28 يوليو 2026

الرهن العقاري لغير المقيمين في دبي: دليل التمويل لعام 2026

«هل يمكنني الحصول على رهن عقاري في دبي إن كنت لا أقيم فيها؟» سؤال من أكثر ما يطرحه المشترون الدوليون، والجواب نعم — لكن بشروط تختلف عن شروط المقيم. مجموعة أصغر من البنوك تُقرض غير المقيمين، وتطلب دفعة أولى أكبر، وتعتمد العملية على المستندات بدلاً من راتب محلي. يعرض هذا الدليل وضع عام 2026 من حيث نسبة التمويل والأسعار وشروط الأهلية والتكاليف، مع تأريخ كل رقم إلى مصدره في أسفل الصفحة. وقد كتبته Palmera — ونحن شركة وساطة عقارية، لا جهة إقراض ولا مستشار مالي، فتعامل مع هذا المحتوى بوصفه توجيهاً عاماً وأكّد التفاصيل مع البنك.

هل يستطيع غير المقيم فعلاً الحصول على رهن عقاري في دبي؟

نعم. يستطيع غير المقيمين ممن يعيشون خارج الدولة تمويل شراء عقار في دبي، اعتماداً على مجموعة محددة من البنوك الإماراتية التي تدير برامج إقراض مخصصة لغير المقيمين (تحليل سوق الرهن العقاري في دبي، 2026). والمقايضة مقارنة بالمشتري المقيم واضحة: خيارات أقل من الجهات المُقرضة، وسقف أدنى لنسبة التمويل، وفحوص أشمل للدخل ومصدر الأموال، وتسعير يزيد قليلاً عن نظيره للمقيمين. ولا شيء من ذلك يعطّل الشراء — إنما يعني نقداً أكبر مقدماً وسجلاً ورقياً أدق.

ومن الجهات المُقرضة التي يتكرر ذكرها كنشطة في قطاع غير المقيمين: Emirates NBD وMashreq وADCB وADIB وبنك دبي الإسلامي والإمارات الإسلامي وبنك أبوظبي الأول وRAKBANK وStandard Chartered UAE وHSBC Middle East وبنك دبي التجاري وبنك عجمان وArab Bank (Bayut، 2026؛ Holo، 2026). وتتباين شروطها تبايناً واسعاً — في نسبة التمويل، وفي مدة القرض، وفي الحد الأدنى لقيمة العقار، وفي الجنسيات التي تقبل دراستها — لذا فإن اختيار البنك الذي تتوجه إليه لا يقل أهمية عن ملفك الشخصي.

والخطوة الأولى المفيدة هي الموافقة المبدئية. فبدلاً من التخمين حول قدرتك على الاقتراض، تخبرك الموافقة المبدئية بحجم القرض الذي سيلتزم به بنك بعينه بناءً على دخلك وملفك الفعليين، فتبحث عن وحدة تستطيع تمويلها بدل أن تتفاوض أولاً ثم تكتشف الفجوة لاحقاً. أما أهلية التملّك فمسألة منفصلة وأبسط — إذ يستطيع الأجانب الشراء بالتملك الحر في مناطق دبي المخصصة لذلك — وهو ما نتناوله في دليلنا حول إمكانية شراء الأجانب للعقارات في دبي.

كم يمكنك أن تقترض؟ نسبة التمويل لغير المقيمين

الفارق الأكبر بالنسبة لغير المقيم هو سقف نسبة التمويل إلى قيمة العقار (LTV) — أي حصة السعر التي سيُقرضها البنك. والإقراض لغير المقيمين أكثر تحفظاً من وضع المقيمين:

نوع المشتري	الحد الأقصى المعتاد لنسبة التمويل	الدفعة الأولى الاسترشادية
غير مقيم (يعيش خارج الدولة)، عقار جاهز	~50–60%، وأحياناً 65%	~35–50% من السعر
غير مقيم، عقار تتجاوز قيمته AED 5M	~55–60%	~40–45% من السعر
وافد مقيم — العقار الأول بقيمة AED 5M أو أقل	حتى 80% (سقف تنظيمي)	من 20% من السعر
وافد مقيم — العقار الأول بقيمة تتجاوز AED 5M	حتى 70% (سقف تنظيمي)	من 30% من السعر
مواطن إماراتي — العقار الأول	85% بقيمة AED 5M أو أقل، و75% لما فوقها	من 15–25% من السعر
العقار الثاني أو ما بعده	60% للوافد، 65% للمواطن	من 35–40% من السعر
على الخارطة، لأي فئة من المشترين	50% (سقف تنظيمي)	من 50% من السعر

ثمة نقطة تأطير تستحق الدقة، لأن كثيراً من المحتوى المنشور يخطئ فيها: لا يوجد سقف من المصرف المركزي خاص بـ«غير المقيمين». فالتنظيم — التعميم 31/2013 المادة (3)، المعدَّل بقرار مجلس الإدارة 31/2/2020 — يقسّم المقترضين بحسب الجنسية (مواطن إماراتي أو خليجي مقابل وافد)، وبحسب قيمة العقار عند حد AED 5,000,000، وبحسب كونه العقار الأول أو الثاني، وبحسب كونه مكتملاً أو على الخارطة (دليل قواعد CBUAE، 2026). وهو لا يعرّف فئة «غير مقيم» أصلاً. أما سقف الـ 50–60% الذي سيُعرض عليك فهو سياسة ائتمانية للبنك مبنية فوق التنظيم: قائمة على تقدير المخاطر، تضعها كل جهة مُقرضة منفردة، وتتفاوت فعلاً بينها.

وهذا التفاوت يعني مالاً حقيقياً. فقد أُفيد بأن ADCB يمنح غير المقيمين نحو 50% بمدة أقصر تصل إلى نحو 15 عاماً؛ وEmirates NBD حتى 60%؛ في حين توافق شريحة تنافسية على 65% للملف القوي جيد التوثيق (Engel & Völkers، 2026؛ SevenX Properties، 2026). خطّط على أساس دفعة أولى بنسبة 40% كحالة عملية و50% كحالة متحفظة، ثم دع الموافقة المبدئية تحدد موقعك الفعلي.

على شقة جاهزة بقيمة AED 2,000,000، تعني نسبة تمويل 50% اقتراض AED 1,000,000 وتوفير AED 1,000,000 نقداً — قبل إضافة تكاليف الشراء فوق ذلك. وهذا الواقع كثيف الاستهلاك للنقد هو ما يدفع كثيراً من المشترين من الخارج في هذه الشريحة إلى الموازنة بين التمويل والشراء النقدي المباشر، خصوصاً حين يفوق العائد الإيجاري تكلفة القرض بفارق مريح. ويعرض مؤشر العائد الإيجاري لدينا العوائد الحالية بحسب المنطقة لإجراء هذه المقارنة.

مثال محسوب: القسط الشهري على شراء بقيمة AED 2,000,000

الأرقام تجعل المقايضة ملموسة. في ما يلي الشقة الجاهزة نفسها بقيمة AED 2,000,000 محسوبة بثلاث طرق: نسبة تمويل متحفظة عند 50%، وحالة عملية عند 60%، ثم الحالة العملية تحت ضغط ارتفاع السعر بنقطة مئوية واحدة. وتفترض الحالات الثلاث سداداً معتاداً للأصل والفائدة على مدى 25 عاماً بسعر ثابت طوال المدة.

البند	الحالة المتحفظة (50% LTV)	الحالة العملية (60% LTV)	اختبار ضغط السعر (60% LTV)
سعر الشراء	AED 2,000,000	AED 2,000,000	AED 2,000,000
الدفعة الأولى	AED 1,000,000 (50%)	AED 800,000 (40%)	AED 800,000 (40%)
مبلغ القرض	AED 1,000,000	AED 1,200,000	AED 1,200,000
السعر الاسترشادي (سنوياً)	5.5%	5.5%	6.5%
المدة	25 عاماً	25 عاماً	25 عاماً
القسط الشهري	~AED 6,141	~AED 7,369	~AED 8,103
إجمالي الفوائد على المدة	~AED 842,300	~AED 1,010,700	~AED 1,230,800
إجمالي المبلغ المسدَّد	~AED 1,842,300	~AED 2,210,700	~AED 2,430,800

يقع سعر 5.5% في منتصف نطاق 5.0–6.5% الذي يحصل عليه الملف النموذجي لغير المقيم في منتصف 2026 (Mortgease، 2026؛ Mortgage Finder، 2026). واقرأ العمود الثالث بوصفه درساً في الانضباط: نقطة مئوية واحدة تكلّف نحو AED 734 شهرياً وAED 220,000 على كامل المدة، وهذا بالضبط سبب كون الهامش الذي تتفاوض عليه أهم من السعر الترويجي التمهيدي.

أما مدة القرض فتعمل في الاتجاه المعاكس. فالقرض نفسه البالغ AED 1,200,000 بسعر 5.5% على 15 عاماً بدل 25 يكلّف نحو AED 9,805 شهرياً — أي أكثر بنحو AED 2,436 — لكن إجمالي الفوائد ينخفض إلى نحو AED 565,000، بتوفير يقارب AED 446,000. ولأن عدة بنوك تمنح غير المقيمين مدة أقصر بحكم السياسة لا بالاختيار، فقد تُفرض عليك هذه المدة الأقصر بأي حال؛ والاختبار الحقيقي للقدرة على التحمل هو الرقم الشهري لا حجم القرض المعلن.

وثلاث ملاحظات تُقال بصراحة. الأرقام لا تشمل أقساط التأمين الإلزامي على الحياة والمبنى الواردة أدناه، وهي تضيف بضع مئات من الدراهم شهرياً. وهي تفترض ثبات السعر، وهو ما لن يتحقق في قرض متغير — فاختبر الضغط عند نقطتين فوق العرض لا نقطة واحدة. كما أنها لا تشمل النقد المطلوب عند الإتمام بخلاف الدفعة الأولى: ففي حالة الـ 60%، يبلغ مجموع الدفعة الأولى ورسم نقل الملكية البالغ 4% لدائرة الأراضي والأملاك ورسوم تسجيل الرهن والترتيب والتقييم نحو AED 904,000 قبل عمولة الوساطة. وثمة فحص إضافي سيجريه البنك: عند قسط شهري قدره AED 7,369، تستلزم قاعدة عبء الدين دخلاً شهرياً إجمالياً لا يقل عن نحو AED 14,700 قبل احتساب أي اقتراض آخر.

أسعار الفائدة وكيفية تسعيرها

تُبنى أسعار الرهن العقاري في دبي عموماً على EIBOR — سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات — وعادةً في صورة سعر تمهيدي ثابت لفترة أولية ثم يتحول إلى سعر متغير يتتبع EIBOR مضافاً إليه هامش البنك (إطار الإقراض في دبي، 2026). ويأتي تسعير غير المقيمين عادةً أعلى قليلاً من السعر المكافئ للمقيمين، انعكاساً لتقدير البنك الأعلى لمخاطر المقترض المقيم في الخارج.

ولإعطاء مقياس، بلغت أسعار المقيمين الثابتة المعلنة مع تحويل الراتب في يوليو 2026 نحو 3.75–4.89% للتثبيت لسنة واحدة، و3.89–3.99% لسنتين، و3.95–4.19% لثلاث سنوات، و4.19–4.69% لخمس سنوات، مع تسعير أعلى بنسبة 0.20–0.40% لمن لا يحوّل راتبه (Mortgease، 2026). أضف علاوة غير المقيم البالغة 0.5–1.0 نقطة مئوية فيستقر الملف النموذجي للمشتري من الخارج عند نحو 5.0–6.5% سنوياً، ولا يبلغ نطاق 4.5–5.0% إلا أصحاب الملفات الاستثنائية (Mortgage Finder، 2026؛ Kotook، 2026). ولا ينشر أي بنك إماراتي قائمة أسعار لغير المقيمين، لذا تعامل بحذر مع أي رقم مفرد يُعرض عليك على الإنترنت — بما في ذلك أرقامنا.

ويترتب على ذلك أمران عمليان. أولاً، قارن العروض على أساس التكلفة الإجمالية — الهامش والسعر بعد الفترة التمهيدية — لا على أساس السعر الترويجي وحده، لأن الفترة التمهيدية قصيرة نسبةً إلى مدة القرض. وثانياً، لأن الجزء المتغير يتتبع EIBOR، فقد يتحرك قسطك مع تغير الأسعار بمرور الوقت؛ فاختبر القسط الشهري تحت سعر أعلى قبل الالتزام، لا رقم اليوم الأول فحسب.

EIBOR والربط بالدولار ووجهة الأسعار المقبلة

فهم مصدر السعر الذي تدفعه يستحق عشر دقائق، لأنه يفسّر ما الذي يمكن أن يحرّكه وما لا يمكنه ذلك.

الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي. ولحماية هذا الربط، يتتبع مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي سياسة الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي تتبعاً شبه آلي: فحين يحرّك Fed سعر الفائدة على أرصدة الاحتياطي، يحرّك CBUAE السعر الأساسي على تسهيلات الإيداع لليلة واحدة بالتوازي. وقد خُفّض السعر الأساسي بمقدار 25 نقطة أساس إلى 3.65% اعتباراً من 11 ديسمبر 2025 — وهو التخفيض الثالث والأخير في 2025 — ثم أُبقي عند 3.65% في كل قرارات 2026 حتى الآن، بما فيها قرارا 18 مارس و17 يونيو 2026، وفي كل مرة مواكبةً لتثبيت Fed (بيانات صحفية من CBUAE، 2026). أما اقتراض السيولة قصيرة الأجل من CBUAE فيقع 50 نقطة أساس فوق ذلك.

والسعر الأساسي هو مرساة EIBOR، المؤشر المرجعي بين البنوك الذي يُسعَّر رهنك عليه فعلياً. ففي 31 مارس 2026 كانت التثبيتات: شهر واحد 3.65%، وثلاثة أشهر 3.66%، وستة أشهر 3.71%، واثني عشر شهراً 3.91%؛ وبحلول 1 يوليو 2026 كان تثبيت الثلاثة أشهر قد ارتفع إلى 3.87% (Mortgage Market UAE، 2026). وتعتمد معظم الجهات المُقرضة أجل الثلاثة أشهر، فيما يستخدم بعضها الشهر أو الستة أشهر أو الاثني عشر شهراً — وهي تفصيلة تستحق القراءة في خطاب العرض، لأنها تحدد وتيرة إعادة تسعير قسطك.

وفوق EIBOR يأتي هامش البنك. وتتراوح هوامش السوق في 2026 نحو EIBOR + 1.00% إلى EIBOR + 2.25%، مع وقوع أشد العروض الترويجية عند الحد الأدنى ووقوع غير المقيمين عادةً قرب الحد الأعلى. ويصف Emirates NBD هيكله المتغير بأنه «EIBOR + هامش ثابت» مع خيارات تثبيت تمهيدي لسنتين أو ثلاث أو خمس، ويعلن نطاقاً إجمالياً من 2.14% إلى 6.00% سنوياً (بيان الحقائق الرئيسية من Emirates NBD، 2026). وبتركيب القطع معاً، يدفع غير المقيم عند EIBOR لثلاثة أشهر بنسبة 3.87% زائد هامش 1.75% نحو 5.6% اليوم — وهو تقريباً العمود الأوسط في المثال المحسوب أعلاه.

وما يعنيه هذا لك كمقترض ثلاثة أمور. سعرك في دبي هو سعر أمريكي متخفٍّ — فالسياسة النقدية الإماراتية لا تستطيع الانفكاك عن Fed ما دام الربط قائماً، وبالتالي فالمؤشر الذي يجب مراقبته هو Fed لا المزاج المحلي. والفترة الثابتة تأمين لا توفير: فهي تشتري يقيناً لعامين إلى خمسة، تعود بعدها إلى EIBOR زائد الهامش، ما يجعل الهامش هو الرقم الذي يحكم عشرين سنة من أصل خمس وعشرين. والهامش هو الجزء القابل للتفاوض — إذ إن EIBOR واحد للجميع؛ وما يفصل الصفقة الجيدة عن الرديئة هو الفارق السعري والرسوم، وهنا تحديداً يثبت الوسيط جدواه.

شروط الأهلية والمستندات التي سيطلبها البنك

يعتمد تقييم ملفات غير المقيمين على التوثيق بدلاً من سجل راتب محلي. وتقيّم البنوك عادةً الركائز المعتادة لأي قرار تمويلي، مجموعةً من بلد إقامتك:

الهوية والوضع القانوني — جواز سفر ساري المفعول، ومعايير أهلية غير المقيمين الخاصة بالبنك، والتي قد تشمل قائمة بالجنسيات أو الدول المعتمدة.
الدخل والقدرة على السداد — إثبات دخل مستقر، مع تطبيق البنوك اختبار عبء الدين ليظل إجمالي الأقساط ضمن حصة محددة من الدخل.
مصدر الأموال — كشوف حسابات بنكية وأدلة على منشأ الدفعة الأولى، بما يتفق مع إجراءات مكافحة غسل الأموال.
العقار — تقييم بنكي للوحدة، لأن نسبة التمويل تُطبَّق على القيمة الأدنى بين السعر والتقييم.

وعملياً، تطلب معظم الجهات المُقرضة من غير المقيم إثبات دخل شهري لا يقل عن نحو AED 15,000 أو ما يعادله بالعملة الأجنبية، وإن كان بعضها يقبل AED 10,000–15,000 تبعاً للملف، والسجل الورقي أثقل مما هو للمقيم: كشوف حسابات بنكية لستة أشهر، وشهادة راتب أو قوائم مالية مدققة إن كنت تعمل لحسابك، ونسخة من جواز السفر، وتقرير ائتماني من بلد إقامتك، وإفصاح كامل عن الالتزامات القائمة (Mortgage Finder، 2026؛ Bayut، 2026).

وثمة حدّان صارمان يحكمان قدرتك على الاقتراض. نسبة عبء الدين (DBR) تسقّف إجمالي خدمة الدين الشهرية، بما فيها قسط الرهن المقترح، عند 50% من الدخل الشهري الإجمالي — وتحتسب البنوك 2.5–5% من إجمالي حدود بطاقاتك الائتمانية التزاماً سواء استخدمتها أم لا، مع خصم دخل المكافآت والعمولات (Emirates NBD، 2026؛ دليل قواعد CBUAE، 2026). وبشكل منفصل، الحد الأدنى لعمر المقترض هو 21 عاماً، وتُسقَّف المدة عند 25 عاماً أو بلوغك 65 عاماً عند الاستحقاق، أيهما أقرب، مع سماح بعض البنوك بسن 70 للعاملين لحسابهم. وكثيراً ما يُمنح غير المقيمين مدداً أقصر من المقيمين بصرف النظر عن العمر.

والجنسية هي الشرط الذي يكون المشترون أقل استعداداً له. فالبنوك الإماراتية تحتفظ بـقوائم داخلية للجنسيات المعتمدة لأغراض مكافحة غسل الأموال ومعرفة العميل، وقد تحتاج إلى جواز سفر من دولة مدرجة في تلك القائمة قبل أن يُفتح ملفك أصلاً. ومن جوازات السفر المقبولة على نطاق واسع: المملكة المتحدة، ودول الاتحاد الأوروبي، والولايات المتحدة، وكندا، وأستراليا، ونيوزيلندا، وسويسرا، وسنغافورة، والهند، وباكستان، وروسيا، والصين، ولبنان، والأردن، ومصر، والمغرب، ودول مجلس التعاون الخليجي؛ أما المتقدمون من الولايات القضائية عالية المخاطر لدى FATF أو الخاضعة للعقوبات فيُرفضون في الغالب الأعم (Holo، 2026؛ Bayut، 2026). وهذه القوائم غير منشورة، وتختلف من بنك إلى آخر، وتتغير — ولهذا قد يُرفض المتقدم نفسه لدى جهة ويُقبل لدى أخرى، ولهذا أيضاً يجنّبك الوسيط الملمّ بالقوائم الحالية طلبات مهدورة.

وهناك شروط تتعلق بالعقار كذلك. فالإقراض لغير المقيمين محصور في العقارات المسجَّلة بالتملك الحر ضمن مناطق التملك الحر المخصصة — ولا تُموَّل عقارات حق الانتفاع ولا المشاريع غير المسجَّلة — وتضع معظم البنوك حداً أدنى لقيمة العقار بين AED 500,000 وAED 1,000,000 لا تعالج دونه ملف غير مقيم (RealEstateClubDubai، 2026). كما أن التمويل أيسر على العقارات الجاهزة: إذ يستهدف معظم إقراض غير المقيمين وحدات مكتملة لها سند ملكية، بينما يُموَّل الشراء على الخارطة عادةً عبر خطة المطوّر (انظر أدناه).

عملية الموافقة والجدول الزمني خطوة بخطوة

التسلسل واحد للجميع؛ وما يتغير هو الزمن المنقضي حين تتقدم من الخارج.

الموافقة المبدئية — من 3 إلى 5 أيام عمل. تقدّم مستندات الدخل والهوية والالتزامات، ويصدر البنك التزاماً مبدئياً بحد أقصى لمبلغ القرض. وهي صالحة عادةً من 45 إلى 90 يوماً، والأشيع 60 يوماً، وهي نافذتك للعثور على عقار وتأمينه (800Homes، 2026).
العثور على العقار وتوقيع مذكرة التفاهم (النموذج F). عقد البيع بينك وبين البائع، ويقترن عادةً بدفعة 10% يحتفظ بها الوسيط أو أمين التسجيل.
تقييم من مقيِّم يعيّنه البنك — من 5 إلى 7 أيام عمل. يكلّف البنك مقيِّمه الخاص على نفقتك. وتُطبَّق نسبة التمويل على القيمة الأدنى بين السعر والتقييم، فأي تقييم أدنى من السعر يزيد النقد المطلوب منك بدل أن يخفض السعر.
الموافقة النهائية وخطاب العرض الرسمي — من 5 إلى 7 أيام عمل. تحوّل لجنة الائتمان الموافقة المبدئية إلى عرض ملزم بسعر وهامش ومدة وجدول رسوم محددة. اقرأ بيان الحقائق الرئيسية هنا، لا لاحقاً.
شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطوّر. يؤكد المطوّر سداد رسوم الخدمة ويوافق على نقل الملكية.
موعد مكتب أمين التسجيل. يجري تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك ونقل الملكية في الموعد نفسه؛ ويحضر ممثل البنك للإفراج عن الأموال وتسجيل رهنه.

بالنسبة للمقيم، يبلغ إجمالي الوقت المنقضي من الموافقة المبدئية إلى نقل الملكية نحو 4 إلى 6 أسابيع (800Homes، 2026؛ Betterhomes، 2026). أما لغير المقيم، فإن 6 إلى 8 أسابيع هو الرقم الواقعي للتخطيط. والاحتكاك الإضافي إجرائي لا جوهري: فالمستندات تحتاج توثيقاً وتصديقاً وإرسالاً بالبريد السريع من بلدك، وفحوص مصدر الأموال تجري عبر الحدود وتستغرق وقتاً أطول، وإما أن تسافر لحضور موعد أمين التسجيل وإما أن تمنح وكالة قانونية لمن يحضر نيابة عنك. وإعداد الوكالة بالتزامن مع الموافقة المبدئية، لا بعد خطاب العرض، هو التغيير الأوثق أثراً في اختصار الجدول الزمني.

وتختلف المتطلبات من بنك إلى آخر، ويستطيع وسيط أو مستشار تمويل عقاري مطابقة ملفك مع جهة مُقرضة تخدم فعلاً جنسيتك ونوع دخلك — وهو ما يجنّبك الطلبات المهدورة التي تضيف أسابيع بصمت.

تمويل العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز

التمويل العقاري في دبي موجَّه نحو العقارات الجاهزة المكتملة. أما في الشراء على الخارطة، فإن خطة الدفع المرحلية لدى المطوّر هي عملياً تمويلك خلال فترة البناء — تدفع أقساطاً مرتبطة بمراحل الإنجاز بدلاً من سحب قرض بنكي عند الحجز (إطار تمويل الشراء على الخارطة في دبي، 2026). ويرتّب بعض المشترين بعد ذلك رهناً عقارياً قرب موعد التسليم، بعد اكتمال الوحدة وإمكان إصدار سند ملكية، لتسوية دفعة أخيرة كبيرة أو لإعادة التمويل.

وحين يُقرض بنك على الخارطة، يسقّف المصرف المركزي ذلك عند 50% من القيمة «بصرف النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري» — السقف نفسه للمواطنين الإماراتيين ومواطني دول الخليج والوافدين، وللمالكين الشاغلين والمستثمرين على حد سواء، بسبب طول الجدول الزمني للتطوير ومخاطر الإنجاز (دليل قواعد CBUAE، التعميم 31/2013 المادة 3). أما لغير المقيمين تحديداً، فترفض معظم الجهات المُقرضة ملفات الشراء على الخارطة رفضاً تاماً بدل الإقراض بنسبة 50%.

وإذا كان الشراء على الخارطة ضمن خياراتك، فالمهم فهمه هو هيكل خطة الدفع لا الرهن العقاري — ويشرح دليلنا الرئيسي حول الشراء على الخارطة في دبي مراحل الحجز واتفاقية البيع والشراء ودفعات الإنجاز من البداية إلى النهاية. ولتصفح المعروض الحالي من العقارات الجاهزة وعلى الخارطة معاً، اطّلع على قائمة العقارات لدينا، أو على مناطق راسخة وملائمة للتمويل مثل دبي مارينا والخليج التجاري. ويكتسب سجل المطوّر أهمية خاصة حين يكون الرهن عند التسليم جزءاً من الخطة؛ والأسماء الراسخة مثل إعمار العقارية نقطة انطلاق شائعة.

التكلفة الكاملة: الرسوم بعد الدفعة الأولى

يضيف الرهن العقاري بنوداً خاصة به فوق تكاليف الشراء المعتادة. والرسم الأبرز الخاص بالرهن هو رسم تسجيل الرهن البالغ 0.25% من مبلغ القرض زائد رسم إداري قدره AED 290، يُدفع لدائرة الأراضي والأملاك في مكتب أمين التسجيل ضمن موعد نقل الملكية نفسه — أي AED 5,000 زائد AED 290 على قرض بقيمة AED 2,000,000 (الخدمات الإلكترونية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، 2026). وهو مقرر بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 وغير قابل للتفاوض. ويأتي ذلك إلى جانب تكاليف الإغلاق المعتادة التي يدفعها كل مشترٍ — وأبرزها رسم نقل الملكية البالغ 4% من قيمة العقار زائد AED 580 رسوماً إدارية، وعمولة الوساطة، ورسوم مكتب أمين التسجيل بنحو AED 4,000–5,000 — إضافة إلى رسوم التقييم والترتيب البنكية الواردة في القسم التالي.

بند التكلفة	المبلغ الاسترشادي	التوقيت
الدفعة الأولى (غير مقيم)	~35–50% من السعر	عند الشراء
رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك	4% من قيمة العقار + AED 580	عند نقل الملكية
رسم تسجيل الرهن	0.25% من القرض + AED 290	عند تسجيل الرهن
رسم مكتب أمين التسجيل	~AED 4,000–5,000	عند نقل الملكية
رسم ترتيب القرض البنكي	حتى 1.05% من القرض، وغالباً بسقف نحو AED 15,000	عند سحب القرض
تقييم العقار	~AED 2,500–3,500	أثناء تقديم الطلب
رسوم الخدمة السنوية	مستمرة، بحسب المجتمع السكني	بعد التسليم

ويبقى المشهد الضريبي المتكرر مواتياً: فدبي لا تفرض ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة على الأرباح الرأسمالية ولا ضريبة على دخل الإيجار على المستوى المحلي، ما يجعل التكلفة الجارية الرئيسية هي رسوم الخدمة السنوية. والتحفظ الصادق هنا أنك إن كنت مقيماً ضريبياً في دولة تفرض ضرائب على الدخل العالمي، فقد تظل مديناً بضريبة في بلدك — ويفصّل دليلنا لضرائب وتكاليف العقار في دبي كل بند، بينما يساعدك دليل أين تستثمر في دبي على مطابقة شراء مموَّل بالمنطقة والميزانية المناسبتين.

السداد المبكر والتأمين والرسوم التي تضيفها البنوك

ثلاث فئات من التكاليف تقع داخل القرض نفسه لا في عملية الشراء، وهي التي يكتشفها المشترون متأخرين في الغالب.

السداد المبكر مسقوف، والسقف سخيّ. يحدّ المصرف المركزي الرسم على قرض السكن بنسبة 1% من الرصيد المستحق أو AED 10,000، أيهما أقل — وهي قاعدة صدرت عام 2019 لتحل محل رسم الـ 3% المستحدث عام 2018، مع إلزام البنوك برد المبالغ الزائدة إلى المقترضين خلال 30 يوماً (Mortgage Finder، 2026؛ Cavendish Maxwell، 2026). وتضيف البنوك 5% ضريبة VAT، فيصبح الرقم الذي يظهر فعلياً في بيان الحقائق الرئيسية 1.05% أو AED 10,500 شاملاً الضريبة (بيان الحقائق الرئيسية من Emirates NBD، 2026). ويشمل السقف السداد الجزئي كما الكامل، ولأنه سقف مطلق فإن أي رصيد يتجاوز AED 1,000,000 يُسوَّى بالمبلغ نفسه AED 10,500. وفي المثال المحسوب أعلاه، تكلّف تسوية قرض بقيمة AED 1,200,000 مبلغ AED 10,500 لا AED 12,600. وتُسقط بعض الجهات المُقرضة الرسم كلياً بعد السنة الثالثة — فاسأل، لأنه ليس شرطاً معتاداً ولأنه يعني مالاً حقيقياً إن كنت تنوي البيع قبل انتهاء المدة.

نوعان من التأمين إلزاميان، وليس أي منهما اختيارياً عملياً. تأمين الحياة يُكتب على أساس مبلغ متناقص بحيث ينخفض مبلغ التغطية مع تناقص الرصيد المستحق، ويكلّف نحو 0.20–0.60% من الرصيد المستحق سنوياً — إذ يفرض Emirates NBD نسبة 0.018% من الرصيد شهرياً، أي نحو 0.22% سنوياً، بينما تضع بيانات الوسطاء المجمَّعة نطاق السوق أوسع من ذلك (بيان الحقائق الرئيسية من Emirates NBD، 2026؛ MortgageCompare.ae، 2026). وعلى رصيد قدره AED 1,200,000 يعني ذلك نحو AED 2,600 إلى AED 7,200 سنوياً، ويقع المقترضون الأكبر سناً والمدخنون وأصحاب التاريخ الطبي غير المواتي عند أعلى هذا النطاق أو فوقه. أما تأمين المبنى فهو إلزامي كذلك لكنه أرخص بكثير: نحو 0.03–0.12% من قيمة العقار سنوياً، أي نحو AED 600–2,400 على عقار بقيمة AED 2,000,000، ويُثبَّت عادةً عند الموافقة لكامل مدة القرض ويُحسب على الأعلى بين القيمة السوقية وقيمة العقار.

ورسوم البنك نفسه مُحمَّلة في المقدمة. رسم الترتيب أو المعالجة يصل إلى 1% من القرض زائد 5% ضريبة VAT — ويذكر بيان الحقائق الرئيسية من Emirates NBD نسبة 1.05% من مبلغ القرض، غير قابلة للاسترداد — وإن كانت معظم البنوك الكبرى تسقّفه بالقيمة المطلقة عند نحو AED 15,000، وكثيراً ما يُخفَّض أو يُسقط ضمن المنتجات الترويجية، ما يجعله أول ما ينبغي التفاوض عليه (Emirates NBD، 2026؛ MortgageCompare.ae، 2026). أما رسم التقييم فغير قابل للتفاوض ويتراوح نحو AED 2,500–3,500؛ ويعلن Emirates NBD مبلغ AED 3,150 شاملاً الضريبة للعقار المكتمل.

وبإضافة هذه البنود إلى المثال المحسوب تكتمل الصورة: على قرض بقيمة AED 1,200,000 ستدفع نحو AED 12,600 رسوم ترتيب، وAED 3,150 تقييماً، وAED 5,290 تسجيل رهن في البداية، ثم تتحمل نحو AED 3,200–8,200 سنوياً تأميناً مجمَّعاً فوق القسط الشهري البالغ AED 7,369. واطلب من كل جهة مُقرضة بيان الحقائق الرئيسية، فهو إفصاح تفرضه الجهة الرقابية — يضع كل ذلك في صفحة واحدة وبصيغة قابلة للمقارنة، وهو ما لن تفعله أي نشرة تسويقية.

هل يؤثر الرهن العقاري في تأشيرة إقامتك؟

من المخاوف الشائعة أن يُضعف تمويل الشراء طلب الإقامة. غير أن شرائح الإقامة العقارية تستند إلى قيمة العقار، وتملّك عقار مرهون يظل مؤهِّلاً لك: فـتأشيرة المستثمر (العقارية) متاحة عملياً لأي مالك عقار؛ والعقار المشترك يشترط ما لا يقل عن AED 400,000 لكل شريك؛ ومبلغ AED 2,000,000 يمثّل شريحة التأشيرة الذهبية المستقلة لعشر سنوات. وقد تنظر البنوك والجهات المعنية بالهجرة إلى حصتك في ملكية العقار وإلى القرض القائم، فأكّد المتطلبات السارية مع الجهة المُقرضة ومع ICP أو GDRFA قبل التعويل على نتيجة بعينها. والصورة الحالية كاملة في دليلنا للتأشيرة الذهبية في الإمارات.

كيف تساعد Palmera المشترين غير المقيمين في تمويل الشراء

التمويل من الخارج هو في معظمه مسألة مطابقة ملفك مع جهة مُقرضة تخدمه، وتجهيز المستندات مبكراً، ووضع ميزانية صادقة للدفعة الأولى والرسوم. وPalmera تعمل مع المستثمرين من الخارج على ذلك تحديداً — بإرشادك إلى مستشاري التمويل العقاري، والتحقق من وضع العقار من حيث التملك الحر وقابلية التمويل، ومطابقة الوحدة الجاهزة أو على الخارطة المناسبة لوضعك النقدي وهدفك. وللبدء، تصفح المعروض الحالي على صفحة العقارات لدينا، أو تواصل مع الفريق مباشرة عبر واتساب لحوار صريح حول تمويل شراء عقار في دبي بصفتك غير مقيم.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع غير المقيم الحصول على رهن عقاري في دبي عام 2026؟

نعم. يستطيع غير المقيمين ممن يعيشون خارج الدولة الحصول على تمويل لشراء عقار في دبي، وإن كان ذلك من عدد أقل من البنوك وبشروط أضيق مما يحصل عليه المقيمون في الإمارات (تحليل سوق الرهن العقاري في دبي، 2026). توقّع سقفاً أدنى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار — نحو 50–60% في الغالب، أي دفعة أولى تتراوح تقريباً بين 40% و50% — إضافة إلى توثيق كامل للدخل ومصدر الأموال. والتمويل موجَّه في المقام الأول إلى العقارات المكتملة والجاهزة لا إلى الشراء على الخارطة. الخطوة العملية الأولى هي الحصول على موافقة مبدئية، فهي تكشف لك حجم القرض الذي سيمنحه البنك فعلياً بناءً على ملفك قبل أن تلتزم بوحدة بعينها.

كم تبلغ الدفعة الأولى المطلوبة من غير المقيم للشراء في دبي؟

خطّط لدفعة أولى تعادل نحو 40–50% من قيمة العقار بصفتك غير مقيم، لأن نسبة التمويل لغير المقيمين تتوقف عادةً عند حدود 50–60% (Mortgage Finder، 2026). وتصل بعض البنوك إلى 65% للعقارات دون AED 5,000,000 إذا كان الملف موثَّقاً جيداً، بينما تُبقي بنوك عدة غير المقيمين عند 50% ثابتة. وهذا أكثر تحفظاً من وضع الوافد المقيم، حيث تسمح سقوف مصرف الإمارات المركزي بنسبة تمويل تصل إلى 80% على العقار الأول بقيمة AED 5,000,000 أو أقل (دليل قواعد CBUAE، القرار 31/2/2020). وفوق الدفعة الأولى، خصّص ميزانية لرسم نقل الملكية البالغ 4% لدائرة الأراضي والأملاك، ورسم تسجيل الرهن، ورسوم البنك؛ بحيث يصبح المبلغ النقدي المطلوب عند الإتمام هو الدفعة الأولى زائد نحو 5–6% من السعر.

ما أسعار الفائدة التي يدفعها غير المقيمين على الرهن العقاري في دبي؟

لا ينشر أي بنك إماراتي قائمة أسعار مخصصة لغير المقيمين، لذا فالجواب الصادق هو نطاق لا رقم واحد. أسعار المقيمين الثابتة مع تحويل الراتب في يوليو 2026 تراوحت نحو 3.75–4.69% تبعاً لطول فترة التثبيت، ويدفع غير المقيمين علاوة تتراوح تقريباً بين 0.5 و1.0 نقطة مئوية فوق ذلك (Mortgease، 2026؛ Mortgage Finder، 2026). أي أن الملف النموذجي لغير المقيم يقع عند نحو 5.0–6.5% سنوياً في منتصف 2026، ولا يبلغ نطاق 4.5–5.0% إلا أصحاب الملفات الاستثنائية — دخل مرتفع وموثَّق، ودفعة أولى كبيرة، وعلاقة قائمة مع البنك. وتُعرض الأسعار إما كفترة تمهيدية ثابتة من 1 إلى 5 سنوات وإما كـ EIBOR زائد هامش، لذا قارن التكلفة الإجمالية لا السعر الترويجي المعلن.

كم يبلغ القسط الشهري على شقة بمليوني درهم؟

على شقة جاهزة بقيمة AED 2,000,000 وبنسبة تمويل 60%، تقترض AED 1,200,000 وتدفع AED 800,000 نقداً. وبسعر استرشادي لغير المقيمين قدره 5.5% سنوياً على مدى 25 عاماً، يبلغ القسط الشهري (أصل وفائدة) نحو AED 7,369، وتدفع نحو AED 1,010,700 فوائد على كامل المدة (محسوبة على نطاق أسعار 2026 من Mortgease وMortgage Finder، 2026). وعند نسبة تمويل أكثر تحفظاً قدرها 50% ينخفض القرض إلى AED 1,000,000 والقسط إلى نحو AED 6,141. وارتفاع السعر بنقطة واحدة، إلى 6.5%، يضيف نحو AED 734 شهرياً. هذه أرقام توضيحية لا عروض أسعار: فهي تفترض ثبات السعر طوال المدة وهو ما لا يتحقق في قرض متغير، ولا تشمل أقساط التأمين الإلزامي على الحياة والمبنى.

هل يمكنني سداد الرهن العقاري في دبي مبكراً دون غرامة؟

ليس مجاناً تماماً، لكن التكلفة مسقوفة ومعقولة. يحدّ مصرف الإمارات المركزي رسم السداد المبكر على قرض السكن بنسبة 1% من الرصيد المستحق أو AED 10,000، أيهما أقل — وهي قاعدة صدرت عام 2019 لتحل محل رسم الـ 3% السابق (Mortgage Finder، 2026؛ Cavendish Maxwell، 2026). وتضيف البنوك 5% ضريبة VAT، فيصبح ما يظهر فعلياً في بيان الحقائق الرئيسية 1.05% أو AED 10,500 (بيان الحقائق الرئيسية من Emirates NBD، 2026). ويسري السقف على السداد الجزئي كما على الكامل، ما يعني أن أي رصيد يتجاوز AED 1,000,000 يمكن تسويته بالسقف نفسه البالغ AED 10,500. وتُسقط بعض الجهات المُقرضة الرسم كلياً بعد السنة الثالثة — ويستحق السؤال عنه قبل التوقيع، لأنه ليس شرطاً معتاداً.

كم تستغرق الموافقة على الرهن العقاري لمشترٍ غير مقيم؟

احسب حسابك لستة إلى ثمانية أسابيع من الموافقة المبدئية إلى نقل الملكية. المعيار المنشور في دبي هو 4–6 أسابيع — موافقة مبدئية خلال 3–5 أيام عمل وصالحة من 45 إلى 90 يوماً، وتقييم خلال 5–7 أيام عمل، ثم موافقة نهائية وخطاب عرض رسمي خلال 5–7 أيام عمل أخرى (800Homes، 2026؛ Betterhomes، 2026). وعلى غير المقيمين إضافة وقت إلى ذلك، لأن المستندات تحتاج عادةً إلى توثيق وتصديق وإرسال بالبريد السريع من بلد الإقامة، ولأن فحوص مصدر الأموال تجري عبر الحدود، ولأن حضور موعد مكتب أمين التسجيل يتطلب حضورك شخصياً أو حضور من تمنحه وكالة قانونية. وتجهيز حزمة المستندات قبل تقديم العرض هو ما يختصر الجدول الزمني عملياً.

هل يؤثر الحصول على رهن عقاري في أهليتي لتأشيرة الإقامة في الإمارات؟

تستند شرائح الإقامة العقارية إلى قيمة العقار، وتملّك عقار مرهون يظل مؤهِّلاً لك. فتأشيرة المستثمر (العقارية) متاحة عملياً لأي مالك عقار؛ ويشترط في العقار المشترك ما لا يقل عن AED 400,000 لكل شريك؛ ويمثّل مبلغ AED 2,000,000 شريحة التأشيرة الذهبية المستقلة لعشر سنوات. وقد تنظر البنوك والجهات المعنية بالهجرة إلى حصتك في ملكية العقار وإلى القرض القائم، لذا فالنهج الآمن هو تأكيد المتطلبات السارية مع الجهة المُقرضة ومع ICP أو GDRFA قبل التعويل على نتيجة بعينها — ودليلنا حول التأشيرة الذهبية للإمارات يعرض الصورة كاملة.

هل يمكنني الحصول على رهن عقاري على عقار على الخارطة في دبي بصفتي غير مقيم؟

نادراً، ولن يكون بنسبة تمويل مرتفعة بأي حال. يحدّ المصرف المركزي التمويل على الخارطة بنسبة 50% من القيمة بصرف النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري، فلا يستطيع أي بنك تجاوز ذلك لأي شخص (دليل قواعد CBUAE، التعميم 31/2013 المادة 3). وعملياً، ترفض معظم البنوك ببساطة ملفات الشراء على الخارطة من غير المقيمين، لذا تُموَّل هذه المشتريات عبر خطة الدفع المرحلية لدى المطوّر لا عبر رهن بنكي عند الحجز (إطار تمويل الشراء على الخارطة في دبي، 2026). ويرتّب بعض المشترين التمويل لاحقاً قرب موعد التسليم، بعد اكتمال الوحدة وإمكان إصدار سند ملكية. وإذا كنت تشتري على الخارطة، فخطة الدفع نفسها هي هيكل تمويلك طوال فترة البناء.

المصادر · آخر تحديث 28 يوليو 2026

Non-residents can obtain UAE mortgages from a subset of banks; non-resident lending is more conservative than for residents — Dubai mortgage market analysis · 2026
Indicative non-resident loan-to-value of ~50–60% (40–50% deposit); resident expats may reach up to 80% LTV on a first property under AED 5M per UAE Central Bank caps — Dubai mortgage framework · 2026
Mortgage rates priced off EIBOR (fixed-intro then variable); non-resident pricing typically sits above resident pricing — Dubai lending framework · 2026
Mortgage registration fee ~0.25% of the loan amount + ~AED 290 administrative fee — Orfali Properties · 2026
Mortgage financing is oriented to ready/completed property; off-plan is generally funded through the developer payment plan — Dubai off-plan financing framework · 2026
Statutory LTV caps are set by nationality, property value, first-vs-second home and completed-vs-off-plan — not by residency: UAE nationals 85% at or below AED 5M and 75% above; expatriates 80% and 70%; second or subsequent property 65% nationals / 60% expatriates; off-plan a flat 50% for every category of purchaser — CBUAE Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Circular 31/2013 Article (3), as amended by Board Resolution No. 31/2/2020 · 2020 amendment, in force as verified July 2026
Non-resident LTV of 50–65% is bank credit policy layered on the regulation, not a Central Bank rule: 60–65% below AED 5M and 55–60% above, with several banks capping non-residents at 50% — Mortgage Finder non-resident mortgage guide · 2025-08-19, re-verified 2026-07-28
Bank-specific non-resident ceilings differ sharply — Emirates NBD reported up to 60%, ADCB around 50% over a tenor of up to ~15 years, Mashreq up to AED 10M over up to 25 years — Engel & Völkers UAE and SevenX Properties 2026 non-resident comparison · 2026
CBUAE Base Rate on the Overnight Deposit Facility cut 25bp to 3.65% effective 11 December 2025, then held at 3.65% at the January, 18 March and 17 June 2026 decisions, mirroring the US Federal Reserve because of the AED–USD peg — CBUAE press releases · 2026-06-17
EIBOR fixings at 31 March 2026: 1-month 3.65%, 3-month 3.66%, 6-month 3.71%, 12-month 3.91%; 3-month EIBOR 3.87% on 1 July 2026 — Mortgage Market UAE EIBOR tracker citing CBUAE fixings · 2026-07-01
UAE mortgages are priced as a fixed introductory rate of 1–5 years reverting to EIBOR plus a bank margin, with 2026 market margins of roughly EIBOR + 1.00% to + 2.25%; Emirates NBD quotes a band of 2.14%–6.00% p.a. with 2, 3 or 5-year fixed options — Emirates NBD Key Facts Statement and Mortgease rate tracker · 2026-07-21
Resident salary-transfer headline fixed rates July 2026: 1-year 3.75–4.89%, 2-year 3.89–3.99%, 3-year 3.95–4.19%, 5-year 4.19–4.69%; non-salary-transfer pricing typically 0.20–0.40% higher — Mortgease UAE mortgage rate comparison · 2026-07-21
Non-residents pay a premium of roughly 0.5–1.0 percentage points over comparable resident pricing, giving indicative all-in rates of about 5.0–6.5% p.a. in 2026, with 4.5–5.0% reachable only for exceptional profiles — Mortgage Finder, Kotook and RealEstateClubDubai 2026 non-resident guides · 2026
Early settlement fee capped at 1% of the outstanding balance or AED 10,000, whichever is lower (rule issued 2019, replacing the 3% cap of 2018, with refunds ordered within 30 days); banks bill it inclusive of 5% VAT as 1.05% or AED 10,500 — Mortgage Finder, Cavendish Maxwell and Emirates NBD Key Facts Statement · 2026-07-28
Mandatory decreasing-term life cover costs roughly 0.20–0.60% of the outstanding balance a year (Emirates NBD charges 0.018% per month, about 0.22% a year); mandatory building insurance runs about 0.03–0.12% of property value a year — MortgageCompare.ae, Emirates NBD Key Facts Statement and Policybazaar UAE · 2026-06-09
Bank arrangement fee up to 1% of the loan plus 5% VAT (Emirates NBD: 1.05%, non-refundable), commonly capped near AED 15,000; property valuation approximately AED 2,500–3,500, with Emirates NBD at AED 3,150 including VAT for a completed property — Emirates NBD Key Facts Statement and MortgageCompare.ae · 2026-06-09
Dubai Land Department mortgage registration is 0.25% of the loan amount plus AED 290 admin, paid at the trustee office alongside the 4% transfer fee plus AED 580 admin — Dubai Land Department eServices and MortgageCompare.ae · 2026-06-09
Process and timeline: pre-approval 3–5 working days and valid 45–90 days (most commonly 60), valuation 5–7 working days, final approval and offer letter 5–7 working days, roughly 4–6 weeks pre-approval to transfer for a resident — 800Homes 2026 step-by-step guide, Betterhomes and UAE Expert Hub · 2026
Non-resident eligibility: minimum age 21, term capped at 25 years or age 65 at maturity (70 at some banks for self-employed borrowers), minimum monthly income around AED 15,000 or foreign-currency equivalent, six months of bank statements and a home-country credit report — Mortgage Finder and Bayut MyBayut non-resident guides · 2025-10-21, re-verified 2026-07-28
CBUAE caps total monthly debt service including the proposed instalment at 50% of gross monthly income (Debt Burden Ratio), imputing 2.5–5% of total credit-card limits and discounting variable income — Emirates NBD debt-burden ratio guidance and CBUAE Rulebook · 2026-07-28
Banks maintain internal approved-nationality lists for AML and KYC purposes, so the same applicant can be declined at one bank and approved at another; lenders repeatedly named as active in the non-resident segment include Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank and Arab Bank — Holo, Bayut MyBayut and Engel & Völkers UAE · 2026-07-28
Non-resident lending is confined to registered freehold property, with a minimum property value of typically AED 500,000–1,000,000 and off-plan capped at 50% LTV where offered at all — RealEstateClubDubai 2026 non-resident guide and CBUAE Rulebook · 2026-07-28