Bali

نعم، لكن ليس بالتملك الحر. الأرض المملوكة ملكية حرة (Hak Milik) في إندونيسيا مقصورة على المواطنين الإندونيسيين. ويمكن للأجنبي أن يحوز سند Hak Pakai، وهو حق مسجل في الانتفاع بالأرض لمدة محددة، أو عقد إيجار (Hak Sewa) من مالك الأرض الإندونيسي يُوقَّع كسند رسمي أمام كاتب العدل. ويمتد Hak Pakai على أرض مملوكة ملكية خاصة حتى 30 عامًا، ولا يُجدَّد إلا بسند جديد يوافق عليه المالك؛ أما على أرض الدولة فيمكن أن يمتد 30 + 20 + 30 عامًا، ويُقدَّم طلب لكل مرحلة. ويحدد القانون لسند Hak Pakai حدًا أدنى للأسعار على المشترين الأجانب في بالي، هو 5 مليارات روبية للمنزل وملياري روبية للشقة بموجب أحدث قرار، ويسمح بقطعة أرض واحدة تصل مساحتها إلى 2,000 م² للشخص الواحد؛ ويؤكد كاتب العدل الأرقام السارية. ومعظم الفلل المبيعة للأجانب تُباع بعقود إيجار طويلة الأمد. أما الترتيبات التي يسجّل فيها إندونيسي الأرض باسمه نيابة عنك فباطلة، وتحظرها لائحة صادرة في بالي عام 2026 حظرًا صريحًا.

ابدأ بالطريقة التي تريد أن تقضي بها يومًا عاديًا. Canggu وBerawa وPererenan وUmalas على الساحل الجنوبي الغربي تناسب من يريد الأمواج والمقاهي والنوادي الرياضية والمدارس على مقربة، ويتقبل الزحام. وSeminyak هو الشريط الأعرق، قريب من المطار، وفيه متاجر ومطاعم. وUluwatu وBingin وUngasan في Bukit للمنحدرات وإطلالات المحيط ومواقع الأمواج، مع أمسيات أهدأ؛ وNusa Dua بجوارها منطقة منتجعات مخططة فيها شواطئ هادئة والطريق ذو الرسوم إلى المطار. وUbud في الداخل بين حقول الأرز والاستوديوهات، على بعد نحو 90 دقيقة من المطار. أما Seseh وCemagi وNyanyi وKedungu وTabanan غرب Canggu فقرى أهدأ على ساحل برمال سوداء يجري فيه الكثير من البناء الجديد، وKarangasem وNusa Penida لمن يريد أن يبتعد عن الزحام.

يقع مطار Ngurah Rai الدولي في جنوب الجزيرة، قرب Jimbaran. وفي الحركة الخفيفة يبعد نحو 15 دقيقة عن Seminyak، و25 دقيقة عن Nusa Dua عبر الطريق ذي الرسوم، و30 إلى 45 دقيقة عن Uluwatu. وتستغرق الرحلة من Canggu وBerawa بين 45 و60 دقيقة، ومن القرى غرب Canggu نحو ساعة، ومن Ubud نحو 90 دقيقة، ومن Karangasem نحو ساعتين. وتزدحم الطرق الجنوبية في ساعات الذروة، فقد تطول هذه المدد. ولا توجد في بالي سكك حديدية، وفيها طريق واحد فقط برسوم، أما الطريق ذو الرسوم المخطط عبر غرب بالي فلم يُبنَ.

فقط كنشاط تجاري مرخّص. يحتاج التأجير قصير الأجل إلى رقم تعريف تجاري (NIB) برمز النشاط الصحيح (KBLI) من نظام الترخيص الوطني OSS، ويدفع النزلاء ضريبة فندقية إقليمية تصل إلى 10%. وعمليًا يؤجر الأجانب عبر مشغّل إندونيسي مرخّص أو عبر شركتهم المملوكة للأجانب (PT PMA). وفي عام 2026 أمرت وزارة السياحة بحذف الإعلانات غير المرخّصة من مواقع الحجز الرئيسية بدءًا من 1 أغسطس، وتخطط لتحقق آلي من التراخيص مع تلك المواقع بدءًا من يونيو 2027. أما ترخيص بيت الضيافة (pondok wisata) فمخصص للمالكين المحليين الذين يسكنون البيت، لا للمالكين الأجانب.

لا. لا توجد تأشيرة مرتبطة بشراء فيلا بعقد إيجار طويل الأمد. تتطلب تأشيرة Second Home Visa إيداع 130,000 دولار أمريكي على الأقل باسمك في بنك إندونيسي حكومي، أو شراء شقة قيمتها مليون دولار أمريكي أو أكثر. وتمنح تصريح إقامة لمدة تصل إلى خمس سنوات، قابلًا للتجديد حتى عشر سنوات في المجموع. أما التأشيرة الذهبية فهي للاستثمار في السندات أو الأسهم أو الودائع أو في شركة، ولا مسار فيها للعقار.

في حالة السند المسجل (Hak Pakai أو شقة بسند strata)، يدفع المشتري رسم اكتساب الحق (BPHTB) بنسبة تصل إلى 5%، وأتعاب موظف توثيق سندات الأراضي محددة بسقف 1% من قيمة السند. والمطوّر المسجل في ضريبة القيمة المضافة يفرضها، بنسبة فعلية 11% في 2026. أما في عقد الإيجار فأتعاب كاتب العدل قابلة للتفاوض، ويحدد العقد من يدفع ضريبة الأراضي والمباني السنوية (PBB)، وهي تصل إلى 0.5% من القيمة المقدّرة. ويخضع دخل الإيجار للضريبة أيضًا، بنسب تتوقف على ما إذا كنت مقيمًا في إندونيسيا، لذا استشر مختصًا قبل التوقيع.

اطلب من محاميك أو من كاتب عدل تختاره أنت أن يتحقق في مكتب الأراضي من شهادة الأرض ومن المالك المذكور فيها، ومن أن جميع المالكين من أفراد العائلة قد وقّعوا. وتحقق من تصنيف القطعة: لا يجوز قانونًا إقامة فلل على أرض زراعية أو حزام أخضر، ومنذ 2026 أصبح تحويل الأراضي الزراعية المنتجة إلى استخدام تجاري مقيَّدًا. واطلب موافقة البناء (PBG) قبل بدء البناء، وشهادة صلاحية المبنى للاستخدام (SLF) قبل أن يسكنه أحد. واربط الدفعات بتقدّم البناء الفعلي، واقرأ مدة الإيجار وبند التمديد وما يحدث للمبنى في نهاية المدة. وقد هُدمت عام 2025 في Bingin مبانٍ أُقيمت دون تراخيص على أرض ساحلية محمية، ولذلك فهذه الفحوص مهمة.

بالروبية. يُلزم القانون الإندونيسي بأن تتم المعاملات داخل إندونيسيا بالروبية وأن تُعرض الأسعار بالروبية. ويعرض كثير من المطوّرين أسعارًا بالدولار الأمريكي للمشترين الأجانب، لكن تعامل معها على أنها تحويل للعملة: فالعقد والمدفوعات داخل إندونيسيا ينبغي أن تكون بالروبية، وسعر الصرف يوم الدفع هو ما يحدد كلفة كل دفعة بعملتك.