 3 aylık vadeyi referans alır, bazıları 1 aylık, 6 aylık ya da 12 aylığı kullanır — teklif mektubunda okunmaya değer bir ayrıntıdır, çünkü taksitinizin ne sıklıkla güncelleneceğini belirler.

EIBOR’un üzerine banka marjı biner. 2026’da piyasa marjları kabaca EIBOR + %1,00 ile EIBOR + %2,25 arasında seyrediyor; en keskin kampanya teklifleri alt sınıra yakın, yerleşik olmayanlar ise tipik olarak üst banda yakın konumlanıyor. Emirates NBD kendi değişken faiz yapısını 2, 3 veya 5 yıllık sabit giriş seçenekleriyle “EIBOR + sabit marj” olarak tanımlıyor ve yıllık %2,14 ile %6,00 arasında genel bir bant açıklıyor (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Parçaları birleştirin: 3 aylık EIBOR’un %3,87 olduğu bir ortamda %1,75 marjla kredi kullanan yerleşik olmayan bir alıcı bugün yaklaşık %5,6 ödüyor — bu da yukarıdaki örnek hesabın kabaca orta sütununa denk geliyor.

Bunun borçlu olarak sizin için anlamı üç maddede toplanıyor. Dubai faiziniz kılık değiştirmiş bir ABD faizidir — sabitleme sürdüğü sürece BAE para politikası Fed’den ayrışamaz; dolayısıyla izlenmesi gereken şey yerel beklentiler değil, Fed’dir. Sabit dönem bir tasarruf değil, bir sigortadır: iki ila beş yıl için belirlilik satın alır, sonrasında EIBOR artı marja dönersiniz; yani yirmi beş yılınızın yirmisini yöneten rakam marjdır. Ve pazarlığa açık olan kısım marjdır — EIBOR herkes için aynıdır; iyi bir anlaşmayı kötüsünden ayıran şey marj farkı ve ücretlerdir; bir aracı da değerini tam olarak burada kanıtlar.

Uygunluk koşulları ve bankanın isteyeceği belgeler

Yerleşik olmayanların kredi değerlendirmesi, yerel bir maaş geçmişi yerine belgelere dayanır. Bankalar tipik olarak her kredi kararının standart unsurlarını, sizin ülkenizden toplanan belgelerle inceler:

• Kimlik ve statü — geçerli bir pasaport ve bankanın kendi yerleşik olmayan uygunluk kriterleri; buna kabul edilen uyruklar ya da ülkeler listesi de dahil olabilir.
• Gelir ve ödeme gücü — istikrarlı gelir kanıtı; bankalar toplam geri ödemenin gelirin belirli bir oranını aşmamasını sağlayan bir borç yükü testi uygular.
• Fon kaynağı — banka hesap dökümleri ve peşinatın kaynağını gösteren belgeler; kara para aklamayla mücadele kontrollerine uygun şekilde.
• Mülk — dairenin banka ekspertizi; çünkü kredi/değer oranı, fiyat ile ekspertiz değerinden düşük olanına uygulanır.

Pratikte çoğu banka, yerleşik olmayan bir başvuru sahibinden yaklaşık 15.000 AED asgari aylık gelir ya da yabancı para cinsinden karşılığını belgelemesini ister; bazıları profile göre 10.000–15.000 AED’yi de kabul eder. Evrak yükü ise bir yerleşiğe kıyasla ağırdır: altı aylık banka hesap dökümü, maaş yazısı ya da serbest çalışıyorsanız denetlenmiş mali tablolar, pasaport fotokopisi, kendi ülkenizden bir kredi raporu ve mevcut borçlarınızın eksiksiz beyanı (Mortgage Finder, 2026; Bayut, 2026).

Ne kadar kredi kullanabileceğinizi iki kesin sınır belirler. Borç Yükü Oranı, önerilen kredi taksiti dahil toplam aylık borç servisini brüt aylık gelirin %50’si ile sınırlar — ayrıca bankalar, kullanıp kullanmadığınıza bakmaksızın toplam kredi kartı limitlerinizin %2,5–5’ini borç olarak yazar ve prim ile komisyon gelirlerini iskonto eder (Emirates NBD, 2026; CBUAE Rulebook, 2026). Ayrıca asgari başvuru yaşı 21’dir ve vade 25 yıl ya da vade sonunda 65 yaşınız — hangisi önce geliyorsa — ile sınırlıdır; bazı bankalar serbest çalışanlarda 70 yaşına izin verir. Yerleşik olmayanlara yaştan bağımsız olarak da çoğu kez yerleşiklerden daha kısa vade verilir.

Alıcıların en hazırlıksız yakalandığı koşul uyruktur. BAE bankaları, kara para aklamayla mücadele ve müşterini tanı süreçleri için kurum içi kabul edilen uyruk listeleri tutar; dosyanız açılmadan önce bile bu listedeki bir ülkenin pasaportuna sahip olmanız gerekebilir. Yaygın olarak kabul edilen pasaportlar arasında Birleşik Krallık, AB ülkeleri, ABD, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda, İsviçre, Singapur, Hindistan, Pakistan, Rusya, Çin, Lübnan, Ürdün, Mısır, Fas ve Körfez ülkeleri bulunuyor; FATF’ın yüksek riskli ya da yaptırım altındaki ülkelerinden gelen başvurular ise neredeyse her zaman reddediliyor (Holo, 2026; Bayut, 2026). Bu listeler yayımlanmaz, bankadan bankaya değişir ve zaman içinde güncellenir — aynı başvuru sahibinin bir bankada reddedilip diğerinde onaylanmasının nedeni de budur; güncel listeleri bilen bir aracının boşa giden başvuruları önlemesinin nedeni de.

Mülk tarafında da koşullar var. Yerleşik olmayanlara kredilendirme, belirlenmiş freehold bölgelerdeki tescilli freehold mülklerle sınırlıdır — leasehold ve tescilsiz projeler finanse edilmez — ve çoğu banka, altında yerleşik olmayan dosyası işleme almadığı 500.000 ila 1.000.000 AED’lik asgari bir mülk değeri belirler (RealEstateClubDubai, 2026). Finansman ayrıca teslime hazır mülklerde daha kolaydır: yerleşik olmayanlara verilen kredilerin çoğu tapusu çıkarılabilir tamamlanmış daireleri hedefler, maketten alımlar ise genellikle geliştiricinin planıyla finanse edilir (aşağıya bakın).

Onay süreci ve takvim, adım adım

Sıralama herkes için aynıdır; yurt dışından başvuruyorsanız yalnızca geçen süre değişir.

1. Ön onay — 3 ila 5 iş günü. Gelir, kimlik ve borç belgelerinizi sunarsınız; banka azami bir kredi tutarı için ilke olarak taahhüt verir. Bu taahhüt tipik olarak 45 ila 90 gün, en yaygın olarak 60 gün geçerlidir ve mülkü bulup bağlamak için elinizdeki süredir (800Homes, 2026).
2. Mülkü bulun ve MOU’yu (Form F) imzalayın. Sizinle satıcı arasındaki satış sözleşmesi; genellikle emlakçıda ya da tapu ofisinde tutulan %10’luk bir depozitoyla birlikte.
3. Bankanın atadığı ekspertiz — 5 ila 7 iş günü. Banka kendi eksperini görevlendirir, masrafı size aittir. Kredi/değer oranı fiyat ile ekspertiz değerinden düşük olanına uygulanır; dolayısıyla düşük gelen bir ekspertiz fiyatı düşürmez, ihtiyacınız olan nakdi artırır.
4. Nihai onay ve resmi teklif mektubu — 5 ila 7 iş günü. Kredi komitesi ön onayı, belirtilmiş bir faiz, marj, vade ve ücret tarifesiyle bağlayıcı bir teklife dönüştürür. Temel Bilgiler Beyanı’nı sonra değil, burada okuyun.
5. Geliştirici NOC’si. Geliştirici, aidat borcunun bulunmadığını teyit eder ve devre onay verir.
6. Tapu ofisi randevusu. İpoteğin Dubai Land Department nezdinde tescili ve tapu devri aynı randevuda gerçekleşir; bankanın temsilcisi fonu serbest bırakmak ve ipoteği tescil ettirmek için hazır bulunur.

Bir yerleşik için ön onaydan tapu devrine kadar geçen toplam süre kabaca 4 ila 6 haftadır (800Homes, 2026; Betterhomes, 2026). Yerleşik olmayan biri içinse 6 ila 8 hafta gerçekçi bir planlama rakamıdır. Ek gecikme esasa değil, prosedüre ilişkindir: belgelerin ülkenizde noter onayından ve tasdikten geçip kurye ile gönderilmesi gerekir, fon kaynağı kontrolleri sınır ötesi yürüdüğü için daha uzun sürer ve tapu randevusu için ya siz seyahat edersiniz ya da sizin adınıza katılabilecek birine vekaletname verirsiniz. Vekaletnameyi teklif mektubundan sonra değil, ön onayla eş zamanlı hazırlamak, takvimi en güvenilir biçimde kısaltan tek değişikliktir.

Koşullar bankadan bankaya değişir; bir aracı ya da kredi danışmanı, profilinizi gerçekten sizin uyruğunuza ve gelir tipinize hizmet eden bir bankayla eşleştirebilir — bu da sessizce haftalar ekleyen boşa başvuruları önler.

Maketten ve teslime hazır mülk finansmanı

Dubai’de konut kredisi finansmanı teslime hazır, tamamlanmış mülklere yöneliktir. Maketten alımlarda inşaat süresince finansmanınız fiilen geliştiricinin kademeli ödeme planıdır — rezervasyon aşamasında banka kredisi kullanmak yerine inşaat aşamalarına bağlı taksitler ödersiniz (Dubai maketten finansman çerçevesi, 2026). Bazı alıcılar sonrasında, daire tamamlanıp tapu çıkarılabilir hale geldiğinde teslim dönemine yakın bir konut kredisi ayarlayarak son büyük taksiti kapatır ya da yeniden finansman sağlar.

Bir bankanın maketten kredi verdiği durumlarda Merkez Bankası bunu “kullanım amacı, değer ya da alıcı kategorisi fark etmeksizin” değerin %50’si ile sınırlar — BAE vatandaşları, Körfez vatandaşları ve yabancılar, oturmak için alanlar ve yatırımcılar için aynı tavan geçerlidir; nedeni daha uzun geliştirme süreci ve tamamlanma riskidir (CBUAE Rulebook, Circular 31/2013 Madde 3). Özellikle yerleşik olmayanlarda çoğu banka maketten dosyaları %50 ile kredilendirmek yerine doğrudan reddeder.

Kısa listenizde maketten bir proje varsa anlamanız gereken şey konut kredisi değil, ödeme planının yapısıdır — Dubai’de maketten satın alma konulu ana rehberimiz rezervasyondan SPA’ya ve aşama ödemelerine kadar süreci baştan sona anlatıyor. Hem teslime hazır hem maketten güncel arzı görmek için mülkler listemize, ya da Dubai Marina ve Business Bay gibi finansmana elverişli yerleşik bölgelere göz atın. Teslim aşamasında konut kredisi planın parçasıysa geliştiricinin geçmiş performansı önem kazanır; Emaar Properties gibi köklü isimler yaygın bir başlangıç noktasıdır.

Toplam maliyet: peşinatın ötesindeki masraflar

Konut kredisi, standart alım masraflarının üzerine kendi kalemlerini ekler. Krediye özgü başlıca masraf, kredi tutarının %0,25’i oranındaki ipotek tescil ücreti ile 290 AED’lik idari ücrettir; devirle aynı randevuda, tapu ofisinde Dubai Land Department’a ödenir — 2.000.000 AED’lik bir kredide 5.000 AED artı 290 AED (Dubai Land Department eServices, 2026). 2006 tarihli 7 sayılı Dubai Kanunu ile belirlenmiştir ve pazarlığa açık değildir. Bunun yanında her alıcının ödediği olağan kapanış masrafları vardır — başlıca mülk değeri üzerinden %4 DLD devir ücreti artı 580 AED idari ücret, emlakçı komisyonu ve kabaca 4.000–5.000 AED tutan tapu ofisi ücretleri — artı bir sonraki bölümde ele alınan banka ekspertiz ve dosya masrafları.

Masraf kalemi	Gösterge tutar	Ne zaman
Peşinat (yerleşik olmayan)	fiyatın ~%35–50’si	Alımda
DLD devir ücreti	mülk değerinin %4’ü + 580 AED	Devirde
İpotek tescil ücreti	kredinin %0,25’i + 290 AED	İpotek tescilinde
Tapu ofisi ücreti	~4.000–5.000 AED	Devirde
Banka dosya masrafı	kredinin %1,05’ine kadar, çoğunlukla ~15.000 AED ile sınırlı	Kredi kullandırımında
Mülk ekspertizi	~2.500–3.500 AED	Başvuru sırasında
Yıllık aidat	Süreklidir, siteye göre değişir	Teslimden sonra

Düzenli vergi tablosu ise elverişli kalmayı sürdürüyor: Dubai yerel düzeyde yıllık emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi ve kira geliri vergisi almıyor; dolayısıyla temel sürekli gider yıllık aidattır. Dürüst uyarı şu: dünya çapındaki geliri vergilendiren bir ülkede vergi mükellefiyseniz, kendi ülkenizde yine de vergi doğabilir — Dubai emlak vergisi ve maliyet rehberimiz her kalemi tek tek sayıyor, Dubai’de nereye yatırım yapmalı rehberimiz de kredili bir alımı doğru bölge ve bütçeyle eşleştirmenize yardımcı oluyor.

Erken kapama, sigortalar ve bankaların eklediği ücretler

Üç masraf kalemi alımın değil, kredinin kendi içinde yer alır ve alıcıların en sık geç fark ettikleri kalemler bunlardır.

Erken kapamanın bir tavanı var ve tavan cömert. Merkez Bankası, konut kredisinde bu ücreti kalan bakiyenin %1’i ya da 10.000 AED — hangisi düşükse ile sınırlar; bu, 2018’de getirilen %3’lük ücretin yerini alan 2019 tarihli bir kuraldır ve bankalara fazla tahsil ettikleri tutarı 30 gün içinde iade etme yükümlülüğü getirilmiştir (Mortgage Finder, 2026; Cavendish Maxwell, 2026). Bankalar %5 KDV eklediği için Temel Bilgiler Beyanı’nda fiilen görünen rakam KDV dahil %1,05 ya da 10.500 AED’dir (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Tavan tam kapama kadar kısmi kapamayı da kapsar ve mutlak bir üst sınır olduğu için 1.000.000 AED’nin üzerindeki her bakiye aynı 10.500 AED ile kapanır. Yukarıdaki örnek hesapta 1.200.000 AED’lik bir krediyi kapatmanın maliyeti 12.600 AED değil, 10.500 AED’dir. Bazı bankalar üçüncü yıldan sonra ücreti tamamen kaldırır — sorun, çünkü standart değildir ve vade içinde satmayı düşünüyorsanız ciddi para eder.

İki sigorta zorunludur ve pratikte ikisi de tercihe bağlı değildir. Hayat sigortası azalan bakiyeli olarak düzenlenir; teminat tutarı kalan borçla birlikte düşer ve maliyeti yıllık olarak kalan bakiyenin kabaca %0,20–0,60’ı kadardır — Emirates NBD bakiyenin aylık %0,018’ini, yani yılda yaklaşık %0,22’sini tahsil ederken, aracı kurumların toplu verileri piyasa aralığını daha geniş gösteriyor (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). 1.200.000 AED’lik bir bakiyede bu, yılda kabaca 2.600 ila 7.200 AED demektir; ileri yaştaki borçlular, sigara içenler ve olumsuz sağlık geçmişi olanlar bu aralığın üst ucunda ya da ötesinde konumlanır. Bina sigortası da zorunludur ama çok daha ucuzdur: yıllık olarak mülk değerinin yaklaşık %0,03–0,12’si, yani 2.000.000 AED’lik bir mülkte kabaca 600–2.400 AED; genellikle onay aşamasında kredi ömrü boyunca sabitlenir ve piyasa değeri ile mülk değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.

Bankanın kendi ücretleri ise peşin ağırlıklıdır. Dosya ya da işlem masrafı kredinin %1’ine kadar artı %5 KDV olabilir — Emirates NBD’nin Temel Bilgiler Beyanı kredi tutarının %1,05’i, iade edilmez diyor — ancak çoğu büyük banka bunu mutlak tutar olarak 15.000 AED civarında sınırlar ve kampanyalı ürünlerde sık sık indirilir ya da tümüyle kaldırılır; dolayısıyla pazarlığa başlanacak ilk kalem budur (Emirates NBD, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). Ekspertiz ücreti pazarlığa açık değildir ve yaklaşık 2.500–3.500 AED tutar; Emirates NBD tamamlanmış bir mülk için KDV dahil 3.150 AED açıklıyor.

Bunları örnek hesaba ekleyince tablo tamamlanıyor: 1.200.000 AED’lik bir kredide başlangıçta kabaca 12.600 AED dosya masrafı, 3.150 AED ekspertiz ve 5.290 AED ipotek tescili ödersiniz; ardından aylık 7.369 AED taksitin üzerine yılda yaklaşık 3.200–8.200 AED toplam sigorta yükü taşırsınız. Her bankadan, düzenleyici tarafından zorunlu tutulan bir bilgilendirme belgesi olan Temel Bilgiler Beyanı’nı (Key Facts Statement) isteyin — bütün bunları karşılaştırılabilir bir formatta tek sayfada toplar; hiçbir pazarlama broşürü bunu yapmaz.

Konut kredisi oturma vizenizi etkiler mi?

Yaygın bir endişe, alımı krediyle finanse etmenin oturma başvurusunu zayıflatıp zayıflatmadığıdır. Mülke dayalı oturma kademeleri mülkün değerine göre belirlenir ve ipotekli bir mülke sahip olmak da sizi uygun kılabilir: yatırımcı (mülk) vizesi esasen her mülk sahibine açıktır; ortak mülkiyette her hissedar için en az 400.000 AED gerekir; ve 2.000.000 AED ayrı bir on yıllık Altın Vize kademesidir. Bankalar ve göçmenlik makamları özkaynak durumunuza ve kalan kredi borcunuza bakabilir; bu nedenle belirli bir sonuca güvenmeden önce güncel koşulları hem bankanızla hem de ICP veya GDRFA ile teyit edin. Güncel tablonun tamamı BAE Altın Vize rehberimizde yer alıyor.

Palmera, yerleşik olmayan alıcıların alımı finanse etmesine nasıl yardımcı oluyor?

Yurt dışından finansman büyük ölçüde şu üç işe bakar: profilinizi ona hizmet eden bir bankayla eşleştirmek, belgeleri erkenden hazırlamak ve peşinat ile masrafları dürüstçe bütçelemek. Palmera, yurt dışındaki yatırımcılarla tam olarak bunu yapıyor — sizi konut kredisi danışmanlarına yönlendiriyor, bir mülkün freehold ve finansman durumunu teyit ediyor ve nakit pozisyonunuza ve hedefinize uygun teslime hazır ya da maketten daireyi eşleştiriyor. Başlamak için mülkler sayfamızdaki güncel arzı inceleyin ya da yerleşik olmayan bir alıcı olarak Dubai’de alım finansmanını açık açık konuşmak için ekibe doğrudan WhatsApp üzerinden ulaşın.