DLD-ის მოსაკრებლები და დუბაიში ყიდვის მთლიანი ღირებულება
დუბაის ქონების გამოცხადებული ფასი არასოდეს ჰყვება მთელ ამბავს. შეთანხმებულ ნასყიდობის ღირებულებასა და თქვენს ხელში მოხვედრილ გასაღებებს შორის დგას ერთჯერადი ტრანზაქციული ხარჯების ფენა — რომელთაგან უდიდესი დუბაის მიწის დეპარტამენტის (DLD) გადაცემის მოსაკრებელია — და მყიდველი, რომელიც მხოლოდ ფასს ითვალისწინებს ბიუჯეტში, გადაცემის სალაროსთან სიურპრიზს წააწყდება. კარგი ამბავი ის არის, რომ დუბაის ხარჯები უჩვეულოდ გამჭვირვალე და პროგნოზირებადია: არსებობს გამოქვეყნებული მოსაკრებლების ცხრილი, პროცენტები კარგადაა ცნობილი, ხოლო მეორე მხარეს დამალული წლიური ქონების გადასახადები არ გელოდებათ.
ეს გზამკვლევი შლის ყოველ ხაზობრივ პუნქტს — 4%-იანი DLD-ის მოსაკრებლიდან სატრასტო ოფისსა და title deed-ამდე — რათა შესყიდვის ნამდვილი, სრული ღირებულება ვალდებულების აღებამდე შეაფასოთ. ხარჯზე გამჭვირვალობა Palmera-ს მუშაობის ნაწილია — გვირჩევნია სრული რიცხვი პირველივე დღეს დაინახოთ, ვიდრე ხელმოწერისას აღმოაჩინოთ. ქვემოთ ყოველი რიცხვი დათარიღებულია თავის 2026 წლის წყაროსთან გვერდის ბოლოს, რადგან დუბაიში მოსაკრებლები და ზღვრები მართლაც იცვლება.
ეს არის ჩვენი ძირითადი გზამკვლევის — დუბაიში ოფ-პლანით ქონების ყიდვის — განშტოებული სტატია; თუ კონკრეტულად ოფ-პლანით ყიდულობთ, წაიკითხეთ ის ამ ხარჯების ჩაშლის პარალელურად.
4%-იანი DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი — განმარტებული
DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი ქონების ნასყიდობის ღირებულების 4%-ია და ის ნებისმიერი დუბაის შესყიდვის ყველაზე დიდი ერთჯერადი ხარჯია. ოფიციალურად 4% იყოფა 2% გამყიდველზე და 2% მყიდველზე, მაგრამ მყარად დამკვიდრებული საბაზრო ჩვევა ის არის, რომ მყიდველი იხდის სრულ 4%-ს (Dubai Land Department fee schedule, 2026). რადგან ეს ჩვევაა და არა ხისტი იურიდიული განაწილება, გამყიდველის წვლილი ზოგჯერ მოსალაპარაკებელია — მაგრამ ბიუჯეტი უნდა დაგეგმოთ იმ ვარაუდით, რომ სრულ 4%-ს იხდით, ხოლო ყველაფერი დანარჩენი ბონუსად მიიჩნიოთ.
მოსაკრებელი იხდება გადაცემის მომენტში, რეგისტრაციის სატრასტო ოფისის მეშვეობით, და სწორედ ის გარდაქმნის ხელმოწერილ ხელშეკრულებას თქვენს რეგისტრირებულ title deed-ად. რამდენიმე კონკრეტულ მაგალითზე:
| შესყიდვის ფასი (AED) | DLD-ის მოსაკრებელი 4%-ზე (AED) |
|---|---|
| 750,000 | 30,000 |
| 1,000,000 | 40,000 |
| 2,000,000 | 80,000 |
| 5,000,000 | 200,000 |
4% არის ის რიცხვი, რომელზეც უნდა დაამაგროთ თქვენი ბიუჯეტი. ქვემოთ ყველაფერი დანარჩენი უფრო მცირეა, მაგრამ ჯამდება — სწორედ ამიტომ ხვდება რეალისტური სრული მაჩვენებელი ფასზე რამდენიმე პუნქტით მაღლა.
ერთჯერადი ხარჯების სრული ჩაშლა
მზა (მეორადი) შესყიდვისას დაგეგმეთ მთლიანი ერთჯერადი ხარჯები დაახლოებით ფასის 6–8% ოდენობით, როცა ყოველ ხაზს დაუმატებთ (2026 წლის მაჩვენებლები). ქვემოთ მოცემული ცხრილი აღწერს სტანდარტულ კომპონენტებს ტიპურ მეორად ბინაზე.
| ხარჯის პუნქტი | ტიპური ოდენობა (2026) | ვინ იხდის |
|---|---|---|
| DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი | ნასყიდობის ღირებულების 4% | მყიდველი (ჩვევით) |
| სააგენტოს საკომისიო | ფასის 2% + 5% VAT | მყიდველი |
| რეგისტრაციის სატრასტო ოფისის მოსაკრებელი | ~AED 4,000 AED 500K-ზე დაბლა / ~AED 4,200 AED 500K-ზე ან მაღლა (+5% VAT) | მყიდველი |
| Title deed-ის გაცემა | ~AED 580 ბინისთვის | მყიდველი |
| NOC / სამართლებრივი გაფორმების ადმინისტრაცია | პროექტზე დამოკიდებული (რამდენიმე ასეულიდან დაბალ ათასეულ AED-მდე) | მყიდველი |
| იპოთეკის რეგისტრაცია (თუ დაფინანსებულია) | სესხის ~0.25% + ~AED 290 | მყიდველი |
რამდენიმე შენიშვნა იმ ხაზებზე, რომლებიც ხალხს ხშირად ხაფანგში აგდებს. სააგენტოს საკომისიო მეორად გაყიდვაზე საბაზრო სტანდარტია — ფასის 2% პლუს 5% VAT. სატრასტო ოფისის მოსაკრებელი ფიქსირებული გადასახდელია (დაახლოებით AED 4,000 AED 500,000-ზე დაბლა და დაახლოებით AED 4,200 AED 500,000-ზე ან მაღლა, პლუს VAT) და არა პროცენტი, ამიტომ დიდ გარიგებაზე თითქმის არ იცვლება. NOC-ის (უპრობლემობის მოწმობა) მოსაკრებელი, რომელსაც დეველოპერი ან მესაკუთრეთა ასოციაცია აწესებს იმის დასადასტურებლად, რომ დაუფარავი დავალიანება არ არსებობს, პროექტის მიხედვით განსხვავდება. ცალკე არცერთი მათგანი დიდი არ არის; ერთად კი სწორედ ისინი წევენ სრულ ხარჯს გამოცხადებული 4%-იდან 6–8%-იან დიაპაზონამდე.
როგორ განსხვავდება ოფ-პლანის მოსაკრებლები
თუ ოფ-პლანით პირდაპირ დეველოპერისგან ყიდულობთ, ხარჯების სტრუქტურა მნიშვნელოვნად მსუბუქია. თქვენ რეგისტრირდებით DLD-ის Oqood-ის სისტემის მეშვეობით, რომელიც აფიქსირებს თქვენს დროებით საკუთრებას — და ეს Oqood-ის რეგისტრაცია არის 4%-იანი DLD-ის მოსაკრებელი და არა მეორე გადასახდელი მას ზემოდან. დაუმატეთ დეველოპერის ფიქსირებული ადმინისტრაციული მოსაკრებლები (დაახლოებით AED 1,000–6,000) და ოფ-პლანით პირდაპირი შესყიდვა ჩვეულებრივ დაახლოებით ფასის 4–5%-ზე იხურება — არ არსებობს სააგენტოს საკომისიო (დეველოპერი იხდის ნებისმიერ ბროკერს), არც რეგისტრაციის-სატრასტო მოსაკრებელი და არც NOC (DLD initial-sale fee schedule / Dealr.ae, 2026). ოფ-პლანის გადაყიდვები გამონაკლისია: NOC-ისა და უფლების გადაცემის ხარჯებმა ისინი შეიძლება 7–11%-მდე აიყვანოს.
მეორე პრაქტიკული განსხვავება დროის განაწილებაა: ოფ-პლანის მოსაკრებლები იხდება მოგზაურობის დასაწყისში, დაჯავშნისა და რეგისტრაციის მიდამოში, მაშინ როცა მზა ქონების ერთჯერადი ხარჯები ყველა ერთ გადაცემის მოვლენაზე ხვდება. სრული Oqood-ისა და ეტაპების პროცესი გაშუქებულია ჩვენს ოფ-პლანით ყიდვის ძირითად გზამკვლევში.
იპოთეკით ყიდვა: დამატებითი ხაზი
დუბაის შესყიდვის დაფინანსება DLD-ის მოსაკრებელს არ ცვლის — 4% კვლავ ვრცელდება — ის უბრალოდ ერთ პუნქტს ამატებს. როცა იპოთეკა ქონებაზე რეგისტრირდება, DLD აწესებს იპოთეკის რეგისტრაციის მოსაკრებელს, დაახლოებით სესხის თანხის 0.25%-ს პლუს დაახლოებით AED 290-ს (2026 წლის მაჩვენებლები).
არარეზიდენტ მყიდველებს შეუძლიათ და იღებენ კიდეც დუბაის იპოთეკებს, მაგრამ სესხი-ღირებულების ლიმიტები ნიშნავს რეზიდენტთან შედარებით უფრო დიდ ნაღდ შენატანს. ბიუჯეტისთვის დასკვნა მარტივია: მოახდინეთ შენატანის + DLD-ის მოსაკრებლის + იპოთეკის რეგისტრაციის + ერთჯერადი ხარჯების ერთად მოდელირება და არა ფასის იზოლირებულად, რათა დასრულებისთვის საჭირო ნაღდი ფული არასოდეს გახდეს სიურპრიზი.
რას არ იხდით: მუდმივ გადასახადებს
სწორედ აქ ხდება დუბაის ხარჯების სურათი ნამდვილად ხელსაყრელი. ერთჯერადი ხარჯების გადახდის შემდეგ, არაბთა საამიროებში ადგილობრივ დონეზე არ არსებობს წლიური ქონების გადასახადი, კაპიტალის ნამატის გადასახადი და ქირის შემოსავლის გადასახადი. საკუთრების განმეორებადი ხარჯი არსებითად წლიური მომსახურების საფასურია, რომელსაც შენობა ან თემი აწესებს, და არა საგადასახადო ანგარიში.
ეს ასიმეტრია — მნიშვნელოვანი საწყისი მოსაკრებლები, თითქმის ნულოვანი განმეორებადი გადასახადი — დუბაის საინვესტიციო არგუმენტის ცენტრშია და განსაზღვრავს, რამდენად სწრაფად ინაზღაურდება შესყიდვა. ჩვენი დუბაის ქონების გადასახადის გზამკვლევი აყალიბებს სრულ, გულწრფელ ხარჯების სურათს (მათ შორის თქვენს მიმართ შესაძლოა მოქმედი წარმოშობის-ქვეყნის დათქმებს), ხოლო ცოცხალი სარგებლის დიაპაზონები, რომლებიც ნებისმიერი უკუგების გამოთვლას უდევს საფუძვლად, ჩვენს დუბაის ქირის სარგებლის ინდექსზეა.
მთლიანი ღირებულების შედარება: ოფ-პლანი მზა ქონების წინააღმდეგ
მყიდველები ხშირად კითხულობენ, რომელი გზაა უფრო იაფი მხოლოდ მოსაკრებლების მიხედვით. გულწრფელი პასუხი: ძირითადი სახელმწიფო გადასახადი ორივე შემთხვევაში ერთი და იგივე 4%-ია (Oqood-ის რეგისტრაცია არის DLD-ის მოსაკრებელი), მაგრამ ჯამები არა — ოფ-პლანით პირდაპირ დეველოპერისგან ყიდვა გამოტოვებს სააგენტოს საკომისიოს, სატრასტო-ოფისის მოსაკრებელსა და NOC-ს, რაც სწორედ ის არის, რაც მზა შესყიდვას 6–8%-იან ზოლამდე წევს.
| ხარჯის ფაქტორი | მზა (მეორადი) შესყიდვა | ოფ-პლანი (პირდაპირ დეველოპერისგან) |
|---|---|---|
| ძირითადი სახელმწიფო მოსაკრებელი | 4%-იანი DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი | 4%-იანი DLD-ის მოსაკრებელი, რეგისტრირებული როგორც Oqood |
| ტიპური სრული მოსაკრებლები | ~ფასის 6–8% | ~ფასის 4–5% |
| სააგენტოს საკომისიო | 2% + VAT (მეორადი) | არცერთი — დეველოპერი იხდის ნებისმიერ ბროკერს |
| როდის იხდით მოსაკრებლებს | ყველა ერთ გადაცემისას | ადრე, დაჯავშნის/რეგისტრაციის მიდამოში |
| საკუთრების საბუთი | Title deed გაიცემა გადაცემისას | ახლა Oqood; title deed გადაცემისას |
სხვა სიტყვებით, მოსაკრებლები იშვიათად უნდა იყოს გადამწყვეტი ფაქტორი ოფ-პლანსა და მზა ქონებას შორის — ისინი დაახლოებით თანაბრდება. უფრო დიდი მამოძრავებლებია გადახდის მოქნილობა, შესვლის ფასი და დროის განაწილება, რომლებსაც ჩვენ ვფარავთ ოფ-პლანის ძირითად გზამკვლევსა და სად ვინვესტიროთ დუბაიში სტატიაში.
მოსაკრებლები, ღირებულება და რეზიდენტობა
ხარჯები ვაკუუმში არ არსებობს — ისინი აქტივის ღირებულებისა და რეზიდენტობის სარგებლის ფონზე დგას. შესვლის ფასები უბნების მიხედვით მკვეთრად განსხვავდება, ამიტომ იგივე 4%-იანი DLD-ის მოსაკრებელი ძალიან განსხვავებულ პოზიციებს ყიდულობს: სტუდიო მაღალსარგებლიან თემში, როგორიცაა Jumeirah Village Circle, გაცილებით მცირე აბსოლუტურ მოსაკრებელს ატარებს, ვიდრე ერთეული პრემიუმ უბანში, როგორიცაა Business Bay, ხოლო კვადრატულ ფუტზე ფასის შემოწმება ნებისმიერი უბნისთვის შეგიძლიათ ჩვენს დუბაის ფასების ინდექსზე.
რეზიდენტობის მხრივ, ის ღირებულება, რომელზეც გარიგებას დებთ, თქვენს ვიზის ვარიანტებსაც განსაზღვრავს. ავტორიტეტული წესი ის არის, რომ ინვესტორის (ქონების) ვიზა ღიაა არსებითად ნებისმიერი ქონების მფლობელისთვის; ერთობლივ საკუთრებაში არსებული ქონება ითხოვს მინიმუმ AED 400,000-ს თითო თანამფლობელზე; ხოლო AED 2,000,000 არის ცალკე ათწლიანი ოქროს ვიზის საფეხური. საიმიგრაციო წესები სწრაფად იცვლება, ამიტომ დაყრდნობამდე დაადასტურეთ მიმდინარე მდგომარეობა ICP-სთან ან GDRFA-სთან — სრული მიმდინარე სურათი ჩვენს არაბთა საამიროების ოქროს ვიზის გზამკვლევშია.
როგორ გეხმარებათ Palmera
შეთავაზების გაკეთებამდე Palmera მოგცემთ მკაფიო, პუნქტებად დაშლილ ხარჯების ფურცელს — ფასს, 4%-იან DLD-ის მოსაკრებელს, სატრასტო და title-ის გადასახდელებს, სააგენტოს საკომისიოსა და, თუ დაფინანსებას იღებთ, იპოთეკის რეგისტრაციას — რათა სრული მაჩვენებელი თავიდანვე მაგიდაზე იყოს. დაათვალიერეთ მიმდინარე მარაგი ჩვენს ქონების გვერდზე, გადახედეთ ჩაბარების ისტორიას ჩვენს დეველოპერების კატალოგში, ან დაუკავშირდით გუნდს პირდაპირ WhatsApp-ზე კონკრეტული შესყიდვის რეალური ღირებულების პირდაპირი, ზეწოლის გარეშე ჩაშლისთვის.
ხშირად დასმული კითხვები
რა არის DLD-ის მოსაკრებელი დუბაიში და რამდენია ის?
DLD-ის (დუბაის მიწის დეპარტამენტი) გადაცემის მოსაკრებელი ქონების ნასყიდობის ღირებულების 4%-ია და ის დუბაის შესყიდვის ყველაზე დიდი ერთჯერადი ხარჯია. ქაღალდზე 4% იყოფა 2% გამყიდველი / 2% მყიდველი, მაგრამ პრაქტიკაში მას თითქმის ყოველთვის სრულად მყიდველი იხდის (Dubai Land Department fee schedule, 2026). AED 2,000,000-ის შესყიდვაზე ეს არის AED 80,000. მოსაკრებელი იხდება გადაცემის მომენტში რეგისტრაციის სატრასტო ოფისის მეშვეობით და სწორედ ის გარდაქმნის გარიგებას თქვენს რეგისტრირებულ საკუთრებად.
რა არის დუბაიში ქონების ყიდვის მთლიანი ღირებულება ფასის მიღმა?
მზა (მეორადი) შესყიდვისას გაითვალისწინეთ ერთჯერადი ხარჯები დაახლოებით ფასის 6–8%-ის ოდენობით, როცა შეაჯამებთ 4%-იან DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელს, სააგენტოს საკომისიოს (საბაზრო სტანდარტი 2% პლუს 5% VAT), რეგისტრაციის სატრასტო ოფისის მოსაკრებელს (დაახლოებით AED 4,000–4,200 პლუს VAT), title deed-ის გაცემას (დაახლოებით AED 580 ბინისთვის) და ნებისმიერ NOC-ის ან სამართლებრივი გაფორმების ადმინისტრაციას (2026 წლის მაჩვენებლები). ოფ-პლანით პირდაპირ დეველოპერისგან ყიდვა უფრო იაფია დასახურავად — ჩვეულებრივ ფასის 4–5%: 4%-იანი DLD-ის რეგისტრაცია (გაცემული როგორც Oqood-ის დროებითი საკუთრება) პლუს ფიქსირებული ადმინისტრაციული მოსაკრებლები დაახლოებით AED 1,000–6,000, სააგენტოს საკომისიოს, სატრასტო-ოფისის მოსაკრებლისა და NOC-ის გარეშე. თუ შესყიდვას აფინანსებთ, დაუმატეთ იპოთეკის რეგისტრაციის მოსაკრებელი, დაახლოებით სესხის 0.25% პლუს დაახლოებით AED 290.
ვინ იხდის 4%-იან DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელს — მყიდველი თუ გამყიდველი?
ოფიციალურად 4%-იანი DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი იყოფა 2% გამყიდველზე და 2% მყიდველზე, მაგრამ დუბაიში დამკვიდრებული საბაზრო ჩვევა ის არის, რომ მყიდველი იხდის სრულ 4%-ს (Dubai Land Department fee schedule, 2026). რადგან ეს ჩვევაა და არა ფიქსირებული იურიდიული განაწილება, ის ზოგჯერ მოსალაპარაკებელია გარიგების ნაწილად — მაგრამ ბიუჯეტი უნდა დაგეგმოთ იმ ვარაუდით, რომ სრულ 4%-ს იხდით, ხოლო გამყიდველის ნებისმიერი წვლილი მოლოდინის ნაცვლად ბონუსად მიიჩნიოთ.
განსხვავდება თუ არა DLD-ის მოსაკრებლები ოფ-პლანით ქონებაზე?
დიახ — პირდაპირ დეველოპერისგან ნაყიდი ოფ-პლანი უფრო იაფი გზაა დასახურავად. თქვენ რეგისტრირდებით DLD-ის Oqood-ის სისტემის მეშვეობით, და ეს Oqood-ის რეგისტრაცია არის 4%-იანი DLD-ის მოსაკრებელი და არა დამატებითი გადასახდელი მას ზემოდან. დაუმატეთ დეველოპერის ფიქსირებული ადმინისტრაციული მოსაკრებლები დაახლოებით AED 1,000–6,000 და მთლიანი ერთჯერადი ხარჯები ფასის დაახლოებით 4–5%-ზე ხვდება — პირდაპირ ყიდვისას არ არსებობს სააგენტოს საკომისიო, სატრასტო-ოფისის მოსაკრებელი ან NOC (DLD fee schedule / Dealr.ae, 2026). მზა (მეორადი) შესყიდვა დაახლოებით 6–8%-ს შეადგენს, როცა სააგენტოს, სატრასტოსა და NOC-ის მოსაკრებლები დაემატება. ჩვენი გზამკვლევი იმის შესახებ, თუ როგორ ვიყიდოთ ოფ-პლანით დუბაიში, გადის სრულ Oqood-ისა და ეტაპების პროცესს.
მაინც ვიხდი DLD-ის მოსაკრებლებს, თუ იპოთეკით ვყიდულობ?
დიახ — 4%-იანი DLD-ის გადაცემის მოსაკრებელი და სტანდარტული ერთჯერადი ხარჯები ვრცელდება იმის მიუხედავად, ნაღდი ფულით ყიდულობთ თუ დაფინანსებით. დაფინანსება უბრალოდ ერთ დამატებით ხაზს ამატებს: იპოთეკის რეგისტრაციის მოსაკრებელს, დაახლოებით სესხის თანხის 0.25%-ს პლუს დაახლოებით AED 290-ს, რომელიც DLD-ს იხდება, როცა იპოთეკა ქონებაზე რეგისტრირდება (2026 წლის მაჩვენებლები). არარეზიდენტ მყიდველებს შეუძლიათ დუბაის იპოთეკების აღება, თუმცა სესხი-ღირებულების ლიმიტები უფრო დიდ შენატანს ნიშნავს, ამიტომ ვალდებულების აღებამდე მოახდინეთ სრული ღირებულების მოდელირება — შენატანი, DLD-ის მოსაკრებელი, იპოთეკის რეგისტრაცია და მიმდინარე მომსახურების საფასურები.
წყაროები · ბოლო განახლება 23 ივნისი, 2026
- DLD property transfer fee 4% of the sale value — officially split 2% seller / 2% buyer but in practice usually paid in full by the buyer — Dubai Land Department fee schedule · 2026
- Total one-off closing costs on a ready (secondary) purchase typically 6–8% of the price once agency, trustee, NOC and admin fees are added · 2026
- Registration trustee office fee ~AED 4,000 for property under AED 500,000 and ~AED 4,200 for property at or above AED 500,000 (plus 5% VAT); title deed issuance ~AED 580 for an apartment · 2026
- Off-plan direct from the developer: total closing costs ~4–5% of price — the Oqood registration IS the 4% DLD fee (never an extra 4%) plus developer admin ~AED 1,000–6,000; no agency, trustee-office or NOC fees — DLD initial-sale fee schedule / Dealr.ae / Property Finder · 2026-07
- Mortgage registration fee ~0.25% of the loan amount plus ~AED 290; agency commission market-standard 2% of price (+5% VAT) on a secondary sale · 2026
- Investor (property) visa open to any property owner; jointly-owned property requires at least AED 400,000 per co-owner; AED 2,000,000 is the separate 10-year Golden Visa tier · 2026
