非居民在迪拜申请房贷：2026 年融资指南

“我人不在迪拜，还能申请房贷吗？”是国际买家最常问的问题之一，答案是可以——只是条件与本地居民不同。愿意向非居民放贷的银行数量较少，要求的首付更高，审批更依赖完整的书面材料而非本地薪资流水。本指南梳理 2026 年在贷款成数、利率、申请条件和费用方面的实际情况，页面底部为每一个数字标注了出处与时间。本文由 Palmera 撰写——我们是房产经纪机构，既不是放贷银行也不是金融顾问，因此请把本文当作方向性参考，具体条款务必与银行确认。

非居民真的能拿到迪拜房贷吗？

可以。居住在海外的非居民能够为迪拜的置业融资，可选的是阿联酋银行中的一部分——它们设有专门的非居民贷款项目（迪拜房贷市场分析，2026）。与居民买家相比，取舍很直白：可选的银行更少、最高贷款成数更低、收入与资金来源审核更彻底，定价也略高于居民同类产品。这些都不会挡住交易——只是意味着前期要拿出更多现金，材料链条要更严密。

在非居民业务上被反复提及的活跃银行包括 Emirates NBD、Mashreq、ADCB、ADIB、Dubai Islamic Bank、Emirates Islamic、First Abu Dhabi Bank、RAKBANK、Standard Chartered UAE、HSBC Middle East、Commercial Bank of Dubai、Ajman Bank 和 Arab Bank（Bayut，2026；Holo，2026）。它们的条件差异很大——贷款成数、贷款期限、最低房产价值，以及愿意为哪些护照做审批——因此你找哪家银行，和你本人的资质同样重要。

一个有用的起手式是先办预批。与其凭猜测估算额度，不如让预批告诉你某家具体银行针对你的真实收入和资质愿意承诺的贷款金额，这样你挑的房源就是你确实供得起的，而不是先谈好价格再发现资金缺口。至于能否持有房产，那是另一件更简单的事——外籍人士可以在迪拜的永久产权区域直接购买——我们在外国人能否在迪拜买房的指南中做了说明。

你能贷到多少？非居民的贷款成数

对非居民而言，最大的差别就是**贷款成数（LTV）**上限——也就是银行愿意为房价出资的比例。非居民的放贷政策比居民更保守：

买家类型	通常最高 LTV	首付参考
非居民（居住海外），现房	~50–60%，个别可达 65%	房价的 ~35–50%
非居民，房产总价高于 AED 5M	~55–60%	房价的 ~40–45%
居民外籍人士 — 首套且总价不超过 AED 5M	最高 80%（监管上限）	房价的 20% 起
居民外籍人士 — 首套且总价高于 AED 5M	最高 70%（监管上限）	房价的 30% 起
阿联酋公民 — 首套	不超过 AED 5M 为 85%，高于则为 75%	房价的 15–25% 起
第二套及以上房产	外籍人士 60%，本国公民 65%	房价的 35–40% 起
期房，任何买家	50%（监管上限）	房价的 50% 起

有一点必须说清楚，因为大量已发表的资料都搞错了：央行并没有针对“非居民”设定的上限。相关规定——Circular 31/2013 Article (3)，经 Board Resolution 31/2/2020 修订——是按国籍（阿联酋或海合会公民与外籍人士）、按 AED 5,000,000 这条房产价值分界线、按首套还是第二套、按现房还是期房来划分借款人的（CBUAE Rulebook，2026）。它根本没有定义“非居民”这一类别。你会被告知的 50–60% 上限，是叠加在监管之上的银行信贷政策：基于风险、由各家银行单方面设定，而且各行之间确实差别不小。

这种差异是实打实的钱。据报道，ADCB 对非居民约为 50%，且贷款期限较短，最长约 15 年；Emirates NBD 最高可达 60%；而竞争力较强的一档银行，对资料扎实的优质申请可以批到 65%（Engel & Völkers，2026；SevenX Properties，2026）。请把 40% 首付当作基准情形来规划，把 50% 当作保守情形，然后由预批结果告诉你实际处在哪个位置。

以一套 AED 2,000,000 的现房公寓为例，50% 的贷款成数意味着贷款 AED 1,000,000、自筹现金 AED 1,000,000——这还没算上购房的各项费用。正因为占用现金太多，这个价位段的许多海外买家会在贷款与全款之间反复权衡，尤其是在租金回报明显覆盖贷款成本的情况下。我们的租金回报指数按区域列出了当前的回报水平，可用于做这个对比。

实例测算：AED 2,000,000 房产的月供

数字能把取舍讲得更具体。下面是同一套 AED 2,000,000 现房公寓的三种算法：保守的 50% 贷款成数、60% 的基准方案，以及在基准方案上把利率上调一个百分点的压力测试。三者都假设采用标准的本息等额还款、期限 25 年，且利率在整个期限内保持不变。

项目	保守方案（50% LTV）	基准方案（60% LTV）	利率压力测试（60% LTV）
房产总价	AED 2,000,000	AED 2,000,000	AED 2,000,000
首付	AED 1,000,000（50%）	AED 800,000（40%）	AED 800,000（40%）
贷款金额	AED 1,000,000	AED 1,200,000	AED 1,200,000
参考年利率	5.5%	5.5%	6.5%
贷款期限	25 年	25 年	25 年
月供	~AED 6,141	~AED 7,369	~AED 8,103
全期利息合计	~AED 842,300	~AED 1,010,700	~AED 1,230,800
还款总额	~AED 1,842,300	~AED 2,210,700	~AED 2,430,800

5.5% 这个利率正处在 2026 年年中典型非居民申请所对应的 5.0–6.5% 区间中段（Mortgease，2026；Mortgage Finder，2026）。第三列应当被读作一条纪律：利率每高一个百分点，每月多付约 AED 734，全期多付约 AED 220,000，这正是为什么你谈下来的点差，比宣传上的优惠利率重要得多。

贷款期限则是反方向的作用力。同样 AED 1,200,000 的贷款、5.5% 的利率，若期限改为 15 年而非 25 年，月供约为 AED 9,805——每月多出约 AED 2,436——但全期利息降至约 AED 565,000，节省约 AED 446,000。由于有几家银行按政策而非按客户意愿给非居民更短的期限，这个较短的期限很可能是被动接受的；而衡量负担能力的标准是月供数字，不是贷款总额这个表面数字。

三条需要如实说明的提示。上述数字不包含下文提到的强制人寿保险和房屋保险保费，这部分每月会增加几百迪拉姆。数字假设利率固定不变，而浮动利率贷款做不到这一点——请按高于报价两个百分点、而不是一个百分点来做压力测试。此外，它们也未包含首付之外在成交时需要的现金：在 60% 的方案下，首付加上 4% 的 DLD 过户费、抵押登记费、贷款安排费和估价费，合计约为 AED 904,000，这还不含中介佣金。银行还会做另一项核查：月供 AED 7,369 时，按债务负担规则，你的税前月收入至少需要约 AED 14,700，且这还没计入任何其他负债。

利率水平与定价方式

迪拜的房贷利率通常以 EIBOR（阿联酋银行同业拆借利率）为基准定价，常见结构是先给一段固定优惠利率，期满后转为跟随 EIBOR 加银行点差的浮动利率（迪拜放贷框架，2026）。非居民的定价通常比同类居民利率略高，反映的是银行对海外借款人更高的风险评估。

作为参照，2026 年 7 月居民代发薪的挂牌固定利率大致为：1 年期固定 3.75–4.89%，2 年期 3.89–3.99%，3 年期 3.95–4.19%，5 年期 4.19–4.69%，非代发薪的定价则高出 0.20–0.40%（Mortgease，2026）。再加上非居民 0.5–1.0 个百分点的溢价，一份典型的海外申请大约落在年化 5.0–6.5%，只有极优质的资质才有机会拿到 4.5–5.0%（Mortgage Finder，2026；Kotook，2026）。阿联酋没有任何银行公布非居民利率表，因此对网上看到的任何单一数字都应保持怀疑——包括我们给出的数字。

由此引出两个实操要点。第一，比较报价时要看综合成本——点差和优惠期结束后的利率——而不只是宣传上的优惠数字，因为优惠期相对于贷款期限来说非常短。第二，由于浮动部分跟随 EIBOR，你的月供会随利率变动；在签约之前，请按更高的利率对月供做压力测试，而不是只看第一天的数字。

EIBOR、美元挂钩，以及利率下一步走向

花十分钟弄清楚你的利率从何而来是值得的，因为这能解释什么因素能撬动它、什么不能。

迪拉姆与美元挂钩。为了维护这一挂钩，阿联酋央行几乎是机械式地跟随美联储的政策：美联储调整准备金余额利率时，CBUAE 就同步调整其隔夜存款便利的基准利率。基准利率曾下调 25 个基点至 3.65%，自 2025 年 12 月 11 日起生效——这是 2025 年的第三次也是最后一次降息——此后在 2026 年的历次决议中均维持在 3.65%，包括 2026 年 3 月 18 日和 6 月 17 日，每次都对应美联储的按兵不动（CBUAE 新闻稿，2026）。向 CBUAE 拆借短期流动性的利率则在此基础上高出 50 个基点。

基准利率锚定了 EIBOR，也就是你的房贷实际据以定价的同业基准。2026 年 3 月 31 日的定盘价为：1 个月 3.65%、3 个月 3.66%、6 个月 3.71%、12 个月 3.91%；到 2026 年 7 月 1 日，3 个月期定盘价已上行至 3.87%（Mortgage Market UAE，2026）。多数银行采用 3 个月期，也有银行使用 1 个月、6 个月或 12 个月——这个细节值得在贷款要约函里读清楚，因为它决定了你的月供多久重定价一次。

在 EIBOR 之上是银行点差。2026 年的市场点差大致为 EIBOR + 1.00% 至 EIBOR + 2.25%，最激进的促销报价接近下限，而非居民通常落在上限一侧。Emirates NBD 将自己的浮动结构描述为“EIBOR + 固定点差”，固定优惠期可选 2 年、3 年或 5 年，整体报价区间为年化 2.14% 至 6.00%（Emirates NBD Key Facts Statement，2026）。把这些拼在一起：一位非居民按 3 个月 EIBOR 3.87% 加 1.75% 的点差，今天大约支付 5.6%——这基本就是上面实例测算中间那一列。

对借款人来说，这意味着三件事。你的迪拜利率其实是伪装成本地利率的美国利率——只要挂钩不变，阿联酋的货币政策就无法与美联储脱钩，所以真正要盯的是美联储，而不是本地情绪。固定期是保险，不是省钱：它买的是两到五年的确定性，之后你会回到 EIBOR 加点差，因此点差才是主宰你二十五年中那二十年的数字。而点差正是可以谈的部分——EIBOR 对所有人都一样，好交易与差交易的分野在于点差和费用，这也正是经纪人体现价值的地方。

申请条件与银行会要求的文件

非居民的审核以书面材料替代本地的薪资记录。银行通常会评估任何房贷决策都会看的几个基本面，只是材料来自你的原籍国：

• 身份与状态——有效护照，以及银行自身的非居民准入标准，其中可能包含获批国籍或国家的名单。
• 收入与还款能力——稳定收入的证明，银行会做债务负担测试，确保还款总额不超过收入的既定比例。
• 资金来源——银行流水以及首付资金来源的证明，符合反洗钱审查要求。
• 房产本身——银行对该房源的估价，因为贷款成数是按成交价与估值中的较低者计算的。

具体而言，多数银行要求非居民的月收入至少约 AED 15,000 或等值外币，部分银行视资质可接受 AED 10,000–15,000；材料负担也比居民更重：六个月银行流水、薪资证明（自雇者则为审计过的财务报表）、护照复印件、原籍国的信用报告，以及现有负债的完整披露（Mortgage Finder，2026；Bayut，2026）。

有两条硬性限制决定了你的贷款上限。债务负担率（Debt Burden Ratio）将每月债务支出总额（含拟申请的房贷月供）限制在税前月收入的 50%——而且不论你是否使用，银行都会把信用卡总额度的 2.5–5% 计为负债，同时对奖金和佣金收入打折（Emirates NBD，2026；CBUAE Rulebook，2026）。另外，借款人最低年龄为 21 岁，贷款期限以 25 年或到期时年满 65 岁孰先到期为准，部分银行对自雇借款人允许放宽到 70 岁。无论年龄如何，非居民获得的贷款期限往往比居民更短。

国籍是买家最缺乏心理准备的一个条件。阿联酋银行出于反洗钱和客户尽职调查的需要，维护着内部的获批国籍名单，你可能需要持有名单内国家的护照，银行才会受理你的申请。被广泛接受的护照包括英国、欧盟国家、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、瑞士、新加坡、印度、巴基斯坦、俄罗斯、中国、黎巴嫩、约旦、埃及、摩洛哥以及海合会国家；来自 FATF 高风险或受制裁司法辖区的申请人几乎总是被拒（Holo，2026；Bayut，2026）。这些名单不对外公布，各行不同，而且会变动——这就是为什么同一位申请人可能在一家银行被拒、在另一家却获批，也是为什么一位掌握最新名单的经纪人能帮你避免无谓的申请。

房产一侧同样有条件。非居民贷款仅限于指定永久产权区域内已登记的永久产权房产——租赁产权和未登记的项目不予融资——而且多数银行会设定 AED 500,000 至 AED 1,000,000 的最低房产价值门槛，低于此线不受理非居民申请（RealEstateClubDubai，2026）。融资在现房上也更容易：非居民贷款绝大多数针对已竣工并可办理产权证的房源，而期房通常通过开发商的付款计划来完成（见下文）。

审批流程与时间表，逐步拆解

流程对所有人都一样；从海外申请只是把每一步的耗时拉长了。

1. 预批——3 至 5 个工作日。 你提交收入、身份和负债材料，银行出具最高可贷金额的原则性承诺。预批通常有效 45 至 90 天，最常见的是 60 天，这就是你找房和锁定房源的窗口期（800Homes，2026）。
2. 选定房源并签署 MOU（Form F）。 这是你与卖方之间的买卖合同，通常伴随由中介或托管方保管的 10% 定金。
3. 银行指定的估价——5 至 7 个工作日。 银行委派自己的估价师，费用由你承担。贷款成数按成交价与估值中的较低者计算，因此估值偏低会增加你需要准备的现金，而不会拉低房价。
4. 最终批复与正式贷款要约函——5 至 7 个工作日。 信贷委员会把预批转为具有约束力的要约，明确利率、点差、期限和收费明细。Key Facts Statement 要在这一步读，不要拖到之后。
5. 开发商 NOC。 开发商确认物业费已结清，并同意办理过户。
6. 受托登记中心预约。 迪拜土地局的抵押登记与产权过户在同一次预约中完成；银行代表到场放款并登记其抵押权。

对居民而言，从预批到过户的总耗时约为 4 至 6 周（800Homes，2026；Betterhomes，2026）。对非居民而言，6 至 8 周才是现实的规划数字。多出来的阻力属于程序性而非实质性：文件需要在原籍国办理公证、认证并寄送，资金来源审查要跨境进行、耗时更长，而且要么你亲自前往参加受托登记中心的预约，要么你签发授权委托书由他人代为出席。在办预批的同时就把授权委托书准备好，而不是等到要约函下来之后，这是最能可靠压缩时间的一个改变。

各家银行的要求不同，经纪人或房贷顾问可以把你的资质匹配到真正接受你的国籍和收入类型的银行——从而避免那些悄悄多耗掉几周的无效申请。

期房与现房的融资差异

迪拜的房贷融资以已竣工的现房为导向。对于期房，开发商的分期付款计划实际上就是你在施工期内的融资方式——你按建设节点分期付款，而不是在预订时申请银行贷款（迪拜期房融资框架，2026）。有些买家会在临近交付、房产竣工并可办理产权证时再安排房贷，用于结清最后一笔大额尾款或做再融资。

在银行确实为期房放贷的情况下，央行将其严格限制在房产价值的 50%，且“不论用途、价值或买家类别”——阿联酋公民、海合会公民和外籍人士，自住者和投资者，上限完全相同，原因在于开发周期更长、存在竣工风险（CBUAE Rulebook，Circular 31/2013 Article 3）。具体到非居民，多数银行是直接拒绝期房申请，而不是按 50% 放贷。

如果期房在你的候选名单上，真正需要弄懂的是付款计划的结构，而不是房贷——我们的支柱指南在迪拜购买期房完整讲解了从预订、SPA 到节点付款的全过程。想浏览现房与期房的在售房源，可查看我们的房源列表，或了解对融资较为友好的成熟片区，例如迪拜码头和商务湾。当交付阶段的房贷是计划的一部分时，开发商的过往履约记录尤为重要；Emaar Properties 这类老牌开发商通常是常见的起点。

完整成本：首付之外的各项费用

房贷会在常规购房成本之上增加它自己的一组支出。其中最主要的房贷专属收费是抵押登记费，为贷款金额的 0.25% 外加 AED 290 的手续费，在受托登记中心与过户同一次预约中缴纳给迪拜土地局——以 AED 2,000,000 的贷款计算即为 AED 5,000 加 AED 290（Dubai Land Department eServices，2026）。该费用依据迪拜 2006 年第 7 号法律设定，不可议价。与之并列的还有每位买家都要承担的常规交易费用——主要是按房产价值计的 4% DLD 过户费外加 AED 580 手续费、中介佣金，以及大约 AED 4,000–5,000 的受托登记中心费用——再加上下一节讲到的银行估价费和贷款安排费。

费用项目	参考金额	支付时点
首付（非居民）	房价的 ~35–50%	购房时
DLD 过户费	房产价值的 4% + AED 580	过户时
抵押登记费	贷款额的 0.25% + AED 290	办理抵押登记时
受托登记中心费用	~AED 4,000–5,000	过户时
银行贷款安排费	最高为贷款额的 1.05%，通常封顶约 AED 15,000	放款时
房产估价费	~AED 2,500–3,500	申请期间
年度物业费	长期支出，按社区而定	交付之后

持有环节的税负依然友好：迪拜在地方层面不征收年度房产税、资本利得税和租金所得税，因此主要的持续性支出就是年度物业费。需要如实提醒的是，如果你在某个对全球收入征税的国家属于税务居民，你在本国可能仍需纳税——我们的迪拜房产税费与成本指南逐项列出了所有费用，而在迪拜投资哪里的指南则能帮你把一笔贷款购房匹配到合适的区域和预算。

提前结清、保险，以及银行加收的费用

有三类成本是藏在贷款内部而不是购房环节里的，也正是买家最常后知后觉的部分。

提前结清有上限，而且上限相当宽松。 央行将住房贷款的这笔费用限定为未偿余额的 1% 或 AED 10,000，二者取低——这是 2019 年出台的规定，取代了 2018 年引入的 3% 收费，并要求银行在 30 天内退还多收的款项（Mortgage Finder，2026；Cavendish Maxwell，2026）。银行会加收 5% 的增值税，因此 Key Facts Statement 上实际显示的是含税 1.05% 或 AED 10,500（Emirates NBD Key Facts Statement，2026）。该上限同时覆盖部分还款和全额结清，而且由于这是一个绝对天花板，任何超过 AED 1,000,000 的余额，结清费同样是 AED 10,500。以上面的实例测算为例，结清 AED 1,200,000 的贷款要付 AED 10,500，而不是 AED 12,600。有些银行在第三年之后完全豁免这笔费用——一定要问，因为这并非行业惯例，而且如果你打算在贷款期内出售，这笔钱相当可观。

两项保险是强制的，实际操作中都无法免除。 人寿保险采用递减保额的形式，保额随未偿余额同步下降，费用约为每年未偿余额的 0.20–0.60%——Emirates NBD 按每月余额的 0.018% 收取，约合每年 0.22%，而经纪机构的汇总数据显示市场区间更宽（Emirates NBD Key Facts Statement，2026；MortgageCompare.ae，2026）。以 AED 1,200,000 的余额计算，大约是每年 AED 2,600 至 AED 7,200，年长的借款人、吸烟者以及有既往病史者会处于该区间上沿甚至更高。房屋保险同样强制，但便宜得多：约为每年房产价值的 0.03–0.12%，一套 AED 2,000,000 的房产大约每年 AED 600–2,400，通常在批贷时按市值与房产价值中的较高者确定，并在贷款存续期内固定不变。

银行自身的费用集中在前期。 贷款安排费或手续费最高为贷款额的 1% 外加 5% 增值税——Emirates NBD 的 Key Facts Statement 写明为贷款金额的 1.05%，不予退还——不过多数大型银行会把绝对金额封顶在 AED 15,000 左右，而且在促销产品上经常打折甚至免除，因此这是最该拿来谈判的一项（Emirates NBD，2026；MortgageCompare.ae，2026）。估价费不可议价，约为 AED 2,500–3,500；Emirates NBD 公布的现房估价费为含税 AED 3,150。

把这些加回实例测算，全貌就完整了：一笔 AED 1,200,000 的贷款，起始阶段大约需要支付 AED 12,600 的安排费、AED 3,150 的估价费和 AED 5,290 的抵押登记费，之后在 AED 7,369 的月供之外，每年还要承担合计约 AED 3,200–8,200 的保险费。请向每一家银行索要 Key Facts Statement，这是监管强制的披露文件——它会把上述所有内容用可比的格式放在一页纸上，而任何营销宣传册都做不到这一点。

房贷会影响你的居留签证吗？

一个常见的顾虑是：贷款买房会不会削弱居留签证申请。房产类居留签证的档位取决于房产价值，持有已抵押的房产同样可以符合条件：投资者（房产）签证基本对任何房产业主开放；共有房产要求每位共有人至少 AED 400,000；而 AED 2,000,000 是另一档为期十年的黄金签证门槛。银行和移民部门可能会审视你的净值状况和未偿贷款，因此在依赖某个具体结果之前，请同时向贷款银行以及 ICP 或 GDRFA 核实当下的最新要求。完整的最新情况见我们的阿联酋黄金签证指南。

Palmera 如何协助非居民买家完成融资

从海外融资，说到底就是三件事：把你的资质匹配到真正接受它的银行、尽早备齐文件，以及诚实地把首付和各项费用算进预算。Palmera 正是这样与海外投资者合作的——为你对接房贷顾问、核实房产的永久产权与融资资格，并把合适的现房或期房房源匹配到你的资金状况与投资目标。开始的方式很简单：浏览我们房源页面上的在售项目，或通过 WhatsApp 直接联系团队，就非居民在迪拜贷款购房的问题做一次坦率的沟通。