Credite ipotecare pentru nerezidenți în Dubai: ghidul de finanțare 2026

„Pot obține un credit ipotecar în Dubai dacă nu locuiesc acolo?” este una dintre cele mai frecvente întrebări ale cumpărătorilor internaționali, iar răspunsul este da — dar în condiții diferite față de un rezident. Mai puține bănci împrumută nerezidenți, cer un avans mai mare, iar procesul se sprijină pe documentație, nu pe un salariu local. Acest ghid prezintă situația din 2026 privind raportul credit-valoare, dobânzile, eligibilitatea și costurile, fiecare cifră fiind datată și atribuită sursei în josul paginii. Este scris de Palmera — suntem o agenție imobiliară, nu un creditor ipotecar și nici un consultant financiar, așa că tratează informațiile ca pe o orientare și confirmă detaliile cu o bancă.

Poate un nerezident să obțină efectiv un credit ipotecar în Dubai?

Da. Nerezidenții care locuiesc în străinătate pot finanța o achiziție în Dubai, apelând la un subset de bănci din EAU care au programe dedicate de creditare pentru nerezidenți (analiza pieței ipotecare din Dubai, 2026). Compromisul față de un cumpărător rezident este simplu: mai puțini creditori din care să alegi, un raport credit-valoare maxim mai mic, verificări mai amănunțite privind veniturile și proveniența fondurilor și o dobândă ușor peste echivalentul pentru rezidenți. Nimic din toate acestea nu blochează achiziția — înseamnă doar mai mulți bani în avans și o documentație mai riguroasă.

Printre creditorii menționați constant ca activi în segmentul nerezidenților se numără Emirates NBD, Mashreq, ADCB, ADIB, Dubai Islamic Bank, Emirates Islamic, First Abu Dhabi Bank, RAKBANK, Standard Chartered UAE, HSBC Middle East, Commercial Bank of Dubai, Ajman Bank și Arab Bank (Bayut, 2026; Holo, 2026). Condițiile lor diferă mult — la raportul credit-valoare, la durată, la valoarea minimă a proprietății și la pașapoartele pe care acceptă să le analizeze — așa că banca la care te adresezi contează la fel de mult ca propriul tău profil.

O primă mișcare utilă este preaprobarea. În loc să ghicești cât poți împrumuta, preaprobarea îți spune ce sumă îți va angaja efectiv o anumită bancă în raport cu venitul și profilul tău real, astfel încât să cauți o unitate pe care o poți finanța, în loc să negociezi întâi și să descoperi diferența pe urmă. Eligibilitatea de a deține este o chestiune separată și mai simplă — cetățenii străini pot cumpăra în deplină proprietate în zonele freehold din Dubai — subiect pe care îl tratăm în ghidul nostru despre dacă străinii pot cumpăra proprietăți în Dubai.

Cât poți împrumuta? Raportul credit-valoare pentru nerezidenți

Cea mai mare diferență pentru un nerezident este plafonul raportului credit-valoare (LTV) — proporția din preț pe care o bancă acceptă să o împrumute. Creditarea nerezidenților este mai conservatoare decât cea a rezidenților:

Tip de cumpărător	LTV maxim uzual	Avans orientativ
Nerezident (locuiește în străinătate), proprietate finalizată	~50–60%, ocazional 65%	~35–50% din preț
Nerezident, proprietate peste 5M AED	~55–60%	~40–45% din preț
Expat rezident — prima proprietate la sau sub 5M AED	până la 80% (plafon de reglementare)	de la 20% din preț
Expat rezident — prima proprietate peste 5M AED	până la 70% (plafon de reglementare)	de la 30% din preț
Cetățean EAU — prima proprietate	85% la sau sub 5M AED, 75% peste	de la 15–25% din preț
A doua proprietate sau următoarele	60% expat, 65% cetățean EAU	de la 35–40% din preț
Off-plan, orice cumpărător	50% (plafon de reglementare)	de la 50% din preț

Merită să fim preciși într-o privință, pentru că multe materiale publicate greșesc aici: nu există niciun plafon al Băncii Centrale pentru „nerezidenți”. Reglementarea — Circulara 31/2013 Articolul (3), modificată prin Rezoluția Consiliului 31/2/2020 — segmentează debitorii după cetățenie (cetățean EAU sau GCC față de expat), după valoarea proprietății la pragul de 5.000.000 AED, după prima versus a doua proprietate și după finalizat versus off-plan (CBUAE Rulebook, 2026). Nu definește deloc o categorie de nerezident. Plafonul de 50–60% care ți se va comunica este politica de creditare a băncii suprapusă peste reglementare: bazată pe risc, stabilită unilateral de fiecare creditor și cu adevărat diferită de la o bancă la alta.

Această variabilitate înseamnă bani reali. Se raportează că ADCB oferă în jur de 50% pentru nerezidenți, cu o durată mai scurtă, de până la circa 15 ani; Emirates NBD, până la 60%; iar un palier competitiv va aproba 65% pentru un dosar solid și bine documentat (Engel & Völkers, 2026; SevenX Properties, 2026). Planifică un avans de 40% ca scenariu de lucru și 50% ca scenariu conservator, apoi lasă preaprobarea să îți arate unde te situezi de fapt.

Pentru un apartament finalizat de 2.000.000 AED, un LTV de 50% înseamnă să împrumuți 1.000.000 AED și să acoperi 1.000.000 AED în numerar — înainte de a adăuga costurile de achiziție. Această realitate care cere mult capital este motivul pentru care mulți cumpărători din străinătate din acest segment cântăresc finanțarea în raport cu plata integrală, mai ales acolo unde randamentul din chirie depășește confortabil costul creditului. Indicele nostru de randament din chirii prezintă randamentele curente pe zone, pentru a face această comparație.

Un exemplu concret: rata lunară la o achiziție de 2.000.000 AED

Cifrele fac compromisul palpabil. Mai jos este același apartament finalizat de 2.000.000 AED calculat în trei variante: un raport credit-valoare conservator de 50%, un scenariu de lucru la 60% și același scenariu de lucru testat cu un punct procentual în plus la dobândă. Toate trei presupun o rambursare standard, cu principal și dobândă, pe 25 de ani, la o dobândă menținută constantă pe toată durata.

Element	Conservator (LTV 50%)	Scenariu de lucru (LTV 60%)	Test de stres la dobândă (LTV 60%)
Prețul de achiziție	2.000.000 AED	2.000.000 AED	2.000.000 AED
Avans	1.000.000 AED (50%)	800.000 AED (40%)	800.000 AED (40%)
Suma împrumutată	1.000.000 AED	1.200.000 AED	1.200.000 AED
Dobândă orientativă (pe an)	5,5%	5,5%	6,5%
Durată	25 de ani	25 de ani	25 de ani
Rata lunară	~6.141 AED	~7.369 AED	~8.103 AED
Dobândă totală pe durata creditului	~842.300 AED	~1.010.700 AED	~1.230.800 AED
Total rambursat	~1.842.300 AED	~2.210.700 AED	~2.430.800 AED

Dobânda de 5,5% se află la mijlocul intervalului de 5,0–6,5% pe care îl atrage un dosar tipic de nerezident la jumătatea lui 2026 (Mortgease, 2026; Mortgage Finder, 2026). Citește a treia coloană ca pe o lecție de disciplină: un punct procentual costă circa 734 AED pe lună și 220.000 AED pe toată durata creditului, exact motivul pentru care marja pe care o negociezi contează mai mult decât dobânda promoțională de la început.

Durata acționează în sens invers. Același împrumut de 1.200.000 AED la 5,5% pe 15 ani în loc de 25 costă aproximativ 9.805 AED pe lună — cu circa 2.436 AED mai mult — dar dobânda totală scade la aproximativ 565.000 AED, o economie de aproximativ 446.000 AED. Cum mai multe bănci oferă nerezidenților o durată mai scurtă din politică internă, nu din opțiunea ta, s-ar putea să primești oricum termenul scurt; testul de accesibilitate este cifra lunară, nu suma împrumutată afișată.

Trei avertismente, spuse cinstit. Cifrele nu includ primele obligatorii de asigurare de viață și a clădirii, detaliate mai jos, care adaugă câteva sute de dirhami pe lună. Ele presupun o dobândă constantă, ceea ce un credit variabil nu îți va oferi — testează la două puncte peste oferta primită, nu la unul. Și nu includ numerarul necesar la finalizare dincolo de avans: în scenariul cu 60%, avansul plus taxa DLD de transfer de 4%, înregistrarea ipotecii, comisionul de acordare și evaluarea ajung la aproximativ 904.000 AED, înainte de comisionul de agenție. O verificare în plus pe care o va face banca: la 7.369 AED pe lună, regula gradului de îndatorare cere un venit lunar brut de cel puțin circa 14.700 AED, înainte de a lua în calcul orice alt credit.

Dobânzile și modul în care sunt calculate

Dobânzile ipotecare din Dubai sunt calculate în general pornind de la EIBOR — Emirates Interbank Offered Rate — de regulă ca o dobândă fixă introductivă pentru o perioadă inițială, care apoi trece la o dobândă variabilă ce urmărește EIBOR plus o marjă bancară (cadrul de creditare din Dubai, 2026). Dobânzile pentru nerezidenți se situează de obicei puțin peste cele echivalente pentru rezidenți, reflectând evaluarea de risc mai ridicată pe care banca o aplică unui debitor din străinătate.

Ca ordin de mărime, dobânzile fixe afișate pentru rezidenții cu virarea salariului la bancă erau în iulie 2026 de aproximativ 3,75–4,89% la o perioadă fixă de 1 an, 3,89–3,99% la 2 ani, 3,95–4,19% la 3 ani și 4,19–4,69% la 5 ani, iar fără virarea salariului dobânzile sunt cu 0,20–0,40% mai mari (Mortgease, 2026). Adaugă prima pentru nerezidenți de 0,5–1,0 puncte procentuale și un dosar tipic din străinătate ajunge la aproximativ 5,0–6,5% pe an, iar 4,5–5,0% rămâne accesibil doar profilurilor excepționale (Mortgage Finder, 2026; Kotook, 2026). Nicio bancă din EAU nu publică o grilă de dobânzi pentru nerezidenți, așa că privește cu scepticism orice cifră unică pe care o găsești online — inclusiv pe a noastră.

De aici decurg două aspecte practice. În primul rând, compară ofertele după costul total — marja și dobânda de după perioada introductivă — nu doar după oferta promoțională afișată, pentru că perioada introductivă este scurtă în raport cu durata creditului. În al doilea rând, pentru că partea variabilă urmărește EIBOR, rata ta se poate modifica în timp odată cu dobânzile; testează cifra lunară la o dobândă mai mare înainte de a te angaja, nu doar la nivelul din prima zi.

EIBOR, ancorarea la dolar și încotro merg dobânzile

Merită zece minute să înțelegi de unde vine dobânda ta, pentru că asta explică ce o poate mișca și ce nu.

Dirhamul este ancorat la dolarul american. Pentru a apăra această ancoră, Banca Centrală a EAU urmărește politica Rezervei Federale americane aproape mecanic: când Fed își mișcă dobânda la rezervele băncilor, CBUAE își mișcă în pas rata de bază la facilitatea de depozit overnight. Rata de bază a fost redusă cu 25 de puncte de bază la 3,65%, cu efect din 11 decembrie 2025 — a treia și ultima reducere din 2025 — și a fost menținută la 3,65% la fiecare decizie din 2026 de atunci încoace, inclusiv la 18 martie și 17 iunie 2026, de fiecare dată în oglindă cu o menținere din partea Fed (comunicate CBUAE, 2026). Împrumutul de lichiditate pe termen scurt de la CBUAE se situează cu 50 de puncte de bază peste acest nivel.

Rata de bază ancorează EIBOR, indicele interbancar față de care este de fapt calculat creditul tău ipotecar. La 31 martie 2026, cotațiile erau de 3,65% la 1 lună, 3,66% la 3 luni, 3,71% la 6 luni și 3,91% la 12 luni; până la 1 iulie 2026, cotația la 3 luni urcase la 3,87% (Mortgage Market UAE, 2026). Majoritatea creditorilor se raportează la scadența de 3 luni, deși unii folosesc 1 lună, 6 luni sau 12 luni — un detaliu care merită citit în scrisoarea de ofertă, pentru că determină cât de des se recalculează rata ta.

Peste EIBOR se adaugă marja băncii. Marjele de piață din 2026 sunt de aproximativ EIBOR + 1,00% până la EIBOR + 2,25%, cele mai agresive cotații promoționale fiind spre limita de jos, iar nerezidenții de regulă spre cea de sus. Emirates NBD își descrie structura variabilă drept „EIBOR + marjă fixă”, cu opțiuni de perioadă fixă introductivă de 2, 3 sau 5 ani, și afișează un interval general de 2,14% până la 6,00% pe an (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Pune piesele cap la cap și un nerezident cu EIBOR la 3 luni de 3,87% plus o marjă de 1,75% plătește astăzi circa 5,6% — adică aproximativ coloana din mijloc a exemplului de mai sus.

Pentru tine, ca debitor, asta înseamnă trei lucruri. Dobânda ta din Dubai este o dobândă americană deghizată — politica monetară a EAU nu se poate desprinde de Fed cât timp ancora se menține, așa că trebuie urmărit Fed, nu sentimentul local. O perioadă fixă este o asigurare, nu o economie: îți cumpără certitudine pentru doi până la cinci ani, după care revii la EIBOR plus marjă, deci marja este cifra care guvernează douăzeci din cei douăzeci și cinci de ani. Și marja este partea negociabilă — EIBOR este același pentru toată lumea; ceea ce desparte o afacere bună de una slabă sunt spread-ul și comisioanele, exact acolo unde un broker își merită onorariul.

Eligibilitate și documentele pe care le cere banca

Analiza dosarelor de nerezident se sprijină pe documentație în locul unui istoric salarial local. Băncile evaluează de regulă pilonii standard ai oricărei decizii de creditare, adunați din țara ta de origine:

• Identitate și statut — un pașaport valabil și criteriile proprii de eligibilitate ale băncii pentru nerezidenți, care pot include o listă de cetățenii sau țări acceptate.
• Venit și capacitate de plată — dovada unui venit stabil, băncile aplicând un test al gradului de îndatorare, astfel încât totalul ratelor să rămână sub o cotă stabilită din venit.
• Proveniența fondurilor — extrase de cont și dovada originii avansului, conform verificărilor anti-spălare de bani.
• Proprietatea — o evaluare bancară a unității, întrucât LTV se aplică la valoarea cea mai mică dintre preț și evaluare.

În practică, majoritatea creditorilor vor ca un nerezident să demonstreze un venit lunar minim de aproximativ 15.000 AED sau echivalentul în valută, deși unii acceptă 10.000–15.000 AED în funcție de profil, iar documentația este mai grea decât pentru un rezident: extrase de cont pe șase luni, o adeverință de salariu sau situații financiare auditate dacă ești pe cont propriu, o copie a pașaportului, un raport de credit din țara ta de origine și declararea completă a creditelor existente (Mortgage Finder, 2026; Bayut, 2026).

Două limite ferme modelează cât poți împrumuta. Gradul de îndatorare (Debt Burden Ratio) plafonează totalul ratelor lunare, inclusiv rata ipotecară propusă, la 50% din venitul lunar brut — iar băncile îți impută 2,5–5% din totalul limitelor cardurilor de credit ca obligație, indiferent dacă le folosești sau nu, și diminuează veniturile din bonusuri și comisioane (Emirates NBD, 2026; CBUAE Rulebook, 2026). Separat, vârsta minimă a debitorului este 21 de ani, iar durata este plafonată la 25 de ani sau la împlinirea vârstei de 65 de ani la scadență, oricare vine prima, unele bănci acceptând 70 de ani pentru debitorii pe cont propriu. Nerezidenților li se acordă adesea durate mai scurte decât rezidenților, indiferent de vârstă.

Cetățenia este condiția pentru care cumpărătorii sunt cel mai puțin pregătiți. Băncile din EAU mențin liste interne de cetățenii acceptate în scopuri de prevenire a spălării banilor și de cunoaștere a clientelei; s-ar putea să ai nevoie de un pașaport dintr-o țară aflată pe acea listă înainte ca dosarul să fie măcar deschis. Printre pașapoartele acceptate pe scară largă se numără Marea Britanie, statele UE, SUA, Canada, Australia, Noua Zeelandă, Elveția, Singapore, India, Pakistan, Rusia, China, Liban, Iordania, Egipt, Maroc și statele GCC; solicitanții din jurisdicții cu risc ridicat conform FATF sau aflate sub sancțiuni sunt aproape întotdeauna respinși (Holo, 2026; Bayut, 2026). Aceste liste nu sunt publice, diferă de la bancă la bancă și se schimbă — de aceea același solicitant poate fi refuzat la un creditor și aprobat la altul și de aceea un broker care cunoaște listele actuale evită cererile făcute degeaba.

Există și condiții legate de proprietate. Creditarea nerezidenților este limitată la proprietăți freehold înregistrate, în zonele freehold desemnate — proprietățile în leasehold și ansamblurile neînregistrate nu se finanțează — iar majoritatea băncilor stabilesc o valoare minimă a proprietății între 500.000 și 1.000.000 AED, sub care nu procesează un dosar de nerezident (RealEstateClubDubai, 2026). Finanțarea este de asemenea mai ușoară pentru proprietățile finalizate: cea mai mare parte a creditării nerezidenților vizează unități finalizate, cu act de proprietate, în timp ce off-plan se finanțează de obicei prin planul dezvoltatorului (vezi mai jos).

Procesul de aprobare și calendarul, pas cu pas

Succesiunea este aceeași pentru toată lumea; se schimbă doar timpul efectiv atunci când aplici din străinătate.

1. Preaprobare — 3 până la 5 zile lucrătoare. Depui documentele privind venitul, identitatea și obligațiile existente, iar banca emite un angajament de principiu pentru o sumă maximă. Este de regulă valabil 45 până la 90 de zile, cel mai frecvent 60, iar aceasta este fereastra în care găsești și securizezi o proprietate (800Homes, 2026).
2. Găsești proprietatea și semnezi MOU (Formularul F). Contractul de vânzare dintre tine și vânzător, de obicei cu un avans de 10% păstrat de agent sau de trustee.
3. Evaluarea desemnată de bancă — 5 până la 7 zile lucrătoare. Banca își numește propriul evaluator, pe cheltuiala ta. LTV se aplică la valoarea cea mai mică dintre preț și evaluare, așa că o evaluare sub preț îți mărește necesarul de numerar, în loc să reducă prețul.
4. Aprobarea finală și scrisoarea oficială de ofertă — 5 până la 7 zile lucrătoare. Comitetul de credit transformă preaprobarea într-o ofertă fermă, cu dobândă, marjă, durată și structură de comisioane precizate. Citește Key Facts Statement aici, nu mai târziu.
5. NOC-ul dezvoltatorului. Dezvoltatorul confirmă că taxele de întreținere sunt achitate și își dă acordul pentru transfer.
6. Programarea la biroul trustee. Înregistrarea ipotecii la Dubai Land Department și transferul proprietății au loc la aceeași programare; reprezentantul băncii participă pentru a elibera fondurile și a înregistra garanția.

Pentru un rezident, timpul total de la preaprobare până la transfer este de aproximativ 4 până la 6 săptămâni (800Homes, 2026; Betterhomes, 2026). Pentru un nerezident, 6 până la 8 săptămâni este numărul realist de planificare. Complicațiile suplimentare sunt procedurale, nu de fond: documentele trebuie notariate, apostilate și trimise prin curier din țara de origine, verificările privind proveniența fondurilor se derulează transfrontalier și durează mai mult, iar fie te deplasezi tu pentru programarea la trustee, fie acorzi o procură cuiva care poate participa în locul tău. Pregătirea procurii în același timp cu preaprobarea, nu după scrisoarea de ofertă, este schimbarea care scurtează cel mai sigur calendarul.

Cerințele diferă de la bancă la bancă, iar un broker sau un consultant de credite îți poate potrivi profilul cu un creditor care chiar lucrează cu cetățenia și tipul tău de venit — ceea ce elimină cererile inutile care adaugă discret săptămâni întregi.

Finanțarea off-plan față de proprietățile finalizate

Finanțarea ipotecară în Dubai este orientată către proprietățile finalizate, gata de predare. Pentru off-plan, planul de plată etapizat al dezvoltatorului este practic finanțarea ta pe durata construcției — plătești în tranșe legate de etapele de execuție, în loc să tragi un credit bancar la rezervare (cadrul de finanțare off-plan din Dubai, 2026). Unii cumpărători aranjează apoi un credit ipotecar mai aproape de predare, odată ce unitatea este finalizată și se poate emite actul de proprietate, pentru a stinge o ultimă tranșă mare sau pentru a refinanța.

Acolo unde o bancă chiar acordă credit pentru off-plan, Banca Centrală îl plafonează la 50% din valoare, „indiferent de scop, valoare sau categoria cumpărătorului” — același plafon pentru cetățenii EAU, cetățenii GCC și expați, deopotrivă pentru proprietari-utilizatori și investitori, din cauza duratei mai lungi de dezvoltare și a riscului de nefinalizare (CBUAE Rulebook, Circulara 31/2013 Articolul 3). Pentru nerezidenți în mod special, majoritatea creditorilor resping direct dosarele off-plan, în loc să împrumute la 50%.

Dacă off-plan este pe lista ta scurtă, lucrul de înțeles este structura planului de plată, nu creditul ipotecar — ghidul nostru pilon despre cumpărarea off-plan în Dubai parcurge rezervarea, SPA-ul și plățile pe etape, de la un capăt la altul. Pentru a răsfoi stocul curent, atât finalizat, cât și off-plan, vezi listarea noastră de proprietăți sau cartiere consacrate și prietenoase cu finanțarea, precum Dubai Marina și Business Bay. Istoricul dezvoltatorului contează atunci când un credit la predare face parte din plan; nume consacrate precum Emaar Properties sunt un punct de plecare frecvent.

Costul complet: taxele de dincolo de avans

Un credit ipotecar adaugă propriile linii de cost peste costurile standard de achiziție. Taxa specifică principală este taxa de înregistrare a ipotecii, de 0,25% din suma împrumutată, plus o taxă administrativă de 290 AED, plătită către Dubai Land Department la biroul trustee, la aceeași programare cu transferul — 5.000 AED plus 290 AED pentru un împrumut de 2.000.000 AED (Dubai Land Department eServices, 2026). Este stabilită prin Legea Dubai nr. 7 din 2006 și nu este negociabilă. Alături de ea stau costurile obișnuite de închidere pe care le plătește orice cumpărător — în principal taxa DLD de transfer de 4% din valoarea proprietății plus 580 AED taxă administrativă, comisionul de agenție și taxele biroului trustee, de aproximativ 4.000–5.000 AED — plus comisioanele de evaluare și de acordare, tratate în secțiunea următoare.

Element de cost	Sumă orientativă	Când
Avans (nerezident)	~35–50% din preț	La achiziție
Taxă DLD de transfer	4% din valoarea proprietății + 580 AED	La transfer
Taxă de înregistrare a ipotecii	0,25% din împrumut + 290 AED	La înregistrarea ipotecii
Taxă birou trustee	~4.000–5.000 AED	La transfer
Comision bancar de acordare	până la 1,05% din împrumut, adesea plafonat la ~15.000 AED	La tragerea creditului
Evaluarea proprietății	~2.500–3.500 AED	În timpul analizei dosarului
Taxă anuală de întreținere	Recurentă, în funcție de complex	După predare

Situația fiscală recurentă rămâne favorabilă: Dubai nu percepe niciun impozit anual pe proprietate, niciun impozit pe câștigul de capital și niciun impozit pe venitul din chirii la nivel local, așa că principalul cost curent este taxa anuală de întreținere. Nuanța onestă este că, dacă ești rezident fiscal într-o țară care impozitează venitul mondial, s-ar putea să datorezi totuși impozit acasă — ghidul nostru despre impozitele și costurile proprietăților din Dubai detaliază fiecare linie, iar ghidul nostru despre unde să investești în Dubai te ajută să potrivești o achiziție finanțată cu zona și bugetul potrivite.

Rambursarea anticipată, asigurările și comisioanele adăugate de bănci

Trei categorii de costuri se află în interiorul creditului, nu în achiziția propriu-zisă, și tocmai pe acestea le descoperă cumpărătorii cel mai adesea prea târziu.

Rambursarea anticipată este plafonată, iar plafonul este generos. Banca Centrală limitează comisionul la un credit imobiliar la 1% din soldul rămas sau 10.000 AED, oricare este mai mic — o regulă din 2019 care a înlocuit comisionul de 3% introdus în 2018, băncile fiind obligate să restituie sumele încasate în plus în 30 de zile (Mortgage Finder, 2026; Cavendish Maxwell, 2026). Băncile adaugă 5% VAT, așa că cifra care apare efectiv într-un Key Facts Statement este 1,05% sau 10.500 AED cu VAT inclus (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026). Plafonul acoperă atât rambursarea parțială, cât și pe cea integrală, iar pentru că este un plafon absolut, orice sold peste 1.000.000 AED se stinge cu aceiași 10.500 AED. În exemplul de mai sus, stingerea unui împrumut de 1.200.000 AED costă 10.500 AED, nu 12.600 AED. Unii creditori renunță complet la comision după al treilea an — întreabă, pentru că nu este o practică standard și înseamnă bani reali dacă plănuiești să vinzi înainte de scadență.

Două asigurări sunt obligatorii și, în practică, niciuna nu este opțională. Asigurarea de viață este încheiată pe bază de sumă asigurată descrescătoare, astfel încât aceasta scade odată cu soldul rămas, și costă aproximativ 0,20–0,60% din soldul rămas pe an — Emirates NBD percepe 0,018% din sold pe lună, adică circa 0,22% pe an, în timp ce datele agregate ale brokerilor indică un interval de piață mai larg (Emirates NBD Key Facts Statement, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). La un sold de 1.200.000 AED, asta înseamnă aproximativ 2.600 până la 7.200 AED pe an, iar debitorii mai în vârstă, fumătorii și cei cu istoric medical problematic se situează la limita de sus a intervalului sau peste ea. Asigurarea clădirii este de asemenea obligatorie, dar mult mai ieftină: aproximativ 0,03–0,12% din valoarea proprietății pe an, adică în jur de 600–2.400 AED pentru o proprietate de 2.000.000 AED, de regulă fixată la aprobare pentru toată durata creditului și calculată la valoarea cea mai mare dintre cea de piață și cea a proprietății.

Comisioanele proprii ale băncii se plătesc la început. Comisionul de acordare sau de procesare este de până la 1% din împrumut plus 5% VAT — Key Facts Statement de la Emirates NBD indică 1,05% din suma împrumutată, nerambursabil — deși majoritatea marilor creditori îl plafonează în valoare absolută în jurul a 15.000 AED, iar la produsele promoționale este frecvent redus sau eliminat, deci este primul lucru de negociat (Emirates NBD, 2026; MortgageCompare.ae, 2026). Comisionul de evaluare nu este negociabil și este de aproximativ 2.500–3.500 AED; Emirates NBD publică 3.150 AED cu VAT inclus pentru o proprietate finalizată.

Adaugă-le la exemplul de mai sus și tabloul este complet: pentru un împrumut de 1.200.000 AED ai plăti la început aproximativ 12.600 AED comision de acordare, 3.150 AED evaluare și 5.290 AED înregistrarea ipotecii, apoi ai suporta în jur de 3.200–8.200 AED pe an pentru asigurări cumulate, peste rata lunară de 7.369 AED. Cere fiecărui creditor Key Facts Statement, care este o informare impusă de reglementator — pune toate acestea pe o singură pagină, într-un format comparabil, ceea ce nicio broșură de marketing nu face.

Afectează un credit ipotecar viza ta de rezidență?

O îngrijorare frecventă este dacă finanțarea achiziției slăbește o cerere de rezidență. Pragurile de rezidență prin proprietate se raportează la valoarea proprietății, iar deținerea unei proprietăți ipotecate te poate califica în continuare: viza de investitor (prin proprietate) este deschisă practic oricărui proprietar; proprietatea deținută în comun cere cel puțin 400.000 AED de coproprietar; iar 2.000.000 AED reprezintă pragul separat pentru Golden Visa pe zece ani. Băncile și autoritățile de imigrare pot analiza cota ta de capital propriu și soldul creditului, așa că verifică cerințele în vigoare atât cu banca ta, cât și cu ICP sau GDRFA, înainte de a te baza pe un anumit rezultat. Tabloul complet și actual se află în ghidul nostru despre Golden Visa în EAU.

Cum îi ajută Palmera pe cumpărătorii nerezidenți să finanțeze o achiziție

Finanțarea din străinătate ține în mare parte de potrivirea profilului tău cu un creditor care îl acceptă, de pregătirea documentelor din timp și de bugetarea onestă a avansului și a taxelor. Palmera lucrează cu investitori din străinătate exact în acest sens — te îndrumăm către consultanți de credite, confirmăm statutul freehold și de eligibilitate la finanțare al unei proprietăți și potrivim unitatea finalizată sau off-plan corectă cu poziția ta de numerar și cu obiectivul tău. Ca prim pas, răsfoiește stocul curent pe pagina noastră de proprietăți sau contactează direct echipa pe WhatsApp pentru o discuție clară despre finanțarea unei achiziții în Dubai ca nerezident.