¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Bali?+
Sí, pero no en propiedad plena. En Indonesia, la propiedad plena del suelo (Hak Milik) es solo para ciudadanos indonesios. Un extranjero puede tener un Hak Pakai, un derecho de uso del suelo registrado por un plazo fijo, o un arrendamiento (Hak Sewa) con el propietario indonesio del terreno, firmado como escritura notarial. Un Hak Pakai sobre suelo de propiedad privada dura hasta 30 años y solo se renueva con una nueva escritura que el propietario acepte; sobre suelo estatal puede durar 30 + 20 + 30 años, solicitando cada tramo. Para un Hak Pakai, la ley fija precios mínimos para los compradores extranjeros en Bali, 5 mil millones de IDR para una casa y 2 mil millones de IDR para un apartamento según el decreto más reciente, y permite una parcela de hasta 2,000 m² por persona; el notario confirma las cifras vigentes. La mayoría de las villas que se venden a extranjeros son arrendamientos (leasehold). Los acuerdos en los que un indonesio figura como titular del terreno en su nombre por cuenta de usted son nulos, y una normativa de Bali de 2026 los prohíbe expresamente.
¿Qué zona de Bali me conviene?+
Empiece por cómo quiere pasar un día normal. Canggu, Berawa, Pererenan y Umalas, en la costa suroeste, convienen a quien quiere surf, cafés, gimnasios y colegios cerca y acepta el tráfico. Seminyak es la franja más consolidada, cerca del aeropuerto, con tiendas y restaurantes. Uluwatu, Bingin y Ungasan, en Bukit, son para acantilados, vistas al océano y olas, con noches más tranquilas; Nusa Dua, a su lado, es una zona de resorts planificada con playas tranquilas y la autopista de peaje al aeropuerto. Ubud está en el interior, entre arrozales y estudios, a unos 90 minutos del aeropuerto. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu y Tabanan, al oeste de Canggu, son pueblos más tranquilos en una costa de arena negra donde se levanta buena parte de la obra nueva, y Karangasem y Nusa Penida son para quien quiere estar lejos de las multitudes.
¿A qué distancia está el aeropuerto y cómo es el tráfico?+
El aeropuerto internacional Ngurah Rai está en el sur de la isla, cerca de Jimbaran. Con poco tráfico está a unos 15 minutos de Seminyak, a 25 minutos de Nusa Dua por la autopista de peaje y a 30 a 45 minutos de Uluwatu. Canggu y Berawa están a 45 a 60 minutos, los pueblos al oeste de Canggu a una hora, Ubud a unos 90 minutos y Karangasem a unas dos horas. Las carreteras del sur se atascan en horas punta, así que estos tiempos pueden alargarse. Bali no tiene tren y solo tiene una autopista de peaje, y la autopista prevista por el oeste de Bali no está construida.
¿Puedo alquilar mi propiedad a turistas?+
Solo como actividad con licencia. El alquiler de corta estancia requiere un número de identificación empresarial (NIB) con el código de actividad correcto (KBLI) del sistema nacional de licencias OSS, y los huéspedes pagan un impuesto hotelero regional de hasta el 10%. En la práctica, los extranjeros alquilan a través de un operador indonesio con licencia o de su propia empresa de capital extranjero (PT PMA). En 2026, el Ministerio de Turismo hizo retirar los anuncios sin licencia de los principales sitios de reservas a partir del 1 de agosto, y prevé un control automático de licencias con esos sitios desde junio de 2027. La licencia de casa de huéspedes (pondok wisata) está pensada para propietarios locales que viven en la casa, no para propietarios extranjeros.
¿Comprar una propiedad en Bali me da una visa?+
No. Comprar una villa en arrendamiento no da derecho a ninguna visa. La Second Home Visa exige al menos US$130,000 a su nombre en un banco estatal indonesio, o la compra de un apartamento de US$1 millón o más. Otorga un permiso de estancia de hasta cinco años, renovable hasta diez en total. La Golden Visa es para inversiones en bonos, acciones, depósitos o una empresa, y no tiene una vía inmobiliaria.
¿Qué costos se suman al precio?+
Con un título registrado (Hak Pakai o un apartamento en propiedad horizontal), el comprador paga un impuesto de adquisición (BPHTB) de hasta el 5%, y los honorarios del funcionario de escrituras de tierras tienen un tope del 1% del valor de la escritura. Un desarrollador registrado a efectos del IVA cobra IVA, a un tipo efectivo del 11% en 2026. En un arrendamiento, los honorarios del notario se negocian, y el contrato indica quién paga el impuesto anual sobre bienes inmuebles (PBB), que es de hasta el 0.5% del valor catastral. Los ingresos por alquiler también tributan, con tipos que dependen de si usted reside en Indonesia, así que conviene asesorarse antes de firmar.
¿Qué debo comprobar antes de comprar sobre plano en Bali?+
Pida a su propio abogado o notario que compruebe en la oficina de tierras el certificado del terreno y el propietario que figura en él, y que todos los propietarios de la familia hayan firmado. Compruebe la zonificación de la parcela: no pueden levantarse villas legalmente en tierra agrícola ni en cinturón verde, y desde 2026 la conversión de tierras agrícolas productivas a uso comercial está restringida. Pida la licencia de obra (PBG) antes de que empiece la construcción y el certificado de habitabilidad (SLF) antes de que nadie se mude. Vincule los pagos al avance real de la obra, y lea el plazo del arrendamiento, la cláusula de prórroga y qué ocurre con el edificio al final. En 2025 se demolieron en Bingin edificios levantados sin permisos en suelo costero protegido, así que estas comprobaciones importan.
¿Pago en dólares estadounidenses o en rupias?+
En rupias. La ley indonesia exige que las transacciones dentro de Indonesia se hagan en rupias y que los precios se indiquen en rupias. Muchos desarrolladores muestran precios en dólares estadounidenses a los compradores extranjeros, pero tómelos como una conversión: el contrato y los pagos en Indonesia deben hacerse en rupias, y el tipo de cambio del día del pago decide cuánto le cuesta cada cuota en su propia moneda.
