Bali

Ναι, αλλά όχι με πλήρη κυριότητα. Η γη πλήρους κυριότητας (Hak Milik) στην Ινδονησία επιτρέπεται μόνο σε Ινδονήσιους πολίτες. Ένας αλλοδαπός μπορεί να έχει Hak Pakai, ένα καταχωρισμένο δικαίωμα χρήσης γης για ορισμένο χρόνο, ή μίσθωση (Hak Sewa) από τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη της γης, που υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη. Ένα Hak Pakai σε ιδιωτική γη διαρκεί έως 30 έτη και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη στην οποία συναινεί ο ιδιοκτήτης· σε δημόσια γη μπορεί να διαρκέσει 30 + 20 + 30 έτη, με αίτηση για κάθε στάδιο. Για το Hak Pakai ο νόμος ορίζει ελάχιστες τιμές για αλλοδαπούς αγοραστές στο Μπαλί, 5 δισεκατομμύρια IDR για σπίτι και 2 δισεκατομμύρια IDR για διαμέρισμα σύμφωνα με το πιο πρόσφατο διάταγμα, και επιτρέπει ένα οικόπεδο έως 2.000 m² ανά άτομο· ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει τα ισχύοντα ποσά. Οι περισσότερες βίλες που πωλούνται σε αλλοδαπούς είναι μισθώσεις (leasehold). Οι διευθετήσεις όπου ένας Ινδονήσιος κατέχει τη γη στο όνομά του για λογαριασμό σας είναι άκυρες, και ένας κανονισμός του Μπαλί του 2026 τις απαγορεύει ρητά.

Ξεκινήστε από το πώς θέλετε να περνάτε μια συνηθισμένη μέρα. Το Canggu, το Berawa, το Pererenan και το Umalas στη νοτιοδυτική ακτή ταιριάζουν σε όσους θέλουν σερφ, καφέ, γυμναστήρια και σχολεία κοντά και δέχονται την κίνηση. Το Seminyak είναι η πιο καθιερωμένη λωρίδα, κοντά στο αεροδρόμιο, με καταστήματα και εστιατόρια. Το Uluwatu, το Bingin και το Ungasan στο Bukit είναι για γκρεμούς, θέα στον ωκεανό και κύματα για σερφ, με πιο ήσυχα βράδια· η Nusa Dua δίπλα τους είναι σχεδιασμένη ζώνη θερέτρων με ήρεμες παραλίες και τον αυτοκινητόδρομο με διόδια προς το αεροδρόμιο. Το Ubud βρίσκεται στην ενδοχώρα, ανάμεσα σε ορυζώνες και ατελιέ, περίπου 90 λεπτά από το αεροδρόμιο. Το Seseh, το Cemagi, το Nyanyi, το Kedungu και η Tabanan δυτικά του Canggu είναι πιο ήσυχα χωριά σε μια ακτή με μαύρη άμμο όπου χτίζεται μεγάλο μέρος των νέων έργων, και η Karangasem και η Nusa Penida είναι για όσους θέλουν να βρίσκονται μακριά από τον κόσμο.

Το διεθνές αεροδρόμιο Ngurah Rai βρίσκεται στον νότο του νησιού, κοντά στο Jimbaran. Με λίγη κίνηση απέχει περίπου 15 λεπτά από το Seminyak, 25 λεπτά από τη Nusa Dua μέσω του αυτοκινητόδρομου με διόδια και 30 έως 45 λεπτά από το Uluwatu. Το Canggu και το Berawa θέλουν 45 έως 60 λεπτά, τα χωριά δυτικά του Canggu περίπου μία ώρα, το Ubud περίπου 90 λεπτά και η Karangasem περίπου δύο ώρες. Οι δρόμοι του νότου μποτιλιάρουν τις ώρες αιχμής, οπότε οι χρόνοι αυτοί μπορεί να μεγαλώσουν. Το Μπαλί δεν έχει σιδηρόδρομο και έχει μόνο έναν αυτοκινητόδρομο με διόδια, ενώ ο σχεδιαζόμενος αυτοκινητόδρομος στο δυτικό Μπαλί δεν έχει χτιστεί.

Μόνο ως αδειοδοτημένη επιχείρηση. Η βραχυχρόνια μίσθωση απαιτεί αριθμό επιχειρηματικής ταυτότητας (NIB) με τον σωστό κωδικό δραστηριότητας (KBLI) από το εθνικό σύστημα αδειοδότησης OSS, και οι επισκέπτες πληρώνουν περιφερειακό φόρο ξενοδοχείων έως 10%. Στην πράξη οι αλλοδαποί νοικιάζουν μέσω αδειοδοτημένου Ινδονήσιου διαχειριστή ή μέσω δικής τους εταιρείας ξένων συμφερόντων (PT PMA). Το 2026 το υπουργείο Τουρισμού έβαλε να αφαιρεθούν οι αγγελίες χωρίς άδεια από τις μεγάλες πλατφόρμες κρατήσεων από την 1η Αυγούστου, και σχεδιάζει αυτόματο έλεγχο αδειών με αυτές τις πλατφόρμες από τον Ιούνιο του 2027. Η άδεια ξενώνα (pondok wisata) προορίζεται για ντόπιους ιδιοκτήτες που μένουν στο σπίτι, όχι για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες.

Όχι. Δεν υπάρχει βίζα για την αγορά βίλας με μίσθωση. Η Second Home Visa απαιτεί τουλάχιστον 130.000 USD στο όνομά σας σε κρατική ινδονησιακή τράπεζα ή την αγορά διαμερίσματος αξίας 1 εκατομμυρίου USD και άνω. Δίνει άδεια παραμονής έως πέντε ετών, με δυνατότητα ανανέωσης έως δέκα έτη συνολικά. Η Golden Visa αφορά επενδύσεις σε ομόλογα, μετοχές, καταθέσεις ή σε εταιρεία και δεν έχει διαδρομή μέσω ακινήτων.

Για καταχωρισμένο τίτλο (Hak Pakai ή διαμέρισμα με strata title) ο αγοραστής πληρώνει φόρο απόκτησης (BPHTB) έως 5%, και η αμοιβή του αξιωματούχου που συντάσσει την πράξη γης δεν μπορεί να ξεπεράσει το 1% της αξίας της πράξης. Ένας κατασκευαστής εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ χρεώνει ΦΠΑ, με πραγματικό συντελεστή 11% το 2026. Για μίσθωση, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι διαπραγματεύσιμη και η σύμβαση ορίζει ποιος πληρώνει τον ετήσιο φόρο γης και κτισμάτων (PBB), που φτάνει έως το 0,5% της αντικειμενικής αξίας. Και το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται, με συντελεστές που εξαρτώνται από το αν είστε φορολογικός κάτοικος Ινδονησίας, γι' αυτό συμβουλευτείτε ειδικό πριν υπογράψετε.

Ζητήστε από δικό σας δικηγόρο ή συμβολαιογράφο να ελέγξει στο κτηματολόγιο το πιστοποιητικό γης και τον ιδιοκτήτη που αναγράφεται σε αυτό, καθώς και ότι έχουν υπογράψει όλοι οι συνιδιοκτήτες της οικογένειας. Ελέγξτε την πολεοδομική χρήση του οικοπέδου: βίλες δεν μπορούν νόμιμα να χτιστούν σε αγροτική γη ή πράσινη ζώνη, και από το 2026 η μετατροπή παραγωγικής αγροτικής γης σε εμπορική χρήση περιορίζεται. Ζητήστε την οικοδομική άδεια (PBG) πριν ξεκινήσει η κατασκευή και το πιστοποιητικό καταλληλότητας χρήσης (SLF) πριν μπει οποιοσδήποτε. Συνδέστε τις πληρωμές με την πραγματική πρόοδο της κατασκευής και διαβάστε τη διάρκεια της μίσθωσης, τον όρο παράτασης και τι γίνεται με το κτίριο στο τέλος. Το 2025 κατεδαφίστηκαν στο Bingin κτίρια που είχαν χτιστεί χωρίς άδειες σε προστατευόμενη παράκτια γη, άρα αυτοί οι έλεγχοι μετράνε.

Σε ρουπίες. Ο ινδονησιακός νόμος ορίζει ότι οι συναλλαγές μέσα στην Ινδονησία γίνονται σε ρουπίες και ότι οι τιμές αναγράφονται σε ρουπίες. Πολλοί κατασκευαστές δείχνουν τιμές σε δολάρια ΗΠΑ για τους αλλοδαπούς αγοραστές, αλλά δείτε τες ως μετατροπή: η σύμβαση και οι πληρωμές στην Ινδονησία πρέπει να γίνονται σε ρουπίες, και η ισοτιμία την ημέρα της πληρωμής καθορίζει πόσο σας κοστίζει κάθε δόση στο δικό σας νόμισμα.