비거주자를 위한 두바이 모기지: 2026년 자금조달 가이드

“거기 살지 않는데도 두바이에서 모기지를 받을 수 있나요?”는 해외 매수자가 가장 자주 던지는 질문 중 하나이고, 답은 네 — 다만 거주자와는 다른 조건입니다. 비거주자에게 대출해 주는 은행은 상대적으로 적고, 자기자금을 더 많이 요구하며, 심사는 현지 급여가 아니라 서류에 기댑니다. 이 가이드는 2026년 시점의 LTV, 금리, 자격 요건, 비용을 정리하며 모든 수치에 출처와 기준일을 페이지 하단에 표기했습니다. 작성은 Palmera가 했습니다. 저희는 중개회사이며 모기지 대출기관이나 금융 자문사가 아니므로, 이 글은 방향을 잡는 용도로 활용하고 구체적인 사항은 은행에 확인하십시오.

비거주자가 실제로 두바이 모기지를 받을 수 있을까?

받을 수 있습니다. 해외에 거주하는 비거주자도 비거주자 전용 대출 프로그램을 운영하는 일부 UAE 은행을 통해 두바이 매입 자금을 조달할 수 있습니다(두바이 모기지 시장 분석, 2026). 거주자 매수자와 비교한 차이는 분명합니다. 선택할 수 있는 은행이 적고, 최대 LTV가 낮으며, 소득과 자금 출처 확인이 더 철저하고, 금리는 거주자보다 조금 높습니다. 그렇다고 매입이 막히는 것은 아닙니다. 초기 현금이 더 필요하고 서류를 더 촘촘히 갖춰야 한다는 뜻일 뿐입니다.

비거주자 부문에서 활발한 곳으로 반복해서 거론되는 은행은 Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank, Arab Bank입니다(Bayut, 2026; Holo, 2026). 다만 LTV, 대출 기간, 최소 부동산 가액, 심사 대상 국적 등 조건이 은행마다 크게 다르므로, 어느 은행을 찾아가느냐가 본인 프로필만큼이나 중요합니다.

첫 단추로 유용한 것이 사전승인입니다. 얼마나 빌릴 수 있을지 짐작하는 대신, 사전승인을 받으면 특정 은행이 실제 소득과 프로필을 보고 확약해 주는 대출 한도를 알 수 있습니다. 그러면 먼저 가격을 협상해 놓고 나중에 자금 부족을 발견하는 대신, 자금조달이 가능한 물건을 찾아다닐 수 있습니다. 소유 자격은 이와 별개의 훨씬 단순한 문제입니다. 외국인은 두바이 프리홀드 지역에서 완전한 소유권으로 매입할 수 있으며, 이는 외국인의 두바이 부동산 매입 가이드에서 다룹니다.

얼마나 빌릴 수 있나: 비거주자의 담보인정비율

비거주자에게 가장 큰 차이는 은행이 매매가의 몇 퍼센트까지 빌려주는지를 정하는 담보인정비율(LTV) 상한입니다. 비거주자 대출은 거주자보다 보수적입니다.

매수자 유형	통상 최대 LTV	자기자금 참고치
비거주자(해외 거주), 준공 물건	약 50~60%, 간혹 65%	매매가의 약 35~50%
비거주자, AED 5M 초과 물건	약 55~60%	매매가의 약 40~45%
거주 외국인 — AED 5M 이하 첫 물건	최대 80%(규정 상한)	매매가의 20%부터
거주 외국인 — AED 5M 초과 첫 물건	최대 70%(규정 상한)	매매가의 30%부터
UAE 국민 — 첫 물건	AED 5M 이하 85%, 초과 75%	매매가의 15~25%부터
두 번째 이후 물건	외국인 60%, 국민 65%	매매가의 35~40%부터
오프플랜, 매수자 유형 무관	50%(규정 상한)	매매가의 50%부터

여기서 한 가지 개념은 정확히 짚고 가야 합니다. 시중에 잘못 쓰인 자료가 많기 때문입니다. 중앙은행에는 “비거주자”에 대한 LTV 상한 자체가 없습니다. 해당 규정 — Circular 31/2013 Article (3), Board Resolution 31/2/2020으로 개정 — 은 차주를 국적(UAE 또는 GCC 국민 대 외국인), AED 5,000,000을 기준선으로 한 부동산 가액, 첫 번째 물건인지 두 번째 이후인지, 준공 물건인지 오프플랜인지로 구분합니다(CBUAE Rulebook, 2026). 비거주자라는 범주는 아예 정의하지 않습니다. 실제로 안내받게 되는 50~60% 한도는 규정 위에 얹힌 은행의 여신 정책입니다. 리스크 기반으로 각 은행이 독자적으로 정하며, 은행 간 편차도 실제로 큽니다.

이 편차는 곧 돈입니다. ADCB는 비거주자에게 약 50%, 대출 기간도 최대 15년 정도로 짧게 제시하는 것으로 알려져 있고, Emirates NBD는 최대 60%, 경쟁력 있는 상위 그룹은 서류가 탄탄한 우량 건에 65%까지 승인합니다(Engel & Völkers, 2026; SevenX Properties, 2026). 기본 시나리오로 자기자금 40%, 보수적 시나리오로 **50%**를 잡고, 실제 위치는 사전승인으로 확인하십시오.

2,000,000 AED 준공 아파트라면 LTV 50%는 1,000,000 AED를 빌리고 1,000,000 AED를 현금으로 넣는다는 뜻입니다. 여기에 취득 비용이 추가로 붙습니다. 이렇게 현금 부담이 크다 보니 이 가격대의 해외 매수자 상당수는 대출과 전액 현금 매입을 저울질하며, 특히 임대 수익률이 대출 비용을 넉넉히 웃도는 경우에 그렇습니다. 저희 임대 수익률 인덱스에 지역별 현재 수익률이 정리되어 있으니 비교에 활용하십시오.

계산 예시: 2,000,000 AED 매입 시 월 상환액

숫자를 보면 선택의 무게가 분명해집니다. 아래는 동일한 2,000,000 AED 준공 아파트를 세 가지로 계산한 것입니다. 보수적인 LTV 50%, 기본 시나리오인 60%, 그리고 기본 시나리오에 금리 1%p 상승을 반영한 스트레스 케이스입니다. 세 경우 모두 25년 원리금 균등 상환에 금리가 전 기간 고정된다고 가정했습니다.

항목	보수적(LTV 50%)	기본 시나리오(LTV 60%)	금리 스트레스(LTV 60%)
매매가	AED 2,000,000	AED 2,000,000	AED 2,000,000
자기자금	AED 1,000,000 (50%)	AED 800,000 (40%)	AED 800,000 (40%)
대출금	AED 1,000,000	AED 1,200,000	AED 1,200,000
참고 금리(연)	5.5%	5.5%	6.5%
대출 기간	25년	25년	25년
월 상환액	약 AED 6,141	약 AED 7,369	약 AED 8,103
전 기간 이자 총액	약 AED 842,300	약 AED 1,010,700	약 AED 1,230,800
총 상환액	약 AED 1,842,300	약 AED 2,210,700	약 AED 2,430,800

5.5%는 2026년 중반 일반적인 비거주자 건에 적용되는 5.0~6.5% 구간의 중간값입니다(Mortgease, 2026; Mortgage Finder, 2026). 세 번째 열은 일종의 경고로 읽으십시오. 금리 1%p는 월 약 734 AED, 전 기간으로는 약 220,000 AED입니다. 도입기 미끼 금리보다 협상해 내는 마진이 훨씬 중요한 이유가 바로 이것입니다.

대출 기간은 반대 방향으로 작용합니다. 같은 1,200,000 AED 대출을 5.5%로 25년이 아닌 15년에 갚으면 월 약 9,805 AED로 약 2,436 AED가 늘지만, 이자 총액은 약 565,000 AED로 떨어져 약 446,000 AED를 아낍니다. 여러 은행이 비거주자에게 선택이 아니라 정책적으로 짧은 기간을 적용하므로, 짧은 기간이 그냥 주어질 수도 있습니다. 감당 가능성의 기준은 대출 원금이 아니라 월 상환액입니다.

솔직히 밝혀 둘 단서가 셋 있습니다. 위 수치에는 뒤에서 다루는 의무 생명보험과 건물보험 보험료가 빠져 있으며, 이 항목이 월 수백 디르함을 더합니다. 또한 금리 고정을 가정했지만 변동금리 대출은 그렇게 움직이지 않으므로, 제시 금리보다 1%p가 아니라 2%p 높은 수준으로 스트레스 테스트를 하십시오. 그리고 자기자금 외에 잔금 시점에 필요한 현금도 빠져 있습니다. LTV 60% 기준으로 자기자금에 4% DLD 이전 수수료, 모기지 등기, 취급 수수료, 감정평가 수수료를 더하면 중개 수수료 전에 이미 약 904,000 AED입니다. 은행이 확인하는 항목이 하나 더 있습니다. 월 7,369 AED 상환이면 다른 차입을 계산에 넣기 전부터 총부채상환 규정상 월 총소득이 최소 약 14,700 AED는 되어야 합니다.

금리와 금리가 결정되는 방식

두바이 모기지 금리는 대체로 EIBOR(에미레이트 은행간 금리)를 기준으로 책정되며, 보통 초기 일정 기간은 고정 도입 금리를 적용한 뒤 EIBOR + 은행 마진을 따라가는 변동 금리로 전환됩니다(두바이 대출 체계, 2026). 비거주자 금리는 대개 같은 조건의 거주자 금리보다 조금 높습니다. 해외 차주에 대한 은행의 리스크 평가가 반영된 결과입니다.

감을 잡기 위한 수치로, 2026년 7월 거주자 급여이체 대표 고정금리는 1년 고정 약 3.754.89%, 2년 3.893.99%, 3년 3.954.19%, 5년 4.194.69% 수준이었고, 급여이체를 하지 않으면 0.200.40% 더 높았습니다(Mortgease, 2026). 여기에 비거주자 가산 0.5~1.0%p를 더하면 일반적인 해외 매수자 건은 대략 **연 5.06.5%**에 자리 잡으며, 4.5~5.0%는 특별한 프로필에서만 가능합니다(Mortgage Finder, 2026; Kotook, 2026). UAE 어느 은행도 비거주자 금리표를 공개하지 않으므로, 온라인에서 본 단일 숫자는 — 저희 수치를 포함해 — 의심하며 받아들이십시오.

여기서 실무적인 시사점 두 가지가 나옵니다. 첫째, 눈에 띄는 미끼 금리가 아니라 마진과 도입기 이후 금리를 포함한 총부담 비용으로 비교하십시오. 도입 기간은 전체 대출 기간에 비하면 짧습니다. 둘째, 변동 부분이 EIBOR를 따라가므로 시간이 지나면서 상환액이 움직일 수 있습니다. 첫날 숫자만 볼 것이 아니라, 더 높은 금리를 가정한 월 상환액으로 스트레스 테스트를 한 뒤 결정하십시오.

EIBOR, 달러 페그, 그리고 앞으로의 금리

내 금리가 어디에서 나오는지 이해하는 데 10분을 쓸 가치가 있습니다. 무엇이 금리를 움직일 수 있고 무엇이 그럴 수 없는지가 설명되기 때문입니다.

디르함은 미국 달러에 페그되어 있습니다. 이 페그를 방어하기 위해 UAE 중앙은행은 미국 연준 정책을 거의 기계적으로 따라갑니다. 연준이 지급준비금 금리를 조정하면 CBUAE도 익일물 예금 기구에 적용되는 **기준금리(Base Rate)**를 같은 폭으로 조정합니다. 기준금리는 **2025년 12월 11일부로 25bp 인하되어 3.65%**가 되었고 — 2025년의 세 번째이자 마지막 인하였습니다 — 이후 2026년 3월 18일과 6월 17일을 포함한 모든 2026년 결정에서 3.65%로 동결되었습니다. 매번 연준의 동결을 그대로 반영한 결과입니다(CBUAE 보도자료, 2026). CBUAE로부터 단기 유동성을 차입할 때의 금리는 여기에 50bp를 더한 수준입니다.

기준금리는 실제로 모기지 금리의 기준이 되는 은행간 지표 EIBOR를 좌우합니다. 2026년 3월 31일 기준 고시는 **1개월 3.65%, 3개월 3.66%, 6개월 3.71%, 12개월 3.91%**였고, 2026년 7월 1일까지 3개월물은 **3.87%**로 올라갔습니다(Mortgage Market UAE, 2026). 대부분의 은행은 3개월물을 기준으로 삼지만 1개월, 6개월, 12개월을 쓰는 곳도 있습니다. 상환액이 얼마나 자주 재산정되는지를 결정하므로 오퍼레터에서 꼭 확인할 항목입니다.

EIBOR 위에 은행 마진이 얹힙니다. 2026년 시장 마진은 대략 EIBOR + 1.00%에서 EIBOR + 2.25% 사이이며, 가장 공격적인 프로모션 금리가 하단에, 비거주자는 대체로 상단에 위치합니다. Emirates NBD는 자사 변동금리 구조를 “EIBOR + 고정 마진”으로 설명하며 2년, 3년, 5년 고정 도입 옵션과 함께 연 2.14%~6.00%의 전체 범위를 제시합니다(Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). 조각을 맞춰 보면, 3개월 EIBOR 3.87%에 마진 1.75%인 비거주자는 오늘 기준 약 5.6%를 부담하는 셈이고, 이는 앞선 계산 예시의 가운데 열과 거의 같습니다.

차주 입장에서 이것이 의미하는 바는 세 가지입니다. 당신의 두바이 금리는 사실상 미국 금리입니다. 페그가 유지되는 한 UAE 통화정책은 연준에서 분리될 수 없으므로, 지켜볼 것은 현지 분위기가 아니라 연준입니다. 고정 기간은 절약이 아니라 보험입니다. 2~5년의 확실성을 사는 것이며, 그 이후에는 EIBOR + 마진으로 돌아갑니다. 즉 25년 중 20년을 지배하는 숫자는 마진입니다. 그리고 협상할 수 있는 부분은 마진입니다. EIBOR는 모두에게 똑같고, 좋은 조건과 나쁜 조건을 가르는 것은 스프레드와 수수료이며, 바로 여기서 브로커가 값어치를 합니다.

자격 요건과 은행이 요구하는 서류

비거주자 심사는 현지 급여 기록 대신 서류에 기댑니다. 은행은 통상 모든 모기지 심사의 기본 축을 본국에서 받은 자료로 평가합니다.

• 신원과 신분 — 유효한 여권, 그리고 승인 국적·국가 목록을 포함할 수 있는 각 은행의 비거주자 자격 기준.
• 소득과 상환 능력 — 안정적인 소득 증빙. 총 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 총부채상환 심사를 적용합니다.
• 자금 출처 — 자금세탁방지 확인에 따른 은행 거래내역과 자기자금 출처 증빙.
• 부동산 — 은행 감정평가. LTV는 매매가와 감정가 중 낮은 쪽에 적용되기 때문입니다.

실무적으로 대부분의 은행은 비거주자에게 월 소득 약 15,000 AED 또는 외화 환산 상당액을 요구하며, 프로필에 따라 10,000~15,000 AED를 받아 주는 곳도 있습니다. 서류 부담은 거주자보다 무겁습니다. 6개월치 은행 거래내역, 재직·급여 증명서(자영업자라면 감사받은 재무제표), 여권 사본, 본국 신용조회 보고서, 기존 차입 전부에 대한 공개가 필요합니다(Mortgage Finder, 2026; Bayut, 2026).

대출 가능액을 규정하는 확고한 한도가 둘 있습니다. **총부채상환비율(Debt Burden Ratio)**은 신청 중인 모기지 상환액을 포함한 월 총 상환 부담을 **월 총소득의 50%**로 제한합니다. 은행은 사용 여부와 관계없이 보유한 신용카드 총 한도의 2.5~5%를 부채로 간주하고, 상여와 성과급 소득은 할인해 반영합니다(Emirates NBD, 2026; CBUAE Rulebook, 2026). 별개로 차주 최소 연령은 만 21세이며, 대출 기간은 25년 또는 만기 시점 만 65세 중 먼저 도래하는 쪽으로 제한됩니다. 자영업자에게는 70세까지 허용하는 은행도 있습니다. 비거주자는 연령과 무관하게 거주자보다 짧은 기간을 적용받는 경우가 많습니다.

매수자들이 가장 준비가 안 된 조건은 국적입니다. UAE 은행들은 자금세탁방지와 고객확인 목적으로 내부 승인 국적 목록을 관리하며, 그 목록에 있는 국가의 여권이 있어야 접수 자체가 되는 경우도 있습니다. 널리 인정되는 여권으로는 영국, EU 회원국, 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 스위스, 싱가포르, 인도, 파키스탄, 러시아, 중국, 레바논, 요르단, 이집트, 모로코, GCC 국가가 있고, FATF 고위험국이나 제재 대상국 신청자는 거의 예외 없이 거절됩니다(Holo, 2026; Bayut, 2026). 이 목록은 공개되지 않고 은행마다 다르며 수시로 바뀝니다. 같은 신청자가 어느 은행에서는 거절되고 다른 은행에서는 승인되는 이유이자, 현행 목록을 아는 브로커가 헛된 신청을 막아 주는 이유입니다.

부동산 쪽 조건도 있습니다. 비거주자 대출은 지정 프리홀드 지역의 등기된 프리홀드 부동산으로 한정되며, 리스홀드나 미등기 개발 물건은 취급하지 않습니다. 또한 대부분의 은행은 최소 부동산 가액을 500,000~1,000,000 AED로 두고 그 아래는 비거주자 건을 접수하지 않습니다(RealEstateClubDubai, 2026). 자금조달은 준공 물건이 훨씬 수월합니다. 비거주자 대출은 대체로 소유권 증서가 나온 준공 물건을 대상으로 하고, 오프플랜은 보통 시행사 납부 계획으로 해결합니다(아래 참조).

승인 절차와 일정, 단계별로

절차 자체는 누구에게나 같습니다. 해외에서 신청할 때 달라지는 것은 소요 시간뿐입니다.

1. 사전승인 — 3~5영업일. 소득, 신원, 부채 관련 서류를 제출하면 은행이 최대 대출 가능액에 대한 원칙적 승인을 발급합니다. 유효기간은 통상 45~90일, 대개 60일이며, 이 기간이 물건을 찾아 확보할 수 있는 창입니다(800Homes, 2026).
2. 물건 선정과 MOU(Form F) 서명. 매수자와 매도자 간 매매계약으로, 보통 10% 계약금을 중개인이나 트러스티가 보관합니다.
3. 은행 지정 감정평가 — 5~7영업일. 은행이 자체 감정평가사를 지정하며 비용은 매수자 부담입니다. LTV는 매매가와 감정가 중 낮은 쪽에 적용되므로, 감정가가 낮게 나오면 가격이 내려가는 것이 아니라 필요한 현금이 늘어납니다.
4. 최종 승인과 정식 오퍼레터 — 5~7영업일. 여신위원회가 사전승인을 금리, 마진, 기간, 수수료가 명시된 구속력 있는 오퍼로 확정합니다. 핵심설명서(Key Facts Statement)는 나중이 아니라 이 시점에 읽어야 합니다.
5. 시행사 NOC. 시행사가 관리비 완납을 확인하고 소유권 이전에 동의합니다.
6. 트러스티 오피스 예약. 두바이 토지청 모기지 등기와 소유권 이전이 같은 자리에서 이루어지며, 은행 담당자가 참석해 자금을 실행하고 근저당을 설정합니다.

거주자의 경우 사전승인부터 소유권 이전까지 총 소요 기간은 대략 4~6주입니다(800Homes, 2026; Betterhomes, 2026). 비거주자라면 6~8주가 현실적인 계획 수치입니다. 추가되는 마찰은 본질적인 것이 아니라 절차적인 것입니다. 서류에 공증과 인증이 필요하고 본국에서 특송으로 보내야 하며, 자금 출처 확인이 국경을 넘어 진행되어 더 오래 걸리고, 트러스티 예약에 직접 가거나 대신 참석할 사람에게 위임장을 주어야 합니다. 일정을 가장 확실하게 줄이는 한 가지 변화는 오퍼레터를 받은 뒤가 아니라 사전승인과 동시에 위임장을 준비해 두는 것입니다.

요건은 은행마다 다르며, 브로커나 모기지 자문가는 본인의 국적과 소득 형태를 실제로 취급하는 은행에 연결해 줄 수 있습니다. 이것이 조용히 몇 주를 잡아먹는 헛된 신청을 없애 줍니다.

오프플랜과 준공 물건의 자금조달 비교

두바이의 모기지 금융은 준공된 즉시 입주 가능한 물건을 중심으로 설계되어 있습니다. 오프플랜의 경우 시행사의 분할 납부 계획이 사실상 공사 기간의 자금조달입니다. 계약 시점에 은행 대출을 실행하는 것이 아니라 공정 단계에 연동해 분할로 납부합니다(두바이 오프플랜 자금조달 체계, 2026). 그 뒤 인도 시점 무렵에, 즉 물건이 준공되고 소유권 증서 발급이 가능해진 뒤에 마지막 잔금을 정리하거나 재융자하기 위해 모기지를 마련하는 매수자도 있습니다.

은행이 오프플랜에 대출해 주는 경우에도 중앙은행은 이를 **“목적, 가액, 매수자 유형과 무관하게” 가액의 50%**로 일률 제한합니다. 개발 기간이 길고 준공 리스크가 있기 때문에 UAE 국민, GCC 국민, 외국인, 실거주자, 투자자 모두에게 같은 상한이 적용됩니다(CBUAE Rulebook, Circular 31/2013 Article 3). 특히 비거주자에 대해서는 대다수 은행이 50%로 대출해 주기보다 오프플랜 건 자체를 거절합니다.

오프플랜을 후보에 두고 있다면 이해해야 할 것은 모기지가 아니라 납부 계획 구조입니다. 저희 필러 가이드 두바이 오프플랜 매입이 예약, SPA, 공정별 납부까지 처음부터 끝까지 안내합니다. 준공·오프플랜 물건을 두루 살펴보려면 매물 목록을 보시고, 두바이 마리나나 비즈니스 베이처럼 자금조달이 수월한 성숙 지역도 참고하십시오. 인도 시점 모기지를 계획에 포함한다면 시행사의 실적이 중요해집니다. Emaar Properties 같은 검증된 이름이 흔한 출발점입니다.

총비용: 자기자금 외에 드는 수수료

모기지는 일반 취득 비용 위에 자체 항목을 더합니다. 대표적인 모기지 전용 비용은 **대출금의 0.25%**에 해당하는 모기지 등기 수수료와 290 AED의 행정 수수료로, 소유권 이전과 같은 트러스티 오피스 예약에서 두바이 토지청에 납부합니다. 2,000,000 AED 대출이면 5,000 AED에 290 AED입니다(두바이 토지청 eServices, 2026). 이는 두바이 2006년 제7호 법에 근거하며 협상 대상이 아닙니다. 여기에 모든 매수자가 부담하는 통상 클로징 비용 — 주로 부동산 가액의 4% DLD 이전 수수료와 580 AED 행정료, 중개 수수료, 약 4,000~5,000 AED의 트러스티 오피스 수수료 — 그리고 다음 절에서 다루는 은행 감정평가·취급 수수료가 더해집니다.

비용 항목	참고 금액	시점
자기자금(비거주자)	매매가의 약 35~50%	매입 시
DLD 이전 수수료	부동산 가액의 4% + AED 580	소유권 이전 시
모기지 등기 수수료	대출금의 0.25% + AED 290	모기지 등기 시
트러스티 오피스 수수료	약 AED 4,000~5,000	소유권 이전 시
은행 취급 수수료	대출금의 최대 1.05%, 대개 약 AED 15,000 상한	대출 실행 시
부동산 감정평가	약 AED 2,500~3,500	심사 진행 중
연간 관리비	커뮤니티별 상시 부과	인도 이후

보유 단계의 세금 환경은 여전히 유리합니다. 두바이는 지방세 차원에서 연간 재산세, 양도소득세, 임대소득세가 모두 없으므로, 주된 상시 비용은 연간 관리비입니다. 다만 솔직히 덧붙이자면, 전 세계 소득에 과세하는 국가의 세무상 거주자라면 본국에서 세금을 낼 수 있습니다. 저희 두바이 부동산 세금·비용 가이드가 항목을 하나하나 정리했고, 두바이 투자 지역 가이드는 대출을 낀 매입을 어느 지역과 예산에 맞출지 판단하는 데 도움이 됩니다.

조기 상환, 보험, 그리고 은행이 붙이는 수수료

매입 비용이 아니라 대출 자체에 붙는 비용이 세 가지 있는데, 매수자들이 가장 늦게 발견하는 항목들입니다.

조기 상환에는 상한이 있고, 그 상한은 넉넉한 편입니다. 중앙은행은 주택담보대출의 조기 상환 수수료를 잔액의 1% 또는 10,000 AED 중 낮은 금액으로 제한합니다. 2018년 도입된 3% 부과를 대체한 2019년 규정이며, 초과 징수분은 30일 이내에 환급하도록 했습니다(Mortgage Finder, 2026; Cavendish Maxwell, 2026). 은행이 5% VAT를 더하므로 핵심설명서에 실제로 표시되는 금액은 VAT 포함 1.05% 또는 10,500 AED입니다(Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). 이 상한은 전액 상환뿐 아니라 일부 상환에도 적용되며, 절대 금액 상한이므로 잔액이 1,000,000 AED를 넘어도 동일하게 10,500 AED로 정리됩니다. 앞선 계산 예시에서 1,200,000 AED 대출을 정리하는 비용은 12,600 AED가 아니라 10,500 AED입니다. 3년 차 이후 수수료를 전액 면제하는 은행도 있습니다. 표준 조건이 아니고 대출 기간 중 매각을 계획한다면 실제로 큰 돈이 되므로 반드시 물어보십시오.

보험 두 가지는 의무이며, 실질적으로 선택의 여지가 없습니다. 생명보험은 보험금이 대출 잔액에 맞춰 줄어드는 체감식으로 가입하며, 비용은 연간 **잔액의 약 0.200.60%**입니다. Emirates NBD는 잔액의 월 0.018%, 연 약 0.22%를 부과하고, 브로커 집계 데이터는 시장 범위를 더 넓게 봅니다(Emirates NBD Key Facts Statement, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). 1,200,000 AED 잔액이면 연 약 2,600~7,200 AED이며, 고령 차주, 흡연자, 병력이 있는 경우는 이 범위의 상단이거나 그 이상입니다. 건물보험도 의무이지만 훨씬 저렴합니다. 연간 **부동산 가액의 약 0.030.12%**로, 2,000,000 AED 물건이면 대략 600~2,400 AED이며, 보통 승인 시점에 대출 기간 전체에 대해 확정되고 시장가와 부동산 가액 중 높은 쪽을 기준으로 산출합니다.

은행 자체 수수료는 초기에 몰려 있습니다. 취급·처리 수수료는 대출금의 최대 1%에 5% VAT를 더한 금액으로, Emirates NBD 핵심설명서는 대출금의 1.05%(환불 불가)로 명시합니다. 다만 주요 은행 대부분이 절대 금액으로 약 15,000 AED 상한을 두고, 프로모션 상품에서는 할인되거나 면제되는 경우가 잦으므로 가장 먼저 협상할 항목입니다(Emirates NBD, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). 감정평가 수수료는 협상 대상이 아니며 약 2,500~3,500 AED입니다. Emirates NBD는 준공 물건에 대해 VAT 포함 3,150 AED를 공시합니다.

이를 계산 예시에 더하면 전체 그림이 완성됩니다. 1,200,000 AED 대출이면 초기에 취급 수수료 약 12,600 AED, 감정평가 3,150 AED, 모기지 등기 5,290 AED를 내고, 이후 월 7,369 AED 상환액 위에 연 약 3,200~8,200 AED의 보험료를 함께 부담하게 됩니다. 모든 은행에 **핵심설명서(Key Facts Statement)**를 요청하십시오. 규제 당국이 의무화한 공시 문서로, 어떤 마케팅 브로슈어도 하지 못하는 방식으로 이 모든 내용을 비교 가능한 형식으로 한 장에 담고 있습니다.

모기지가 거주 비자에 영향을 주나요?

흔한 걱정 하나는 대출을 끼고 매입하면 거주 비자 신청이 불리해지지 않느냐는 것입니다. 부동산 기반 거주 비자 등급은 부동산 가액을 기준으로 하며, 모기지가 설정된 부동산을 보유해도 자격을 얻을 수 있습니다. 투자자(부동산) 비자는 사실상 모든 부동산 소유자에게 열려 있고, 공동 소유의 경우 소유자 1인당 최소 400,000 AED가 필요하며, 2,000,000 AED는 이와 별개인 10년 골든비자 등급입니다. 은행과 이민 당국이 순자산 지분과 대출 잔액을 살펴볼 수 있으므로, 특정 결과를 전제하기 전에 대출 은행과 ICP 또는 GDRFA 양쪽에 현행 요건을 확인하십시오. 최신 전체 내용은 UAE 골든비자 가이드에 있습니다.

Palmera는 비거주자 매수자의 자금조달을 어떻게 돕나

해외에서의 자금조달은 결국 내 프로필을 실제로 취급하는 은행에 연결하고, 서류를 일찍 준비하고, 자기자금과 수수료를 정직하게 예산에 잡는 일입니다. Palmera는 해외 투자자와 함께 바로 그 일을 합니다. 모기지 자문가를 연결하고, 물건의 프리홀드 여부와 대출 가능 여부를 확인하며, 보유 현금과 목표에 맞는 준공 또는 오프플랜 물건을 찾아 드립니다. 시작은 매물 페이지에서 현재 재고를 살펴보시거나, WhatsApp으로 팀에 바로 연락해 비거주자로서 두바이 매입 자금을 마련하는 방법을 편하게 상의하시면 됩니다.