巴厘岛是印尼的一个海岛省份，面积约 5,600 km²，人口约 450 万，与爪哇岛隔着一道约三公里宽的海峡。首府是登巴萨，东部的阿贡火山海拔 3,031 米，近九成巴厘人信奉印度教，村庄生活、历法和每个岬角上的神庙都由此而来。巴厘岛也是亚洲最热门的度假海岛之一：2025 年接待外国游客近 700 万人次，其中近四分之一来自澳大利亚，主要经由南部的Ngurah Rai 国际机场入境。面向外国买家的开发项目集中在岛上几个区域。西南海岸从 Seminyak 经 Canggu 延伸到 Pererenan，咖啡馆、冲浪和国际学校都在这里。最南端的Bukit 半岛环绕 Uluwatu、Ungasan 和 Nusa Dua，有断崖、海景和平静的度假海滩。乌布（Ubud）是内陆的稻田与艺术小镇；Canggu 以西、Badung 和 Tabanan 一带的黑沙海岸，则是较安静的村庄正在兴起开发的地方。对外国人来说，全岛规则相同：您持有的是租约（lease）或 Hak Pakai 权利，而不是永久产权（freehold），土地的分区规划决定了上面可以合法建造什么。
巴厘岛只有一条收费公路，即 2013 年通车的 Bali Mandara，它横跨 Benoa 湾水面，连接机场、Nusa Dua 和 Benoa。其他地方都走普通道路，南部在高峰时段经常堵车：路况顺畅时机场到 Seminyak 只要 15 分钟，但路上车多时，从 Canggu 或乌布过去要一小时甚至更久。一条横贯巴厘岛西部、从 Gilimanuk 的爪哇渡口到 Mengwi 的收费公路已规划多年，至今未建；新一轮招标目标定在 2026 年底，通车目标为 2031 年。大多数人出行靠摩托车和网约车。
大多数外国人在巴厘岛买房，是为了那里的生活：一处过冬的居所，一个让孩子在国际学校附近长大的地方，或者一年中自住一段时间、其余时间出租的别墅或公寓。需求来自旅游业（2025 年外国游客近 700 万人次），也来自越来越多长期住在岛上的外国人。选哪个区域，取决于您希望日常生活是什么样子。Canggu、Berawa 和 Seminyak 一带的西南海岸热闹、社交氛围浓、配套齐全，交通也相应拥堵。Uluwatu、Bingin 和 Ungasan 一带的 Bukit 更安静、地势更高，房子都朝着海景建；Nusa Dua 则是收费公路旁规划整齐、氛围平静的度假区。乌布适合喜欢稻田和内陆慢节奏的人；Canggu 以西、从 Seseh 到 Kedungu 的海岸，土地仍然开阔，新的村落正在形成。Palmera 在岛上 17 个区域列出了五十多个项目，大多是租赁产权的别墅和服务式公寓。在我们的开发商注明租期的项目中，首期租期通常为 25 至 30 年，少数更长；续期选择有多可靠，完全取决于合同的措辞。自 2026 年起，巴厘岛一项法规限制把生产性耕地改为商业用地，并禁止代持（nominee）安排，所以付款前要核查项目的分区和许可。按照法律，印尼境内的价格必须以印尼盾标价和支付，即使开发商展示的是美元价格。
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可以，但不能持有永久产权。在印尼，永久产权土地（Hak Milik）仅限印尼公民持有。外国人可以持有 Hak Pakai，即一种经登记、有固定期限的土地使用权；也可以与印尼土地所有人签订以公证契约形式订立的租约（Hak Sewa）。私有土地上的 Hak Pakai 最长 30 年，只能在业主同意下另立新契约续期；国有土地上的 Hak Pakai 可以是 30 + 20 + 30 年，每一阶段都要另行申请。对于 Hak Pakai，法律规定了巴厘岛外国买家的最低价格（按最新法令，房屋为 50 亿印尼盾，公寓为 20 亿印尼盾），并允许每人持有一块最大 2,000 m² 的地块；现行标准由公证人确认。卖给外国人的别墅大多是租赁产权。由印尼人以自己名义替您持有土地的安排是无效的，巴厘岛 2026 年的一项法规更是明令禁止。
先想想您希望平常的一天怎么过。西南海岸的 Canggu、Berawa、Pererenan 和 Umalas 适合希望冲浪、咖啡馆、健身房和学校都在身边、也能接受堵车的人。Seminyak 是发展最成熟的一带，离机场近，商店和餐厅林立。Bukit 上的 Uluwatu、Bingin 和 Ungasan 有断崖、海景和冲浪浪点，晚上更安静；紧邻的 Nusa Dua 是规划整齐的度假区，海滩平静，还有收费公路直通机场。乌布位于内陆，周围是稻田和工作室，距机场约 90 分钟。Canggu 以西的 Seseh、Cemagi、Nyanyi、Kedungu 和 Tabanan 是黑沙海岸上较安静的村庄，目前大量新项目在这里兴建；Karangasem 和 Nusa Penida 则适合想远离人群的人。
Ngurah Rai 国际机场位于岛的南部，靠近 Jimbaran。路况顺畅时，从 Seminyak 过去约 15 分钟，从 Nusa Dua 走收费公路约 25 分钟，从 Uluwatu 约 30 至 45 分钟。从 Canggu 和 Berawa 出发要 45 至 60 分钟，Canggu 以西的村庄约一小时，乌布约 90 分钟，Karangasem 约两小时。南部道路在高峰时段常堵，所以实际用时可能更长。巴厘岛没有铁路，只有一条收费公路，规划中横贯西部的收费公路也尚未建成。
只能作为持牌经营。短租需要在全国 OSS 许可系统取得营业识别号（NIB），并登记正确的行业代码（KBLI），住客还要缴纳最高 10% 的地方酒店税。实际操作中，外国人会委托持牌的印尼运营商出租，或通过自己的外资公司（PT PMA）出租。2026 年，旅游部要求主要订房网站自 8 月 1 日起下架无执照房源，并计划从 2027 年 6 月起与这些网站对接，自动核查执照。民宿执照（pondok wisata）面向住在房子里的本地业主，不适用于外国业主。
不能。购买租赁产权别墅不附带任何签证。Second Home Visa（第二家园签证）要求本人名下在印尼国有银行存有至少 130,000 美元，或购买价值 100 万美元及以上的公寓，可获得最长 5 年的居留许可，续签后合计最长 10 年。Golden Visa（黄金签证）面向债券、股票、存款或公司投资，不能通过购房取得。
如果是已登记的产权（Hak Pakai 或分层产权公寓），买家要缴纳最高 5% 的产权取得税（BPHTB），土地契约官的费用上限为契约价值的 1%。已登记增值税的开发商会收取增值税，2026 年实际税率为 11%。如果是租约，公证费可以协商，每年的土地和建筑税（PBB）由谁缴纳由合同约定，税额最高为评估价值的 0.5%。出租所得的租金也要纳税，税率取决于您是否为印尼税务居民，所以签约前请先咨询专业意见。
请您自己的律师或公证人到土地局核查土地证书和上面登记的业主，并确认所有家族共有人都已签字。核查地块的分区规划：别墅不能合法建在耕地或绿化带上，而且自 2026 年起，生产性耕地转为商业用途受到限制。开工前要索取建筑许可（PBG），入住前要索取建筑功能合格证（SLF）。付款要与实际施工进度挂钩，并仔细阅读租期、续期条款以及租约到期后建筑如何处理。Bingin 受保护海岸土地上未经许可建起的房屋已在 2025 年被拆除，所以这些核查很重要。
用印尼盾。印尼法律要求境内交易以印尼盾进行，价格也必须以印尼盾标示。许多开发商会向外国买家展示美元价格，但请把它当作换算参考：合同和在印尼境内的付款都应使用印尼盾，每期款项折合成您本国货币是多少，取决于付款当天的汇率。
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