Kann ein Ausländer auf Bali eine Immobilie kaufen?+
Ja, aber nicht als Volleigentum. Land in Volleigentum (Hak Milik) ist in Indonesien indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ein Ausländer kann ein Hak Pakai halten, ein eingetragenes Nutzungsrecht an Land für eine feste Laufzeit, oder einen Pachtvertrag (Hak Sewa) mit dem indonesischen Grundeigentümer, notariell beurkundet. Ein Hak Pakai auf Privatland läuft bis zu 30 Jahre und wird nur durch eine neue Urkunde verlängert, der der Eigentümer zustimmt. Auf Staatsland kann es 30 + 20 + 30 Jahre laufen, wobei jede Stufe beantragt werden muss. Für ein Hak Pakai legt das Gesetz Mindestpreise für ausländische Käufer auf Bali fest, nach dem jüngsten Erlass 5 Milliarden IDR für ein Haus und 2 Milliarden IDR für ein Apartment, und erlaubt ein Grundstück von bis zu 2,000 m² pro Person; der Notar bestätigt die aktuellen Werte. Die meisten Villen, die an Ausländer verkauft werden, sind Leaseholds. Konstruktionen, bei denen ein Indonesier das Land für Sie auf seinen Namen hält, sind nichtig, und eine balinesische Verordnung von 2026 verbietet sie ausdrücklich.
Welcher Teil von Bali kommt für mich in Frage?+
Gehen Sie davon aus, wie Sie einen normalen Tag verbringen wollen. Canggu, Berawa, Pererenan und Umalas an der Südwestküste passen zu Menschen, die Wellen, Cafés, Fitnessstudios und Schulen in der Nähe wollen und Verkehr in Kauf nehmen. Seminyak ist der etablierteste Küstenabschnitt, nah am Flughafen, mit Geschäften und Restaurants. Uluwatu, Bingin und Ungasan auf dem Bukit stehen für Klippen, Meerblick und Surfspots bei ruhigeren Abenden; das benachbarte Nusa Dua ist ein geplantes Resortgebiet mit ruhigen Stränden und der Mautstraße zum Flughafen. Ubud liegt im Landesinneren zwischen Reisfeldern und Ateliers, etwa 90 Minuten vom Flughafen. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu und Tabanan westlich von Canggu sind ruhigere Dörfer an einer Küste mit schwarzem Sand, an der viel neu gebaut wird, und Karangasem und Nusa Penida sind etwas für alle, die weit weg von den Menschenmengen sein wollen.
Wie weit ist der Flughafen, und wie ist der Verkehr?+
Der internationale Flughafen Ngurah Rai liegt im Süden der Insel, bei Jimbaran. Bei wenig Verkehr sind es etwa 15 Minuten nach Seminyak, 25 Minuten über die Mautstraße nach Nusa Dua und 30 bis 45 Minuten nach Uluwatu. Nach Canggu und Berawa braucht man 45 bis 60 Minuten, in die Dörfer westlich von Canggu etwa eine Stunde, nach Ubud etwa 90 Minuten und nach Karangasem etwa zwei Stunden. Zu Stoßzeiten stauen sich die Straßen im Süden, sodass diese Zeiten länger werden können. Bali hat keine Bahn und nur eine Mautstraße, und die geplante Mautstraße durch Westbali ist nicht gebaut.
Darf ich meine Immobilie an Urlauber vermieten?+
Nur als lizenziertes Gewerbe. Für die Kurzzeitvermietung braucht man eine Unternehmensidentifikationsnummer (NIB) mit dem passenden Geschäftscode (KBLI) aus dem nationalen Lizenzsystem OSS, und Gäste zahlen eine regionale Hotelsteuer von bis zu 10%. In der Praxis vermieten Ausländer über einen lizenzierten indonesischen Betreiber oder über eine eigene Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA). 2026 ließ das Tourismusministerium ab dem 1. August Inserate ohne Lizenz von den großen Buchungsportalen entfernen, und ab Juni 2027 plant es eine automatische Lizenzprüfung mit diesen Portalen. Eine Lizenz als Gästehaus (pondok wisata) ist für einheimische Eigentümer gedacht, die selbst im Haus wohnen, nicht für ausländische Eigentümer.
Bekomme ich mit einem Immobilienkauf auf Bali ein Visum?+
Nein. Mit dem Kauf einer Leasehold-Villa ist kein Visum verbunden. Das Second Home Visa setzt mindestens US$130,000 auf Ihren Namen bei einer staatlichen indonesischen Bank voraus oder den Kauf eines Apartments im Wert von mindestens US$1 Million. Es gewährt eine Aufenthaltserlaubnis für bis zu fünf Jahre, verlängerbar auf insgesamt zehn. Das Golden Visa gilt für Investitionen in Anleihen, Aktien, Einlagen oder ein Unternehmen und hat keinen Immobilienweg.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?+
Bei einem eingetragenen Titel (Hak Pakai oder ein Apartment mit Strata Title) zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer (BPHTB) von bis zu 5%, und die Gebühr des Urkundsbeamten für Grundstücksgeschäfte ist auf 1% des Urkundswerts begrenzt. Ein umsatzsteuerlich registrierter Bauträger berechnet Mehrwertsteuer, 2026 effektiv 11%. Bei einem Pachtvertrag wird das Notarhonorar ausgehandelt, und der Vertrag regelt, wer die jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB) zahlt, die bis zu 0.5% des Einheitswerts beträgt. Auch Mieteinnahmen werden besteuert, mit Sätzen, die davon abhängen, ob Sie in Indonesien steuerlich ansässig sind. Lassen Sie sich daher vor der Unterschrift beraten.
Was sollte ich vor einem Off-Plan-Kauf auf Bali prüfen?+
Lassen Sie Ihren eigenen Anwalt oder Notar beim Grundbuchamt das Landzertifikat und den darin genannten Eigentümer prüfen und klären, ob alle Eigentümer aus der Familie unterschrieben haben. Prüfen Sie die Zonierung des Grundstücks: Auf Agrarland oder im Grüngürtel dürfen rechtmäßig keine Villen stehen, und seit 2026 ist die gewerbliche Umwandlung von produktivem Agrarland eingeschränkt. Verlangen Sie die Baugenehmigung (PBG) vor Baubeginn und die Nutzungsbescheinigung (SLF), bevor jemand einzieht. Koppeln Sie Zahlungen an den tatsächlichen Baufortschritt, und lesen Sie die Pachtdauer, die Verlängerungsklausel und was am Ende mit dem Gebäude geschieht. In Bingin wurden 2025 Gebäude abgerissen, die ohne Genehmigung auf geschütztem Küstenland errichtet worden waren; diese Prüfungen sind also wichtig.
Zahle ich in US-Dollar oder in Rupiah?+
In Rupiah. Das indonesische Recht schreibt vor, dass Geschäfte innerhalb Indonesiens in Rupiah abgewickelt und Preise in Rupiah angegeben werden. Viele Bauträger zeigen ausländischen Käufern Preise in US-Dollar, doch diese sind als Umrechnung zu verstehen: Vertrag und Zahlungen in Indonesien sollten in Rupiah laufen, und der Wechselkurs am Zahltag bestimmt, was jede Rate Sie in Ihrer eigenen Währung kostet.
