Um estrangeiro pode comprar imóvel em Bali?+
Sim, mas não em propriedade plena. A terra em propriedade plena (Hak Milik) na Indonésia é exclusiva de cidadãos indonésios. Um estrangeiro pode ter um Hak Pakai, direito registrado de uso da terra por prazo determinado, ou um arrendamento (Hak Sewa) com o proprietário indonésio do terreno, lavrado como escritura notarial. Um Hak Pakai sobre terra particular dura até 30 anos e só é renovado por uma nova escritura com a concordância do proprietário; sobre terra do Estado pode durar 30 + 20 + 30 anos, cada etapa mediante pedido. Para o Hak Pakai, a lei fixa preços mínimos para compradores estrangeiros em Bali, IDR 5 bilhões para uma casa e IDR 2 bilhões para um apartamento segundo o decreto mais recente, e permite um lote de até 2,000 m² por pessoa; o notário confirma os valores em vigor. A maioria das villas vendidas a estrangeiros é leasehold. Arranjos em que um indonésio mantém a terra em nome próprio por você são nulos, e uma norma de Bali de 2026 os proíbe expressamente.
Qual parte de Bali devo considerar?+
Comece pelo jeito como você quer passar um dia comum. Canggu, Berawa, Pererenan e Umalas, na costa sudoeste, servem a quem quer surfe, cafés, academias e escolas por perto e aceita o trânsito. Seminyak é a faixa mais consolidada, perto do aeroporto, com lojas e restaurantes. Uluwatu, Bingin e Ungasan, no Bukit, são para falésias, vista para o oceano e picos de surfe, com noites mais tranquilas; Nusa Dua, ao lado, é uma área de resorts planejada, com praias calmas e a rodovia com pedágio até o aeroporto. Ubud fica no interior, entre arrozais e ateliês, a cerca de 90 minutos do aeroporto. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu e Tabanan, a oeste de Canggu, são aldeias mais tranquilas em um litoral de areia preta onde boa parte das novas construções está subindo, e Karangasem e Nusa Penida são para quem quer ficar longe das multidões.
A que distância fica o aeroporto, e como é o trânsito?+
O Aeroporto Internacional Ngurah Rai fica no sul da ilha, perto de Jimbaran. Com pouco trânsito, está a cerca de 15 minutos de Seminyak, 25 minutos de Nusa Dua pela rodovia com pedágio e 30 a 45 minutos de Uluwatu. De Canggu e Berawa são 45 a 60 minutos, das aldeias a oeste de Canggu cerca de uma hora, de Ubud cerca de 90 minutos e de Karangasem cerca de duas horas. As estradas do sul travam nos horários de pico, então esses tempos podem se alongar. Bali não tem trem e tem só uma rodovia com pedágio, e a rodovia planejada para cruzar o oeste de Bali não foi construída.
Posso alugar meu imóvel para turistas?+
Só como atividade licenciada. A locação de curta temporada exige um número de identificação empresarial (NIB) com o código de atividade correto (KBLI), emitido pelo sistema nacional de licenciamento OSS, e os hóspedes pagam o imposto regional sobre hospedagem de até 10%. Na prática, estrangeiros alugam por meio de uma operadora indonésia licenciada ou de uma empresa própria de capital estrangeiro (PT PMA). Em 2026, o Ministério do Turismo mandou retirar os anúncios sem licença dos principais sites de reserva a partir de 1º de agosto, e planeja uma verificação automática de licenças junto a esses sites a partir de junho de 2027. A licença de homestay (pondok wisata) é destinada a proprietários locais que moram na casa, não a proprietários estrangeiros.
Comprar imóvel em Bali dá direito a visto?+
Não. Não existe visto pela compra de uma villa em leasehold. O Second Home Visa exige pelo menos US$130,000 em seu nome em um banco estatal indonésio, ou a compra de um apartamento de US$1 milhão ou mais. Ele concede uma autorização de permanência de até cinco anos, renovável até dez no total. O Golden Visa é para investimentos em títulos, ações, depósitos ou uma empresa, e não tem via imobiliária.
Quais custos se somam ao preço?+
Para um título registrado (Hak Pakai ou apartamento em strata title), o comprador paga o imposto de aquisição (BPHTB) de até 5%, e os honorários do oficial de escrituras de terras têm teto de 1% do valor da escritura. Uma incorporadora registrada para o IVA cobra o imposto, a uma alíquota efetiva de 11% em 2026. No arrendamento, os honorários do notário são negociados, e o contrato define quem paga o imposto anual sobre terra e construção (PBB), de até 0.5% do valor venal. A renda de aluguel também é tributada, com alíquotas que dependem de você ser ou não residente na Indonésia, então busque orientação antes de assinar.
O que verificar antes de comprar na planta em Bali?+
Peça ao seu próprio advogado ou notário que confira no cartório de terras a certidão do terreno e o proprietário que consta nela, e que todos os familiares proprietários assinaram. Verifique o zoneamento do lote: villas não podem ser erguidas legalmente em terra agrícola ou cinturão verde, e desde 2026 a conversão de terras agrícolas produtivas para uso comercial é restrita. Peça o alvará de construção (PBG) antes do início da obra e o certificado de funcionalidade (SLF) antes que alguém se mude. Vincule os pagamentos ao avanço real da obra e leia o prazo do arrendamento, a cláusula de prorrogação e o que acontece com a construção no fim. Construções erguidas sem licença em terreno costeiro protegido em Bingin foram demolidas em 2025, então essas verificações importam.
Pago em dólares americanos ou em rupias?+
Em rupias. A lei indonésia exige que as transações dentro da Indonésia sejam feitas em rupias e que os preços sejam cotados em rupias. Muitas incorporadoras mostram preços em dólares americanos para compradores estrangeiros, mas trate esses valores como uma conversão: o contrato e os pagamentos na Indonésia devem ser em rupias, e o câmbio do dia do pagamento decide quanto cada parcela custa na sua moeda.
