DLD Ücretleri ve Dubai'de Satın Almanın Toplam Maliyeti

Bir Dubai mülkünün ilan edilen fiyatı, hikâyenin tamamı asla değildir. Anlaşılan satış değeri ile elinizdeki anahtarlar arasında, tek seferlik işlem maliyetlerinden oluşan bir katman durur — bunların en büyüğü Dubai Land Department (DLD) devir ücretidir — ve yalnızca fiyata göre bütçe yapan bir alıcıyı, devir masasında bir sürpriz bekler. İyi haber şu ki, Dubai’nin maliyetleri alışılmadık ölçüde şeffaf ve öngörülebilirdir: yayımlanmış bir ücret çizelgesi vardır, yüzdeler iyi bilinir ve diğer tarafta sizi bekleyen gizli yıllık emlak vergileri yoktur.

Bu rehber; %4 DLD ücretinden emanetçi ofise ve tapuya kadar her kalemi ayrıntılandırır; böylece taahhüt vermeden önce bir alımın gerçek, her şey dahil maliyetini modelleyebilirsiniz. Maliyette şeffaflık, Palmera’nın işleyiş biçiminin bir parçasıdır — tam rakamı imza anında keşfetmeniz yerine, ilk günden görmenizi tercih ederiz. Aşağıdaki her rakam, sayfanın altında 2026 kaynağına tarihlenmiştir; çünkü Dubai’de ücretler ve eşikler değişebilmektedir.

Bu, Dubai’de off-plan mülk satın alma konulu ana rehberimizin bir alt başlığıdır; özellikle off-plan satın alıyorsanız, o rehberi bu maliyet dökümüyle birlikte okuyun.

%4 DLD devir ücreti, açıklandı

DLD devir ücreti, mülkün satış değerinin %4’üdür ve herhangi bir Dubai alımındaki en büyük tek kapanış maliyetidir. Resmî olarak %4, %2’si satıcıya ve %2’si alıcıya olacak şekilde bölüşülür, ancak sağlam biçimde yerleşmiş piyasa teamülü, %4’ün tamamını alıcının ödemesidir (Dubai Land Department ücret çizelgesi, 2026). Katı bir hukuki paylaşım değil, bir teamül olduğundan, satıcının bir katkısı zaman zaman pazarlığa açıktır — ancak bütçenizi %4’ün tamamını ödeyeceğinizi varsayarak yapmalı ve bunun dışındaki her şeyi ek bir kazanç olarak görmelisiniz.

Ücret, devir anında bir kayıt emanetçi ofisi aracılığıyla ödenir ve imzalanmış bir sözleşmeyi kayıtlı tapunuza dönüştüren şeydir. Birkaç çalışılmış örnek üzerinden:

Satın alma bedeli (AED)	%4 üzerinden DLD ücreti (AED)
750.000	30.000
1.000.000	40.000
2.000.000	80.000
5.000.000	200.000

%4, bütçenizi üzerine oturtacağınız rakamdır. Aşağıdaki diğer her şey daha küçüktür, ama toplanır — işte bu yüzden gerçekçi, her şey dahil rakam, fiyatın birkaç puan üzerine oturur.

Tam kapanış maliyeti dökümü

Hazır (ikincil piyasa) bir alımda, her kalem eklendiğinde, fiyatın kabaca %6–8’i tutarında toplam tek seferlik kapanış maliyetleri için plan yapın (2026 rakamları). Aşağıdaki tablo, tipik bir ikinci el daire üzerindeki standart bileşenleri ortaya koyar.

Maliyet kalemi	Tipik tutar (2026)	Kim öder
DLD devir ücreti	Satış değerinin %4’ü	Alıcı (teamülen)
Acente komisyonu	Fiyatın %2’si + %5 KDV	Alıcı
Kayıt emanetçi ofisi ücreti	AED 500.000 altında ~AED 4.000 / AED 500.000 ve üzerinde ~AED 4.200 (+%5 KDV)	Alıcı
Tapu düzenlenmesi	Bir daire için ~AED 580	Alıcı
NOC / devir-tapu işlem masrafı	Projeye göre değişir (birkaç yüz ile birkaç bin AED arası)	Alıcı
İpotek kaydı (finanse edilirse)	Kredinin ~%0,25’i + ~AED 290	Alıcı

İnsanları şaşırtan kalemlerle ilgili birkaç not. Acente komisyonu, ikincil piyasa satışında piyasa standardı olarak fiyatın %2’si artı %5 KDV’dir. Emanetçi ofis ücreti, bir yüzde değil, sabit bir tutardır (AED 500.000 altında yaklaşık AED 4.000, AED 500.000 ve üzerinde yaklaşık AED 4.200, artı KDV), dolayısıyla daha büyük bir işlemde neredeyse hiç değişmez. Geliştirici ya da malikler birliği tarafından ödenmemiş borç bulunmadığını teyit etmek üzere alınan NOC (İtirazsızlık Belgesi) ücreti, projeye göre değişir. Bunların hiçbiri tek başına büyük değildir; birlikte, her şey dahil maliyeti ilan edilen %4’ten %6–8 aralığına yükselten şeydirler.

Off-plan ücretleri nasıl farklılaşır

Doğrudan bir geliştiriciden off-plan satın alıyorsanız, maliyet yapısı belirgin biçimde daha hafiftir. Geçici mülkiyetinizi kaydeden DLD’nin Oqood sistemi üzerinden kayıt yaptırırsınız — ve bu Oqood kaydı, üzerine eklenen ikinci bir masraf değil, %4 DLD ücretinin ta kendisidir. Geliştiricinin sabit idari ücretlerini (kabaca AED 1.000–6.000) ekleyin; doğrudan off-plan bir alım tipik olarak fiyatın kabaca %4–5’i ile kapanır — acente komisyonu yoktur (aracıya ne öderse geliştirici öder), kayıt emanetçi ücreti yoktur ve NOC yoktur (DLD ilk-satış ücret çizelgesi / Dealr.ae, 2026). Off-plan yeniden satışlar istisnadır: NOC ve devir maliyetleri bunları %7–11’e çıkarabilir.

Diğer pratik fark zamanlamadır: off-plan ücretleri, yolculuğun erken aşamasında, rezervasyon ve kayıt sırasında ödenir; hazır mülkün kapanış maliyetleri ise tümüyle tek bir devir anında düşer. Oqood ve aşama sürecinin tamamı, off-plan satın alma ana rehberimizde ele alınmaktadır.

İpotekle satın almak: ekstra kalem

Bir Dubai alımını finanse etmek DLD ücretini değiştirmez — %4 yine geçerlidir — yalnızca bir kalem ekler. İpotek mülk üzerine tescil edildiğinde, DLD kredi tutarının yaklaşık %0,25’i artı kabaca AED 290 tutarında bir ipotek kayıt ücreti alır (2026 rakamları).

Yerleşik olmayan (non-resident) alıcılar Dubai ipoteği alabilir ve almaktadır, ancak kredi-değer oranı sınırları, yerleşik birinin ihtiyaç duyacağından daha büyük bir nakit peşinat anlamına gelir. Bütçeleme açısından mesele basittir: fiyatı tek başına değil, peşinat + DLD ücreti + ipotek kaydı + kapanış maliyetlerini birlikte modelleyin; böylece işlemi tamamlamak için gereken nakit asla sürpriz olmasın.

Ödemediğiniz şey: düzenli vergiler

Dubai’nin maliyet tablosunun gerçekten avantaja döndüğü yer burasıdır. Tek seferlik kapanış maliyetleri bir kez ödendikten sonra, BAE’de yerel düzeyde yıllık emlak vergisi yoktur, sermaye kazancı vergisi yoktur ve kira geliri vergisi yoktur. Mülk sahipliğinin düzenli maliyeti, esasen bir vergi faturası değil, bina ya da topluluk tarafından tahsil edilen yıllık aidattır.

Bu asimetri — kayda değer peşin ücretler, neredeyse sıfır düzenli vergi — Dubai yatırım gerekçesinin merkezindedir ve bir alımın kendini ne kadar hızlı amorti ettiğini şekillendirir. Dubai emlak vergisi rehberimiz tam ve dürüst maliyet tablosunu (size uygulanabilecek anavatan istisnaları dahil) ortaya koyar; herhangi bir getiri hesabının ardındaki canlı getiri aralıkları ise Dubai kira getirisi endeksimizde yer alır.

Toplam maliyeti karşılaştırma: off-plan ile hazır

Alıcılar sık sık, yalnızca ücretler açısından hangi yolun daha ucuz olduğunu sorar. Dürüst yanıt: ilan edilen resmî harç her iki durumda da aynı %4’tür (Oqood kaydı, DLD ücretinin ta kendisidir), ancak toplamlar aynı değildir — doğrudan geliştiriciden off-plan almak, acente komisyonunu, emanetçi ofis ücretini ve NOC’u atlar; hazır bir alımı %6–8 bandına çıkaran da işte budur.

Maliyet etkeni	Hazır (ikincil piyasa) alım	Off-plan (doğrudan geliştiriciden)
Ana resmî ücret	%4 DLD devir ücreti	%4 DLD ücreti, Oqood olarak kaydedilir
Tipik her şey dahil ücretler	Fiyatın ~%6–8’i	Fiyatın ~%4–5’i
Acente komisyonu	%2 + KDV (ikincil piyasa)	Yok — aracıya ne öderse geliştirici öder
Ücretlerin ne zaman ödendiği	Tümü tek devirde	Erken, rezervasyon/kayıt sırasında
Tapu belgesi	Tapu, devirde düzenlenir	Şimdi Oqood; teslimde tapu

Başka bir deyişle ücretler, off-plan ile hazır arasında nadiren belirleyici etken olmalıdır — birbirine yakın çıkarlar. Daha büyük belirleyiciler ödeme esnekliği, giriş fiyatı ve zamanlamadır; bunları off-plan ana rehberinde ve Dubai’de nereye yatırım yapmalı sayfasında ele alıyoruz.

Ücretler, değer ve oturma izni

Maliyetler bir boşlukta var olmaz — varlığın değerine ve oturma izni getirisine karşı otururlar. Giriş fiyatları bölgeye göre büyük ölçüde değişir; dolayısıyla aynı %4 DLD ücreti çok farklı konumlar satın alır: Jumeirah Village Circle gibi yüksek getirili bir topluluktaki bir stüdyo, Business Bay gibi birinci sınıf bir bölgedeki bir birime kıyasla çok daha küçük bir mutlak ücret taşır; herhangi bir bölge için sq ft başına fiyatı Dubai fiyat endeksimizde teyit edebilirsiniz.

Oturma izni tarafında, işlem yaptığınız değer aynı zamanda vize seçeneklerinizi de belirler. Yetkili kural şudur: yatırımcı (mülk) vizesi esasen her mülk sahibine açıktır; ortak mülkiyetteki mülk, ortak sahip başına en az AED 400.000 gerektirir; ve AED 2.000.000, ayrı bir on yıllık Golden Visa kademesidir. Göçmenlik kuralları hızla değişir; bu yüzden buna güvenmeden önce güncel durumu ICP ya da GDRFA ile teyit edin — güncel tablonun tamamı BAE Golden Visa rehberimizde yer alır.

Palmera nasıl yardımcı olur

Bir teklif vermeden önce, Palmera size net ve kalem kalem bir maliyet çizelgesi sunar — fiyat, %4 DLD ücreti, emanetçi ve tapu masrafları, acente komisyonu ve finanse ediyorsanız ipotek kaydı — böylece her şey dahil rakam en baştan masada olur. Mülkler sayfamızda güncel stoğa göz atın, geliştirici dizinimizde teslim kayıtlarını inceleyin ya da belirli bir alımın size gerçekte ne kadara mal olacağının dürüst, baskısız bir dökümü için ekibe doğrudan WhatsApp üzerinden ulaşın.