Bali

Tak, ale nie na pełną własność. Grunty na pełną własność (Hak Milik) w Indonezji mogą mieć tylko obywatele Indonezji. Cudzoziemiec może mieć Hak Pakai, czyli zarejestrowane prawo użytkowania gruntu na określony czas, albo dzierżawę (Hak Sewa) od indonezyjskiego właściciela gruntu, zawartą w formie aktu notarialnego. Hak Pakai na gruncie prywatnym trwa do 30 lat i można je odnowić tylko nowym aktem, na który zgodzi się właściciel; na gruncie państwowym może trwać 30 + 20 + 30 lat, przy czym o każdy etap trzeba wystąpić. Dla Hak Pakai prawo ustala minimalne ceny dla kupujących z zagranicy na Bali, według najnowszego dekretu 5 mld IDR za dom i 2 mld IDR za apartament, i dopuszcza jedną działkę o powierzchni do 2,000 m² na osobę; aktualne kwoty potwierdza notariusz. Większość willi sprzedawanych cudzoziemcom to dzierżawy. Rozwiązania, w których Indonezyjczyk trzyma grunt na swoje nazwisko w Państwa imieniu, są nieważne, a balijskie rozporządzenie z 2026 roku wprost ich zakazuje.

Warto zacząć od tego, jak chce się spędzać zwykły dzień. Canggu, Berawa, Pererenan i Umalas na wybrzeżu południowo-zachodnim odpowiadają osobom, które chcą mieć blisko fale, kawiarnie, siłownie i szkoły i godzą się na korki. Seminyak to najdłużej zabudowany pas, blisko lotniska, ze sklepami i restauracjami. Uluwatu, Bingin i Ungasan na Bukit to klify, widoki na ocean i miejsca do surfowania oraz spokojniejsze wieczory; sąsiednie Nusa Dua to zaplanowana strefa resortów ze spokojnymi plażami i drogą płatną na lotnisko. Ubud leży w głębi lądu wśród pól ryżowych i pracowni, około 90 minut od lotniska. Seseh, Cemagi, Nyanyi, Kedungu i Tabanan na zachód od Canggu to spokojniejsze wsie na wybrzeżu z czarnym piaskiem, gdzie powstaje znaczna część nowej zabudowy, a Karangasem i Nusa Penida są dla tych, którzy chcą być daleko od tłumów.

Międzynarodowy port lotniczy Ngurah Rai leży na południu wyspy, w pobliżu Jimbaran. Przy małym ruchu jedzie się z Seminyak około 15 minut, z Nusa Dua drogą płatną 25 minut, a z Uluwatu 30 do 45 minut. Z Canggu i Berawa to 45 do 60 minut, ze wsi na zachód od Canggu około godziny, z Ubud około 90 minut, a z Karangasem około dwóch godzin. Drogi na południu korkują się w godzinach szczytu, więc te czasy mogą się wydłużyć. Bali nie ma kolei i ma tylko jedną drogę płatną, a planowana płatna droga przez zachodnie Bali nie powstała.

Tylko w ramach licencjonowanej działalności. Wynajem krótkoterminowy wymaga numeru identyfikacyjnego działalności (NIB) z właściwym kodem działalności (KBLI) z krajowego systemu licencyjnego OSS, a goście płacą regionalny podatek hotelowy w wysokości do 10%. W praktyce cudzoziemcy wynajmują przez licencjonowanego indonezyjskiego operatora albo przez własną spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA). W 2026 roku Ministerstwo Turystyki doprowadziło do usunięcia ofert bez licencji z głównych serwisów rezerwacyjnych od 1 sierpnia, a od czerwca 2027 roku planuje automatyczną weryfikację licencji we współpracy z tymi serwisami. Licencja na homestay (pondok wisata) jest przeznaczona dla miejscowych właścicieli, którzy mieszkają w danym domu, a nie dla właścicieli z zagranicy.

Nie. Zakup willi w dzierżawie nie daje żadnej wizy. Second Home Visa wymaga co najmniej 130,000 USD na rachunku na Państwa nazwisko w państwowym banku indonezyjskim albo zakupu apartamentu o wartości 1 mln USD lub więcej. Daje zezwolenie na pobyt do pięciu lat, z możliwością przedłużenia łącznie do dziesięciu. Golden Visa jest przeznaczona dla inwestycji w obligacje, akcje, depozyty lub spółkę i nie przewiduje ścieżki przez nieruchomości.

Przy zarejestrowanym tytule (Hak Pakai lub apartament w systemie strata) kupujący płaci podatek od nabycia (BPHTB) w wysokości do 5%, a wynagrodzenie urzędnika sporządzającego akt gruntowy jest ograniczone do 1% wartości aktu. Deweloper zarejestrowany jako płatnik VAT dolicza VAT, w 2026 roku w efektywnej wysokości 11%. Przy dzierżawie wynagrodzenie notariusza jest negocjowane, a umowa określa, kto płaci roczny podatek od gruntu i budynków (PBB), wynoszący do 0.5% wartości szacunkowej. Dochód z wynajmu również podlega opodatkowaniu, według stawek zależnych od tego, czy jest się rezydentem Indonezji, dlatego przed podpisaniem umowy warto zasięgnąć porady.

Warto poprosić własnego prawnika lub notariusza, aby sprawdził w urzędzie ziemskim certyfikat gruntu i wpisanego w nim właściciela oraz to, czy podpisali się wszyscy współwłaściciele z rodziny. Trzeba też sprawdzić przeznaczenie działki: wille nie mogą legalnie stać na gruntach rolnych ani w zielonym pasie, a od 2026 roku przekształcanie produktywnych gruntów rolnych na cele komercyjne jest ograniczone. Przed rozpoczęciem budowy należy poprosić o pozwolenie na budowę (PBG), a zanim ktokolwiek się wprowadzi, o certyfikat użytkowania (SLF). Płatności warto powiązać z rzeczywistym postępem budowy i dokładnie przeczytać okres dzierżawy, klauzulę przedłużenia oraz zapis o tym, co dzieje się z budynkiem na końcu. Budynki postawione bez pozwoleń na chronionym terenie przybrzeżnym w Bingin wyburzono w 2025 roku, więc te kontrole mają znaczenie.

W rupiach. Prawo indonezyjskie wymaga, aby transakcje w Indonezji odbywały się w rupiach, a ceny były podawane w rupiach. Wielu deweloperów pokazuje kupującym z zagranicy ceny w dolarach amerykańskich, ale należy traktować je jako przeliczenie: umowa i płatności w Indonezji powinny być w rupiach, a kurs wymiany z dnia płatności decyduje o tym, ile każda rata kosztuje w Państwa walucie.