Στεγαστικά δάνεια για μη κατοίκους στο Ντουμπάι: ο οδηγός χρηματοδότησης 2026

«Μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο στο Ντουμπάι αν δεν μένω εκεί;» είναι από τις πιο συχνές ερωτήσεις των διεθνών αγοραστών, και η απάντηση είναι ναι — αλλά με διαφορετικούς όρους απ’ ό,τι για έναν κάτοικο. Ένας μικρότερος κύκλος τραπεζών δανείζει σε μη κατοίκους, ζητούν μεγαλύτερη προκαταβολή, και η διαδικασία στηρίζεται στην τεκμηρίωση αντί σε τοπικό μισθό. Ο οδηγός αυτός παρουσιάζει την εικόνα του 2026 για το ποσοστό χρηματοδότησης, τα επιτόκια, τις προϋποθέσεις και τα κόστη, με κάθε νούμερο χρονολογημένο και συνδεδεμένο με την πηγή του στο τέλος της σελίδας. Γράφτηκε από την Palmera — είμαστε μεσιτικό γραφείο, όχι τράπεζα ούτε χρηματοοικονομικός σύμβουλος, οπότε δείτε το ως προσανατολισμό και επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με μια τράπεζα.

Μπορεί όντως ένας μη κάτοικος να πάρει στεγαστικό δάνειο στο Ντουμπάι;

Ναι. Οι μη κάτοικοι που ζουν στο εξωτερικό μπορούν να χρηματοδοτήσουν αγορά στο Ντουμπάι, αξιοποιώντας ένα υποσύνολο τραπεζών των ΗΑΕ που λειτουργούν ειδικά προγράμματα δανεισμού για μη κατοίκους (ανάλυση αγοράς στεγαστικών δανείων Ντουμπάι, 2026). Ο συμβιβασμός σε σχέση με έναν αγοραστή-κάτοικο είναι σαφής: λιγότερες τράπεζες για να επιλέξετε, χαμηλότερο μέγιστο ποσοστό χρηματοδότησης, πληρέστεροι έλεγχοι εισοδήματος και προέλευσης κεφαλαίων, και τιμολόγηση λίγο πάνω από την αντίστοιχη των κατοίκων. Τίποτα από αυτά δεν εμποδίζει την αγορά — απλώς σημαίνει περισσότερα μετρητά εξαρχής και πληρέστερο φάκελο δικαιολογητικών.

Τράπεζες που αναφέρονται επανειλημμένα ως ενεργές στο τμήμα των μη κατοίκων είναι οι Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank και Arab Bank (Bayut, 2026· Holo, 2026). Οι όροι τους διαφέρουν σημαντικά — στο ποσοστό χρηματοδότησης, στη διάρκεια, στην ελάχιστη αξία ακινήτου και στο ποια διαβατήρια δέχονται να αναλάβουν — οπότε η τράπεζα στην οποία θα απευθυνθείτε μετράει όσο και το ίδιο σας το προφίλ.

Μια χρήσιμη πρώτη κίνηση είναι η προέγκριση. Αντί να μαντεύετε πόσο μπορείτε να δανειστείτε, η προέγκριση σας λέει το ποσό δανείου που θα δεσμευτεί να δώσει μια συγκεκριμένη τράπεζα με βάση το πραγματικό σας εισόδημα και προφίλ, ώστε να ψάξετε ακίνητο που μπορείτε να χρηματοδοτήσετε αντί να διαπραγματευτείτε πρώτα και να ανακαλύψετε το κενό μετά. Το δικαίωμα ιδιοκτησίας είναι ξεχωριστό και απλούστερο ζήτημα — οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν εξ ολοκλήρου στις περιοχές freehold του Ντουμπάι — κάτι που καλύπτουμε στον οδηγό μας για το αν μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στο Ντουμπάι.

Πόσα μπορείτε να δανειστείτε; Το ποσοστό χρηματοδότησης για μη κατοίκους

Η μεγαλύτερη διαφορά για έναν μη κάτοικο είναι το όριο ποσοστού χρηματοδότησης (LTV) — το ποσοστό της τιμής που θα δανείσει η τράπεζα. Ο δανεισμός σε μη κατοίκους είναι πιο συντηρητικός από τη θέση των κατοίκων:

Τύπος αγοραστή	Τυπικό μέγιστο LTV	Ενδεικτική προκαταβολή
Μη κάτοικος (ζει στο εξωτερικό), ολοκληρωμένο ακίνητο	~50–60%, περιστασιακά 65%	~35–50% της τιμής
Μη κάτοικος, ακίνητο άνω των AED 5M	~55–60%	~40–45% της τιμής
Κάτοικος εκπατρισμένος — πρώτο ακίνητο έως AED 5M	έως 80% (κανονιστικό όριο)	από 20% της τιμής
Κάτοικος εκπατρισμένος — πρώτο ακίνητο άνω των AED 5M	έως 70% (κανονιστικό όριο)	από 30% της τιμής
Υπήκοος ΗΑΕ — πρώτο ακίνητο	85% έως AED 5M, 75% άνω	από 15–25% της τιμής
Δεύτερο ή επόμενο ακίνητο	60% εκπατρισμένοι, 65% υπήκοοι	από 35–40% της τιμής
Υπό κατασκευή, οποιοσδήποτε αγοραστής	50% (κανονιστικό όριο)	από 50% της τιμής

Ένα σημείο αξίζει να διατυπωθεί με ακρίβεια, γιατί πολλά δημοσιευμένα κείμενα το παρουσιάζουν λάθος: δεν υπάρχει όριο της Κεντρικής Τράπεζας για τους «μη κατοίκους». Η ρύθμιση — Circular 31/2013 Άρθρο (3), όπως τροποποιήθηκε από την Απόφαση Διοικητικού Συμβουλίου 31/2/2020 — κατηγοριοποιεί τους δανειολήπτες κατά υπηκοότητα (υπήκοος ΗΑΕ ή GCC έναντι εκπατρισμένου), κατά αξία ακινήτου στο όριο των AED 5.000.000, κατά πρώτο έναντι δεύτερου ακινήτου, και κατά ολοκληρωμένο έναντι υπό κατασκευή (CBUAE Rulebook, 2026). Δεν ορίζει καθόλου κατηγορία μη κατοίκου. Η οροφή του 50–60% που θα σας δοθεί είναι πιστωτική πολιτική της τράπεζας πάνω από τη ρύθμιση: βασισμένη στον κίνδυνο, καθορισμένη μονομερώς από κάθε τράπεζα και πραγματικά μεταβλητή μεταξύ τους.

Αυτή η μεταβλητότητα μεταφράζεται σε πραγματικά χρήματα. Η ADCB αναφέρεται γύρω στο 50% για μη κατοίκους με μικρότερη διάρκεια, έως περίπου 15 χρόνια· η Emirates NBD έως 60%· ενώ μια ανταγωνιστική κατηγορία θα εγκρίνει 65% για έναν ισχυρό, άρτια τεκμηριωμένο φάκελο (Engel & Völkers, 2026· SevenX Properties, 2026). Σχεδιάστε με προκαταβολή 40% ως το βασικό σενάριο και 50% ως το συντηρητικό, και αφήστε την προέγκριση να σας πει πού ακριβώς βρίσκεστε.

Σε ένα παραδοτέο διαμέρισμα AED 2.000.000, χρηματοδότηση 50% σημαίνει δανεισμό AED 1.000.000 και κάλυψη AED 1.000.000 σε μετρητά — πριν προστεθούν τα κόστη αγοράς. Αυτή η απαίτηση σε μετρητά είναι ο λόγος που πολλοί αγοραστές του εξωτερικού σε αυτή την κατηγορία ζυγίζουν τη χρηματοδότηση έναντι της αγοράς τοις μετρητοίς, ειδικά όταν η μισθωτική απόδοση καλύπτει άνετα το κόστος του δανείου. Ο δείκτης μισθωτικών αποδόσεων που διατηρούμε παρουσιάζει τις τρέχουσες αποδόσεις ανά περιοχή για να κάνετε αυτή τη σύγκριση.

Ένα πρακτικό παράδειγμα: μηνιαία δόση σε αγορά AED 2.000.000

Τα νούμερα κάνουν τον συμβιβασμό απτό. Παρακάτω βλέπετε το ίδιο παραδοτέο διαμέρισμα των AED 2.000.000 σε τρία σενάρια: συντηρητική χρηματοδότηση 50%, βασικό σενάριο στο 60%, και το βασικό σενάριο υπό πίεση μίας ποσοστιαίας μονάδας επιτοκίου. Και τα τρία υποθέτουν τυπική τοκοχρεολυτική αποπληρωμή σε 25 χρόνια με επιτόκιο σταθερό για όλη τη διάρκεια.

Στοιχείο	Συντηρητικό (LTV 50%)	Βασικό σενάριο (LTV 60%)	Πίεση επιτοκίου (LTV 60%)
Τιμή αγοράς	AED 2.000.000	AED 2.000.000	AED 2.000.000
Προκαταβολή	AED 1.000.000 (50%)	AED 800.000 (40%)	AED 800.000 (40%)
Ποσό δανείου	AED 1.000.000	AED 1.200.000	AED 1.200.000
Ενδεικτικό επιτόκιο (ετησίως)	5,5%	5,5%	6,5%
Διάρκεια	25 χρόνια	25 χρόνια	25 χρόνια
Μηνιαία δόση	~AED 6.141	~AED 7.369	~AED 8.103
Συνολικοί τόκοι στη διάρκεια	~AED 842.300	~AED 1.010.700	~AED 1.230.800
Συνολικό ποσό αποπληρωμής	~AED 1.842.300	~AED 2.210.700	~AED 2.430.800

Το επιτόκιο 5,5% βρίσκεται στο μέσο του εύρους 5,0–6,5% που αντιστοιχεί σε έναν τυπικό φάκελο μη κατοίκου στα μέσα του 2026 (Mortgease, 2026· Mortgage Finder, 2026). Διαβάστε την τρίτη στήλη ως πειθαρχία: μία ποσοστιαία μονάδα κοστίζει περίπου AED 734 τον μήνα και AED 220.000 σε όλη τη διάρκεια, και ακριβώς γι’ αυτό το περιθώριο που διαπραγματεύεστε μετράει περισσότερο από το εισαγωγικό δέλεαρ.

Η διάρκεια λειτουργεί αντίστροφα. Το ίδιο δάνειο των AED 1.200.000 με 5,5% σε 15 χρόνια αντί για 25 κοστίζει περίπου AED 9.805 τον μήνα — περίπου AED 2.436 παραπάνω — αλλά οι συνολικοί τόκοι πέφτουν γύρω στα AED 565.000, με εξοικονόμηση περίπου AED 446.000. Καθώς αρκετές τράπεζες δίνουν στους μη κατοίκους μικρότερη διάρκεια από πολιτική και όχι κατ’ επιλογή, αυτή η μικρότερη διάρκεια μπορεί να σας δοθεί έτσι κι αλλιώς· ο έλεγχος δυνατότητας αποπληρωμής αφορά το μηνιαίο ποσό, όχι το ύψος του δανείου.

Τρεις επιφυλάξεις, τίμια διατυπωμένες. Τα νούμερα δεν περιλαμβάνουν τα υποχρεωτικά ασφάλιστρα ζωής και κτηρίου που καλύπτονται παρακάτω, τα οποία προσθέτουν μερικές εκατοντάδες ντιρχάμ τον μήνα. Υποθέτουν σταθερό επιτόκιο, κάτι που ένα δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου δεν θα προσφέρει — κάντε το τεστ αντοχής δύο μονάδες πάνω από την προσφορά, όχι μία. Και δεν περιλαμβάνουν τα μετρητά που χρειάζεστε κατά την ολοκλήρωση πέρα από την προκαταβολή: στο σενάριο του 60%, η προκαταβολή συν το τέλος μεταβίβασης 4% του DLD, η καταχώριση υποθήκης και τα τέλη διαχείρισης και εκτίμησης φτάνουν περίπου τα AED 904.000 πριν από τη μεσιτική προμήθεια. Ένας ακόμη έλεγχος που θα κάνει η τράπεζα: με δόση AED 7.369 τον μήνα, ο κανόνας του δείκτη χρέους απαιτεί μεικτό μηνιαίο εισόδημα τουλάχιστον περίπου AED 14.700 πριν υπολογιστεί οποιοσδήποτε άλλος δανεισμός.

Επιτόκια και πώς διαμορφώνονται

Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στο Ντουμπάι τιμολογούνται γενικά με βάση το EIBOR — το Emirates Interbank Offered Rate — συνήθως ως σταθερό εισαγωγικό επιτόκιο για μια αρχική περίοδο, το οποίο στη συνέχεια μετατρέπεται σε κυμαινόμενο επιτόκιο που ακολουθεί το EIBOR συν το περιθώριο της τράπεζας (πλαίσιο δανεισμού Ντουμπάι, 2026). Η τιμολόγηση για μη κατοίκους συνήθως βρίσκεται λίγο πάνω από το αντίστοιχο επιτόκιο κατοίκου, αντανακλώντας την υψηλότερη εκτίμηση κινδύνου της τράπεζας για δανειολήπτη του εξωτερικού.

Για να έχετε μέτρο σύγκρισης, τα βασικά σταθερά επιτόκια για κατοίκους με μεταφορά μισθοδοσίας τον Ιούλιο του 2026 κυμαίνονταν περίπου στο 3,75–4,89% για σταθερό 1 έτους, 3,89–3,99% για 2 έτη, 3,95–4,19% για 3 έτη και 4,19–4,69% για 5 έτη, με την τιμολόγηση χωρίς μεταφορά μισθοδοσίας 0,20–0,40% υψηλότερα (Mortgease, 2026). Προσθέστε την προσαύξηση μη κατοίκου των 0,5–1,0 ποσοστιαίων μονάδων και ένας τυπικός φάκελος από το εξωτερικό καταλήγει περίπου στο 5,0–6,5% ετησίως, με το 4,5–5,0% να είναι εφικτό μόνο για εξαιρετικά προφίλ (Mortgage Finder, 2026· Kotook, 2026). Καμία τράπεζα των ΗΑΕ δεν δημοσιεύει τιμοκατάλογο για μη κατοίκους, οπότε αντιμετωπίστε με επιφύλαξη κάθε μεμονωμένο νούμερο που βρίσκετε online — και το δικό μας.

Από εδώ προκύπτουν δύο πρακτικά σημεία. Πρώτον, συγκρίνετε τις προσφορές με βάση το συνολικό κόστος — το περιθώριο και το επιτόκιο μετά την εισαγωγική περίοδο — και όχι μόνο το διαφημιζόμενο δέλεαρ, γιατί η εισαγωγική περίοδος είναι σύντομη σε σχέση με τη διάρκεια του δανείου. Δεύτερον, επειδή το κυμαινόμενο τμήμα ακολουθεί το EIBOR, η δόση σας μπορεί να μεταβληθεί με τον χρόνο· κάντε τεστ αντοχής της μηνιαίας δόσης σε υψηλότερο επιτόκιο πριν δεσμευτείτε, όχι μόνο στο επιτόκιο της πρώτης μέρας.

EIBOR, η σύνδεση με το δολάριο και πού πάνε τα επιτόκια

Αξίζει δέκα λεπτά να καταλάβετε από πού προκύπτει το επιτόκιό σας, γιατί εξηγεί τι μπορεί και τι δεν μπορεί να το μετακινήσει.

Το ντιρχάμ είναι συνδεδεμένο με το δολάριο ΗΠΑ. Για να υπερασπιστεί αυτή τη σύνδεση, η Κεντρική Τράπεζα των ΗΑΕ παρακολουθεί σχεδόν μηχανικά την πολιτική της Fed: όταν η Fed μεταβάλλει το επιτόκιο στα αποθεματικά υπόλοιπα, η CBUAE μεταβάλλει αντίστοιχα το Βασικό της Επιτόκιο στη διευκόλυνση καταθέσεων μίας ημέρας. Το Βασικό Επιτόκιο μειώθηκε κατά 25 μονάδες βάσης στο 3,65%, με ισχύ από τις 11 Δεκεμβρίου 2025 — η τρίτη και τελευταία μείωση του 2025 — και διατηρήθηκε στο 3,65% σε κάθε απόφαση του 2026 έκτοτε, συμπεριλαμβανομένων της 18ης Μαρτίου και της 17ης Ιουνίου 2026, κάθε φορά ακολουθώντας μια αμετάβλητη στάση της Fed (δελτία τύπου CBUAE, 2026). Ο βραχυπρόθεσμος δανεισμός ρευστότητας από τη CBUAE βρίσκεται 50 μονάδες βάσης πάνω από αυτό.

Το Βασικό Επιτόκιο αγκυρώνει το EIBOR, τον διατραπεζικό δείκτη με βάση τον οποίο τιμολογείται στην πραγματικότητα το δάνειό σας. Στις 31 Μαρτίου 2026 οι τιμές ήταν 1 μηνός 3,65%, 3 μηνών 3,66%, 6 μηνών 3,71%, 12 μηνών 3,91%· μέχρι την 1η Ιουλίου 2026 η τιμή των 3 μηνών είχε ανέβει στο 3,87% (Mortgage Market UAE, 2026). Οι περισσότερες τράπεζες χρησιμοποιούν το τρίμηνο EIBOR, αν και κάποιες το μηνιαίο, το εξάμηνο ή το δωδεκάμηνο — λεπτομέρεια που αξίζει να διαβάσετε στην επιστολή προσφοράς, γιατί καθορίζει πόσο συχνά αναπροσαρμόζεται η δόση σας.

Πάνω από το EIBOR προστίθεται το περιθώριο της τράπεζας. Τα περιθώρια της αγοράς το 2026 κυμαίνονται περίπου από EIBOR + 1,00% έως EIBOR + 2,25%, με τις πιο επιθετικές προωθητικές προσφορές κοντά στο κάτω άκρο και τους μη κατοίκους συνήθως προς το πάνω. Η Emirates NBD περιγράφει τη δική της δομή κυμαινόμενου επιτοκίου ως «EIBOR + σταθερό περιθώριο» με σταθερές εισαγωγικές επιλογές 2, 3 ή 5 ετών, δίνοντας συνολικό εύρος 2,14% έως 6,00% ετησίως (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Βάλτε τα κομμάτια μαζί και ένας μη κάτοικος με τρίμηνο EIBOR 3,87% συν περιθώριο 1,75% πληρώνει περίπου 5,6% σήμερα — δηλαδή περίπου τη μεσαία στήλη του παραπάνω παραδείγματος.

Τρία πράγματα σημαίνει αυτό για εσάς ως δανειολήπτη. Το επιτόκιό σας στο Ντουμπάι είναι στην ουσία αμερικανικό επιτόκιο — η νομισματική πολιτική των ΗΑΕ δεν μπορεί να αποσυνδεθεί από τη Fed όσο ισχύει η σύνδεση των νομισμάτων, οπότε αυτό που πρέπει να παρακολουθείτε είναι η Fed, όχι το τοπικό κλίμα. Η σταθερή περίοδος είναι ασφάλιση, όχι εξοικονόμηση: αγοράζει βεβαιότητα για δύο έως πέντε χρόνια, μετά τα οποία επιστρέφετε στο EIBOR συν περιθώριο — άρα το περιθώριο είναι το νούμερο που καθορίζει τα είκοσι από τα εικοσιπέντε σας χρόνια. Και το περιθώριο είναι το διαπραγματεύσιμο μέρος — το EIBOR είναι ίδιο για όλους· αυτό που ξεχωρίζει μια καλή συμφωνία από μια κακή είναι το spread και τα έξοδα, και εκεί ακριβώς δικαιολογεί την αμοιβή του ένας μεσίτης δανείων.

Προϋποθέσεις και έγγραφα που θα ζητήσει η τράπεζα

Η αξιολόγηση των μη κατοίκων στηρίζεται στην τεκμηρίωση αντί σε τοπικό μισθολογικό ιστορικό. Οι τράπεζες συνήθως εξετάζουν τους βασικούς πυλώνες κάθε δανειακής απόφασης, συγκεντρωμένους από τη χώρα προέλευσής σας:

• Ταυτότητα και καθεστώς — διαβατήριο σε ισχύ και τα κριτήρια επιλεξιμότητας μη κατοίκων της κάθε τράπεζας, που μπορεί να περιλαμβάνουν λίστα αποδεκτών υπηκοοτήτων ή χωρών.
• Εισόδημα και δυνατότητα αποπληρωμής — αποδεικτικά σταθερού εισοδήματος, με τις τράπεζες να εφαρμόζουν έλεγχο επιβάρυνσης χρέους ώστε οι συνολικές δόσεις να παραμένουν εντός καθορισμένου ποσοστού του εισοδήματος.
• Προέλευση κεφαλαίων — τραπεζικά αντίγραφα κίνησης και αποδεικτικά για την προέλευση της προκαταβολής, σύμφωνα με τους ελέγχους κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
• Το ακίνητο — τραπεζική εκτίμηση της μονάδας, καθώς το LTV εφαρμόζεται στη χαμηλότερη από την τιμή και την εκτίμηση.

Πρακτικά, οι περισσότερες τράπεζες θέλουν ένας μη κάτοικος να αποδεικνύει ελάχιστο μηνιαίο εισόδημα γύρω στα AED 15.000 ή το αντίστοιχο σε ξένο νόμισμα, αν και ορισμένες δέχονται AED 10.000–15.000 ανάλογα με το προφίλ, ενώ τα χαρτιά είναι περισσότερα απ’ ό,τι για κάτοικο: έξι μήνες αντίγραφα τραπεζικών κινήσεων, βεβαίωση αποδοχών ή ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις αν είστε αυτοαπασχολούμενος, αντίγραφο διαβατηρίου, πιστωτική έκθεση από τη χώρα προέλευσής σας και πλήρη γνωστοποίηση υφιστάμενων δανείων (Mortgage Finder, 2026· Bayut, 2026).

Δύο σκληρά όρια καθορίζουν το πόσο μπορείτε να δανειστείτε. Ο Δείκτης Επιβάρυνσης Χρέους περιορίζει τη συνολική μηνιαία εξυπηρέτηση χρέους, συμπεριλαμβανομένης της προτεινόμενης δόσης, στο 50% του μεικτού μηνιαίου εισοδήματος — και οι τράπεζες υπολογίζουν τεκμαρτά ως υποχρέωση το 2,5–5% των συνολικών ορίων των πιστωτικών σας καρτών, είτε τα χρησιμοποιείτε είτε όχι, ενώ απομειώνουν εισοδήματα από bonus και προμήθειες (Emirates NBD, 2026· CBUAE Rulebook, 2026). Ξεχωριστά, η ελάχιστη ηλικία δανειολήπτη είναι τα 21, και η διάρκεια περιορίζεται στα 25 χρόνια ή στα 65α γενέθλιά σας κατά τη λήξη, όποιο έρθει πρώτο, με ορισμένες τράπεζες να επιτρέπουν τα 70 για αυτοαπασχολούμενους. Στους μη κατοίκους δίνονται συχνά μικρότερες διάρκειες απ’ ό,τι στους κατοίκους, ανεξαρτήτως ηλικίας.

Η υπηκοότητα είναι η προϋπόθεση για την οποία οι αγοραστές είναι λιγότερο προετοιμασμένοι. Οι τράπεζες των ΗΑΕ διατηρούν εσωτερικές λίστες αποδεκτών υπηκοοτήτων για λόγους καταπολέμησης του ξεπλύματος χρήματος και ταυτοποίησης πελάτη, και μπορεί να χρειάζεστε διαβατήριο από χώρα της λίστας για να ανοίξει καν φάκελος. Ευρέως αποδεκτά διαβατήρια είναι του Ηνωμένου Βασιλείου, των κρατών της ΕΕ, των ΗΠΑ, του Καναδά, της Αυστραλίας, της Νέας Ζηλανδίας, της Ελβετίας, της Σιγκαπούρης, της Ινδίας, του Πακιστάν, της Ρωσίας, της Κίνας, του Λιβάνου, της Ιορδανίας, της Αιγύπτου, του Μαρόκου και των κρατών του GCC· αιτούντες από δικαιοδοσίες υψηλού κινδύνου κατά FATF ή υπό κυρώσεις σχεδόν πάντα απορρίπτονται (Holo, 2026· Bayut, 2026). Οι λίστες αυτές δεν δημοσιεύονται, διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα και αλλάζουν — γι’ αυτό ο ίδιος αιτών μπορεί να απορριφθεί σε μία τράπεζα και να εγκριθεί σε άλλη, και γι’ αυτό ένας μεσίτης δανείων που γνωρίζει τις τρέχουσες λίστες γλιτώνει άσκοπες αιτήσεις.

Υπάρχουν και προϋποθέσεις από την πλευρά του ακινήτου. Ο δανεισμός σε μη κατοίκους περιορίζεται σε καταχωρισμένα ακίνητα πλήρους κυριότητας (freehold) σε καθορισμένες περιοχές freehold — τα ακίνητα μακροχρόνιας μίσθωσης και οι μη καταχωρισμένες αναπτύξεις δεν χρηματοδοτούνται — και οι περισσότερες τράπεζες θέτουν ελάχιστη αξία ακινήτου από AED 500.000 έως AED 1.000.000, κάτω από την οποία δεν επεξεργάζονται φάκελο μη κατοίκου (RealEstateClubDubai, 2026). Η χρηματοδότηση είναι επίσης ευκολότερη σε παραδοτέα ακίνητα: ο περισσότερος δανεισμός σε μη κατοίκους αφορά ολοκληρωμένες μονάδες με τίτλο ιδιοκτησίας, ενώ τα υπό κατασκευή συνήθως χρηματοδοτούνται μέσω του πλάνου του κατασκευαστή (βλ. παρακάτω).

Η διαδικασία έγκρισης και το χρονοδιάγραμμα, βήμα βήμα

Η αλληλουχία είναι ίδια για όλους· αλλάζει μόνο ο χρόνος που απαιτείται όταν κάνετε αίτηση από το εξωτερικό.

1. Προέγκριση — 3 έως 5 εργάσιμες. Υποβάλλετε έγγραφα εισοδήματος, ταυτοποίησης και υποχρεώσεων και η τράπεζα εκδίδει καταρχήν δέσμευση για μέγιστο ποσό δανείου. Ισχύει συνήθως 45 έως 90 ημέρες, τις περισσότερες φορές 60, που είναι το παράθυρό σας για να βρείτε και να δεσμεύσετε ακίνητο (800Homes, 2026).
2. Εντοπισμός ακινήτου και υπογραφή του MOU (Form F). Το συμφωνητικό πώλησης ανάμεσα σε εσάς και τον πωλητή, συνήθως με προκαταβολή 10% που κρατείται από τον μεσίτη ή τον trustee.
3. Εκτίμηση από εκτιμητή της τράπεζας — 5 έως 7 εργάσιμες. Η τράπεζα αναθέτει σε δικό της εκτιμητή, με δικά σας έξοδα. Το LTV εφαρμόζεται στη χαμηλότερη από την τιμή και την εκτίμηση, οπότε μια χαμηλότερη εκτίμηση αυξάνει τα μετρητά που χρειάζεστε αντί να μειώνει την τιμή.
4. Τελική έγκριση και επίσημη επιστολή προσφοράς — 5 έως 7 εργάσιμες. Η πιστωτική επιτροπή μετατρέπει την προέγκριση σε δεσμευτική προσφορά με συγκεκριμένο επιτόκιο, περιθώριο, διάρκεια και κατάλογο εξόδων. Διαβάστε το Key Facts Statement εδώ, όχι αργότερα.
5. NOC από τον κατασκευαστή. Ο κατασκευαστής επιβεβαιώνει ότι τα κοινόχρηστα είναι εξοφλημένα και συναινεί στη μεταβίβαση.
6. Ραντεβού στο γραφείο του trustee. Η καταχώριση της υποθήκης στο Dubai Land Department και η μεταβίβαση του τίτλου γίνονται στο ίδιο ραντεβού· ο εκπρόσωπος της τράπεζας παρίσταται για να αποδεσμεύσει τα κεφάλαια και να καταχωρίσει το βάρος της.

Για έναν κάτοικο, ο συνολικός χρόνος από την προέγκριση μέχρι τη μεταβίβαση είναι περίπου 4 έως 6 εβδομάδες (800Homes, 2026· Betterhomes, 2026). Για έναν μη κάτοικο, οι 6 έως 8 εβδομάδες είναι το ρεαλιστικό νούμερο σχεδιασμού. Η επιπλέον τριβή είναι διαδικαστική και όχι ουσιαστική: τα έγγραφα χρειάζονται συμβολαιογραφική επικύρωση, επισημείωση και αποστολή με courier από τη χώρα σας, οι έλεγχοι προέλευσης κεφαλαίων γίνονται διασυνοριακά και παίρνουν περισσότερο, και είτε ταξιδεύετε εσείς για το ραντεβού στον trustee είτε δίνετε πληρεξούσιο σε κάποιον που μπορεί να παραστεί για λογαριασμό σας. Η προετοιμασία του πληρεξουσίου ταυτόχρονα με την προέγκριση, και όχι μετά την επιστολή προσφοράς, είναι η μία αλλαγή που πιο αξιόπιστα συμπιέζει το χρονοδιάγραμμα.

Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανά τράπεζα, και ένας μεσίτης ή σύμβουλος στεγαστικών δανείων μπορεί να αντιστοιχίσει το προφίλ σας με μια τράπεζα που πράγματι εξυπηρετεί την υπηκοότητα και τον τύπο εισοδήματός σας — κάτι που αποτρέπει τις άσκοπες αιτήσεις που αθόρυβα προσθέτουν εβδομάδες.

Χρηματοδότηση υπό κατασκευή έναντι παραδοτέου ακινήτου

Η χρηματοδότηση με στεγαστικό δάνειο στο Ντουμπάι είναι προσανατολισμένη σε παραδοτέα, ολοκληρωμένα ακίνητα. Για τα υπό κατασκευή, το σταδιακό πλάνο πληρωμών του κατασκευαστή είναι ουσιαστικά η χρηματοδότησή σας κατά την περίοδο κατασκευής — πληρώνετε σε δόσεις συνδεδεμένες με ορόσημα κατασκευής, αντί να λαμβάνετε τραπεζικό δάνειο κατά την κράτηση (πλαίσιο χρηματοδότησης υπό κατασκευή Ντουμπάι, 2026). Ορισμένοι αγοραστές κανονίζουν στη συνέχεια δάνειο κοντά στην παράδοση, μόλις η μονάδα ολοκληρωθεί και μπορεί να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας, για να καλύψουν μια τελική μεγάλη δόση ή να αναχρηματοδοτήσουν.

Όπου μια τράπεζα όντως δανείζει για υπό κατασκευή ακίνητο, η Κεντρική Τράπεζα θέτει σταθερό πλαφόν 50% της αξίας «ανεξαρτήτως σκοπού, αξίας ή κατηγορίας αγοραστή» — η ίδια οροφή για υπηκόους ΗΑΕ, υπηκόους GCC και εκπατρισμένους, για ιδιοκατοίκηση ή επένδυση, λόγω του μεγαλύτερου χρόνου ανάπτυξης και του κινδύνου ολοκλήρωσης (CBUAE Rulebook, Circular 31/2013 Άρθρο 3). Ειδικά για τους μη κατοίκους, οι περισσότερες τράπεζες απορρίπτουν εξαρχής φακέλους για υπό κατασκευή, αντί να δανείσουν στο 50%.

Αν έχετε υπό κατασκευή ακίνητα στη λίστα σας, το θέμα που πρέπει να καταλάβετε είναι η δομή του πλάνου πληρωμών και όχι το δάνειο — ο βασικός μας οδηγός για την αγορά υπό κατασκευή στο Ντουμπάι εξηγεί αναλυτικά την κράτηση, το SPA και τις πληρωμές ανά ορόσημο. Για να δείτε το τρέχον απόθεμα, τόσο σε παραδοτέα όσο και σε υπό κατασκευή, δείτε τη λίστα ακινήτων μας, ή καθιερωμένες περιοχές φιλικές προς τη χρηματοδότηση, όπως η Dubai Marina και το Business Bay. Το ιστορικό του κατασκευαστή μετράει όταν στο πλάνο σας περιλαμβάνεται δάνειο κατά την παράδοση· καθιερωμένα ονόματα όπως η Emaar Properties αποτελούν συνηθισμένη αφετηρία.

Το πλήρες κόστος: έξοδα πέρα από την προκαταβολή

Ένα στεγαστικό δάνειο προσθέτει τα δικά του κονδύλια πάνω από τα συνήθη κόστη αγοράς. Η βασική χρέωση που αφορά ειδικά το δάνειο είναι το τέλος καταχώρισης υποθήκης, ύψους 0,25% του ποσού του δανείου συν διοικητικό τέλος AED 290, που καταβάλλεται στο Dubai Land Department στο γραφείο του trustee, στο ίδιο ραντεβού με τη μεταβίβαση — AED 5.000 συν AED 290 σε δάνειο AED 2.000.000 (Dubai Land Department eServices, 2026). Ορίζεται από τον Νόμο του Ντουμπάι υπ’ αρ. 7 του 2006 και δεν είναι διαπραγματεύσιμο. Αυτό προστίθεται στα συνήθη κόστη ολοκλήρωσης που πληρώνει κάθε αγοραστής — κυρίως το τέλος μεταβίβασης 4% του DLD επί της αξίας του ακινήτου συν AED 580 διοικητικά, τη μεσιτική προμήθεια και τα τέλη του γραφείου trustee, περίπου AED 4.000–5.000 — καθώς και στα τραπεζικά έξοδα εκτίμησης και διαχείρισης που καλύπτονται στην επόμενη ενότητα.

Κονδύλι κόστους	Ενδεικτικό ποσό	Πότε
Προκαταβολή (μη κάτοικος)	~35–50% της τιμής	Κατά την αγορά
Τέλος μεταβίβασης DLD	4% της αξίας ακινήτου + AED 580	Κατά τη μεταβίβαση
Τέλος καταχώρισης υποθήκης	0,25% του δανείου + AED 290	Κατά την καταχώριση της υποθήκης
Τέλος γραφείου trustee	~AED 4.000–5.000	Κατά τη μεταβίβαση
Τέλος διαχείρισης τράπεζας	έως 1,05% του δανείου, συχνά με πλαφόν ~AED 15.000	Κατά την εκταμίευση
Εκτίμηση ακινήτου	~AED 2.500–3.500	Κατά την αίτηση
Ετήσια κοινόχρηστα	Διαρκές, ανά συγκρότημα	Μετά την παράδοση

Η εικόνα στη φορολογία παραμένει ευνοϊκή: το Ντουμπάι δεν επιβάλλει ετήσιο φόρο ακινήτων, φόρο υπεραξίας ή φόρο εισοδήματος από ενοίκια σε τοπικό επίπεδο, οπότε το βασικό τρέχον κόστος είναι τα ετήσια κοινόχρηστα. Η τίμια επιφύλαξη είναι ότι, αν είστε φορολογικός κάτοικος σε χώρα που φορολογεί το παγκόσμιο εισόδημα, ενδέχεται να οφείλετε φόρο εκεί — ο οδηγός μας για τη φορολογία και τα κόστη ακινήτων στο Ντουμπάι αναλύει κάθε κονδύλι, ενώ ο οδηγός μας για το πού να επενδύσετε στο Ντουμπάι βοηθά να ταιριάξετε μια χρηματοδοτούμενη αγορά με τη σωστή περιοχή και τον σωστό προϋπολογισμό.

Πρόωρη εξόφληση, ασφάλιση και τα έξοδα που προσθέτουν οι τράπεζες

Τρεις κατηγορίες κόστους βρίσκονται μέσα στο ίδιο το δάνειο και όχι στην αγορά, και είναι αυτές που οι αγοραστές ανακαλύπτουν συνήθως αργά.

Η πρόωρη εξόφληση έχει πλαφόν, και το πλαφόν είναι γενναιόδωρο. Η Κεντρική Τράπεζα περιορίζει το τέλος σε στεγαστικό δάνειο στο 1% του ανεξόφλητου υπολοίπου ή AED 10.000, όποιο είναι μικρότερο — κανόνας του 2019 που αντικατέστησε τη χρέωση 3% του 2018, με εντολή προς τις τράπεζες να επιστρέφουν τυχόν υπερχρεώσεις εντός 30 ημερών (Mortgage Finder, 2026· Cavendish Maxwell, 2026). Οι τράπεζες προσθέτουν ΦΠΑ 5%, οπότε το νούμερο που εμφανίζεται στην πράξη σε ένα Key Facts Statement είναι 1,05% ή AED 10.500 με ΦΠΑ (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Το πλαφόν καλύπτει τόσο τη μερική όσο και την ολική αποπληρωμή και, επειδή είναι απόλυτη οροφή, οποιοδήποτε υπόλοιπο πάνω από AED 1.000.000 εξοφλείται με τα ίδια AED 10.500. Στο παραπάνω παράδειγμα, η εξόφληση δανείου AED 1.200.000 κοστίζει AED 10.500, όχι AED 12.600. Ορισμένες τράπεζες καταργούν εντελώς το τέλος μετά το τρίτο έτος — ρωτήστε, γιατί δεν είναι ο κανόνας και αξίζει πραγματικά χρήματα αν σκοπεύετε να πουλήσετε πριν τη λήξη.

Δύο ασφαλίσεις είναι υποχρεωτικές, και στην πράξη καμία δεν είναι προαιρετική. Η ασφάλιση ζωής συνάπτεται σε βάση φθίνοντος κεφαλαίου, ώστε το ασφαλισμένο ποσό να μειώνεται παράλληλα με το ανεξόφλητο υπόλοιπο, και κοστίζει περίπου 0,20–0,60% του υπολοίπου ετησίως — η Emirates NBD χρεώνει 0,018% του υπολοίπου τον μήνα, περίπου 0,22% τον χρόνο, ενώ τα συγκεντρωτικά στοιχεία των μεσιτών δανείων δείχνουν ευρύτερο φάσμα στην αγορά (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026· MortgageCompare.ae, 2026). Σε υπόλοιπο AED 1.200.000 αυτό σημαίνει περίπου AED 2.600 έως AED 7.200 τον χρόνο, ενώ μεγαλύτεροι σε ηλικία δανειολήπτες, καπνιστές και άτομα με επιβαρυμένο ιατρικό ιστορικό βρίσκονται στο πάνω άκρο ή και πέρα από αυτό. Η ασφάλιση κτηρίου είναι επίσης υποχρεωτική αλλά πολύ φθηνότερη: περίπου 0,03–0,12% της αξίας του ακινήτου ετησίως, δηλαδή περίπου AED 600–2.400 σε ακίνητο AED 2.000.000, συνήθως καθορίζεται κατά την έγκριση για όλη τη διάρκεια του δανείου και υπολογίζεται στην υψηλότερη από την εμπορική αξία και την αξία του ακινήτου.

Τα έξοδα της ίδιας της τράπεζας πληρώνονται μπροστά. Το τέλος διαχείρισης ή επεξεργασίας φτάνει έως 1% του δανείου συν ΦΠΑ 5% — το Key Facts Statement της Emirates NBD αναφέρει 1,05% του ποσού του δανείου, μη επιστρεπτέο — αν και οι περισσότερες μεγάλες τράπεζες το περιορίζουν σε απόλυτο ποσό γύρω στα AED 15.000, ενώ συχνά μειώνεται ή καταργείται σε προωθητικά προϊόντα, οπότε είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να διαπραγματευτείτε (Emirates NBD, 2026· MortgageCompare.ae, 2026). Το τέλος εκτίμησης δεν είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται περίπου στα AED 2.500–3.500· η Emirates NBD δημοσιεύει AED 3.150 με ΦΠΑ για ολοκληρωμένο ακίνητο.

Προσθέστε τα αυτά στο παράδειγμα και η εικόνα ολοκληρώνεται: σε δάνειο AED 1.200.000 θα πληρώνατε περίπου AED 12.600 τέλος διαχείρισης, AED 3.150 εκτίμηση και AED 5.290 καταχώριση υποθήκης στην αρχή, και στη συνέχεια θα επιβαρυνόσασταν με περίπου AED 3.200–8.200 τον χρόνο σε συνολικά ασφάλιστρα, πάνω από τη μηνιαία δόση των AED 7.369. Ζητήστε από κάθε τράπεζα το Key Facts Statement, που είναι υποχρεωτική γνωστοποίηση βάσει κανονισμού — τα βάζει όλα αυτά σε μία σελίδα και σε συγκρίσιμη μορφή, κάτι που κανένα διαφημιστικό φυλλάδιο δεν κάνει.

Επηρεάζει το στεγαστικό δάνειο τη visa διαμονής σας;

Μια συνηθισμένη ανησυχία είναι αν η χρηματοδότηση της αγοράς αποδυναμώνει μια αίτηση διαμονής. Οι βαθμίδες διαμονής μέσω ακινήτου βασίζονται στην αξία του ακινήτου, και η κατοχή υποθηκευμένου ακινήτου μπορεί να εξακολουθεί να σας δίνει δικαίωμα: η visa επενδυτή (ακινήτου) είναι ανοιχτή ουσιαστικά σε κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου· η συνιδιοκτησία απαιτεί τουλάχιστον AED 400.000 ανά συνιδιοκτήτη· και τα AED 2.000.000 αποτελούν την ξεχωριστή δεκαετή βαθμίδα της Golden Visa. Οι τράπεζες και οι μεταναστευτικές αρχές ενδέχεται να εξετάσουν τη θέση ιδίων κεφαλαίων και το ανεξόφλητο δάνειο, οπότε επιβεβαιώστε τις ισχύουσες απαιτήσεις τόσο με την τράπεζά σας όσο και με την ICP ή τη GDRFA πριν βασιστείτε σε συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Η πλήρης τρέχουσα εικόνα βρίσκεται στον οδηγό μας για τη Golden Visa των ΗΑΕ.

Πώς βοηθά η Palmera τους μη κατοίκους αγοραστές να χρηματοδοτήσουν μια αγορά

Η χρηματοδότηση από το εξωτερικό είναι κυρίως ζήτημα αντιστοίχισης του προφίλ σας με μια τράπεζα που το εξυπηρετεί, έγκαιρης προετοιμασίας των εγγράφων και τίμιου προϋπολογισμού για την προκαταβολή και τα έξοδα. Η Palmera συνεργάζεται με επενδυτές του εξωτερικού ακριβώς γι’ αυτό — σας κατευθύνει σε συμβούλους στεγαστικών δανείων, επιβεβαιώνει το καθεστώς freehold και χρηματοδότησης ενός ακινήτου, και ταιριάζει τη σωστή παραδοτέα ή υπό κατασκευή μονάδα με τη ρευστότητα και τον στόχο σας. Για αρχή, δείτε το τρέχον απόθεμα στη σελίδα ακινήτων μας ή επικοινωνήστε απευθείας με την ομάδα στο WhatsApp για μια ξεκάθαρη συζήτηση σχετικά με τη χρηματοδότηση μιας αγοράς στο Ντουμπάι ως μη κάτοικος.