Bali

Evet, ama tam mülkiyetle değil. Endonezya'da tam mülkiyetli arazi (Hak Milik) yalnızca Endonezya vatandaşlarına açıktır. Bir yabancı, araziyi belirli bir süre kullanmaya yönelik tescilli bir hak olan Hak Pakai'ye ya da Endonezyalı arazi sahibinden noter senediyle imzalanan bir kiralamaya (Hak Sewa) sahip olabilir. Özel mülkiyetteki arazide Hak Pakai 30 yıla kadar sürer ve ancak sahibinin onay verdiği yeni bir senetle yenilenir; devlet arazisinde ise her adım için ayrıca başvurularak 30 + 20 + 30 yıl sürebilir. Hak Pakai için yasa, Bali'deki yabancı alıcılara asgari fiyatlar koyar (son kararnameye göre ev için 5 milyar IDR, daire için 2 milyar IDR) ve kişi başına en fazla 2.000 m²'lik tek bir parsele izin verir; güncel rakamları noter teyit eder. Yabancılara satılan villaların çoğu leasehold'dur. Bir Endonezyalının araziyi sizin adınıza kendi üzerine aldığı düzenlemeler geçersizdir ve Bali'nin 2026 tarihli bir yönetmeliği bunları tamamen yasaklar.

Sıradan bir gününüzü nasıl geçirmek istediğinizden başlayın. Güneybatı sahilindeki Canggu, Berawa, Pererenan ve Umalas; sörfü, kafeleri, spor salonlarını ve okulları yakınında isteyen ve trafiği kabullenen kişilere uygundur. Seminyak en oturmuş şerittir; havalimanına yakındır, mağazaları ve restoranları vardır. Bukit'teki Uluwatu, Bingin ve Ungasan falezler, okyanus manzaraları ve sörf noktaları içindir, akşamları daha sakindir; hemen yanlarındaki Nusa Dua ise sakin plajları ve havalimanına giden paralı yoluyla planlı bir tatil bölgesidir. Ubud iç kesimde, pirinç tarlaları ve stüdyolar arasındadır ve havalimanına yaklaşık 90 dakika uzaklıktadır. Canggu'nun batısındaki Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu ve Tabanan, yeni inşaatın büyük kısmının yükseldiği siyah kumlu bir sahildeki daha sakin köylerdir; Karangasem ve Nusa Penida ise kalabalıktan uzak olmak isteyenler içindir.

Ngurah Rai Uluslararası Havalimanı adanın güneyinde, Jimbaran yakınındadır. Trafik hafifken Seminyak'a yaklaşık 15 dakika, paralı yoldan Nusa Dua'ya 25 dakika ve Uluwatu'ya 30 ila 45 dakika uzaklıktadır. Canggu ve Berawa'dan 45 ila 60 dakika, Canggu'nun batısındaki köylerden yaklaşık bir saat, Ubud'dan yaklaşık 90 dakika, Karangasem'den ise yaklaşık iki saat sürer. Güneydeki yollar yoğun saatlerde kilitlenir, bu yüzden bu süreler uzayabilir. Bali'de demiryolu yoktur, yalnızca bir paralı yol vardır ve batı Bali boyunca planlanan paralı yol yapılmamıştır.

Yalnızca ruhsatlı bir işletme olarak. Kısa dönem kiralama için ulusal OSS lisans sisteminden doğru faaliyet koduyla (KBLI) alınmış bir işletme kimlik numarası (NIB) gerekir; misafirler de %10'a kadar bölgesel otel vergisi öder. Uygulamada yabancılar ruhsatlı bir Endonezyalı işletmeci ya da kendi yabancı sermayeli şirketleri (PT PMA) üzerinden kiralar. Turizm Bakanlığı 2026'da ruhsatsız ilanları 1 Ağustos'tan itibaren büyük rezervasyon sitelerinden kaldırttı ve Haziran 2027'den itibaren bu sitelerle otomatik ruhsat kontrolü yapmayı planlıyor. Ev pansiyonu ruhsatı (pondok wisata) yabancı sahipler için değil, evde yaşayan yerel sahipler için öngörülmüştür.

Hayır. Leasehold bir villa satın almanın getirdiği bir vize yoktur. Second Home Visa için ya kendi adınıza bir Endonezya devlet bankasında en az 130.000 ABD doları bulunması ya da 1 milyon ABD doları veya üzeri değerde bir daire satın almanız gerekir. Bu vize beş yıla kadar oturma izni verir ve toplamda on yıla kadar uzatılabilir. Golden Visa ise tahvil, hisse senedi, mevduat veya bir şirkete yapılan yatırımlar içindir ve gayrimenkul yoluyla alınamaz.

Tescilli bir tapuda (Hak Pakai veya kat mülkiyetli daire) alıcı %5'e kadar edinim vergisi (BPHTB) öder; arazi senedi memurunun ücreti de senet değerinin %1'i ile sınırlıdır. KDV'ye kayıtlı bir geliştirici KDV uygular; 2026'da efektif oran %11. Kiralamada noter ücreti pazarlıkla belirlenir ve tespit edilen değerin %0,5'ine kadar olan yıllık arazi ve bina vergisini (PBB) kimin ödeyeceğini sözleşme belirler. Kira geliri de vergilendirilir; oranlar Endonezya'da yerleşik olup olmamanıza göre değişir, bu yüzden imzadan önce danışmanlık alın.

Kendi avukatınızdan ya da noterinizden, tapu dairesinde arazi sertifikasını ve üzerinde adı geçen sahibi, ayrıca tüm aile sahiplerinin imza attığını kontrol etmesini isteyin. Parselin imar durumunu kontrol edin: villalar tarım arazisinde veya yeşil kuşakta yasal olarak duramaz ve 2026'dan beri verimli tarım arazisinin ticari kullanıma dönüştürülmesi kısıtlıdır. İnşaat başlamadan önce yapı onayını (PBG), kimse taşınmadan önce de kullanım uygunluk belgesini (SLF) isteyin. Ödemeleri gerçek inşaat ilerlemesine bağlayın; kiralama süresini, uzatma maddesini ve süre sonunda binaya ne olacağını okuyun. Bingin'de korunan kıyı arazisi üzerinde ruhsatsız yapılan binalar 2025'te yıkıldı; bu kontroller bu yüzden önemlidir.

Rupiah ile. Endonezya yasaları, Endonezya içindeki işlemlerin rupiah ile yapılmasını ve fiyatların rupiah ile belirtilmesini şart koşar. Pek çok geliştirici yabancı alıcılara ABD doları fiyatları gösterir, ancak bunları bir çevrim olarak görün: sözleşme ve Endonezya'daki ödemeler rupiah olmalıdır; her taksitin size kendi para biriminizde ne kadara mal olacağını ödeme günündeki döviz kuru belirler.