Poate un străin să cumpere o proprietate în Bali?+
Da, dar nu în proprietate deplină (freehold). În Indonezia, terenul în proprietate deplină (Hak Milik) este rezervat cetățenilor indonezieni. Un străin poate deține un Hak Pakai, un drept înregistrat de folosință a terenului pe o durată fixă, sau un contract de închiriere (Hak Sewa) cu proprietarul indonezian al terenului, încheiat ca act notarial. Un Hak Pakai pe teren privat durează până la 30 de ani și se reînnoiește doar printr-un nou act, cu acordul proprietarului; pe teren de stat poate dura 30 + 20 + 30 de ani, fiecare etapă pe bază de cerere. Pentru un Hak Pakai, legea stabilește prețuri minime pentru cumpărătorii străini din Bali (5 miliarde IDR pentru o casă și 2 miliarde IDR pentru un apartament, conform celui mai recent decret) și permite o singură parcelă de până la 2,000 m² de persoană; notarul confirmă valorile în vigoare. Majoritatea vilelor vândute străinilor sunt în leasehold. Aranjamentele în care un indonezian deține terenul pe numele său în locul dumneavoastră sunt nule, iar un regulament din Bali adoptat în 2026 le interzice categoric.
La ce parte din Bali ar trebui să mă uit?+
Porniți de la cum vreți să vă petreceți o zi obișnuită. Canggu, Berawa, Pererenan și Umalas, pe coasta de sud-vest, li se potrivesc celor care vor surf, cafenele, săli de fitness și școli în apropiere și acceptă traficul. Seminyak este fâșia cea mai consacrată, aproape de aeroport, cu magazine și restaurante. Uluwatu, Bingin și Ungasan, pe Bukit, înseamnă faleze, priveliști spre ocean și valuri de surf, cu seri mai liniștite; Nusa Dua, alături, este o zonă de stațiuni planificată, cu plaje calme și autostrada cu taxă spre aeroport. Ubud se află în interior, printre orezării și studiouri, la aproximativ 90 de minute de aeroport. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu și Tabanan, la vest de Canggu, sunt sate mai liniștite pe o coastă cu nisip negru, unde se construiește mult acum, iar Karangasem și Nusa Penida sunt pentru cei care vor să stea departe de aglomerație.
Cât de departe este aeroportul și cum este traficul?+
Aeroportul Internațional Ngurah Rai se află în sudul insulei, lângă Jimbaran. Când traficul e lejer, este la aproximativ 15 minute de Seminyak, la 25 de minute de Nusa Dua pe autostrada cu taxă și la 30-45 de minute de Uluwatu. Din Canggu și Berawa drumul durează 45-60 de minute, din satele de la vest de Canggu aproximativ o oră, din Ubud cam 90 de minute, iar din Karangasem în jur de două ore. Drumurile din sud se blochează la orele aglomerate, așa că acești timpi se pot lungi. Bali nu are cale ferată și are o singură autostradă cu taxă, iar autostrada planificată prin vestul Bali nu este construită.
Îmi pot închiria proprietatea turiștilor?+
Doar ca afacere autorizată. Închirierea pe termen scurt necesită un număr de identificare a afacerii (NIB) cu codul de activitate potrivit (KBLI), obținut din sistemul național de licențiere OSS, iar oaspeții plătesc taxa hotelieră regională, de până la 10%. În practică, străinii închiriază printr-un operator indonezian autorizat sau prin propria companie cu capital străin (PT PMA). În 2026, Ministerul Turismului a dispus eliminarea anunțurilor fără licență de pe principalele site-uri de rezervări începând cu 1 august și plănuiește o verificare automată a licențelor împreună cu aceste site-uri din iunie 2027. Licența de pensiune (pondok wisata) este gândită pentru proprietarii localnici care locuiesc în casă, nu pentru proprietarii străini.
Cumpărarea unei proprietăți în Bali îmi aduce o viză?+
Nu. Nu există nicio viză pentru cumpărarea unei vile în leasehold. Second Home Visa cere cel puțin 130,000 USD pe numele dumneavoastră la o bancă de stat indoneziană sau cumpărarea unui apartament în valoare de 1 milion USD sau mai mult. Oferă un permis de ședere de până la cinci ani, care poate fi reînnoit până la zece ani în total. Golden Visa este pentru investiții în obligațiuni, acțiuni, depozite sau într-o companie și nu are o variantă prin proprietăți imobiliare.
Ce costuri se adaugă la preț?+
Pentru un titlu înregistrat (Hak Pakai sau un apartament cu titlu strata), cumpărătorul plătește taxa de achiziție (BPHTB) de până la 5%, iar onorariul funcționarului care întocmește actul funciar este plafonat la 1% din valoarea actului. Un dezvoltator înregistrat în scopuri de TVA percepe TVA, cu o cotă efectivă de 11% în 2026. Pentru un leasehold, onorariul notarului se negociază, iar contractul stabilește cine plătește impozitul anual pe teren și clădiri (PBB), de până la 0.5% din valoarea evaluată. Și veniturile din închiriere se impozitează, cu cote care depind de faptul că sunteți sau nu rezident în Indonezia, așa că cereți sfatul unui specialist înainte de semnare.
Ce trebuie să verific înainte să cumpăr off-plan în Bali?+
Cereți propriului avocat sau notar să verifice la oficiul funciar certificatul de teren și proprietarul înscris pe el, precum și faptul că au semnat toți proprietarii din familie. Verificați zonarea parcelei: vilele nu pot sta legal pe teren agricol sau în centura verde, iar din 2026 transformarea terenurilor agricole productive în uz comercial este restricționată. Cereți autorizația de construire (PBG) înainte de începerea lucrărilor și certificatul de funcționalitate (SLF) înainte să se mute cineva. Legați plățile de stadiul real al construcției și citiți durata contractului de închiriere, clauza de prelungire și ce se întâmplă cu clădirea la final. Clădirile ridicate fără autorizație pe litoralul protejat de la Bingin au fost demolate în 2025, așa că aceste verificări contează.
Plătesc în dolari americani sau în rupii?+
În rupii. Legea indoneziană cere ca tranzacțiile din Indonezia să se facă în rupii, iar prețurile să fie afișate în rupii. Mulți dezvoltatori arată prețuri în dolari americani pentru cumpărătorii străini, dar tratați-le ca pe o conversie: contractul și plățile în Indonezia ar trebui să fie în rupii, iar cursul de schimb din ziua plății hotărăște cât vă costă fiecare tranșă în propria monedă.
